Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Mục lục
Trang
Lời nói đầu....................................................................................................3
Nội dung........................................................................................................5
Chơng1. Cơ sở khoa học của quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động
sản.................................................................................................................5
I. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trờng Bất động sản..........................5
1. Khái niệm thị trờng Bất động sản. .......................................................5
2. Đặc điểm, vai trò thị trờng Bất động sản..............................................7
2.1. Đặc điểm thị trờng Bất động sản....................................................7
2.2. Vai trò của thị trờng Bất động sản. .............................................8
II. Vai trò của quản lí Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản..................12
1. Sự cần thiết và vai trò quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế. ..............12
1.1. Sự cần thiết phải có sự quản lí của Nhà nớc về kinh tế................12
1.2. Vai trò của quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế..........................13
2. Vai trò quản lí Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản......................14
2.1. Sự cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất
động sản. ............................................................................................14
2.2. Vai trò quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản..............15
III. Nội dung, phơng pháp, công cụ quản lí nhà nớc đối với thị trờng Bất
động sản. ...................................................................................................16
1. Nội dung quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản. ...............16
2. Phơng pháp, công cụ quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.
17
2.1. Các phơng pháp quản lý Nhà nớc về thị trờng Bất động sản.......17
2.2. Các công cụ quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản......20
Chơng II. Thực trạng công tác quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất
động sản trong thời gian qua.....................................................................24
I. Thực trạng phát triển thị trờng Bất động sản trong thời gian qua...........24
1. Những kết quả đạt đợc của thị trờng Bất động sản. ...........................24

nền kinh tế thị trờng vì nó có liên quan đến một lợng lớn tài sản. Tài sản Bất
động sản thờng chiếm 45-75% sự giàu có của các nớc đang phát triển và
bằng ít nhất 20% GDP của các nớc này. Việc phát triển thị trờng Bất động
sản có tác động đến tăng trởng kinh tế thông qua các kênh chính nh: tạo ra
những kích thích cho đầu t vào đất đai, nhà xởng, ; tạo nên sự chuyển dịch
năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu
t kinh doanh Bất động sản; chuyển Bất động sản thành tài sản chính để phát
triển kinh tế .
Trong những năm vừa qua, thị trờng Bất động sản ở nớc ta đã bớc đầu đ-
ợc hình thành, nhng còn sơ khai, cha đáp ứng đợc yêu cầu xây dựng phát
triển đất nớc. Do vậy phát triển thị trờng này trong thời gian tới là hết sức cần
thiết. Về vấn đề này, nghị quyết Đại hội VIII của Đảng đã xác định: Tổ
chức, quản lý thị trờng Bất động sản. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho
nhân dân Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh
doanh nhà ở theo hớng dẫn và quản lý của Nhà nớc ; Nghị quyết Đại hội
IX của Đảng nhấn mạnh: Hình thành và phát triển thị trờng Bất động sản,
bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bớc mở cửa
thị trờng Bất động sản cho ngời Việt Nam ở nớc ngoài và ngời nớc ngoài
tham gia đầu t; gần đây nhất, nghị quyết Trung ơng 7 Khoá IX đã tiến thêm
một bớc khi xác định: Quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt và Chủ
động phát triển vững chắc thị trờng Bất động sản với sự tham gia của nhiều
thành phần kinh tế ; không tách rời thị tr ờng quyền sử dụng đất với các tài
sản gắn liền với đất .
Thực hiện những chủ trơng quan trọng nêu trên của Đảng, trong những
năm qua Nhà nớc đã ban hành, sửa đổi và bổ sung nhiều loại văn bản phát
luật và các pháp quy điều chỉnh những vấn đề cụ thể của thị trờng Bất động
sản, nhằm tạo điều kiện cho thị trờng này hoạt động thông thoáng và có hiệu
quả tuy nhiên cho đến nay, hoạt động quản lý Nhà nớc về thị trờng Bất động
sản còn có nhiều mặt hạn chế nó ảnh hởng xấu đến sự phát triển của thị trờng
vì vậy nhất thiết phải tăng cờng công tác quản lý Nhà nớc về thị trờng Bất

Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Nội dung
Chơng1. Cơ sở khoa học của quản lý Nhà nớc
đối với thị trờng Bất động sản.
I. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trờng Bất động
sản.
1. Khái niệm thị trờng Bất động sản.
Trong quá trình phát triển loài ngời đã chia tài sản thành Bất động sản
và động sản. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ la mã, theo đó Bất
động sản không chỉ là của cải đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những
gì đợc tạo ra do sức lao động của con ngời gắn liền với đất đai nh các công
trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những gì liên quan đến đất
đai hay gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu và
chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng đợc xác
định. ở nớc ta, cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề nh vậy, khoản 1, Điều 181,
Bộ luật Dân sự (năm 1995) quy định: Bất động sản là các tài sản không di
dời bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn
liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
Đặc điểm đúng nhất của các loại Bất động sản là gắn liền với đất và bản
thân đấ là một loại Bất động sản quan trọng nhất. Tuy nhiên, không phải tất
cả các loại Bất động sản đều là Bất động sản hàng hoá và tham gia vào thị tr-
ờng Bất động sản. Muốn trở thành hàng hoá, Bất động sản phải có chủ sở hữu
cụ thể, phải đợc pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. ở n-
ớc ta đất thuộc sở hữu toàn dân và pháp luật không cho phép mua bán đất, mà
chỉ có thị trờng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, do ở nớc ta pháp luật cha quy
định danh mục các Bất động sản cụ thể, nên cha thể xác định rõ ràng các loại
thị trờng Bất động sản. Đến nay, khi nói đến thị trờng Bất động sản, mọi ngời
thờng hiểu đó là thị trờng quyền sử dụng đất và thị trờng nhà ở.Riêng về thị

ợc, cần lợng vốn đầu t lớn để tạo lập Bất động sản hàng hoá, đòi hỏi Nhà
nớc phải tạo các điều kiện cần thiết để phát triển thị trờng này, trong đó nổi
lên các vấn đề sau đây: Một là, xây dựng môi trờng pháp lý cho giao dịch Bất
động sản phù hợp với các nguyên tắc thị trờng và tạo điều kiện thuận lợi cho
việc tham gia và rút lui khỏi thị trờng; hai là, có các giải pháp hữu hiệu tăng
cung và tăng cầu Bất động sản hàng hoá; ba là, giá cả Bất động sản phải do
thị trờng quyết định do quan hệ cung cầu; bốn là, thông tin phải đợc cung cấp
công khai và bình đẳng với mọi đối tợng tham gia thị trờng; năm là, phải có
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
sự phát triển đồng bộ giữa các loại thị trờng trong nền kinh tế; và sáu là, có
sự can thiệp có hiệu lực và có hiệu quả của Nhà nớc khi cần thiết.
2. Đặc điểm, vai trò thị trờng Bất động sản.
2.1. Đặc điểm thị trờng Bất động sản.
Thị trờng Bất động sản là một bộ phận quan trọng trong hệ thống các thị
trờng của nền kinh tế. Thị trờng Bất động sản nớc ta hình thành và phát triển
cùng với quá trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trờng. Thị trờng
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau đây:
Thị trờng Bất động sản mang tính chất không tập trung, trải rộng trên
tất cả các vùng của đất nớc bởi vậy thị trờng Bất động sản không bao gồm
các thị trờng lớn mà gồm hàng loạt các thị trờng nhỏ, mỗi thị trờng mang bản
chất địa phơng với quy mô và trình độ khác nhau do các điều kiện tự nhiên ,
kinh tế xã hội quyết định . ở nớc ta thị trờng Bất động sản ở đô thị có quy
mô và trình độ phát triển cao hơn thị trờng Bất động sản ở nông thôn và miền
núi.
Thị trờng Bất động sản là một dạng thị trờng không hoàn hảo do có sự
không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành thị trờng đó. Điều này
xuất phát từ những đặc trng riêng của mỗi vùng. Đặc điểm này dễ dẫn đến
tình trạng độc quyền, đầu cơ tạo ra hiện tợng cung cầu, giá cả giả.
Việc tạo lập các bộ phận trong thị trờng Bất động sản đòi hỏi vốn đầu

2.2. Vai trò của thị trờng Bất động sản.
Thị trờng Bất động sản là một trong những thị trờng quan trọng của
nền kinh tế thị trờng vì thị trờng này liên quan trực tiếp đối với một lợng tài
sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng nh các mặt trong nền kinh tế quốc
dân.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc qia. Tỉ trọng Bất động sản
trong tổng số của cải xã hội ở các nớc có khác nhau nhng thờng chiếm trên d-
ới 40% lợng của cải vật chất của mỗi nớc. Các hoạt động liên quan đến Bất
động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của
các chuyên gia, tổng giá trị vốn cha đợc khai thác ẩn chứa trong Bất động sản
ở các nớc thuộc thế giới thứ ba là rất lớn lên đến hàng nghìn tỉ USD, gấp
nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nớc phát triển hiện dành cho các nớc
đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Bất động sản nhà đất còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều
kiện nền kinh tế thị trờng thì Bất động sản nhà đất ngoài chức năng là nơi ở,
nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển
thông qua hoạt động thế chấp.
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Thị trờng Bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ sẽ đợc
huy động, đây là nội dung có tầm quan trọng đã đợc nhiều nhà nghiên cứu
trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp
hữu hiệu bảo đảm cho các Bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá
và đợc định giá khoa học, chính thống sẽ tạo điều kiện cho nền kinh tế của
quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội
đạt đợc những mục tiêu đề ra.
Thị trờng Bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trờng vốn. Đầu t vào
thị trờng Bất động sản thờng sử dụng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị tr-
ờng Bất động sản là đầu ra quạn trọng của thị trờng vốn. Ngợc lại, thị trờng
Bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động đợc nguồn tài chính lớn cho

các thị trờng nói riêng và của cả nền kinh tế quốc dân nói chung. Theo phân
tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nớc phát triển nếu đầu t vào
lĩnh vực Bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành
có liên quan phát triển từ 1,5- 2 USD. Trung Quốc trong 10 năm trở lại đây
đã đặt lĩnh vực đầu t phát triển Bất động sản là một trong những đầu tàu để
kích thích kinh tế phát triển.
Phát triển và điều hành tốt thị trờng Bất động sản sẽ có tác dụng thúc
đẩy tăng trởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập
các công trình, nhà xởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng
kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm
vi cả nớc.
Theo thống kê của tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan
đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỉ
đồng/năm mặc dù tỉ lệ này mới chiếm30% các giao dịch, còn trên 70% cha
kiểm soát đợc và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với
Nhà nớc. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch
Bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới
cơ chế giao dịch theo giá thị trờng thì hàng năm thị trờng Bất động sản sẽ
đóng góp cho nền kinh tế trên dới 20.000 tỉ đồng mỗi năm.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trờng Bất động sản sẽ đáp ứng
nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến
nông thôn. Nhà ở là nhu cầu cơ bản, thiết yếu của nhân dân, việc tạo lập nhà
ở có liên quan chặt chẽ với thị trờng Bất động sản.
Thị trờng nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỉ trọng lớn trong thị trờng
Bất động sản. Thị trờng nhà ở là thị trờng sôi động, những cơn sốt nhà đất
hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trờng Bất động sản
khác và ảnh hởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và
quản lý có hiệu quả thị trờng Bất động sản nhà ở, bình ổn thị trờng nhà ở, bảo
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368

Phát triển thị trờng Bất động sản trong điều kiện cha thực hiện quy
hoạch đi trớc một bớc sẽ dẫn đến những hậu quả phải trả giá quá lớn để khắc
phục trong tơng lai.
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Những giải pháp tình thế nh chia nhỏ đất đai để đáp ứng nhu cầu nhà ở
của nhân dân và nhu cầu nhà xởng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi cha
có quy hoạch là những ví dụ tiêu biểu. Làm nh vậy trớc mắt có thể đáp ứng
đợc nhu cầu nhng về lâu dài khi phát triển cần hiện đại hoá đất nớc (từ nông
thôn đến thành thị) Nhà nớc sẽ phải bỏ ra rất nhiều vào đầu t để giải phóng
mặt bằng, vô hình chung lãng phí một lợng của cải vật chất lớn của xã hội và
kéo theo một điều đáng tiếc là Nhà nớc và nhân dân đã bỏ ra một lợng vốn
đầu t lớn nhng bộ mặt đô thị và nông thôn cũng không cải thiện bao nhiêu.
Thị trờng Bất động sản phát triển sẽ góp phần giải quyết mối quan hệ
giữa các lợi ích: lợi ích Nhà nớc, lợi ích của chủ đầu t, lợi ích cộng đồng;
thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, phát triển các công trình công
cộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác, giải quyết các tranh chấp về tài sản
đất; góp phần xoá hiện tợng ngầm trong kinh doanh Bất động sản.
II. Vai trò của quản lí Nhà nớc đối với thị trờng Bất
động sản.
1. Sự cần thiết và vai trò quản lí Nhà nớc đối với nền kinh tế.
1.1. Sự cần thiết phải có sự quản lí của Nhà nớc về kinh tế.
Nền kinh tế quốc dân là một tổ hợp đa ngành, đa lĩnh vực. Quản lí Nhà
nớc đối với nền kinh tế là cần thiết, xuất phát từ những nhu cầu sau:
Xuất phát từ yêu cầu chung của việc xây dựng nền kinh tế theo cơ chế
thị trờng. Cơ chế thị trờng hàm chứa cả u thế và khuyết tật của nó. Trong
những điều kiện nhất định cơ chế thị trờng có khả năng điều tiết nền sản xuất
xã hội, tức là tự động phân bổ tài nguyên sản xuất vào các khu vực, các
ngành kinh tế mà không cần bất kì sự điều khiển từ trung tâm nào, kích thích
sự phát triển sản xuất, tăng năng suất lao động, thúc đẩy sản xuất và chuyên

Một là, trên cơ sở nghiên cứu và hoạch định chiến lợc phát triển kinh tế
xã hội, lập quy hoạch và kế hoạch, định ra các mục tiêu, các cân đối lớn về
các nguồn lực và các biện pháp thực hiện quy hoạch, kế hoạch nhằm đạt đợc
mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nớc.
Hai là, tạo ra sự công bằng bình đẳng trong các hoạt động dân sự và
kinh doanh thông qua việc ban hành các khuôn khổ pháp luật, xây dựng Nhà
nớc pháp quyền xã hội chủ nghĩa phù hợp với nền kinh tế thị trờng.
Ba là, duy trì sự ổn định của nền kinh tế, đảm bảo các cân đối vĩ mô,
huy động các nguồn lực cần thiết, bảo vệ môi trờng sinh thái,
Bốn là, thông qua hoạt động của thành phần kinh tế Nhà nớc, Nhà nớc
tiến hành điều tiết thị trờng, hớng sự phát triển của thị trờng theo định hớng
xã hội chủ nghĩa.
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368
2. Vai trò quản lí Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.
2.1. Sự cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất
động sản.
Trong những năm qua, kể từ khi chuyển sang xây dựng nền kinh tế thị
trờng, những yếu tố của thị trờng, trong đó có thị trờng Bất động sản đang
trong quá trình hình thành và phát triển. Do đợc hình thành trong nền kinh tế
thị trờng nên thị trờng Bất động sản chịu sự tác động của cơ chế thị trờng. Cơ
chế thị trờng biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tích cực và tác
động tiêu cực. Tác động tích cực của cơ chế thị trờng sẽ thúc đẩy thị trờng
Bất động sản phát triển, ngợc lại, mặt trái của cơ chế thị trờng sẽ tác động
tiêu cực đến thị trờng Bất động sản, làm cho thị trờng phát triển tự phát,
manh mún, các hiện tợng kinh doanh ngầm phát triển .Vì vậy, cần thiết
phải có sự quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản nhằm hạn chế
những tác động tiêu cực của cơ chế thị trờng, đồng thời phát huy những tác
động tích cực của cơ chế thị trờng.
Xuất phát từ vai trò hết sức to lớn của thị trờng Bất động sản đối với nền

định. Hầu hết các quốc gia phát triển đều là những nớc có thị trờng Bất động
sản phát triển và công tác quản lý thị trờng Bất động sản của Nhà nớc đạt
hiệu quả cao.
2.2. Vai trò quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Bất động sản.
Trong lĩnh vực kinh tế tồn tai nhiều học thuyết với các quan điểm khác
nhau về vai trò của Nhà nớc đối với nền kinh tế thị trờng. Tuy vậy ở các mức
độ khác nhau đều xác nhận vai trò quản lý của Nhà nớc đối với thị trờng Bất
động sản với những nội dung chủ yếu sau:
- Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu
lực để thị trờng Bất động sản hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ
pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ngời mua, ngời bán, đảm bảo thu
thuế từ hoạt động của thị trờng Bất động sản nộp vào ngân sách của Nhà nớc.
- Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo
cho thị trờng Bất động sản hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố cha
hoàn thiện của bản thân thị trờng Bất động sản cũng nh các yếu tố bên ngoài
tác động xấu đến thị trờng này, điều tiết để phân phối lại cho những ngời có
thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc đặc
biệt là nhà ở.
- Xây dựng hệ thống đăng kí Bất động sản đảm bảo kê khai đăng kí cấp
giấy chứng nhận đối với toàn bộ Bất động sản cũng nh đăng kí biến động
phát sinh trong quá trình giao dịch Bất động sản (chuyển đổi, chuyển nhợng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp Bất động sản).
Website: http://www.docs.vn Email : [email protected] Tel : 0918.775.368