Chuyên đề 3
Phương pháp xác định tổng mức đầu tư và đánh giá hiệu quả dự án
đầu tư xây dựng
TS. Nguyễn Bá VỵNỘI DUNG
3.1. Lập kế hoạch chi phí chuẩn bị dự án
3.2. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư của dự án
3.2.1. Khái niệm tổng mức đầu tư
3.2.1. Các thành phần của tổng mức đầu tư
3.2.3. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư
3.2.4. Các biểu mẫu thuyết minh và bảng tính tổng mức đầu tư
3.2.5. Quản lý tổng mức đầu tư
3.3. Phương pháp xác định suất vốn đầu tư
3.4. Phương pháp xác định chỉ số giá
3.4.1. Phương pháp dựa trên các yếu tố đầu vào
3.4.2. Các phương pháp khác
3.5. Phương pháp xác định hiệu quả đầu tư của dự án
3.5.1. Khái niệm, phân loại hiệu quả
3.5.2. Tiêu chuẩn cơ bản của hiệu quả
3.5.3. Các nguyên tắc xác định hiệu quả
3.5.4. Phương pháp xác định các chỉ tiêu hiệu quả
3.6. Quản lý rủi ro dự án3.1. LẬP KẾ HOẠCH CHI PHÍ CHUẨN BỊ DỰ ÁN
Giai đoạn chuẩn bị dự án tạo tiền đề và quyết định sự thành công hay thất bại
của các giai đoạn sau. Tổng cpi cho giai đoạn này rất nhỏ, chí chiếm khoảng
0,5 đến 15% vốn đầu tư nhưng nó lại có sự ảnh hưởng rất lớn. ví dụ: Một

thuật đầu tư xây dựng công trình.
Tmdtu là mức ước lượng tổng chi phí xây dựng công trình
dự tính để thực hiện toàn bộ quá trình đầu tư và xây
dựng, được hình thành và quyết định làm cơ sở để lập kế
hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư
của dự án. Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà
nước thì tổng mức đầu tư là giới hạn chi phí tối đa của dự
án được xác định trong quyết định đầu tư mà chủ đầu tư
được phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình.3.2.2. Các thành phần chi phí của tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi
thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi
phí tư vấn xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng.
V= G
XD
+G
TB
+ G
GPMB
+G
QLDA
+G
TV
+G
K
+G
DP
(3.1)

: chi phí dự phòng.3.2.2.1. Chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng bao gồm:
-
chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
-
chi phí phá vào tháo dỡ các phần kiến trúc cũ trên mặt bằng dự án
-
chi phí san lấp mặt bằng xd
-
chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công
-
Nhà tậm tại hiện trường để ở và điều hành thi công
3.2.2.2. Chi phí thiết bị
Chi phí thiết bị bao gồm:
-
chi phí mua sắm thiết bị công nghệ
-
chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ nếu có
-
chi phí vận chuyển thiết bị từ nơi mua đến chân công trình
-
chi phí lưu kho, lưu bãi, chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại kho bãi,
công trường
-
Thuế và phí bảo hiểm thiết bị công trình
-
chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh, chạy thử (nếu có)

chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư thuộc trách nhiệm chủ
đầu tư
-
chi phí tổ chức thi tuyển thiết kế kiến trúc
-
chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, báo cáo kinh tế kỹ thuật, tổng mức đầu tư, chi phí tổ chức
thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng công trình
-
chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng
-
chi phí tổ chức quản lý chất lượng, klg, tiến độ và quản lý chi phí xây dựng công trình
-
chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình
-
chi phí tổ chức lập định mức, đơn giáxây dựng công trình
-
chi phí tổ chức kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình
-
chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng, thanh toán và quyết toán vdt xây dựng
công trình.
-
chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình
-
chi phí khởi công khành thành, tuyên truyền quảng cáo.
-
chi phí tổ chức thực hiện một số công việc quản lý khác.
Trong trường hợp chủ đầu tư chưa đủ căn cứ để xác định chi phí quản lý dự án nhưng cần
triển khai các công việc chuẩn bị dự án thì chủ đầu tư lập dự toán chi phí cho công việc này để
trình người quyết định đầu tư phê duyệt làm cơ sở dự trù kế hoạch vốn và triển khai thực hiện
công việc. Các chi phí trên sẽ được tính trong chi phí quản lý dự án của tổng mức đầu tư.

chi phí kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trình theo yêu cầu của chủ đầu
tư
-
chi phí kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình
-
chi phí qui đổi vốn đầu tư xây dựng công trình đối với dự án có thời gian thực hiện trên 3 năm.
-
chi phí thực hiện các công việc tư vấn khác3.2.2.6. chi phí khác
Là các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường
giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng nói trên, bao gồm:
-
chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư
-
chi phí rà phá bom mìn, vật nổ,
-
chi phí bảo hiểm công trình
-
chi phí di chuyển thiết bị tco và lực lượng lao động đến công trường
-
chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình
-
chi phí đảm bảo an toàn giao thông phục vụ tco các công trình
-
chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư
-
Các khoản phí và lệ phí theo qui định

công nghệ)
-
Đơn giá xây dựng
-
Các chỉ tiêu định mức tỉ lệ trong xây dựng
-
Giá vật tư thiết bị cho xây dựng và các định mức tài chính do Nhà nước qui
định3.2.3.2. Phương pháp lập tổng mức đầu tư
tổng mức đầu tư mỗi công trình thuộc dự án đầu tư được xác định bằng ba phương pháp chủ yếu
3.2.3.2.1. Phương pháp căn cứ vào thiết kế cơ sở của dự án (thiết kế 2 bước và 3 bước)
Như công thức (3.1) ta có:
V= G
XD
+G
GPMB
+G
QLDA
+G
TV
+G
K
+G
DP
a. Xác định chi phí xây dựng GXD:
chi phí xây dựng của dự án bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình, hạng mục công trình
thuộc dự án được tính theo công thức:
GXD=GXDCT1+GXDCT2+…+GXDCTn

Tuỳ từng điều kiện cụ thể của từng dự án và nguồn thông tin số liệu có được mà chi phí thiết bị coa
thể được xác định theo phương pháp sau:
b1. Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây chuyền công nghệ, số lượng,
chủng loại, giá trị toàn bộ dây chuyền công nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dây
chuyền thiết bị tương ứng các công trình:
Chi phí thiết bị G
TB
được xác định:
G
TB
=G
MS
+G
ĐT
+G
LĐ
Trong đó:
-
G
MS
: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ
-
G
ĐT
: chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ
-
G
LĐ
: chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh
Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ được tính theo công thức:

Chi phí thiết bị của dự án được tính như sau:
G
TB
= S
TB
xN + GC
T-STB
S
TB
: Suất chi phí thiết bị tính cho 1 đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ hoặc
tính cho 1 đơn vị diện tinchs của công trình thuộc dự án
CP
CT-STB
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của công trình thuộc dự
án
c. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư G
GPMB
chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được xác định theo công thức:
Q
GPMB
: Khối lượng các công trình, vật kiến trúc tháo dỡ, phải bồi thường khi giải phóng
mặt bằng hoặc tái định cư theo thiết kế cơ sở
d
i
GPMB
: Đơn giá bồi thường và tái định cư theo qui định của địa phương có công trình xây
dựng hoặc giá sử dụng đất trong thời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở
hạ tầng hoặc hồ trợ địa phương
∑
=

được:
G
DP
=(G
XD
+G
TB
+G
GPMB
+G
QLDA
+G
TV
+G
K
)xT
DP
T
DP
: Định mức tỷ lệ (%) cho chi phí dự phòng lấy theo qui định hiện hànhE2. Trường hợp thời gian thực hiện dự án dài (>2 năm): chi phí dự phòng bao gồm là chi
phí dự phòng để dự trù cho:
-
Khối lượng công việc phát sinh
-
Các yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình
Công thức tính chi phí dự phòng:
G

- I
XDbq
: Chỉ số giá xây dựng bình quân
- ∆ I
XD
: Mức dự báo biến động giá khác so với chỉ số giá xây dựng bình quân đã tính
Chỉ số giá xây dựng bình quân được lấy bằng chỉ số giá xây dựng công trình của nhóm
công trình có chi phí chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng mức đầu tư. Chỉ số giá xây
dựng công trình của nhóm công trình này được tính trên cơ sở bình quân các chỉ số
giá xây dựng công trình của không ít hơn 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán.3.2.3.2.2. Phương pháp dựa vào dự án có các tiêu chuẩn kinh tế – kỹ thuật tương tự
cùng loại
Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự là những công trình
xây dựng có cùng loại, cấp công trình, qui mô, công suất của dây chuyền thiết bị, công
nghệ tương tự nhau
Khi áp dụng phương pháp này phải tính qui đổi các số liệu của dự án tương tự về
thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phí chưa xác định trong tổng mức
đầu tư.
Tuỳ theo tính chất, đặc thù của các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế – kỹ
thuật tương tự đã thực hiện và mức độ nguồn thông tin, số liệu của công trình có thể sử
dụng một trong các cách sau để xác định tổng mức đầu tư của dự án:
a. Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của công
trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật tương tự đã thực hiện
thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức:
- G
i
CTTT
: chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực
b. Trường hợp nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của
các công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu
kinh tế – kỹ thuật tương tự đã thực hiện chỉ có thể xác
định chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công
trình và qui đổi các chi phí này về thời điểm lập dự án.
Các chi phí gồm chi phí bồi thường giải phóng mặt
bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn
đầu tư xây dựng, các chi phí khác và chi phí dự phòng
được xác định như đối với trường hợp tính tổng mức đầu
tư dựa vào thiết kế cơ sở
3.3.3.2.3. Phương pháp tính theo diện tích hoặc công suất sử
dụng của công trình và giá xd tổng hợp, suất vốn đầu tư
xây dựng công trình
Tổng mức đầu tư có thể xác định dựa vào chỉ tiêu
suất chi phí xây dựng (S
XD
) và suất chi phí thiết bị (S
TB
)
hoặc giá xây dựng tổng hợp.a. Chi phí xây dựng của dự án GXD
Chi phí xây dựng của dự án bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình, hạng mục
công trình thuộc dự án
- S
ĩ
D


∑ ∑
= =
−
+==
n
i
n
i
i
SXDCT
ii
XD
i
XDCTXD
GNSGG
1 1
.
∑ ∑
= =
−
+==
n
i
n
i
i
STBCT
ii
TB

Khi qui hoạch đã phê duyệt được điều chỉnh có ảnh hưởng trực tiếp tới tổng mức đầu
tư xây dựng công trình.
-
Do người quyết định đầu tư thay đổi, điều chỉnh qui mô công trình khi thấy xuất hiện
các yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế cao hơn.
Thẩm quyền điều chỉnh tổng mức đầu tư:
-
Các công trình xây dựng sử dụng vốn ngân sách nhà nước, chủ đầu tư phải báo cáo
người quyết định đầu tư cho phép trước khi thực hiện điều chỉnh tổng mức đầu tư.
-
Các công trình xây dựng sử dụng nguồn vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh, vốn tín
dụng đầu tư phát triển của nhà nước aà vốn đầu tư kcác của nhà nước; chủ đầu tư
tự quyết định và chịu thách nhiệm về việc điều chỉnh tổng mức đầu tư.
-
Phần tổng mức đầu tư điều chỉnh thay đổi so với tổng mức đầu tư đã đoợc phê duyệt
phải được tổ chức thẩm định theo qui định của pháp luật.3.3. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH SUẤT VỐN ĐẦU TƯ
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình là chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tổng hợp quan trọng trong công
tác quản lý, là công cụ trợ giúp cho các cơ quan quản lý, chủ đầu tư và nhà tư vấn khi xác
định tổng mức đầu tư của dự án làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định
hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư xây dựng.
-
Bao gồm các chi phí cần thiết cho việc xây dựng, mua sắm aà lắp đặt thiết bị, quản lý dự án,
tư vấn đầu tư xây dựng và các khoản chi phí khác. Các chi phí này đcợc tính cho một đơn vị
năng lực sản xuất hoặc phục vụ theo thiết kế của công trình thuộc dự án.
-
Nội dung chi phí trong chỉ tiêu suất vốn đầu tư xây dựng công trình chưa bao gồm chi phí
cho một số công tác sau:

chuẩn kinh tế – kỹ thuật tương tự để lập tổng mức đầu tư của dự án. Cần có những
điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp.
Khi sử dụng chỉ tiêu suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư của dự án,
ngoài việc tính bổ sung các chi phí cần thiết để thực hiện các công việc chưa đưa vào
như đã nêu trên, cần có thêm những điều chỉnh cho các trường hợp sau:
-
Mặt bằng giá đầu tư và xây dựng ở thời điểm lập dự án có thay đổi so với thời
điểm ban hành Tập Suất vốn đầu tư
-
Có Sự khác nhau về đơn vị đo năng lực sản xuất hoặc phục vụ của công trình
được xác định theo thiết kế cơ sở với đơn vị đo được sử dụng trong tập Suất vốn đầu
tư.
-
Qui mô năng lực sản xuất hoặc phục vụ của công trình xác định theo thiết kế cơ
sở của dự án khác với qui mô năng lực sản xuất hoặc phục vụ của công trình dại diện
được lựa chọn trongtập Suất vốn đầu tư.
-
Công trình có những yêu cầu đặc biệt về gia cố nền móng hoặc xây dựng các
công trình có kỹ thuật hạ tầng.
-
Dự án đầu tư xây dựng có sử dụng các nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức
(ODA) khi có những nội dung chi phí khác với những nội dung chi phí tính trong suất
vốn đầu tư này.3.4. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ
3.4.1. Phương pháp dựa trên các yếu tố đầu vào
Các chỉ số giá được tính theo loại công trình (công trình dân dụng, giao thông,…)
hoặc cho công trình xây dựng bao gồm:
-