Tiểu luận

Kỹ năng của luật sư trong hoạt động
tranh tụng giải quyết các vụ án
tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Mục lục

PHẦN MỞ ĐẦU 3
PHẦN NỘI DUNG 4
1. Kỹ năng của luật sư trong phần thủ tục bắt đầu phiên tòa 8
2. Kỹ năng của luật sư trong thủ tục hỏi trong vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán
nhà ở 9

PHẦN NỘI DUNG

Nói về tranh chấp trong hoạt động mua bán nhà hiện nay là rất đa
dạng. Các hợp đồng mua bán nhà ở từ trước hay mới phát sinh đều có những
vướng mắc, mà nhiều khi sự yêu cầu của khách hàng trở thành vấn đề nan
giải cho các luật sư tham gia tranh tụng trong các vụ án giải quyết tranh chấp
về hợp đồng mua bán nhà ở.
Có thể phác thảo tương đối các dạng tranh chấp về hợp đồng mua bán
nhà ở, gồm: tranh chấp giữa chủ sở hữu nhà ở thực tế với chủ sở hữu nhà ở
trên giấy tờ, trong trường hợp người đứng tên thực hiện hợp đồng mua bán
nhà ở; tranh chấp vì người được ở nhờ thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở;
tranh chấp vì sự chồng chéo trong việc mua bán nhà ở với chuyển quyền sử
dụng đất; tranh chấp về thời hạn bàn giao nhà, tiền trong hợp đồng mua bán
nhà; tranh chấp về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, mua bán nhà
ở chung cư, biệt thự …
Nguyên nhân của những trường hợp phát sinh tranh chấp thì nhiều
nhưng nó dẫn tới trường hợp các bên không thể thống nhất quyền lợi với
nhau trong hợp đồng. Đặc biệt, hiện tượng các hợp đồng được ký kết trái
pháp luật khá phổ biến khiến việc giải quyết tranh chấp rất phức tạp. Rồi
hiện tượng các bên trong hợp đồng không xảy ra tranh chấp nhưng lại có
mâu thuẫn, tranh chấp với bên thứ ba, chủ thể không có mặt trong giao dịch
hợp đồng mua bán nhà ở. Cóa thể nhận diện nhiều hợp đồng mua bán nhà ở
được ký kết một cách trái pháp luật, thiếu thông tin hoặc được ký kết bởi
những người không có thẩm quyền. Bên cạnh đó, các văn bản pháp luật quy
định về việc giải quyết tranh chấp về nhà ở hiện nay rất phức tạp và khó nắm
bắt, điều này khiến các luật sư phải cẩn trọng trong việc xác định các mối
quan hệ pháp luật phát sinh trong một tranh chấp cụ thể.
Từ thực trạng và yêu cầu đối với luật sư trong việc chuẩn bị các kỹ
năng cần thiết trong tranh tụng giải quyết vụ án về tranh chấp hợp đồng mua
bán nhà ở, trước hết luật sư cần nắm vững tổng hợp những văn bản pháp luật

Điều 63, Nghị định 90 ngày 06-9-2006 của Chính phủ quy định: “Thời điểm
chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi,
thuê mua, thừa kế nhà ở: “1. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với
trường hợp mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công
chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức
có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là
thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thoả thuận trong hợp
đồng. 2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp tặng cho
nhà ở tính từ ngày hợp đồng tặng cho nhà ở được công chứng hoặc chứng
thực. Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở
hữu nhà ở cho bên được tặng cho được tính từ ngày bên tặng cho ký văn bản
tặng cho. 3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp đổi
nhà ở được tính từ ngày hợp đồng đổi nhà ở được công chứng, chứng thực.
Trường hợp hai bên đổi nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động
sản nhà ở thỡ thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở nhận đổi là thời
điểm bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đổi nhà ở. 4. Thời điểm
chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thuê mua nhà ở tính từ thời
điểm kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở và bên thuê mua đó thanh toỏn đủ
tiền thuê hàng tháng theo quy định tại khoản 2 Điều 58 Nghị định này. 5.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp thừa kế nhà ở tính
từ thời điểm mở thừa kế. Việc xác định tổ chức, cá nhân thừa kế nhà ở được
thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự”.
Như vậy, các quy định về thời điểm có hiệu lực về giao dịch dân sự
mà đối tượng là nhà, đất trong nhiều các văn bản pháp luật dẫn đến có nhiều
cách hiểu khác nhau, thậm chí có quy định mâu thuẫn nhau. Các quy định
thể hiện đối với giao dịch dân sự mà đối tượng giao dịch là nhà ở thì thời
điểm có hiệu lực khi đã có công chứng, chứng thực; đối hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
nhưng Khoản 2 Điều 401 BLDS quy định ““Hợp đồng không bị vô hiệu
trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy

hoãn; chẳng hạn vắng người làm chứng cần hỏi tại phiê n tòa.
Trong việc ký kết hợp đồng mua b án nhà ở, việc thiếu người
là m c hứng liên quan đến tình tiết quan trọng của vụ tranh chấp,
nếu việc thiếu vắng người là m chứng đó gây nê n bất lợi cho
thâ n chủ của mình, luật sư cần thể hiện quan điểm một cách rõ
ràng và đề nghị Hội đồng xét xử hoãn phiê n tòa, hoặc ngược
lại, nếu Hội đồng xét xử hoãn phiên tòa không theo đúng các
căn cứ nê u trên, luật sư cũng có thể tận dụng những cơ hội như
vậy nếu nó mang lại ý nghĩa trong việc bảo vệ quyền lợi của
thâ n chủ.
Thứ hai, về yê u cầu cung cấp thê m chứng cứ hoặc triệ u
tập thêm người làm chứng. Trong trường hợp cần phải triệu tập
thê m người là m c hứng (ví dụ như người là m chứng trong việc
chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở) hoặc cung cấp thê m bằng
chứng, luật sư cần nắm bắt và sự dụng cơ hội, cũng là q uyền
của mình trước Tòa. Tuy nhiên, cần lưu ý tới việc yê u cầu về
việc cung cấp thê m chứng cứ, người là m chứng vì chỉ những
chứng cứ, lời khai của người làm chứng sẽ p hục vụ cho mục
đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của thân chủ, được Hội
đồng xét xử chú ý và nhìn nhận lại vụ tranh chấp theo hướng
mà luật sư chọn để bảo vệ.
Trong giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, chính những yếu
tố như lời khai của người làm c hứng, các điều kiện về chủ thể
sẽ quyết định rất lớn đến tính chất và nội dung vụ án. Luật sư
cần xe m xét kỹ các loại giấy tờ chứng minh tư cách của người
tha m gia t ố tụng để tránh các sai sót có thể xảy ra gây bất lợi
cho thâ n chủ. Ví dụ, có những trường hợp Tòa á n đã thụ lý vụ
án về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng người khở i
kiện lại không có vị trí nào tro ng mối quan hệ pháp luật đang
phát s inh tra nh chấp.

đương sự tra lời mà cần thiết, luật sư có thể lưu ý Hội đồng xét
xử và đề nghị thư ký ghi vào b iên bản phiên tòa. Ví d ụ lời khai
của người là m chứng về người tham gia ký hợp đồng.
Khi hỏi thân chủ mì nh, luật sư chỉ nên đặt những câu hỏi
mà trước đó luật sư đã trao đổi với thân chủ của mình, ha i bê n
đã thống nhất về câu hỏi và câu trả lời. Và trê n thực tiễn, luật
sư không nên hỏi thân chủ của mình quá nhiều.
Các câu hỏi phải xoáy vào nội dung xáp lập hợp đồng mua
bán nhà ở là đúng hay không, hợp đồng có căn cứ pháp lý để
phát sinh hiệu lực hay không và trá ch nhiệm của các bê n trong
việc thực hiện hợp đồng, các chứng cứ chứng minh về quyền sở
hữu đối với nhà ở được mua bán …
3. Kỹ năng của luật sư trong tranh luận tại phiên tòa
Đối với các vụ án dân sự nói chung, các vụ á n về tranh
chấp trong hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, tra nh luận tại
phiê n tòa s ẽ giúp luật sư trình bà y luận cứ bào chữa của mìn h
để hội đồng xét xử chú ý và xem xét, quyết định có lợi cho
khác h hàng, t uy vậy muốn thuyết phục được hội đồng xét xử,
luật sư phải có kỹ năng trình bà y luận cứ bào c hữa của mìn h
một cách tốt nhất, nếu không sẽ không thu được hiệu quả của
hoạt động tranh tụng.
Thứ nhất, luật sư cần lưu ý trình bày luận cứ bào chữa của
mình chứ không phải là đọc bà i luận cứ. Khi thấy các chức cứ,
các tình t iết liên quan đến vụ án có những điểm phục vụ cho
hướng bào c hữa của luật sư trong vụ án, luật sư không đọc bà i
luận cứ bào c hữa của mình mà vạch ra những ý kiến chủ đạo,
trọng tâm và nêu bật những ý kiến, yê u cầu của luật sư để Hội
đồng xét xử xem xét. V iệc lược ra đầy đủ, nhưng không phải là
đọc toàn bộ nội dung bà i luận cứ (luật sư nê n gửi bài bà o chữa
đầy đủ của mình cho Hội đồng xét xử), sẽ giúp luật sư nói được

Cuối cùng, trong đối đáp với luật sư đồng nghiệp bào
chữa cho đương sự ở phía đối lập với khách hà ng, luật sư cũng
cần nắm vững những kỹ năng tối thiểu để đạt được hiệu quả
tra nh tụng cao nhất. Sự điềm tĩnh, nhẹ nhà ng lắng nghe và đối
đáp, tránh bị kích động trong phiên tòa thể hiện bản lĩnh của
người luật sư, đồng thời cho t hấy khả năng đưa ra các luận cứ
bào chữa xác đáng theo tinh thần pháp luật hơn là bị rơi vào
vò ng luẩn quẩn của tranh cã i thiếu căn cứ pháp lý, mà lại
không đưa ra các luận cứ bào c hữa đủ sức thuyết phục Hội
đồng xét xử.
Như thế, trong tranh luận tại phiê n tòa, việc luật sư nắm
chắc các chứng cứ, căn cứ pháp lý và thống nhất hướng bào
chữa (trừ trường hợp có những tình tiết mới, có thể chuyể n
hướng, bổ sung yê u cầu theo hướng có lợi cho khách hàng) sẽ
là yếu tố quan trọng để luật sư thuyết p hục được hội đồng xét
xử đưa ra những phán quyết có lợi cho thâ n chủ của mình tro ng
vụ án. PHẦN KẾT LUẬN

Trong tranh tụng giải quyết các vụ án về hợp đồng mua bán nhà ở, với
tính chất phức tạp của quan hệ pháp luật về mua bán nhà trên thực tế hiện
nay, lại thêm việc các văn bản pháp luật điều chỉnh về việc giải quyết tranh
chấp trong hợp đồng mua bán nhà được trải ra nhiều thời ký khác nhau theo
thời gian không thống nhất, luật sư cần phải nắm vững các quy định của
pháp luật liên quan để thể hiện vai trò của mình trong việc giúp các đương
sự bảo vệ quyền lợi của họ.
Cùng với các kỹ năng chung trong tranh tụng các vụ án dân sự, hợp
đồng, giao dịch dân sự, luật sư cần nắm những kỹ năng đặc thù của tranh