Phần mở đầu
Đất đai có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế- xã
hội, nó là t liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong quá trình sản
xuất kinh doanh.
Đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng do diện tích có hạn, hiện nay
trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá sẽ kèm theo đô thị hoá diễn ra
mạnh các đô thị phát triển ngày càng mở rộng. Cùng với sự phát triển kinh tế
đô thị, nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng do nhu cầu về: xây dựng cơ
sở hạ tầng, khu dân c đô thị, xây dựng cơ sở kinh tế, khu công nghiệp ...Việc
sử dụng đất một cách tiết kiệm hợp lý có hiệu quả là một yêu cầu hàng đầu, vì
vậy việc qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc cấp thiết phải thực hiện. Hơn thế
nữa, qui hoạch tại các khu vực cũ của đô thị thông qua hoạt động phá bỏ, di
chuyển, cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất đô thị làm cho bộ
mặt kiến trúc đô thị ngày càng văn minh- hiện đại văn hoá mang đậm bản
sắc dân tộc, đòi hỏi phải có qui hoạch hợp lý có hiệu quả.
Đô thị là bộ mặt chính dể đánh giá sự phát triển của xã hội, vì vậy qui
hoạch sử dụng đất đô thị ra đời giúp cho việc sử dụng, quản lý đất đai đô thị
đi vào nề nếp, qui hoạch đề ra những phơng án, mô hình...đợc thực hiện trong
tơng lai để sử dụng nguồn lực tiết kiệm hợp lý có hiệu quả phát triển một cách
cân đối phù hợp với sự phát triển của đất nớc cả trong trớc mắt và lâu dài.
Đề tài: Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đô thị việt nam và
giải pháp
Đợc sự chỉ bảo hớng dẫn của thầy Nguyễn Hữu Đoàn Thầy giáo bộ
môn Quản lý đô thị, em đã hoàn thành đề án này.
Em xin chân thành cảm ơn thầy !
1
Phần I
Cơ sở khoa học của việc quy hoạch sử dụng
đất đai đô thị .
I. Khái niệm và phân loại đất đô thị.
1. Khái niệm:
thị .
Phát triển đất của khu vực cũ là một con đờng chủ yếu khác để tăng
cung cấp kinh tế của đất đô thị . Nội dung cơ bản của nó là thông qua các
hoạt động phá bỏ, di chuyển và cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng
đất các khu vực cũ nhằm nâng cao trình độ tập trung, tiết kiệm trong việc sử
dụng đất đô thị .
Cơ sở đầu tiên của dự án phát triển đô thị là qui hoạch chi tiết sử dụng
mặt bằng đất đai nhất định để phát triển đô thị. Trong đó, xác dịnh địa giới và
mục đích sử dụng của mặt bằng đất đai vạch mạng lới đờng xá, phân chia mặt
bằng đất đai thành những lô đất đề ra yêu cầu về qui hoạch và kiến trúc đối
với các công trình xây dựng trên đó.
1.1 Đặc điểm:
Đặc điểm của đất đai là tính cố hữu, t liệu sản xuất gắn với hoạt động
của con ngời nhng đất đô thị có những đặc trng chủ yếu để phân biệt với các
loại đất khác:
3
- Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp đợc trang bị cơ
sở hạ tầng công cộng khi chuyển mục đích sử dụng .
-Việc sử dụng đất đô thị phải căn cứ vào qui hoạch và dự án đầu t đợc
phê duyệt.
- Khi ngời sử dụng đất có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đang
sử dụng thì phải đợc UBND tỉnh thành phố cho phép.
- Từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng
không giống với bất kì vị trí nào.
- Ngoài ra đất đô thị cũng là tài sản đặc biệt có giá trị cao hơn so với
các loại đất khác bởi vị trí và cơ sở hạ tầng trên đất.
- Có sự mất cân đối giữa cung và cầu, do quá trình đô thị hoá diễn ra
nhanh chóng trong những năm gần đây làm cho dân số đô thị tăng nhanh (về
cơ học) cầu tăng nhanh nhng cung bị hạn chế mất cân đối.
Nó là công cụ cho việc thực hiện và quản lý sử dụng đất một cách khoa
Cơ cấu (%)
Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp 10 12 10 12
Đất kho tàng 2 3 2 3
Đất các khu ở 40 50 46 50
Đất trung tâm đô thị khu đô thị 3 5 3 5
Đất cây xanh 15-22 15-22
Đất giao thông 10-13 12-14
Tổng cộng đất có chức năng đô thị 80-100 100
1.2.2 Căn cứ vào mục đích qui hoạch xây dựng đô thị đất đô thị
bao gồm
- Đất dân dụng: Bao gồm đất để xây dựng các khu nhà ở, các khu trung
tâm phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng kĩ thuật.
5
- Đất ngoài khu dân dụng bao gồm đất xây dựng khu công nghiệp kho
tàng, các trung tâm chuyên nghành, an ninh quốc phòng, cơ quan ngoài đô thị
và các loại đất khác.
1.2.3. Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng đất tuỳ theo mục
đích sử dụng gồm:
- Giao đất sử dụng có thời hạn: Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng các
công trình sản xuất kinh doanh
- Giao đất không thời hạn: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất
không thu tiền sử dụng đất.
1.3 Mục đích của việc đánh giá đất đô thị
Việc đánh giá đúng đắn đất đô thị là cần thiết khách quan và là một đòi
hỏi cấp bách. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nớc là ngời
đại diện quyền sở hữu đó càng đặt ra tính cấp bách hơn để tránh sử dụng tuỳ
tiện, lãng phí.
Mục đích của việc đánh giá đất đô thị là nhằm:
- Làm cơ sở cho việc qui hoạch lâu dài đất đô thị và sự phát triển đô thị,
đồng thời bảo đảm kế hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý trong từng thời kỳ và
hành chính, kinh tế, văn hoá, trên toàn vùng và địa phơng, đi nhanh trong quá
trình CNH-HĐH phát triển mạnh công nghiệp dịch vụ, đi đầu trong việc phát
triển kinh tế tri thức. Tạo vành đai nông nghiệp hiện đại ở các thành phố lớn.
Qui hoạch mạng lới đô thị với một số ít thành phố lớn, nhiều thành phố vừa và
nhỏ phân bổ hợp lý giữa các vùng, chú trọng đô thị ở miền núi. Hiện đại hoá
các thành phố lớn, thúc đẩy quá trình đô thị hoá nông thôn. Không tập chung
quá nhiều cơ sở công nghiệp và dân c vào các đô thị lớn. Khắc phục tình trạng
ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trờng.
7
Trong quá trình đổi mới, chuyển sang kinh tế thị trờng chức năng
nhiệm vụ qui hoạch đô thị cần đợc mở rộng:
+ qui hoạch đô thị xác định những chỉ số về không gian kiến trúc làm
cơ sở cho việc thực hiện các dự án sử dụng đất , phát triển cơ sở hạ tầng, cải
tạo xây dựng đô thị mới.
+ qui hoạch đô thị là công cụ không chỉ để thực hiện mà còn hớng dẫn
đầu t phát triển đô thị trên cơ sở phản ánh đúng chính xác kinh tế xã hội và xu
hớng phát triển thực tế.
+ qui hoạch đô thị có tác dụng kích thích hệ thống cơ chế bảo đảm
cung cấp đầy đủ, bền vững và quản lý tốt cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng,
trên cơ sở thơng mại hoá các dịch vụ này.
+ qui hoạch đô thị giúp quản lý có hiệu quả việc sử dụng, điều chỉnh,
mua bán và đầu t phát triển đất đai cho mọi mục đích xây dựng đô thị.
Nh vậy qui hoạch đô thị có nhiều chức năng mà chức năng tạo lập
không gian kiến trúc chỉ là một chức năng mang tính vật thể. Còn những chức
năng khác mang tính kinh tế- xã hội rộng lớn. Chính những chức năng phi vật
thể này mới là linh hồn quyết định chiều hớng phát triển đô thị mà kiến trúc
là hình thái biểu hiện bên ngoài.
3. Cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị
trờng.
Những cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị
Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc tổ chức sử dụng đất đô thị
tác động đến tỉ suất sử dụng đất, tỉ suất sinh sản đất và hiệu suất lao động. Vì
vậy tổ chức sử dụng hợp lí đất đô thị là vấn đề hạt nhân của qui hoạch sử
9
dụng đất đô thị. Xoay quanh hạt nhân này, nhiệm vụ chủ yếu của việc sử
dụng đất đô thị là phân phối hợp lí quĩ đất đô thị và điều chỉnh kết cấu sử
dụng đất đô thị theo yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội của đô thị.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị bao gồm qui hoạch tổng thể sử dụng đất
đô thị, qui hoạch chi tiết sử dụng đất đô thị của các doanh nghiệp và các đơn
vị sự nghiệp. Qui hoạch tổng thể qui định mục tiêu, phơng hớng vầ khung cơ
bản cuẩ việc sử dụng đất đô thị. Qui hoạch chi tiết là bộ phận cấu thành hữu
cơ của qui hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, là sự biểu hiện cụ thể của việc
sử dụng đất đô thị của các nghành, các tiểu khu, qui hoạch sử dụng đất của
các doanh nghiệp, các đơn vị sự nghiệp là cơ sở vi mô cuẩ qui hoạch tổng thể
của sử dụng đất đô thị.
1.2 Cơ sở hình thành sử dụng đất đai đô thị .
Trong thực tế của quá trình đô thị hoá hiện nay xác định về mật độ thì
dân số đô thị tăng nhanh gấp nhiều lần so với sự mở rộng của đô thị đã làm
cho cung cầu mất cân đối. Và còn do đất đai là địa bàn khu dân c, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá- xã hội, an ninh quốc phòng là thành phần không
thể thiếu, không thể thay thế.Trong quá trình phát triển kinh tế hiên nay vấn
đề sử dụng đất đòi hỏi phải hợp lí có hiệu quả đúng mục đích tiết kiệm không
làm tổn hại đến môi trờng, đi đúng hớng phù hợp với sự phát triển kinh tế- xã
hội của đô thị. Từ những lí do trên, cho thấy vần đề qui hoạch sử dụng đất đô
thị mang ý nghĩa cấp thiết không thể thiếu trong quá trình phát triển kinh tế
xã hội .
1.3 Nguyên tắc cơ bản của việc xây dựng qui hoạch sử dụng đất đô thị
Nguyên tắc phân công khu vực: căn cứ vào tính chất tự nhiên và vị trí
địa lí cuẩ khoảnh đất để phơng hớng và phơng thức sử dụng mỗi khoảnh đất
10
nguồn lực một cách hiệu quả về mặt kinh tế phù hợp với chiến lợc phát triển
và đợc xã hội chấp nhận.
Mục tiêu công bằng: thực hiện sử dụng đất nh tái định c, phân phối đất
đai để làm giảm sự không công bằng, sự sai lệch trong sử dụng đất đai đô thị.
Mục tiêu khác phải tăng cơng tham gia của dân trong việc quyết định
qui hoạch sử dụng đất đô thị, điều đó có thể thực hiện ở từng giai đoạn khác
nhau của quá trình qui hoạch.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị giúp giải quyết những mâu thuẫn đất đai
bằng việc công khai các quyết định sử dụng đất đai đô thị.
2.2 Căn cứ
Việc qui hoạch sử dụng đất đô thị cần xác định những đối tợng cần
nghiên cứu, những yếu tố cấu thành và hiêu quả quyết định đến mọi hoạt
động kinh tế- kĩ thuật và xã hội xẽ sảy ra trên khu đất.
*
Yêú tố khách quan: mối quan hệ giữa khu đất với môi trơng xung
quanh:
-Điều kiện địa lí và tài nguyên thiên nhiên: là yếu tố tác động trực tiếp
đến qui hoạch sử dụng đất và qui hoạch đô thị vì nó là sức mạnh và lợi thế của
vùng trong qui hoạch phải dựa vào điều kiện địa lí để phân bố các đơn vị chức
năng của đô thị cho phù hợp, đồng thời sử dụng hợp lí hiệu quả nguồn tài
nguyên sẵn có( khí hậu, đia hình, địa chất, thuỷ văn, ...)
12
Tình hình sử dụng đất: nó gắn liền với tình trạng pháp lí và đời sống
hiện tại của dân c. Khi qui hoạch do tính chất tổng thể đòi hỏi sự thay đổi
nhất định về vị trí mục đích sử dụng đất do vậy ảnh hởng đến đời sống dân c.
Tình hình quĩ đất hiện có: hiện nay nớc ta có khoảng 600 đô thị trong
đó có 4 đô thị trực thuộc trung ơng, 84 thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh và
trên 500 thị trấn với tổng diện tích đất đai đô thị khoảng 100413 ha chiếm
0,35% đất tự nhiên so với năm 1994 chiếm tỉ lệ 0,2% (S=63300) và dự kiến
đến năm 2020 sẽ chiếm 1,4% diện tích đất tự nhiên của cả nớc. Cần phải bố
- Định mức sử dụng đất ch từng mục dích sử dụng trong đô thị là một
căn cứ không thể thiếu.
- Qui hoạch phát triển đô thị trong đó có qui hoạch tổng thể phát triển
đô thị nó quyết định mục tiêu, phơng hớng cơ bản của việc sử dụng đất đô thị
và qui hoạch chi tiết là biện pháp cấu thành hữu cơ của qui hoạch tổng thể là
biểu hiện cụ thể của việc sử dụng đất đô thị.
- Kết quả thực hiện qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất kì trớc nó cũng
ảnh hởng rất nhiều đến qui hoạch lần sau. Từ đây rút ra đợc những kinh
nghiệm quí báu để làm qui hoạch, hơn nữa lại nắm đợc hiện trạng nên việc
qui hoạch đợc thực hiện rễ dàng hơn.
2.3 Nhiệm vụ của qui hoạch chi tiết sử dụng đất
Bố cục các khu chức năng, cơ cấu sử dụng đất: các loại đất , thông qua
việc xác định hìng thức phân bố, vị trí, danh giới từng khu đất hoặc lô đất
theo tính chất, chức năng sử dụng đất và quyền sử dụng đất với các đất xây
dựng nhà ở, công trình công cộng, khu cây xanh, đờng giao thông.
3. Nội dung của qui hoạch sử dụng đất đô thị.
3.1 Việc khoanh định các loại đất đợc thực hiện nh sau :
Để tiến hành qui hoạch, cần xác định những yếu tố cấu thành và ảnh
hởng quyết định đến mọi hoạt động kinh tế-xã hội-kĩ thuật sẽ sảy ra trên khu
đất. Điều tra những đặc điểm về hiện trạng của khu đất là yêu cầu không thể
14
Copyright: Tài liệu đại học ©