Bình Luận Quy Định Của Pháp Luật Việt Nam Về
Môi Giới Bất Động Sản
Pháp luật về hoạt động môi giới là tổng thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành
để diều chỉnh hoạt động môi giới trên thi trường bất động sản. Vì vậy khi nghiên cứu pháp luật về
môi giới bất động sản ở Việt Nam chúng ta không thể không đề cập đến Luật kinh doanh bất động
sản đã được Quốc hội nước Việt Nam thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành ngày
01/10/2007. Cùng với Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007ND-CP ngày 15/10/2007
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Quyết định 29/2007/QD-BXD ngày
31/12/2007 của Bộ Xây dựng quy định về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về
môi giới bất động sản và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số
nội dung của Nghị đinh 153/2007/ND-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.
Đây là những văn bản pháp lý quan trọng trực tiếp điều chỉnh môi giới bất động sản. Vì
vậy việc nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành đối với môi giới bất động sản được thực hiện
dưới góc độ là hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Điều 3 Luật KDBDS
2006 quy định: “Hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động
sản phải tuân theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan” và điều
này cũng đã chỉ rõ: “Trường hợp đặc thù về kinh doanh bất động sản quy định tại luật khác thì áp
dụng quy định tại luật đó. Trường hợp Điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
là thành viên có quy định khác với quy định của luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc
tế đó.”.
Như vậy, đối với môi giới bất động sản phải tuân theo quy định của Luật KDBDS 2006.
Trong trường hợp Luật KDBDS 2006 không quy định mà luật khác có quy định về trường hợp đặc
thù về hoạt động kinh doanh bất động sản thì áp dụng quy định của luật đó.
1
1. Quy định về chủ thể môi giới bất động sản.
Đối với các nước có thị trường bất động sản phát triễn thì việc đề các quy định về chủ thể,
điều kiện kinh doanh bất đông sản, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, các nhân kinh doanh bất
động sản trong một đạo luật riêng như Luật KDBDS năm 2006 là rất cần thiết.
Ở nước ta, mặc dù thị trường bất động sản đã được hình thành và những tổ chức cá nhân
đã tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản rất sôi động trên thi trường. Nhưng đến năm

doanh môi giới bất động sản không phân biệt tổ chức cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước
ngoài nếu đáp ứng đủ điều kiện trên thì được tham gia kinh doanh lĩnh vực này. Điều 10 điểm c
Luật KDBDS 2006 quy định cụ thể hơn “chủ thể tham gia dịch vụ kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản bao gồm tổ chức cá nhân trong nước tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam đinh
cư ở nước ngoài”. So với trước đây thì chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh môi giới bất động
sản được mở rộng. Người nước ngoài vẫn được tham gia hoạt động trong lĩnh vực này nếu có đủ
điều kiện Luật KDBDS 2006 quy định, cá nhân được hoạt động một cách độc lập nếu có chứng
chỉ môi giới bất động sản và có đăng ký kinh doanh.
Tuy nhiên, tại khoản 2 và khoản 3 Diều 8 Luật kinh doanh bất động sản có sự mâu thuẫn.
Tại khoản 2 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản “phải” thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã nhưng tại khoản 3 lại quy định cá nhân được quyền kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản độc lập. Như vậy, khoản 2 Điều 8 quy định bắt buộc nhưng khoản 3 Điều
quy định không bắt buộc. Do đó, có thể hiểu khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có thể
“thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã hoặc có thể không thành lập” vì cá nhân có thể vẫn được
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Từ quy định của pháp luật nêu trên cho thấy không phải mọi tổ chức, cá nhân đều trở thành
chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà chỉ những tổ chức cá nhân nào đáp ứng đủ
3
điều kiện về chứng chỉ hành nghề, có đăng ký kinh doanh, đối với tổ chức còn phải đáp ứng đủ
điều kiện về số lượng người có chứng chỉ hành nghề là 02 người trở lên mới trở thành chủ thể kinh
daonh dịch vụ môi giới bất động sản, được gọi là tổ chức cá nhân môi giới bất động sản (khoản1
Điều 44 Luật KDBĐS 2006).
Như vậy, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bắt buộc phải có chứng chỉ môi giới
bất động sản, nhưng không phải cá nhân nào cũng được cấp chứng chỉ mà phải đáp ứng những
điều kiện luật định theo quy định tại Điều 50 Luật KDBDS 2006: “Cá nhân được cấp chứng chỉ
môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
b) Đã được đào tạo về môi giới bất động sản;
c) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.”.
Quy định trên được cụ thể hóa tại Điều 14 Nghi định 153/2007/ND-CP như sau: “ Cá

giới bất động sản nhưng không phải tự do kinh doanh theo ý mình, muốn làm gì thì làm mà phải
tuân theo nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản được quy định tại Điều 44 Luật
KDBDS2006 như sau:
“1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật này
được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới
bất động sản), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản
và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.
2. Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.
5