1
Luận văn
Thực trạng và giải pháp nhằm
hoàn thiện công tác
hồ sơ địa chính ở nước ta
2
A. Lời nói đầu
Đất đai là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế
– xã hội của mỗi một quốc gia. Từ xa xưa loài người đã biết tới nguồn lực này
để chinh phục khai thác dần dần chuyển sang quan hệ kinh tế – xã hội đó là sở
hữu và sử dụng đất đai như một tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, là một
trong 4 yếu tố sản xuất (lao động, vốn, đất đai, công nghệ) – nguồn lực đầu vào
cơ bản cho mọi nền sản xuất xã hội. Mối quan hệ đất đai nó còn ảnh hưởng tới
lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân. Do đó, mối quan hệ đất đai được quan
tâm. ở nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước thì
vai trò, vị trí đất đai càng được nâng lên. Có những mối quan hệ đất đai mới nảy
sinh phức tạp. Vì vậy, cần có sự quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên này
để phát huy nguồn lực đất đai, khai thác và sử dụng có hiệu quả bảo vệ lợi ích
quốc gia, cộng đồng và cá nhân. Và một trong các công cụ để Nhà nước và các
cấp chính quyền thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai đó là công tác
hồ sơ địa chính. Thật vậy, hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, sổ sách ghi nhận
thông tin về đất đai để phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Nhìn vào
hồ sơ địa chính ta có thể biết được mọi thông tin về đất đai. Do hồ sơ địa chính
có vai trò quan trọng như vậy nên từ xa xưa Nhà nước ta đã tiến hành công tác
lập hồ sơ địa chính bằng hình thức đi từ đo đạc thủ công đến sử dụng các
phương tiện hiện đại là máy móc để đo đạc lập bản đồ địa chính để thiết lập lên
hồ sơ địa chính. Song trong tình hình hiện nay đất đai tham gia tích cực vào hoạt
động kinh tế xã hội, thị trường bất động sản hình thành, Do đó, đất đai cũng như

tổng hợp, thống kê, tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ lý luận.

Nội dung gồm 3 phần:
+ Phần I: Cơ sở lý luận của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính
+ Phần II : Thực trạng công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ở nước ta
+ Phần III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính.
4
B. Nội dung
Phần I: Cơ sở lí luận của công tác lập và
quản lý hồ sơ địa chính

I. Khái quát về công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Đất đai là tặng vật của thiên nhiên cho không loài người thông qua lao
động và trí tuệ của chính bản thân mình mà con người tác động vào đất làm ra
sản phẩm nuôi sống mình.
Đất đai là tài nguyên, tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý và là một trong những điều kiện không thể thiếu được trong
tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội. Do đó quản lý và sử dụng đất
đai một cách hợp lý, có hiệu quả đòi hỏi cần thực hiện công tác quản lý Nhà
nước về đất đai
Để thấy được rõ sự cần thiết của công tác này ta đi tìm hiểu vai trò đất đai
trong sự nghiệp phát triển đất nước.
1. Vai trò đất đai trong phát triển kinh tế – xã hội
1.1. Vai trò đất đai trong sản xuất, đời sống.

xuất mà tầm quan trọng của các yếu tố này có mức độ khác nhau.
Trong hoàn cảnh nước ta hiện nay, từ một nền sản xuất nông nghiệp lạc
hậu chúng ta đang xây dựng một xã hội công nghiệp hiện đại. Đây chính là nội
dung của công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước. Tỉ trọng kinh tế nông, lâm,
ngư nghiệp nước ta năm 1995 là chiếm 29%, hơn nữa nông dân nước ta chiếm
tới hơn 80% dân số. Vì thế nông nghiệp nước ta vẫn đóng vai trò quan trọng.
Do đó công nghiệp hoá- hiện đại hoá nông nghiệp là mục tiêu hàng đầu. Mà ta
biết đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng đối với sản xuất nông, lâm,
ngư nghiệp. Nó không chỉ là tư liệu lao động mà còn là đối tượng lao động.
Thông qua phương tiện đất đai con người đã khai thác sản phẩm từ đất và còn
hơn thế nữa khi con người biết khai thác hợp lý biết bảo vệ đất sản xuất. Thực
hiện công nghiệp hoá- hiện đại hoá nông nghiệp là làm sao để tăng sản xuất
nông nghiệp trong quỹ đất hạn hẹp do quá trình đô thị hoá. Muốn vậy cần phải
có chính sách đất đai hợp lý để tác động trực tiếp vào lực lượng sản xuất nông
nghiệp. Để có chính sách đất đai hợp lý cần nhanh chóng thực hiện tốt công tác
điều tra khảo sát, đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính.
Trong vấn đề bảo vệ môi trường của cả nước và khu vực thì việc bảo đảm
diện tích rừng có vai trò quan trọng đặc biệt. Do vậy bên cạnh chính sách khai
thác rừng cần thực hiện quy hoạch, phủ xanh đất trống đồi núi trọc. Có như vậy
6
mới phát triển bền vững được như vậy đất đai có vai trò quan trọng trong sự
nghiệp bảo vệ môi trường.
Trong giai đoạn hiện nay đô thị hoá đang là xu thế tất yếu do đó các khu
công nghiệp tập trung được hình thành. Vấn đề đặt ra là cần quy hoạch các khu
công nghiệp ở đâu và với quy mô như thế nào cho có lợi nhất trên mặt bằng
phân tích tổng hợp kinh tế – xã hội của tỉnh, vùng, cả nước. Điều này bắt nguồn
tù việc cân đối kinh tế trong quy hoạch sử dụng đất. Để thực hiện quy hoạch sử
dụng đất cần điều tra, khảo sát đo đạc bản đồ, tìm hiểu hiện trạng sử dụng đất
như vậy cần làm tốt công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính bởi nó là căn
cứ pháp lý và khoa học thực hiện quy hoạch sử dụng đất.

thể tạo nguồn thu đáng kể từ hoạt động kinh tế trên đất vì đó là đầu vào không
thể thiếu được của mọi hoạt động kinh tế. Nó là nguồn vốn không bao giờ cạn
mà trong quá trình khai thác sử dụng có thể làm cho giá trị tăng lên. Trong tình
thế cơ sở hạ tầng không ngừng được cải thiện và dân số tăng lên thì giá trị bằng
tiền của đất tăng lên không ngừng. Điều này minh chứng cho sự to lớn của
nguồn vốn đất đai. Như vậy, đất đai có ý nghĩa tạo nguồn thu cho ngân sách.
Để có thể tạo nguồn thu hơn nữa cần có hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ, hồ
sơ quản lý đầy đủ và chính sách đất đai từng bước ổn định.
Tóm lại, đất đai có vai trò hết sức quan trọng trọng trong sự nghiệp phát
triển kinh tế –xã hội của đất nước. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản
xuất vật chất xã hội như tư liệu sản xuất đặc biệt. Thực hiện công tác quản lý
Nhà nước về đất đai sẽ cho phép ta giải quyết vấn đề: Tăng sản lượng kinh tế
nông nghiệp, đổi mới bộ mặt nông thôn,cải thiện đời sống nhân dân; đảm bảo
an toàn lương thực quốc gia; bảo vệ tài nguyên đất và môi trường sinh thái; quy
hoạch hợp lý các khu công nghiệp và kiểm soát quá trình đô thị hoá; chuyển
dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động trên cơ sở quy hoạch đất hợp lý; xây
dựng xã hội công bằng trên cơ sở thực hiện chính sách nhà ở và đất ở; phát
triển thị trường bất động sản; tăng cường nguồn thu cho ngân sách quốc gia.
Do đất đai có vai trò quan trọng như trên vì thế mà công tác quản lý Nhà
nướcvề đất đai ở nước ta đã được chú ý từ lâu nhưng do điều kiện hoàn cảnh ở
mỗi thời kỳ khác nhau mà công tác quản lý Nhà nước có nhiệm vụ cụ thể khác
nhau. Vì vậy ta cần tìm hiểu quan hệ đất đai trong lịch sử Việt Nam để thấy
được công tác quản lý Nhà nước về đất đai qua các thời kỳ. Từ đó nhận thức
quan hệ đất đai trong thời đại ngày nay.
2. Quan hệ đất đai trong lịch sử Việt Nam
Bất kỳ một quốc gia nào, Nhà nước nào cũng có một quỹ đất đai nhất
định được giới hạn bởi biên giớ quốc gia mà thiên nhiên ban tặng.
8
Đất đai là vấn đề sống còn của mỗi quốc gia vì vậy Nhà nước muốn tồn
tại và phát triển được thì phải quản lý chặt, nắm chắc tài nguyên đất đai. Mỗi

nhà Nguyễn hoàn tất bộ địa bạ của 18 nghìn xã từ Mục Quan Nam đến Múi Cà
9
Mau gồm 10044 tập. Trong địa bạ ghi rõ thửa đất của ai, sử dụng làm gì, kích
thức bao nhiêu trên cơ sở đo đạc thực địa, đo đạc cụ thể có sự nhất trí chủ sở
hữu và quan đạc điền. Trong thời kỳ này nhà Nguyễn đã ban hành bộ luật thứ
hai của nước ta mang tên Hoàng Việt Luật Lệ (gọi là Luật Gia Long). Trong bộ
luật này có 14 điều nhằm điều chỉnh quan hệ về nhà đất và thuế lúa. Tinh thần
là xác định quyền tối thượng của nhà vua đối với ruộng đất cả nước, trong đó
chia ra đất công quản và tư quản. Trên cơ sở này thuế lúa được thu rất triệt để
cho ngân khố quốc gia. Và cũng trong thời kỳ này chế độ hạn điền được thực
hiện lần thứ hai và nhà Nguyễn đã thực hiện thành công việc khai khẩn đất
hoang.
Như vậy, tuỳ theo chế độ chính trị và hoàn cảnh lịch sử ở mỗi thời kỳ mà
quan hệ đất đai có sự khác nhau và ta thấy rằng đất đai ngày càng được quan
tâm hơn, các mối quan hệ đất đai, công tác quản lý đất đai ngày một rõ ràng cụ
thể hơn, chi tiết hơn.
2.3) Chế độ thực dân phong kiến (thời Pháp thuộc 1883-1945)
Thực dân Pháp vừa bình định xong đã lo ngay đến vấn đề ruộng đất. Họ
cấp đất cho bọn tay sai và bán đất với giá rẻ mặt (10frăng/1 ha) vì thế đã tạo lên
chế độ đại địa chủ ở nước ta. Thực hiện chính sách chia để trị, Pháp chia nước
ta thành 3 kỳ, lập Sở địa chính ở các kỳ, Ty địa chính ở các tỉnh và trưởng bạ ở
các xã để phụ trách điền địa.
Pháp đã tiến hành thành lập bản đồ địa chính với tỷ lệ 1/1000-1/4000 đối
với ruộng đất và dùng tỉ lệ 1/200-1/1000 ở đô thị.
Pháp đã thực hiện chế độ cai trị về đất đai khác nhau ở mỗi kỳ.
- Nam kỳ: Thành lập Sở địa chính, tiền hành làm bao đạc và lập biểu
tính thuế. Đến năm1930 đã đo đạc xong bản đồ giải thửa. Thực hiện tu chỉnh
địa bộ thời Minh Mạng và thực hiện lưu trữ ở phong quản lý địa bộ.
- Trung kỳ: Tiến hành đo đạc giản đơn để có căn cứ tính thuế. Ngày
26/4/1930 Khâm sứ Trung kỳ ban hành Nghị định số 1385 lập sổ bảo tồn điền

Trong giai đoạn từ năm 1955- 1959, cơ quan quản lý đất đai được thành
lập đó là Sở địa chính nằm trong Bộ tài chính với chức năng là quản lý ruộng
đất và thu thuế nông nghiệp .
Hiến pháp năm 1960 đã xác định quyền sở hữu toàn dân về đất đai, sở
hữu tập thể và sở hữu tư nhân.
Từ năm 1980- 1991: Thực hiện quyết định 201/ CP (01/17/1980); Chỉ thị
299/TTG(10/11/1980); Chỉ thị 100/CT_TW (13/01/1981); Nghị quyết 10/NQ-
TW (05/04/1988) về khoán ruộng đất lâu dài.
11
Hiến pháp 1992 xác định “đất đai sở hữu toàn dân”( điều 17). Như vậy,
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quản lý đất đai được ghi nhận trong hiến
pháp 1992. Tiếp đó luật đất đai ban hành 9/1993 đã quy định rõ hơn các quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Chính sách đất đai nước ta hiện nay thể hiện nội dung chủ chủ yếu sau:
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
bằng pháp luật và quy hoạch, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà
nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Nhà nước có chính sách ưu tiên đối với sử dụng đất nông, lâm, ngư
nghiệp nhằm bảo đảm an toàn lương thực và bảo vệ môi trường
- Nhà nước có chính sách hợp lý để bảo đảm nhà ở cho mọi người.
- Hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất nông, lâm nghiệp
để sử dụng ổn định lâu dài thì được hưởng các quyền quy định ở Luật đất đai.
- Nhà nước quản đất đai bằng bản đồ địa chính có toạ độ và hồ sơ
đăng kí đất đai, chủ sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất được
thực hiện khi có quy hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
xét quyệt.
- Nhà nước định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu
tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá tài sản khi giao đất và bồi thường thiệt
hại khi thu hồi đất.

phối lại quỹ đất trên cơ sở quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất các hoạt động
của Nhà nước về kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất đai.
Điều 13 Luật đất đai năm 1993 nêu 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai như sau:
3.1) Điều tra, khảo sát, đo đạc đánh giá và phân hạng đất.
Điều tra, khảo sát, đo đạc đánh giá và phân hạng đất là những công việc
hết sức quan trọng bởi qua đó Nhà nước mới nắm được toàn bộ quỹ đất đai cả
về số lượng và chất lượng, mới có khả năng phát hiện năng lực đất đai ở mỗi
vùng, từng địa phương. Qua đó, Nhà nước có những chính sách và biện pháp sử
dụng đất có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi cả nước, từng vùng,
từng địa phương.
Như vậy, qua tài liệu này ta biết được đất đai đang sử dụng làm gì và sử
dụng vào việc gì là tốt nhất để phát huy tiềm năng ở mỗi vùng.
Để nắm được số lượng, chất lượng đất đai Nhà nước phải tiến hành điều
tra, khảo sát đo đạc và nghiên cứu, điều tra thực địa nắm được tổng diện tích tự
nhiên, diện tích từng loại đất như đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất dân cư nông
13
thôn, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng… Từ đó mà thực hiện quy hoạch đất
đai.
Việc đánh giá phân hạng đất là công tác khoa học và rất phức tạp nhằm
xác định tác dụng sử dụng đất cụ thể cho từng vùng, từng diện tích đất. Đây là
việc làm hết sức cần thiết trong điều kiện nền kinh tế thị trường có sự quản lý
của Nhà nước nhằm góp phần đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển
lành mạnh, sản xuất phát triển và ổn định đời sống của nhân dân.
Việc xác định giá các loại đất phải xem xét cụ thể vị trí, địa hình, mục
đích sử dụng cũng như xem xét quan hệ cung cầu được hình thành trên thị
trường bất động sản và xu hướng biến động của chúng. Đó là cơ sở để tính thuế
chuyền quyền sử dụng đất, tính tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu
hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi góp vốn liên doanh.
Bản đồ địa chính là cơ sở để thể hiện số liệu về điều tra khảo sát, đo đạc.

kinh tế – xã hội có liên quan tới quan hệ đất đai, các cơ quan địa chính cần tổng
hợp lại thành quy luật trong các địa phương mình đề nghị xây dựng các văn bản
pháp luật nhằm điều chỉnh pháp luật đất đai và các chính sách đất đai.
Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện các văn bản đó là trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước, các cơ
quan quản lý đất đai ở các cấp. Trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai ở
trung ương là soạn thảo các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất để trình
chính phủ quyết định chính sách đất đai.
Các cơ quan chuyên môn ở địa phương căn cứ vào quyền hạn và chức
năng nhiệm vụ của mình giúp UBND các cấp ban hành văn bản hướng dẫn và
tổ chức thực hiện đầy đủ chính sách ruộng đất của Đảng và Nhà nước. Để có
chính sách đất đai phù hợp cần phải nhận thức đầy đủ các quy luật tự nhiên
đồng thời căn cứ vào số liệu điều tra đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và căn cứ
vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có như vậy việc quản lý, sử dụng đất mới
thực hiện tốt.
3.4) Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá. Quỹ đất đai có hạn trong khi
nhu cầu đất đai để phát triển sản xuất, phục vụ nhu cầu xây dựng và đời sống
hàng ngày tăng. Do đó, việc phân phối đất phải đảm bảo công bằng và hợp lý,
tạo điều kiện khai thác tốt đúng quỹ đất “chọn mặt gửi vàng”. Đây cũng là việc
thực hiện quyền năng về đất đai mà Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân tuỳ
theo mức độ giao quyền năng này mà nảy sinh hình thức giao, cho thuê, thu hồi
*Nguyên tắc khi giao đất, cho thuê đất.
15
- Việc giao đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
đã được cơ quan Nhà nước xét duyệt.
- Việc giao đất phải đúng đối tượng và phải có nhu cầu sử dụng đất
- Yêu cầu sử dụng đất đai phải được ghi trong luận chứng kinh tế kỹ
thuật và trong thiết kế đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
- Phải có đơn xin giao đất hoặc cho thuê đất

thuộc tỉnh giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở
+ Giao đất để sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp cho các tổ chức
+ Quyết định mức đất giao cho mỗi hộ gia đình sử dụng để làm nhà ở
theo quyết định của Chính Phủ đối với từng vùng
+ Quyết định giao đất cho các nhà thờ, nhà chùa, thành thất đang sử dụng
- UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có các thẩm quyền sau:
+ Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông, lâm
nghiệp
+ Giao đất khu dân cư nông thôn cho hộ gia đình và cá nhân làm nhà ở
trên cơ sở quy hoạch đã được xét duyệt của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
TW
+ Giao đất chưa sử dụng cho cá tổ chức và cá nhân có thời hạn hoặc tạm
chia
* Những quy định về việc cho thuê đất
- Điều 29 Luất đất đai quy định:”Chính Phủ, UBND các cấp thực
hiện việc cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất để sản xuất kinh
doanh ” theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật.
- Điều 80-84 của Luật đất đai quy định về việc tổ chức, cá nhân nước
ngoài, tổ chức quốc tế thuê đất
Việc cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tuân thủ theo pháp
lệnh ngày 14/10/1994 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội và Nghị định số 11/CP
ngày 24/01/1994 của Chính Phủ
* Những quy định về thu hồi đất
Điều 26 Luật đất đai 1993 quy định: Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một
phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp sau:
-Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản chuyển đi nơi khác giảm nhu
cầu sử dụng đất
- Cá nhân sử dụng đất bị chết mà không có người được quyền tiếp
tục sử dụng đất
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao

mục đích sử dụng đất phải đăng kí tại UBND xã, phường, thị trấn”. Người đang
sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng kí tại xã, phường, thị trấn
đó
UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng kí vào sổ
địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về sử dụng đất
 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
18
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quan
hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử
dụng đất
Điều 36 Luật đất đai quy định
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở
TW phát hành
- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất thì có thẩm quyền quyết
định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp Chính Phủ
giao đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
 Thống kê đất đai:
Thống kê đất đai là công việc hết sức quan trọng nhằm nắm chính xác,
kịp thời những biến động về đất đa, cung cấp thông tin cần thiết cho công tác
quản lý Nhà nước về đất đai.
Điều 35 Luật đất đai quy định : UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức
việc thống kê, kiểm kê đất đai tại địa phương mình. Cơ quan quản lý đất đai có
trách nhiệm báo cáo kết quả thống kê đất đai lên cơ quan quản lý đất đai cấp
trên trực tiếp. Việc thống kê đất đai thực hiện mỗi năm một lần, việc kiểm kê
đất đai được tiến hành năm năm một lần. Đơn vị thống kê, kiểm kê đất đai là
đơn vị lập sổ địa chính: UBND xã, phường, thị trấn.
Như vậy, nội dung quản lý Nhà nước về đất đai này gồm ba phần công
việc: Kết hợp với bản đồ địa chính, tổ chức đăng kí và thành lập các hồ sơ đăng
kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hình thành hệ thống hồ sơ

sử dụng đất đai là một công việc khó khăn bởi tranh chấp đất đai thường tranh
chấp về quyền sử dụng và quyền chiếm giữ đất đai giữa các bên sử dụng đất
đòi hỏi khi giải quyết phải nắm được hồ sơ ban đầu và hồ sơ biến động đất đai
để từ đó đi đến kết luận đúng đắn trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Còn
kiếu nại là việc các đương sự sử dụng và quản lý đất đai nhận thấy bị sai phạm
về quyền lợi của mình do cơ quan Nhà nước gây ra và đề nghị giải quyết các
quyền lợi vi phạm. Còn tố cáo là hành vi của cá nhân hoặc tổ chức phát hiện ra
những sai trái trong việc quản lý và sử dụng đất đai và những sai phạm này gây
ra hậu quả bất lợi.
Nhà nước khuyến khích việc hoà giải tranh chấp đất đai trong nhân dân.
Trong trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì chính quyền UBND và cơ quan địa chính có trách nhiệm
giải quyết. Trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan
20
có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật đất đai thì do hệ thống toàn án giải
quyết. Hiện nay ở nước ta tranh chấp và khiếu tố về đất đai đều do ngành điạ
chính và các cấp chính quyền xử lý. Hơn nữa khi lập hồ sơ địa chính ban đầu
chúng ta đã phải giải quyết hàng loạt những vấn đề do lịch sử để lại, những vấn
đề này liên quan tới tranh chấp và khiếu tố về đất đai. Do đó để giải quyết tốt
công việc này đòi hỏi cần nắm vững pháp luật đồng thời tuỳ điều kiện hoàn
cảnh cụ thể mà xử lý các tình huống cho thấu tình đạt lý.
Trên đây là những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, nó phản
ánh được vai trò đất đai trong bức tranh hoạt động vĩ mô của nền kinh tế- xã
hội. Thật vậy, khi kinh tế thế giới chuyển sang giai đoạn công nghiệp con người
đã ý thức rõ hơn ý nghĩa quan hệ đất đai ở tầm vĩ mô từ đó xuất hiện khái niệm
“ quản lý đất đai hiện đại”. Quản lý đất đai hiện đại bao gồm những nội dung
trên. Tuy nhiên, tuỳ từng hoàn cảnh, điều kiện cụ thể và mục tiêu của các thời
kỳ thì mối quan hệ đất đai có nhiều thay đổi phù hợp với thay đổi khách quan
của nền kinh tế- xã hộ. Do đó nội dung quản lý Nhà nước đã nảy sinh nhiều vấn
đề mới bảo đảm nhận thực đây đủ hơn, khoa học hơn vai trò đất đai đối với

đất. Như vậy, so với hệ thống địa bạ thì hệ thống bằng khoán cho phép chính
quyền quản lý cụ thể hơn, chặt chẽ hơn, thống nhất hơn. Tuy nhiên tuỳ từng
hoàn cảnh, điều kiện mà sử dụng hệ thống quản lý nào tốt hơn .
Trên đây đã nói về hệ thống hồ sơ quản lý đất đai. Nó phản ánh rằng việc
quản lý đất đai chỉ quan tâm tới việc điều chỉnh các quan hệ đất đai trong phạm
vi dân sự và hành chính, không chú ý tới vai trò đất đai trong bức trang hoạt
động vĩ mô của nền kinh tế- xã hội. Trong bối cảnh hiện nay, đất đai đang tham
gia tích cực vào hoạt động kinh tế- xã hội do đó đòi hỏi phải xây dựng cho
được hệ thống hồ sơ quản lý đất đai hiện đại. Muốn vậy ta cần tìm hiểu khái
niệm hồ sơ địa chính cũng như đặc điểm và các loại hồ sơ địa chính ở nước ta.

1. Khái niệm, phân loại và đặc điểm hồ sơ địa chính
*Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách vv… phản
ánh yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai tính cho từng đơn vị
đất. Rõ ràng hồ sơ địa chính phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai
bởi nó chứa đựng thông tin về đất đai. Tất cả các thông tin về tự nhiên của đất
đai được lấy thông qua đo đạc khảo sát; còn các yếu tố kinh tế của đất đai lấy
thông tin từ việc phân loại, đánh giá, phân hạng đất đai là điều kiệu để xác định
giá đất và thu thuế. Yếu tố xã hội về đất đai lấy từ hoạt động của Nhà nước về
quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng, các quan hệ về chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…Còn yếu tố pháp luật của đất đai thì căn
cứ vào quyết định
22
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ví dụ như quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất vv…
Như vậy, để có tất cẩ thông tin đất đai ở trong hồ sơ địa chính như trên
thì cần thực hiện được tất cả nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất
đai.
Hồ sơ địa chính nói chung bao gồm các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách
… chứa đựng toàn bộ thông tin về đất đai. Nó là sản phẩm do người quản lý lập

thống Giấy chứng nhận quyền sử dụng (do người sở hữu quản lý).
Với nội dung trên thì hệ thống bằng khoán giúp người quản lý đất đai một
cách chặt chẽ, thống nhất, việc quản lý này không những chỉ ở địa phương,
vùng mà quản lý liên vùng, cả nước. Việc sử dụng hệ thống này tạo điều kiện
cơ bản để phát triển quan hệ hàng hoá tiền tệ về đất đai một cách đầy đủ và
chính xác sẽ ngăn chặn tình trạng thông tin ngầm tạo điều kiện co thông tin bất
động sản phát triển lành mạnh. Không chỉ có vậy nếu tạo được hệ thống bằng
khoán đầy đủ sẽ cho phép ta quản lý mục đích sử dụng được thực hiện một
cách thống nhất và cho phép điều chỉnh quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng
đất đai một cách linh hoạt và phù hợp.
Tuy nhiên, để tạo được hệ thống bằng khoán đầy đủ chính xác đòi hỏi
vốn đầu tư lớn, đòi hỏi công nghệ cao, đòi hỏi phải có cán bộ có trình chuyên
môn nghiệp vụ cao.
Bên cạnh việc sử dụng hệ thống địa bạ, hệ thống bằng khoán thì hệ thống
hỗn hợp tức là sử dụng đồng thời cả hai loại hồ sơ địa chính trên cũng được sử
dụng.
Việc kết hợp sử dụng 2 loại hồ sơ địa bạ và bằng khoán không có nghĩa là
sử dụng 2 thông tin hệ thống trên một mảnh đất mà có loại đất thì sử dụng
thông tin địa bạ sẽ tốt, đơn giản, dễ làm, dễ thực hiện, tiết kiệm. Còn có loại đất
thì phải sử dụng thông tin đất đai. Thật vậy, bởi khi đất đai ít biến động thì nên
sử dụng hệ thống địa bạ vì giản đơn, dễ làm mà vẫn đảm bảo quản lý thông tin
một cách đầy đủ. Còn với đất đô thị, công nghiệp, sử dụng như một yếu tố để
kinh doanh cộng với nhiều biến đổi do quá trình đô hoá đòi hỏi các thông tin
phải chính xác do vậy cần sử dụng hệ thống bằng khoán vì đất đai ở khu vực
này mang nhiều yếu tố kinh tế nó chứa đựng yếu tố tạo vốn và sử dụng vốn do
đó tất cả các thông tin về đất đai cần phải được cập nhật đầy đủ, chính xác có
như vậy mới tạo ra công bằng trong trong sử dụng, kinh doanh bất động sản
giữa các thành phần kinh tế đồng thời thể hiện được vai trò của Nhà nước trong
việc quản lý tài nguyên đất đai. Là cơ sở để đất đai tham gia tất cả các hoạt
động kinh tế- xã hội như một nguồn lực thực sự, đóng góp vào sự phát triển

+ Biểu số liệu thống kê diện tích: cho biết diện tích từng đơn vị… giúp
cho nhà quản lý có được thông tin cụ thể.
Tất cả các tài liệu trên phục vụ cho công tác trực tiềp quản lý đất đai, đây
là hồ sơ thường trực, hồ sơ này thường được sử dụng thường xuyên. hiện đưới
dạng như thế nào? ta còn phải tìm hiểu đặc điểm của nó để từ đó có thể phân
tích tìm ra cách tác động đến sự vật, hiện tượng đó theo hướng tích cực và
25
Bên cạnh các tài liệu được sử dụng thường xuyên thì có tài liệu chỉ được
sử dụng khi cần thiết đó là các tài liệu gốc lưu trữ.
- Tài liệu gốc lưu trữ: Các tài liệu này dùng xác nhận thông tin đảm
bảo hệ thống hồ sơ trên mang tính pháp lý và dùng để thẩm tra, kiểm tra.
Các tài liệu này hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính
gồm toàn bộ thành quả giao nộp theo luận chứng kinh tế kỹ thuật đã được duyệt
của mỗi công trình đo vẽ, lập bản đồ địa chính và các thông tin, tư liệu hình
thành trong quá trình đăng kí lần đầu và đăng kí biến động đất đai gồm: các
giấy tờ do chủ sử dụng đất nộp khi kê khai đăng kí; đơn kê khai đăng kí, cấp
giấy tờ pháp lý về nguồn gốc đất đai; hồ sơ, tài liệu được hình thành trong quá
trình thẩm tra, xét duyệt đơn của cấp xã, huyện; các văn bản pháp lý của cấp có
thẩm quyền trong việc thực hiện đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất: quyết định thành lập hội đồng đăng kí đất, quyết định cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật đất đai vv…;
Hồ sơ về kiểm tra kỹ thuật, nghiệp thu sản phẩm đăng kí đất đai xét cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi xem xét bất kỳ một sự vật, hiện tượng nào ngoài việc hiểu nó là gì và
được thể hồ sơ địa chính cũng không nằm ngoài quy luật đó. Trên đây ta cũng
phần nào hiểu được thế nào là hồ sơ địa chính và các loại hồ sơ địa chính giờ ta
tìm hiểu xem nó có đặc điểm gì?
- Hồ sơ địa chính bao gồm nhiều tài liệu chứa đựng nhiều thông tin
về đất đai. Thật vậy, không một tài liệu riêng lẻ nào chứa đựng được toàn bộ
thông tin về đất đai, chỉ có hồ sơ địa chính mới có được toàn bộ thông tin về