LUẬN VĂN
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN – MỘT TRONG NHỮNG NỘI
DUNG QUẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì SGD BĐS ra đời là một điều tất
yếu. Sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường
BĐS. Bên cạnh những tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất
đáng lo ngại. Bởi, sự quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS này còn chưa chặt chẽ
dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụng của các SGD BĐS. Vì vậy vấn đề quản
lí của nhà nước đối với các SGD BĐS là vấn đề rất quan quan trọng và cấp thiết. Nhận
thấy được tầm quan trọng của vấn đề này nên tôi đã chọn đề tài: ”Sàn giao dịch bất động
sản – một trong những nội dung quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản”.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của đề tài là chỉ ra tính tất yếu cho sự ra đời
của sàn giao dịch BĐS. Đi sâu vào phân tích thực trạng hoạt động của các SGD BĐS để
thấy được công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS nói riêng và TTBĐS nói
chung. Để từ đó có những kiến nghị đóng góp hoàn thiện vì một TT BĐS lành mạnh và
ổn định.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu cụ thể của đề tài là góp phần thúc đẩy và hoàn thiện công tác quản lí của nhà
nước đối với các SGD BĐS, để cho nó thực hiện đúng chức năng và phát huy vai trò của
mình. Mục tiêu tổng quát là hướng tới một TT BĐS công khai, minh bạch và phát triển
ổn định.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động của các sàn giao dịch và pháp luật quản
lí các SGD BĐS của các cơ quan nhà nước.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện đề tài này người viết có sử dụng các phương pháp sau: phương pháp duy vật
biện chứng, phân tích, tổng hợp, chứng minh, thống kê. Và đặc biệt, các số liệu trong đề
tài này có được do người viết có thực hiện một quá trình điều tra, khảo sát thực tế, xem
xét các hoạt động kinh doanh của các SGD BĐS và các trung tâm giao dịch BĐS. Ngoài
ra người viết cũng tham khảo số liệu của một số đề nghiên cứu về TT BĐS, các trang
web, tạp chí, báo chí…
6. Tình hình nghiên cứu
các quan niệm và góc nhìn khác nhau. Tuy nhiên, có một điểm thống nhất đó là:" Bất
động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được"[ 7.1]. Tại Việt Nam,
theo Điều 174 của BLDS quy định:" Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà
cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy
định".
Với khái niệm trên thì BĐS trước hết là tài sản nhưng phải là tài sản di dời được. Vì thế
nên bất động sản bao gồm: đất đai nhưng phải là đất đai không di dời được, đất đai đó
phải được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất lượng của đất; nhà ở và các
công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các văn phòng
khách sạn. Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với công trình xây
dựng đó: máy điều hoà, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình; các tài
sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm
muối, các hầm mỏ khoáng sản…
1.1.1.2 Vai trò của bất động sản
BĐS có một vai trò vô cùng to lớn, nó là thành phần sống, là điều kiện cơ bản tối thiểu
cho đời sống con người. Cụ thể:
BĐS cung cấp nơi cư trú cho con người. Nó là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, bảo đảm
cho quá trình sản xuất và tái sản xuất phát triển. Đặc biệt, khi mà ngày nay chất lượng đời
sống của con người được nâng cao thì BĐS là cơ sở cho cho các hoạt động kinh doanh,
cung ứng dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người.
"BĐS là một giá trị tài sản rất lớn. Theo ước tính, tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay
của Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gấp 5 lần GDP và đó là một con số rất
lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các công trình thương mại, công nghiệp, BĐS công cộng
cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS là một con số khổng lồ".[4.2]
1.1.1.3 Quyền năng của bất động sản
Từ khi xã hội loài người hình thành giai cấp và nhà nước cho đến nay luôn tồn tại hai
hình thức sở hữu đó là: sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu đối với BĐS
bao gồm: Quyền chiếm hữu quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ và quản lí các tài sản BĐS của mình.
* Đặc điểm của hàng hoá bất động sản
BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, nó mang trong mình những đặc điểm của hàng hoá nói
chung và những đặc điểm mà chỉ bản thân nó mới có đó là: Nó có vị trí cố định và không
thể di dời được; nó có tính lâu bền; nó chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các
chính sách của nhà nước; nó mang tính cá biệt và khan hiếm; nó mang nặng yếu tố tập
quán, thị hiếu và tâm lí xã hội; nó có tính thích ứng cao; các hàng hoá BĐS chịu ảnh
hưởng lẫn nhau và nó phụ thuộc vào năng lực quản lí.
* Đặc điểm của TT BĐS
Với các đặc tính trên của hàng hoá BĐS nên nó đã tác động đến TT BĐS với những đặc
điểm sau:
Thứ nhất là, sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Bởi, đối với hàng hoá
thông thường, địa điểm giao dịch bán có sự hiện diện của hàng hoá ở đó nhưng HH BĐS
lại khác. Do đặc tính cố định không thể di dời được của BĐS nên các hoạt động GD BĐS
thường được tiến hành trên các "chợ ảo". Các chợ này có thể là ở các trung tâm giao dịch
BĐS, các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây nhất là trên SGD BĐS. Công việc mua
bán HH BĐS không kết thúc ngay tại một thời điểm mà phải trải qua một quá trình bao
gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Mọi chủ thể tham gia giao
dịch đều phải thực hiện thông qua 3 bước này. Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với
thị trường BĐS công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát của nhà nước.
Thứ hai là, thị trường BĐS có bản chất là TT giao dịch các quyền và lợi ích hợp pháp
chứa đựng trong HH BĐS. Bởi, đất đai có đặc điểm là không hao mòn hay mất đi, vì vậy
các chủ thể tham gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích do BĐS đem lại. Đây
chính là cơ sở để xác định giá cả của BĐS.
Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. HH BĐS do đặc tính cố định không
di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội của từng
vùng, từng khu vực. Ngoài ra HH BĐS có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lí, tập quán, thị
hiếu…do vậy mà tính phân vùng và tính khu vực càng sâu sắc.
Thứ tư, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo. Tính không hoàn hảo bởi các thông tin về
HH BĐS không đầy đủ và không được công bố công khai trên thị trường. Hơn nữa, số
lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại HH BĐS là không nhiều, không bảo đảm
đẩy sản xuất phát triển; góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển; tăng thu cho
ngân sách nhà nước; mở rộng thị trường trong và ngoài nước; mở rộng quan hệ quốc tế;
ổn định xã hội; nâng cao đời sống nhân dân; góp phần đổi mới chính sách đất đai, chính
sách về BĐS.
1.2 Tính tất yếu của việc hình thành sàn giao dịch bất động sản
1.2.1 Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản
Sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS có một vai trò to lớn trong nền kinh tế thị
trường có sự điều tiết của nhà nước.
Với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật dân sự năm
1995, Luật Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản pháp luật khác đã từng bước
tạo lập và hoàn thiện môi trường pháp lí cho TT BĐS Việt Nam ra đời và phát triển. Đây
chính là nền tảng cho nền sản xuất HH BĐS được tạo lập ngày càng đa dạng và phong
phú cả về số lượng và chất lượng.
Các sản phẩm hàng hoá này sau khi hoàn thành cả về mặt chất lượng mẫu mã và đặc biệt
không thể thiếu đó là tính pháp lí sẽ được đưa vào thị trường để tiêu thụ. Các hoạt động
giao dịch mua bán, trao đổi tại các chợ địa ốc (trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa
ốc) phát triển tới một mức độ nhất định. Nền sản xuất HH BĐS của Việt Nam ngày một
chuyên môn hoá hơn. Và nhu cầu đặt ra cho TT BĐS là phải phát triển khâu dịch vụ
trung gian lên một tầm mới cao hơn, chuyên nghiệp hơn đáp ứng nhu cầu ngày một cao
của xã hội. Điều kiện quan trọng cho sàn giao dịch bất động sản ra đời. Sàn là nơi cung
cấp các dịch với một đội ngũ các chuyên gia có trình độ cao để nối giữa người mua và
người bán. Vì vậy mà SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu phù hợp với quy luật kinh tế
thị trường.
1.2.2 Những bất cập của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có sản phẩm là HH BĐS – một loại HH đặc biệt có giá trị lớn.
Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kinh doanh mặt hàng này là rất hấp dẫn. Tuy nhiên,
với những đặc tính riêng của TT BĐS đặc biệt là vấn đề không hoàn hảo của thị trường
làm cho hệ thống thông tin trên thị trường không được công khai, minh bạch và rõ ràng.
Đây là điều kiện cho các giao dịch ngầm diễn ra phổ biến, các sản phẩm hàng hoá không
đủ tiêu chuẩn về chất lượng cũng như tính pháp lí vẫn được đem ra giao dịch trên thị
trường.
1.3. Sàn giao dịch bất động sản và vai trò của sàn giao dịch bất động sản
1.2.1 Khái niệm
Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng phát triển chuyên
môn hoá hơn, số lượng HH ngày càng nhiều. Tuy nhiên loại hàng hoá BĐS lại có đặc
tính là không di dời được, do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá. Không
những vậy, TT BĐS là TT không hoàn hảo thiếu thông tin, do đó để người bán và người
mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với chợ thông
thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người bán và người
mua tham khảo. Nhờ điểm khác biệt này nên người ta đã đặt cho nó cái tên là "sàn giao
dịch bất động sản".
Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch được hiểu như
sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các
dịch vụ cho kinh doanh bất động sản". SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp,các
chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh
gọn chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu
hiệu cho công việc quản và điều tiết của nhà nước.
1.2.2 Mục đích của sàn giao dịch bất động sản
Mục đích của sàn giao dịch bất động sản là đưa tất cả các hoạt động giao dịch bất động
sản lên sàn để có thể thu thập được thông tin về thị trường bất động sản, để các chủ thể:
nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham khảo và có những quyết định đúng đắn. Điều
này có nghĩa là khi các giao dịch bất động sản được đưa lên sàn thì hệ thống thông tin
được sàng lọc để từ đó có một thị trường bất động sản minh bạch và công khai.
1.2.3 Chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản
1.2.3.1 Chức năng
SGD BĐS có các chức năng chính là chức năng giao dịch và chức năng môi giới.
* Chức năng giao dịch
Các giao dịch thông thường trên thị trường BĐS thường phải trải qua 3 bước là: đàm
phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Quá trình thực hiện 3 bước này mất rất nhiều
thời gian. Khi GD qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian, bởi
sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to lớn.
Sàn còn là nơi tiêu thụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
- Đối với người mua: những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng sản phẩm
của sàn cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua sản phẩm của khách hàng.
* Cung cấp dịch vụ
Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho bạc, công
chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn
nhẹ và không phiền hà.
Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn thì chi phí sẽ thấp hơn rất nhiều so
với giao dịch trên thị trường.
Chương II
Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản hiện nay
2.1 Những quy định của pháp luật quản lí sàn giao dịch bất động sản
Vì BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế – xã hội và đóng vai trò to lớn trong
nền kinh tế quốc dân nên có rất nhiều văn bản pháp luật quy định trực tiếp hoặc chi phối
đến hoạt động của TT BĐS như: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Bộ luật dân sự
cùng với hệ thông văn bản dưới luật (nghị định, thông tư…). Còn đối với SGD BĐS thì
có các văn bản pháp luật điều chỉnh đó là: Luật kinh doanh BĐS, Nghị định 153/ 2007/
NĐ – CP; Thông tư 13/ 2008/ TT- BXD và mới đây nhất là Nghị định 23/ 2009 NĐ-CP
quy định về chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch, đối với các chủ thể vi phạm quy
định pháp luật khi giao dịch trên sàn. Các văn bản pháp luật này là cơ sở pháp lý cho sự
ra đời, tồn tại và phát triển của SGD BĐS. Nó quy định các vấn đề về nguyên tắc tổ chức
và hoạt động của SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn, quyền
và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia SGD BĐS; Mô hình và quy chế hoạt động của
sàn…
2.1.1 Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS trước tiên phải đáp ứng đủ điều kiện của Điều 8
là: phải thành lập doanh nghiệp; phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo
quy định của pháp luật và sau đó là những điều kiện của Điều 57 là: SGD BĐS phải có kế
2.1.4 Quy chế hoạt động của sàn
- Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của SGD BĐS
- Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của SGD BĐS
- Quy định về chế độ quản lý tài chính của SGD BĐS
- Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch
- Quy định về thông tin BĐS đưa vào GD; chế độ quản lý, cung cấp thông tin về BĐS,
giao dịch tại sàn giao dịch BĐS.
2.1.5 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Nội dung hoạt động của các sàn giao dịch bầt động sản bao gồm:
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Môi giới bất động sản.
- Định giá bất động sản
- Tư vấn bất động sản.
- Quảng cáo bất động sản.
- Đấu giá bất động sản.
- Quản lí bất động sản.
2.1.6 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý sàn.
2.1.6.1 Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Người quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch có các quyền sau:
- Quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến bất động
sản theo quy định của pháp luật .
- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa lên sàn giao
dịch bất động sản.
- Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa
vào kinh doanh.
- Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
- Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2.1.6.2 Nghĩa vụ của người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản
đến 60.000.000 và hình thức nặng nhất là tước quyền xử dụng giấy phép kinh doanh.
* Đánh giá chung: Các quy định của pháp luật được ban hành đã tạo cơ sở và hành lang
pháp lí cho sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS, tạo ra một bộ phận kinh doanh dịch
thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, minh bạch và lành mạnh hơn. Tuy
nhiên, các quy định của pháp luật vẫn còn nhiều vấn đề cần phải sửa đổi, bổ sung.
Các nguyên tắc và điều kiện thành lập còn khá dễ dàng tạo điều kiện cho các trung tâm
GD BĐS thành lập sàn vì mục đích đối phó. Việc quy định cho sự ra đời của SGD ở Luật
kinh doanh bất động sản đã có từ năm 2006 nhưng các chế tài xử phạt thì đến năm 2009
mới được ban hành. Các quy định trong chế tài xử phạt còn rất chung chung, chưa cụ thể
rõ ràng, mức xử phạt còn khá nhẹ và chưa hợp lí.
2.2 Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hiện nay
2.2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản
TT BĐS của Việt Nam được manh nha hình thành từ khi có Luật đất đai 1993 cho đến
nay được khoảng 16 năm cùng với thời gian tiến hành công cuộc đổi mới của đất nước.
Căn cứ vào các biến động kinh tế, xã hội, chính sách pháp luật có thể chia TT BĐS từ khi
hình thành và phát triển cho đến nay thành 7 giai đoạn:
Giai đoạn tự phát trước 1993; Giai đoạn bùng phát sơ khai từ những năm 1993 đến 1996
do chính sách pháp luật về đất đai và nhà ở, đặc biệt là Bộ luật Dân sự 1995 tác động;
Giai đoạn 1997-1999, đây là giai đoạn khủng hoảng của thị trường do những tác động có
tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu á; Giai đoạn 2000-2003, đây là giai đoạn
TT BĐS Việt Nam sôi động bởi sự tác động của những chính sách phát triển đô thị, chính
sách về khu đô thị mới, khu chung cư; Giai đoạn 2004-2005 là giai đoạn trầm lắng của
TT BĐS; Giai đoạn 2006-2007, đây là lúc TT BĐS phục hồi và phát triển và có một bước
tiến xa hơn bởi sự tiến hành hoàn thiện hành lang pháp lí của nhà nước thể hiện bằng sự
cho ra đời một loạt các luật mới như: Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở, Luật cư trú, Luật
xây dựng, Luật đầu tư… Giai đoạn 2008 cho đến nay, đây là giai đoạn TT BĐS khủng
hoảng trầm trọng, có nhiều diễn biến bất thường với các hiện tượng "đóng băng", "sốt giả
tạo" của TT. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này vẫn còn có nhiều ý kiến bàn luận
nhưng nổi cộm nhất là do quá lạm dụng vào TT BĐS đã tạo ra một nền kinh tế bong
bóng. Rồi khi quả bóng này xì hơi thì nó đã làm cho TT BĐS và nền kinh tế quốc dân
2.3.1.1 Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản
Các SGD BĐS của Việt Nam bắt đầu ra đời từ cuối năm 2008 và đến đầu năm 2009 thì
TT BĐS Việt Nam bùng nổ phong trào mở SGD BĐS. Mở đầu cho sự ra đời của SGD
BĐS là công ty Địa ốc Phát Hưng và công ty Địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn. Do sự nắm bắt
nhanh nhạy với xu hướng của TT với những chủ trương chính sách của nhà nước. Hai
công ty này đã xin phép Bộ xây dựng được mở SGD BĐS đầu tiên của Việt Nam với
mục tiêu là mở mô hình sàn chuẩn để từ đó nhân rộng ra cho cả nước học tập mô hình sàn
chuẩn này.
Sự tiên phong đi đầu trong việc mở SGD BĐS của hai công ty này đã mở ra một diện
mạo mới cho TT BĐS Việt Nam. TT BĐS Việt Nam đã có thêm sự đóng góp của một bộ
phận mới đó là SGD – sẽ góp phần thúc đẩy TT BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, công
khai và minh bạch hơn.
2.3.1.2 Sự phát triển của sàn giao dịch
Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho TT BĐS mà SGD BĐS đã được sự hưởng
ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhà nước, doanh nghiệp và khách
hàng nên nó đã phát triển nhanh chóng. Các cơ quan quản lý luôn cố gắng nỗ lực bổ
sung, hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho SGD phát
triển. Vì vậy mà số lượng các SGD phát triển với một tốc độ nhanh chóng (Xem phụ lục
1-Danh sách các sàn giao dịch) và những con số này sẽ còn phát triển nhiều hơn trong
tương lai.
Hiện nay trên cả nước có hơn 100 sàn giao dịch, trong số đó có một số SGD BĐS có uy
tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacera…
Sự phát triển của các SGD đã và đang ngày càng đáp ứng với nhu cầu của TT và nó sẽ
còn phát huy hiệu quả hơn nữa trong quá trình phát triển.
2.3.2 Kinh doanh bất động sản qua sàn
Tại Điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản có quy định: việc kinh doanh bất động sản
thông qua sàn giao dịch bao gồm các hoạt động: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và
cho thuê mua BĐS. Như vậy hoạt động kinh doanh BĐS phải được thực hiện trên sàn là:
mua bán chyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS. Khi thực hiện các giao dịch trên
sàn thì cá nhân tổ chức phải cung cấp toàn bộ thông tin về BĐS để niêm yết tại sàn, để
viên.
- Không gian kiến trúc khu vực quanh BĐS.
- Thực trạng môi trường dân trí ở khu vực BĐS.
- Bản đồ của khu vực có BĐS.
- Phong thuỷ của khu vực có BĐS.
* Thông tin về thị trường BĐS: Thông tin về thị trường BĐS là các chính sách quy
hoạch, xây dựng, các dự án đầu tư xây dựng, các chính sách pháp luật có liên quan khác.
2.3.2 Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Hiệu quả hoạt động của SGD BĐS sẽ phản ánh hiệu quả quản lý của các cơ quan nhà
nước đối với hệ thống các SGD BĐS. Bởi nếu nhà nước có chính sách pháp luật phù hợp
sẽ tác động đến hoạt động của các SGD.
Kể từ khi ra đời cho đến nay hệ thống các SGD BĐS đã đạt được những hiệu quả nhất
định. Trên cơ sở tham khảo số liệu của một số đề tài, người viết cũng đã có một quá trình
khảo sát thực tế để thu thập được những số liệu cần thiết cho sự phân tích đánh giá về
hiệu quả hoạt động của các SGD giai đoạn trước năm 2009 và giai đoạn từ năm 2009 cho
đến nay.Thể hiện qua những nội dung sau:
2.3.2.1 Đối với nguồn thông tin
Nguồn thông tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với doanh nghiệp, đối với
người mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết định của các chủ thể này. Vì vậy mà yêu
cầu đặt ra là nguồn thông tin đòi hỏi phải chính xác, trung thực và khách quan. Tuy
nhiên, do TT BĐS là thị trường không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công
khai và minh bạch gây ra tình trạng không ổn định, không lành mạnh trên thị trường.
Khắc phục tồn tại này của TT BĐS, sàn giao dịch ra đời cung cấp thông tin chính xác và
kịp thời cho thị trường. Và việc cung cấp thông tin này không ngừng tăng lên về số lượng
và chất lượng, được thể hiện qua 2 giai đoạn: trước năm 2009 và từ đầu năm 2009 đến
nay.
Trước năm 2009: Biểu đồ 2.1: Các nguồn thông tin trên thị trường (1)
Trong giai đoạn này các nguồn thông tin trên TT là rất phong phú: qua môi giới; qua
người quen; qua sàn giao dịch và các nguồn khác. Qua biểu đồ cho thấy: thông tin được
và các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các SGD, thông tin và những gói
dịch vụ mà sàn cung cấp. Điều đó cũng có nghĩa là thông tin trên SGD cung cấp có tính
xác thực và hiệu quả hơn, nó sẽ có tác dụng cho các chủ tham gia thị trường BĐS. Đặc
biệt, thông qua sàn giao dịch nhà nước có thể thu thêm được một lượng ngân sách đáng
kể.
`* Nhận xét: Sự phân tích ở trên không chỉ phản ánh hiệu quả hoạt động của các sàn giao
dịch BĐS mà còn phản ánh hiệu quả quản lí của nhà nước đối với các sàn giao dịch. Với
mục tiêu quản lí là làm cho thị trường phát triển ổn định và minh bạch hơn, nhà nước đã
cố gắng có những biện pháp tạo điều kiện cho SGD ra đời và phát triển.
2.3.3 Những tồn tại trong hoạt động của các sàn giao dịch
2.3.3.1 Khái quát những tồn tại trong thực trạng hoạt động của hệ thống các sàn
giao dịch bất động sản.
Các SGD BĐS ra đời là để thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nước thực hiện chức
năng quản lí và điều tiết thị trường. Tuy nhiên, sự phụ thuộc của SGD vào thị trường lại
là một trở ngại làm cho các SGD không phát huy hết được chức năng và vai trò của mình
để góp phần làm cho TT BĐS phát triển lành mạnh ổn định và bền vững. Các sàn giao
dịch BĐS đang trong giai đoạn thử nghiệm nên vừa hoạt động vừa rút kinh nghiệm.
Hiện nay các sàn giao dịch BĐS mọc lên nhiều như "nấm mọc sau cơn mưa" nhưng hiệu
quả hoạt dd toàn ngược lại. Bởi:
Việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật. Luật kinh doanh
bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007 và dự kiến đến hết quý I năm 2009
thì mọi giao dịch BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS đều giao dịch trên sàn. Vì vậy
các công ty địa ốc đua nhau mở sàn trên cơ sở nâng cấp các trung tâm giao dịch BĐS từ
trước. Vì vậy nên hoạt động của các sàn này cũng chẳng khác các trung tâm môi giới.
Các sàn này thực hiện các hoạt động kinh doanh bằng việc mua sỉ bán lẻ các sản phẩm
HH BĐS, vì vậy mà cứ có được lợi nhuận là họ lại tung hàng hoá ra bán phá giá thị
trường. Điều này đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư và các sàn giao dịch khác. Còn
trường hợp các sàn do chủ đầu tư thành lập thì thực hiện công việc mua bán hàng hoá độc
quyền của công ty mẹ. Vì vậy nên mới có chuyện tất cả sản phẩm của dự án mặc dù được
niêm yết trên sàn nhưng phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua của lãnh đạo Tổng công
vốn. Sau khi xây dựng xong có hoạt động mua bán, lúc này người đầu cơ sẽ bán lại sản
phẩm và vào tên khách hàng của mình trong hoạt động góp vốn. Đây là giữa nhà đầu tư
với khách hàng và coi như khách hàng mua trực tiếp của nhà đầu tư. Còn về phía nhà đầu
cơ với chủ đầu tư sẽ tìm "n…" lí do để huỷ hợp đồng góp vốn giả tạo trước. Nhưng vấn
đề ở đây là giá thật của căn hộ người mua phải trả không phải là giá trên hợp đồng mà giá
thật bao gồm giá trên hợp đồng cộng với khoản tiền chênh mà người mua phải trả cho
người đầu cơ. Khoản tiền chênh này có thể lên tới 100 đến 300 triệu đồng đối với một
căn hộ chung cư và từ 400 – 500 triệu đồng đối với một ngôi biệt thự. Khoản tiền vênh
này không được đề cập trên bất cứ một loại giấy tờ nào và đây là thoả thuận miệng, vì
vậy nên chủ đầu cơ không phải đóng thuế.
* Trong vai trò là một người mua
Nếu người mua có nhu cầu về nhà ở thì phải mua lại của các chủ đầu cơ chứ không thể
mua trực tiếp của các nhà đầu tư. Bởi khi dự án được công bố, chưa hoàn thành xong
phần móng người đến hỏi mua nhà được trả lời là đã bán hết. Vì vậy, khách hàng muốn
mua sản phẩm thì qua SGD BĐS. Sau khi giới thiệu qua về sản phẩm, sàn sẽ kết nối
người mua và người bán với nhau. Nếu quá trình đàm phán đi đến thống hất, người đầu
cơ sẽ đưa khách hàng đến kí hợp đồng với chủ đầu tư. Đây là hợp đồng sang tên căn hộ
từ chủ đầu tư với khách hàng, giá tính thuế sẽ là giá ghi trên hợp đồng. Người mua còn
phải trả thêm cho một khoản tiền vênh nhất định cho chủ đầu cơ, khoản tiền này không
được nhắc đến trên bất cứ giấy tờ gì, vì đây là thoả thuận miệng. Và người mua được
SGD giải thích là: "vì người đầu cơ là người nhà giám đốc chủ đầu tư công trình nên mặc
dù họ đã mua nhưng họ không phải đứng tên trên giấy tờ nên hợp đồng mua là hợp đồng
mua nhà một lần"
Đánh giá: Hiện tượng trên diễn ra bởi sự liên kết giữa chủ đầu tư, người đầu cơ và đăc
biệt là sự dàn xếp của SGD và cũng được sự đồng ý của người mua, bởi "thuận mua, vừa
bán". Hơn nữa, nếu khoản tiền vênh không được hiện diện trên hợp đồng thì người mua
sẽ không phải nộp thêm một khoản giá trị thuế từ số tiền vênh này. Điều này đã mang lại
thiệt thòi cho người mua và nhà nước. Nó nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Bởi đó
là những giao dịch ngầm, thoả thuận miệng, phi chính thức giữa nguồn cung và nguồn
cầu và khâu dịch vụ. Đây là lí do giải thích rất dễ hiểu cho các cơn sốt nóng giả tạo do
Trong bộ máy tổ chức của ACBR thì SGD, chi nhánh văn phòng đại diện thực hiện chức
năng chính của sàn.
Ngoài những cơ sở vật chất kĩ, bảng điện tử kết nối Internet, đặt tại trụ sở. ACBR còn
phát hành tạp chí bất động sản, dịch vụ video nhà đất được đăng tải trên website:
www.diaoc.acb.vn và LCD, Tạp chí bản tin bất động sản của ACBR được phát hành rộng
rãi và miễn phí hàng tuần. ACBR còn phát triển dịch vụ tư vấn tại nhà giúp tiết kiệm thời
gian cho khách hàng có nhu cầu giao dịch.
Copyright: Tài liệu đại học ©