Đề tài tham dự cuộc thi
Sinh viên nghiên cứu khoa học năm 2011 Quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động
sản tại Mỹ và đề xuất đối với quy định tại Việt Nam

1. Một số định nghĩa được sử dụng tại Mỹ 26
2. Giới thiệu về Hiệp hội Chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ 27
2 2.1. Tổng quan 27
2.2. Nhiệm vụ 28
2.3. Sơ lược về Bộ quy tắc đạo đức 29
3. Nội dung Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề 30
3.1. Nghĩa vụ đối với người ủy thác và khách hàng 30
3.2. Nghĩa vụ đối với công chúng 37
3.3. Nghĩa vụ đối với người môi giới khác 43
4. Quy định về khiếu nại vi phạm đạo đức 50
5. Đánh giá Bộ quy tắc đạo đức 55
Chƣơng III: Những vấn đề đặt ra đối với đạo đức nghề nghiệp trong
môi giới BĐS tại Việt Nam và đề xuất giải pháp từ kinh nghiệm của Mỹ 59
1. Những quy định về môi giới bất động sản tại Việt Nam 59
1.1. Quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 59
1.2. Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội BĐS Việt Nam 62
2. Vấn đề đặt ra đối với đạo đức trong nghề môi giới BĐS tại Việt Nam 68
2.1. Vấn đề bất cập 68
2.2. Nguyên nhân 72
3. Đề xuất giải pháp từ kinh nghiệm của Mỹ 76
3.1. Các giải pháp đối với quy định về đạo đức nghề nghiệp 76
3.2. Các giải pháp tăng cường hiệu quả của quy định đạo đức nghề nghiệp 79
Tài liệu tham khảo 84
Phụ lục 1: Code of Ethics and Standards of Practice of NAR 86
Phụ lục 2: Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội BĐS VN 99

3

VNREA
Hiệp hội bất động sản Việt Nam
4.
MLS
Dịch vụ đăng kê bất động sản
5.
TP.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh
6.
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn

5 LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là nguồn tài sản to lớn, quan trọng đối với mỗi quốc gia, là nơi
con người sinh sống cũng như tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh và mọi
hoạt động khác của cuộc sống. Theo đó, thị trường BĐS là một trong những thị
trường quan trọng nhất đối với nền kinh tế, là kênh đầu tư, thế chấp và tín dụng đối
với mỗi cá nhân và doanh nghiệp. Thị trường BĐS tại Việt Nam nói chung, đặc biệt
là tại 2 thành phố lớn: Hà Nội và Hồ Chí Minh đang trong giai đoạn tăng trưởng
nóng, giá bán và cho thuê BĐS liên tục tăng cao, giá nhà đất tại TP.HCM đã được
xếp vào 1 trong 10 thành phố có giá nhà đất đắt nhất tại Châu Á.
Cùng với sự tăng trưởng của thị trường BĐS, từ những nhu cầu về thông tin
thị trường, việc xuất hiện và phát triển dịch vụ môi giới BĐS là điều tất yếu. Từ khi
xuất hiện, vai trò của người môi giới trong giao dịch BĐS ngày càng được khẳng
định, trở thành cầu nối quan trọng giữa người bán và người mua, cũng như đóng vai
trò là người đại diện tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng. Vì đặc điểm của nghề

Bài viết “Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và
định hướng phát triển ở Việt Nam” của ThS. Lưu Đức Khải và tác giả Hà Huy
Ngọc đăng trên tạp chí Quản lý kinh tế (số 24/2009) đã nêu lên thực trạng môi giới
BĐS tại Việt Nam, bài học kinh nghiệm từ một số quốc gia phát triển tại Châu Âu,
Mỹ và Singapore, từ đó đề ra định hướng phát triển nghề môi giới tại Việt Nam.
Tuy nhiên bài viết không đề cập nhiều đến vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS.
Xét trên phạm vi quốc tế, đã có rất nhiều tài liệu nghiên cứu và đánh giá về
đạo đức nghề nghiệp của người môi giới BĐS. Trong đó có thể kể tới một tài liệu
nổi bật của PGS. Lee Chun-Chang, Đài Loan: “Ảnh hưởng của quy tắc đạo đức tới
ý định hành vi của người môi giới bất động sản” (Influence of Ethics Codes on the
Behavior Intention of Real Estate Brokers) đăng trên tạp chí Human Resource and
Adult Learning (12/2007) trong đó tác giả đưa ra mô hình phân tích dựa trên kết quả
thống kê chỉ ra sự ảnh hưởng của đạo đức người môi giới tới hành vi của họ.
Nhóm nghiên cứu nhận thấy đề tài nghiên cứu của nhóm là đề tài đầu tiên có
phân tích và đưa ra giải pháp đối với vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS tại Việt
7 Nam dựa trên cơ sở so sánh và học tập kinh nghiệm từ những quy định của Hiệp hội
quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, đặc biệt là tại “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu
chuẩn hành nghề” của Hiệp hội này.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu cuối cùng của đề tài là rút ra bài học kinh nghiệm và những đề xuất
cho vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam nhằm
đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch BĐS, giúp thị trường BĐS hoạt
động hiệu quả, góp phần ổn định và thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Do tính chất nhất định của đề tài nên chủ yếu sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau:
 Phương pháp miêu tả;

động môi giới BĐS và thị trường BĐS.
Phân tích những quy định của Mỹ về vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong môi
giới BĐS, từ đó đưa ra các nhận xét, đánh giá để thấy được những ưu điểm trong
các quy định này.
Rút ra bài học kinh nghiệm từ các quy định của Mỹ, đồng thời đưa ra kiến
nghị giải pháp, phương hướng tiến hành nhằm hoàn thiện các quy định về vấn đề
đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS ở Việt Nam.
9 CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. Tổng quan về bất động sản và thị trƣờng bất động sản
1.1. Bất động sản
1.1.1. Định nghĩa
Con người, qua quá trình sinh sống, lao động sản xuất trong thiên nhiên nắm
giữ hai loại tài sản là "động sản"- gồm những tài sản có thể di chuyển được theo ý
muốn, nó được sản sinh từ hoạt động sản xuất của con người - và "bất động sản" -
gồm những loại tài sản không thể di chuyển theo yếu tố chủ quan của con người, do
con người khai thác từ môi trường sống của mình để cải tạo phục vụ mục đích sản
xuất hay sinh hoạt của cá nhân họ.
Mỗi một quốc gia đều đưa ra những khái niệm theo luật học về BĐS riêng
cho quốc gia mình. Nước ta đưa ra khái niệm cụ thể về bất động sản trong điều 174
Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005. Theo đó, "bất động sản là các tài sản bao gồm
đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà và công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài
sản khác do pháp luật quy định".
1.1.2. Đặc điểm
 Tính khan hiếm và cá biệt. Bởi vì đất đai trên trái đất là có hạn, giới hạn về
mặt diện tích của từng vùng, từng địa phương, từng lãnh thổ.
 Tính chất cố định, hay nói khác đi là đặc tính không thể di chuyển được.

 Tính địa phương
Thị trường BĐS là một thị trường đặc biệt, các đặc tính của nó chịu ảnh
hưởng trước hết từ đặc tính của BĐS. Do BĐS có tính cố định nên thị trường BĐS 1
Theo Cục quản lý nhà – Bộ Xây dựng
11 mang tính địa phương, cần đến các dịch vụ trung gian và đặc biệt là nó phản ứng
chậm chạp với hai yếu tố cung và cầu.
 Tính chu kỳ

Sơ đồ 1: Chu kỳ Thị trường bất động sản
2

Cũng vì đặc tính không di dời được của bất động sản nên thị trường bất động
sản có tính chu kỳ. Chu kì dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: bùng
nổ, suy thoái, tiêu điều (đóng băng) và phục hồi. Chẳng hạn như thị trường BĐS
nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỉ (1870-1973) trải qua 6 chu kì dao động, bình quân
mỗi chu kì kéo dài khoảng 18 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh
thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kì dao động. Chu kì được coi là ngắn hạn kéo dài
từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc
tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kì dao động,
trong đó đáng chú ý có chu kì cực ngắn 1992-1994, tăng trưởng “phi mã” trong 2
năm 1992-1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
 Tính thanh khoản thấp
Do thủ tục mua bán BĐS khá rườm rà, chịu chi phối nhiều từ yếu tố tâm lý
chủ quan và thị trường này hoạt động khá chậm so với các thị trường sản phẩm hay

trong hiện tại và tương lai.
1.2.4. Phân loại
Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất
tương đối, có thể tóm tắt như bảng dưới đây:

13
Bảng 1: Phân loại thị trường bất động sản
Trên góc độ quản lý nhà nước, đáng chú ý nhất là cách phân loại theo thứ tự
thời gian BĐS tham gia thị trường (các cấp thị trường), trong đó:
 Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
 Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
 Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê.
2. Môi giới bất động sản
2.1. Khái niệm và đặc điểm môi giới bất động sản
2.1.1. Khái niệm môi giới bất động sản
Môi giới được hiểu đơn giản là hoạt động trung gian, làm cầu nối trong đàm

-Thị trường đấu
giá
-Thị trường cho
thuê
-Thị trường thế
chấp, bảo hiểm
-Thị trường dịch
vụ BĐS
Theo khu vực:
-Thị trường
BĐS đô thị
-Thị trường
BĐS nông thôn
-Thị trường
BĐS giáp ranh
Theo hình thái
BĐS:
-Thị trường
BĐS tư liệu
sản xuất
-Thị trường
BĐS tư liệu
tiêu dùng
14 luân chuyển, chuyển giao trong quá trình giao dịch chứ không phải là BĐS như
nhiều người lầm tưởng. Vì vậy có thể hiểu: “Môi giới bất động sản là hoạt động
của chủ thể (một cá nhân, một hãng hay một tổ chức) làm trung gian cho hai hoặc
nhiều chủ thể khác, thiết lập các giao dịch thương mại hướng tới các đối tượng là

Tuy nhiên, người môi giới cũng có thể chào bán hoặc hợp tác với các nhà môi giới
khác nhằm thúc đẩy nhanh quá trình tìm kiếm khách hàng thích hợp và chấp nhận bị
chia sẻ hoa hồng.
 Môi giới độc quyền người bán
Nhà môi giới sẽ được độc quyền tiếp thị BĐS cũng như thay mặt người bán
đưa ra mức giá và các điều khoản sao cho có lợi nhất trong hợp đồng cho người
bán.
 Môi giới độc quyền người mua
Trái ngược với người môi giới độc quyền người bán, nhà môi giới độc quyền
người mua sẽ đứng về phía người mua và đại diện cho quyền lợi của người mua.
Những nhà môi giới độc quyền người mua sẽ tận dụng những hiều biết của mình về
BĐS, pháp luật, khả năng thương lượng và những kỹ năng khác để tư vấn cho người
mua giá cả cũng như những điều khoản tốt nhất trong hợp giao dịch. Môi giới độc
quyền người mua là lựa chọn tốt nhất cho khách hàng có nhu cầu tìm mua BĐS và
đa số các nhà môi giới BĐS ở các nước phát triển đều hoạt động theo hình thức này.
2.2.2. Môi giới tự do
Môi giới tự do (còn được gọi là “môi giới kép” ở Mỹ) là hình thức môi giới
mà người môi giới làm trung gian thực hiện nhiệm vụ giới thiệu khách hàng cho
chủ sở hữu BĐS, đồng thời cũng tư vấn cho cả 2 bên các vấn đề liên quan đến giao
dịch và hưởng hoa hồng dựa trên giá trị của thương vụ.
2.3. Vai trò của môi giới bất động sản đối với thị trƣờng bất động sản
Trước hết phải nhấn mạnh rằng vai trò của môi giới BĐS không chỉ là dẫn
dắt các chủ thể đến việc ký kết thương vụ như các hoạt động môi giới thông thường
mà còn là vấn đề làm thế nào để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của khách hàng liên
quan đến BĐS.
16 2.3.1. Gia tăng lợi ích cho các chủ thể liên quan tới hoạt động giao dịch
bất động sản

hoạt động môi giới chuyên nghiệp, thông tin thị trường sẽ hoàn hảo hơn, những chủ
thể tham gia được cung cấp đầy đủ thông tin về BĐS làm giảm tiêu cực của thị
trường, góp phần ổn định trật tự xã hội.
2.3.2. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản
Qua những phân tích trên có thể thấy vai trò quan trọng của môi giới BĐS
giúp thị trường BĐS hoạt động vận hành trơn chu, người mua và người bán có được
thông tin mình cần sẽ tiến hành giao dịch nhanh chóng, giảm bớt được rủi ro. Khi
mọi người mua nắm được thông tin đầy đủ và chính xác sẽ đưa ra mức giá tốt và
phù hợp, đồng nghĩa với tình trạng ép giá, đầu cơ được giảm bớt, người bán không
còn ở vị thế quá chủ động hơn so với người mua. Đồng thời với những tư vấn khác
liên quan đến vấn đề luật pháp, tài chính của người môi giới cũng như là người
đóng vai trò trung gian thương lượng cho đôi bên giúp thúc đẩy nhanh quá trình
giao dịch của thương vụ.
Như vậy có thể khẳng định hoạt động môi giới BĐS như một loại dầu nhớt
giúp thị trường BĐS – một guồng quay khổng lồ- hoạt động đồng bộ và hiệu quả.
2.4. Khái quát về môi giới bất động sản tại Việt Nam
2.4.1. Đặc điểm
Môi giới BĐS mới chỉ xuất hiện ở nước ta không lâu nhưng đã phát triển
mạnh mẽ góp phần vào việc thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường BĐS Việt
Nam. Ở Việt Nam hiện nay, những thành phần chủ yếu của lực lượng môi giới BĐS
gồm nhà môi giới và các văn phòng mua bán BĐS, thường có một kiến thức khá
sâu rộng về thị trường trong khu vực. Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị
trường cũng như những biến động về giá cả. Phần lớn các đối tượng trong giao dịch
là các bất động sản để ở; một số nhỏ, thường là các công ty kinh doanh và quản lý
BĐS lớn, chuyên mua bán BĐS mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông
18 nghiệp hay mục đích kinh doanh khác. Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc
thù của loại hình BĐS và các đối tượng khách hàng.

19  Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới : như Luật Nhà ở,
Luật Đất đai, Bộ luật dân sự;
 Quá trình hội nhập quốc tế: Với việc các công ty nước ngoài ngày càng gai
tăng đầu tư vào thị trường Việt Nam đã làm gia tăng sức ép lên các doanh nghiệp
Việt Nam phải dần chuyên nghiệp hóa hoạt động của mình.
 Lợi nhuận cao từ dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp.
b. Những yếu tố gián tiếp:
Những tác động đến cầu về BĐS làm tăng nhu cầu môi giới:
 Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Lượng cầu BĐS là một
đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng
cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS.
 Thu nhập của dân cư: Lượng cầu về BĐS sẽ tăng khi thu nhập của người dân
được cải thiện và mức thu nhập đó vượt quá chi tiêu cho những sản phẩm tiêu dùng
hàng ngày.
 Hệ thống tài chính - ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư
BĐS, dẫn đến cầu BĐS tăng.
 Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác như trình độ phát triển sản
xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế
Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá BĐS trên thị trường:
 Thị trường xây dựng phát triển.
 Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính
 Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng
20  Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc xây dựng các khu
chung cư, khu công nghiệp, giải tỏa các khu nhà cũ để xây dựng lên các khu đô thị

6
Nguồn: Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam: http://www.bachkhoatoanthu.gov.vn/
21 của con người (Déon: bổn phận cần phải làm, logos: học thuyết - Déontologic được
nhà triết học Anh Jeremy Bentham, tác giả của Thuyết vị lợi, sử dụng có ý nghĩa là
nghĩa vụ luận, đạo đức nghề nghiệp). Ta có thể định nghĩa:
Đạo đức nghề nghiệp là những yêu cầu đạo đức đặc biệt, có liên quan đến
việc tiến hành một hoạt động nghề nghiệp nào đó, là tổng hợp của các quy tắc, các
nguyên tắc chuẩn mực của một lĩnh vực nghề nghiệp trong đời sống, nhờ đó mà mọi
thành viên của lĩnh vực nghề nghiệp đó tự giác điều chỉnh hành vi của mình cho
phù hợp với lợi ích và sự tiến bộ của nó trong mối quan hệ giữa cá nhân với cá
nhân, cá nhân với tập thể và cá nhân với xã hội.
7

3.2.2. Nội dung bao hàm
 Quy tắc, tiêu chuẩn (Đạo)
Những quy tắc, tiêu chuẩn hành nghề của một nghề nghiệp nào đó được ghi
chép lại và được xã hội công nhận tính đúng đắn, hợp lý là biểu hiện hữu hình của
đạo đức nghề nghiệp. Mỗi quốc gia đều có những quy định cụ thể về đạo đức đối
với từng ngành nghề; mỗi tổ chức, hiệp hội, doanh nghiệp đều hướng tới tự đưa ra
bản quy tắc đạo đức hành nghề (Code of Ethics – CoE) quy định đối với thành viên
trong tổ chức mình để có được sự tin tưởng hơn từ cộng đồng.
Ví dụ đối với nghề kiểm toán: Tại Mỹ tồn tại đạo luật Sarbanes –Oxley của
nghề kế toán – kiểm toán được Quốc hội Hoa Kỳ phê chuẩn ngày 30/07/2002; cùng
với đó là “Các chuẩn mực kiểm toán và chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp” do tổ
chức nghề nghiệp kiểm toán Mỹ AICPA ban hành.
 Thái độ, trách nhiệm (Đức)
Đạo đức nghề nghiệp thể hiện bản chất của nó qua thái độ và trách nhiệm của

3.3. Đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh
3.3.1. Định nghĩa
Đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh hay đạo đức kinh doanh (business
ethics) là một khái niệm nằm trong đạo đức nghề nghiệp. Giáo sư Phillip V. Lewis
23 từ trường Đại học Abilene Christian, Hoa Kỳ đưa ra khái niệm về đạo dức kinh
doanh như sau:
“ Đạo đức kinh doanh là tất cả những quy tắc, tiêu chuẩn, chuẩn mực đạo
đức hoặc luật lệ để cung cấp chỉ dẫn về hành vi ứng xử chuẩn mực và sự trung thực
(của một tổ chức) trong những trường hợp nhất định.”
Điều khó khăn nhất trong nghiên cứu đạo đức nói chung và đạo đức kinh
doanh nói riêng, chính là xác định cái gì đúng và cái gì sai. Điều được coi là đúng
đắn về mặt đạo lý với người này có thể không đúng với người khác, những điều
hôm nay còn đúng thì mai đã thành sai. Lewis đã đặt tên nó là “Trường hợp đặc
trưng - những tình huống mà sự lúng túng trong suy xét đạo lý cá nhân cần đến
phán quyết mang tính đạo đức”.
Để giải quyết trường hợp đó, Ferrels và John Fraedrich có một cách định
nghĩa khác về đạo đức kinh doanh:
“Đạo đức kinh doanh bao gồm những nguyên tắc cơ bản và tiêu chuẩn điều
chỉnh hành vi trong thế giới kinh doanh. Tuy nhiên, việc đánh giá một hành vi cụ
thể là đúng hay sai, phù hợp với đạo đức hay không sẽ được quyết định bởi nhà đầu
tư, nhân viên, khách hàng, các nhóm có quyền lợi liên quan, hệ thống pháp lý cũng
như cộng đồng.”
8

3.3.2. Vai trò của đạo đức kinh doanh đối với doanh nghiệp
 Tăng sự tin tưởng, thỏa mãn của đối tác và khách hàng:
Tôn trọng luân lý xã hội và thực hiện đạo đức trong kinh doanh chính là cách

quản lý kinh doanh thuộc Đại học Harvard trong cuốn "Văn hóa công ty và chỉ số
hoạt động hữu ích" đã cho thấy, trong vòng 11 năm, những công ty "đạo đức cao"
đã nâng được thu nhập của mình lên tới 682%, trong khi những công ty đối thủ "đạo
đức trung bình" chỉ đạt 36%. Khi có được sự tận tâm của nhân viên, hiệu quả công
việc sẽ cao hơn. Khi có được sự tín nhiệm của các đối tác, các nhà đâu từ, doanh
nghiệp sẽ có nhiều cơ hội làm ăn hơn, lợi ích kinh tế sẽ cao hơn rất nhiều.
3.4. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản
Nhà môi giới BĐS cũng là một người kinh doanh cung cấp dịch vụ môi giới
nên nội dung của đạo đức nghề nghiệp đối với người môi giới BĐS hay đối với các