Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng
đời sống của từng hộ gia đình. Ở nước ta giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% tổng
giá trị trong nền kinh tế, còn đối với các hộ gia đình thì con số nay là lớn hơn. Sau một
thời gian phát triển không dài nhưng thị trường bất động sản nước ta đã trải qua khá
nhiều lần biến động và khủng hoảng. Có nhiều nguyên nhân tạo ra những diễn biến bất
thường cho thị trường bất động sản trong đó có môt nguyên nhân khiến nhiều người chú
ý đó là các tác động của các chính sách nhà nước, các ưu tiên , hệ thông pháp luật , các
văn bản thi hành
Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường,
có chức năng phân phối sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai đô thị, vốn được xem là tài
nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cầu sử dụng đất kém giá trị, nâng cao được suất
GDP tính cho đơn vị diện tích đô thị. Chẳng hạn giá cả đất đô thị ở Hàng Ngang,
Hàng Đào rất cao vì vậy muốn kinh doanh ở đây thì phải tạo được thu nhập lớn
tương xứng với giá đất ấy. Cũng vì lẽ đó ngày nay nhiều công trình sản xuất công
nghiệp được đưa ra xa trung tâm, nơi đất có giá thấp, để nhường vị trí cho phát triển
dịch vụ là loại hoạt động đem lại giá trị gia tăng cao. Việc quản lý và phát triển tốt thị
trường này, đặc biệt trong mối quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần phát huy
nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế - hội.
Ở Việt Nam, các giao dịch về bất động sản đã tồn tại từ lâu nhưng đó chỉ là
thị trường ngầm, phi chính thức. Phải đến năm 1993, thị trường bất động sản mới
bắt đầu được thừa nhận khi Luật đất đai cho phép được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và thị trường này chính thức được tồn tại trên văn bản Nhà nước từ năm
1996 trong Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII.
Thực tế trong quá trình phát triển kinh tế thị trường ở nước ta trong thời gian
qua cho thấy: Thị trường bất động sản vẫn chưa thể đóng vai trò là động lực căn bản
thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là do
vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn quá mờ nhạt. Vì vậy, để
lành mạnh hoá sự phát triển của thị trường bất động sản, hướng tới hoà hợp với hệ
nghiên cứu cụ thể như phân tích, tổng hợp, so sánh... các dữ liệu kết hợp với lý luận
cơ bản và quan điểm, đường lối của Đảng và nhà nước trong thời kỳ hiện nay ,kết
hợp với thực tế để nhằm đi đến những kết luận mang tính khách quan và thực tiễn
,bám sats thực tiễn
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
I. Thị trường bất động sản
1. Khái niệm Bất động sản và Thị trường bất đông sản
1.1.Khái niệm về bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản. Tuy nhiên ta có thể
hiểu như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những
người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số lượng hàng
hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch
1.2.Khái niệm thị trường bất động sản
Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các công
trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, vai trò
của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bước được
nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS sẽ tạo thêm các
yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì
thế , muốn hiểu rõ được nội dung của đề tài ta phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất ,
mà trước tiên đó là các khái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị
trường BĐS.
Theo điều 174 bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di dời
được, bao gồm:
- Đất đai
thường được nhắc đến: là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó
những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả, số
lượng hàng hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch
- Các đặc điểm của thị trường bất động sản:
+ Thứ nhất: Tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch
+ Thứ hai: Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền
và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
+ Thứ ba: Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
+ Thứ tư: Thị trường bất động sản là thị trường khôn hoan hảo.
+ Thứ năm: Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu
và giá cả bất động sản.
+ Thứ sáu: Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
+ Thứ bảy: Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp
luật.
+ Thứ tám: Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
+ Thứ chín: Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hay rút ra
khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
2. Vai trò và đặc điểm của thị trường bất động sản
2.1: Vai trò của thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản co 7 vai trò chủ yếu sau:
- Thứ nhất: phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đấy sản xuất phát
triển.
Thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về bất động sản là cầu
nối giữa tiêu dùng và sản xuất hàng hoá bất động sản. nó thực hiện các mối quan hệ:
Vốn hàng hoá tiền tệhàng hoá…..
Khi thị trường bất động sản không được phát triển, ngưng trệ, sự chuyển hoá sẽ
gặp khó khăn làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản
4% thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Thứ tư: phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường
trong và ngoài nước, góp phần mở rộng quan hệ quốc tế.
Thị trường chung là một thể thống nhất của các loại thị trường vốn, thị trường
lao động, thị trường hàng hoá thị trường bất động sản. do đó sự phát triển của thị
trường bất động sản ảnh hưởng đến tất cả các thị trường đó và ảnh hưởng đến thị
trường chung.
Trong hội nhập quốc tế thị trường trong nước gắn chặt với thị trường nước
ngoài. Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường ngoài
nước vượt qua khỏi phạm vi biên giới quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nước
ngoài tham gia vào các hoạt động trong thị trường bất động sản trong nước. qua đó
mở rộng quan hệ quốc tế
- Thứ năm: thị trường bất động sản góp phần vào ổn định xã hội.
Khi thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh nhất là thị trường đất
đai, là chính sách không phù hợp, sẽ dẫn đến rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ,
lũng đoạn thị trường…. điều này sẽ gây ảnh hưởng xấu đến niềm tin của người dân
về các chủ trương chính sách của nhà nước, hạn chế sự phát triển của thị trường bất
động sản. do đó sẽ ảnh hưởng xấu đến đời sống của con người và các hoạt động xã
hội nói chung. Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà
cung cầu, bình ổn giá cả bất động sản, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội ổn định hơn.
- Thứ sáu: thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống người dân.
Khi thị trường bất động sản phát triển thì sẽ thúc đẩy phát triển khoa học, kỹ
thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất
mà còn phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hóa, thể thao, vui chơi giải
trí…. Hơn nữa còn thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi chốn ăn ở,
giao thông, thông tin liên lạc….
- Thứ bảy: phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách,
trong đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản.
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
6
nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. do đó cung và cầu bất động sản ở
các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ kiểu cách, mẫu mã, chất lượng
đến quy mô phát triển. mặt khác thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào tâm lý
tập quán thị hiếu, do đó mỗi vùng mỗi khu vực đều có những đặc trưng riêng về cung
cầu bất động sản.
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
- Thứ tư: thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo do thông tin về hàng hóa bất
động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác. Do bất động
sản mang tính dị biệt cho nên khó có thể tìm ra bất động sản tương tự nhau để so
sánh cạnh tranh. Mà số lượng cung và cầu bất động sản đều có số lượng nhỏ, không
đảm bảo cạnh tranh hoàn hảo
- Thứ năm: cung về bất động sản phản ứng chậm so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản.
Thời gian tạo ra bất động sản lâu do bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng.
Cung bất động sản là có giới hạn mà cầu về bất động sản luôn tăng, cung cầu được
coi là không co giãn với giá cả. do vậy sự thay đổi về giá thường là do sự mất cân đối
cung cầu, hay nói cách khác giá là do quan hệ cung cầu quyết định. Giá cả bất động
sản sẽ tăng khi cung trên thị trường bất động sản phản ứng chậm hơn cầu về bất động
sản.
- Thứ sáu: thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
Do bất động sản có giá trị lớn do đó mọi giao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản
đòi hỏi phải có một nguồn vốn lớn. lượng vốn này phải được huy động từ thị trường
vốn. Để kinh doanh bất động sản thì phải có một nguồn vốn cố định mà theo quy
định của nhà nước thì người kinh doanh bất động sản phải có tối thiểu là 6 tỷ đồng.
thị trường vốn hoạt động phát triển sẽ là nơi cung cấp nguồn vốn lớn cho thị trường
bất động sản và ngược lại.
- Thứ bẩy: các giao dịch trên thị trường bất động sản đòi hỏi phải có tư vấn chuyên
Vấn đề nhà nước quản lý nền kinh tế là một vấn đề cổ điển đã có từ rất lâu
nhưng đến tận hôm nay vẫn có nhiều tranh cãi xoay quanh vấn đề này.
Việc quản lý nhà nước đối với nền kinh tế đã được lý luận và thực tế khẳng
định là cần thiết. Hiện nay mô hình được các nước tiên tiến trên thế giới sử dụng đó
là mô hình tổng hợp thị trường và nhà nước. Trong mô hình nền kinh tế hỗn hợp thị
trường và nhà nước, thì ta thấy nền kinh tế thị trường có những mặt tích cực nhưng
nó cũng có những mặt tiêu cực. mặt tích cực đó là chúng kích thích khả năng sáng tạo
của nền kinh tế, từ đó khai thác hiệu quả tiềm năng của nền kinh tế, kích thích khoa
học công nghệ phát triển….. áp dụng vào thực tế, ta có thể thấy đựoc rằng khi những
mâu thuẫn không thể giải quyết được thì bàn tay nhà nứơc sẽ tham gia và điều tiết.Và
thị trường được đánh giá theo khía cạnh khác.
Nhưng bên cạnh đó cũng có những mặt tiêu cực đó là: độc quyền, do chạy theo
những lợi ích khác bịêt nên tạo ra những ngoại ứng, ít đầu tư vào khu vực công cộng,
chạy theo đồng tiền làm tha hoá con người…..
Do đó để khắc phục những thất bại của thị trường thì cần phải có sự can thiệp
của nhà nước vào nền kinh tế. Hay có người còn nói nền kinh tế thị trường tự phát là
bàn tay ‘vô hình”. Nền kinh tế dưới sự quản lý của nhà nước là ‘ bàn tay hữu hình’.
Nếu chỉ có một bàn tay thì vỗ không kêu do đó cần phải có sự kết hợp của cả hai bàn
tay.
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
Xét trong thị trường bất động sản ta thấy rằng thị trường bất động sản là một thị
trường đặc biệt. Thị trường bất động sản có những đặc điểm riêng của nó: thị trường
không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu sự chi
phối của pháp luật và nhà nước. do có những đặc điểm riêng này nên càng dẫn đến
những khuyết tật của thị trường bất động sản. Do đó sự cần thiết của quản lý nhà
nước đối với thị trường bất động sản là rõ nét và cần thiết. thông qua những chủ
trương đường lối chính sách của đảng và nhà nước về thị trường bất động sản để điều
tiết thị trường. Thông qua đó mà các giao dịch được phép công khai và minh bạch tạo
toàn dân mà Nhà nước là người đại diện.
Thứ hai, nước ta đang trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường do
đó mọi yếu tố nguồn lực đầu vào và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá,
trong đó quyền sử dụng đất cũng không ngoại lệ. Quán triệt quan điểm trên, đất đai
tham gia vào thị trường bất động sản phải được coi là hàng hoá một cách rộng rãi. Có
nghĩa là quan hệ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ điều tiết
của quan hệ cung cầu và điều tiết của cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Nếu như để đất đai tham gia vào thị trường chỉ chịu sự điều tiết của riêng thị trường
thì sẽ dẫn đến bất bình đẳng trong xã hội mà nguyên nhân chính là do đặc tính vốn có
của địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối làm đất đai mang lại cho người chủ sở hữu
hoặc sử dụng những nguồn lợi ngoài mức đầu tư của người chủ sử dụng đất. Do vậy,
quản lý Nhà nước nhằm điều tiết địa tô một cách hợp lý là một yêu cầu khách quan,
là cơ sở để khắc phục bất cập trong quá trình phát triển thị trường đất đai nói chung
và thị trường bất động sản nói riêng.
Thứ ba, quá trình hình thành chủ thể kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa được
dựa trên mô hình thị trường và Nhà nước. Nếu như ở nước phát triển – nơi đã có nền
kinh tế thị trường được thiết lập hàng trăm năm – vai trò của Nhà nước chủ yếu là
khắc phục những khuyết tật của thị trường thì ở những nước đang phát triển – Nhà
nước chưa có nhiều kinh nghiệm lại vừa phải thiết lập thị trường, vừa phải khắc phục
những khuyết tật của nó. Theo quy luật đó, ở Việt Nam, thị trường bất động sản vẫn
đang trong quá trình hình thành sơ khai - quản lý của Nhà nước là điều rất quan trọng
để tạo lập sự đồng bộ giữa các yếu tố của thị trường bất động sản, hạn chế và khắc
phục những khuyết tật của thị trường bất động sản. Chính các văn bản pháp luật của
Nhà nước về đất đai đã tạo một hành lang pháp lý để các giao dịch loại này trở thành
quạn hệ giao dịch công khai, trong khuôn khổ kiểm soát của Nhà nước, từ đó tạo ra
thị trường bất động sản chính thức.
Thứ tư, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đòi hỏi thực hiện cam kết mở cửa
thị trường, do đó Nhà nước với tư cách là đại diện quốc gia quản lý thị trường nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng cần phải có các biện pháp quản lý để bảo
vệ lợi ích quốc gia.
Ở Việt Nam, trách nhiệm quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động
sản được quy định tại điều 13 Luật kinh doanh bất động sản như sau:
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.
2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về
hoạt động kinh doanh bất động sản.
3. Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách
nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh
doanh bất động sản theo phân công của Chính phủ.
4. Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động
kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ.
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
Ngoài ra, việc tổ chức các tổ chức dịch vụ công trong việc thực hiện các thủ
tục giấy tờ liên quan đến các giao dịch này, bảo vệ quyền lợi các chủ thể tham gia
cũng phải thực hiện để tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản (chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho...) được thực hiện một
cách đơn giản, minh bạch và công bằng hơn.
d. Tạo lập đồng bộ các yếu tố hình thành thị trường bất động sản
Do đặc tính đặc biệt của hàng hoá bất động sản nên thị trường bất động sản
thường hình thành tự phát và hoạt động tự do theo các giao dịch. Vì thế để có thể
quản lý và điều tiết hoạt động của thị trường này, Nhà nước cần phải đứng ra định
hướng và tổ chức hệ thống các sàn giao dịch bất động sản theo hướng xã hội hoá,
đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả để các thị
trường tiềm năng trở thành hiện thực.
e. Tổ chức thanh tra, kiểm tra các giao dịch bất động sản để đảm bảo thị trường này
phát triển công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật
Muốn vậy Nhà nước phải có các giao dịch cụ thể về điều tiết đối với bất động
sản đưa vào kinh doanh, điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất
động sản cũng như phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân
cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên.
Các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động thị
trường bất động sản. như các chính sách tài chính thuế đối với đăng kí bất động sản,
các chính sách đền bù cho việc giải phóng, giải toả mặt bằng trong thu hồi đất, các
trái phiếu về nhà đất, ban hành các quy định về đăng kí kinh doanh nghề các loại dịch
vụ bất động sản.
Nhân tố thứ hai đó là các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường
bất động sản:
Quy hoạch kế hoạch phát triển kinh tế xã hội là định hướng chiến lược và cụ thể
hoá các định hướng đó. Chúng chính là một trong những công cụ quản lý chủ yếu của
nhà nước về thị trường bất động sản, là căn cứ, là cơ sở quan trọng cho sự phát triển
thị trường bất động sản. các kinh doanh bất động sản phải dựa vào đó để phát triển
thị trường. nhờ quy hoạch, kế hoạch hệ thống bất động sản và thị trường bất động sản
mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và hiệu quả.
yếu tố thứ ba là ảnh hưởng của các đặc điểm của thị trường bất động sản tới
công việc quản lý:
vì hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt nên nơi giao dịch bất động sản
tách biệt với hàng hoá bất động sản. thị trường bất động sản phải được giao dịch tại
các sàn giao dịch bất động sản, thực chất các sàn này là các chợ bất động sản. các chợ
giao dịch bất động sản này thường diễn ra một cách tự phát thiếu sự quản lý của nhà
nước do đó thiếu minh bạch và không thể kiểm soát. Do đó nhà nước cần có các biện
pháp để đưa các giao dịch bất động sản lên các sàn giao dịch nằm trong sự quản lý
của nhà nước. để các sàn giao dịch theo định hướng xã hội hoá, cung cầu gặp nhau,
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.S Phạm Lan Hương
đảm bảo yêu cầu giao dịch đảm bảo hiệu quả, để các thị trường tiềm năng thành hiện
thực.
yếu tố thứ tư là bộ máy quản lý cán bộ của nhà nước liên quan đến thị trường
bất động sản.
án...
Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản AN-HƯNG chuyên đầu tư vào các
bất động sản cho thuê, mua bán các dự án, đất thổ cư, chung cư , nhà cao ốc……với
đội ngũ chuyên viên tư vấn giàu kinh nghiệm và nhiệt huyết với nghề .có khả năng
đáp ứng được nhu cầu của mọi mức khách hàng đặt ra.
Các dịch vụ đa dạng của công ty bao gồm rất nhiều các lĩnh vực trong đó có các
lĩnh vực kinh doanh chủ yếu đó là:
• dịch vụ môi giới thuê và chothuê các bất động sản
• các tư vấn pháp lý với các chuyên gia giàu kinh nghiệm
• dịch vụ quảng cáo-PR sản phẩm và dịch vụ
Sinh viên: Kiều Đức Bảo Lớp: Địa chính 48
16
Copyright: Tài liệu đại học ©