MỤC LỤC
Danh mục các chữ viết tắt
BĐS: Bất động sản
FDI: Foreign Direct Investment - Đầu tư trực tiếp nước ngoài
APEC: Asia-Pacific Economic Cooperation
Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Châu Á Thái Bình Dương
EU: European Union - Liên minh Châu Âu
WTO: World Trade Organization - Tổ chức Thương mại Thế giới
ODA: Official Development Aid - Hỗ trợ phát triển chính thức
IMF: International Moneytary Fund - Quỹ tiền tệ quốc tế
GDP: Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội
1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với bất cứ quốc gia nào, phát triển kinh tế luôn đi cùng với sự
phát triển của các dự án BĐS. Là một nước có nền kinh tế đang đổi mới,
Việt Nam lại càng cần thiết phải chú ý vào việc phát triển cơ sở hạ tầng,
trong đó có các dự án BĐS để đẩy mạnh thu hút nước ngoài và phát triển các
nguồn lực trong nước.
Trong những năm gần đây, một trong những thay đổi mà bất cứ người
dân nào cũng có thể nhận thấy, đó là sự xuất hiện của những tòa nhà văn
phòng, khách sạn, căn hộ, trung tâm thương mại,... do nước ngoài đầu tư xây
2
dựng và quản lý. Những công trình này đã làm cho thành phố trở nên hiện
đại hơn, ngày càng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội. Hơn nữa, khi
Việt Nam gia nhập WTO, nhu cầu về văn phòng, khách sạn, nhà ở... và các
dịch vụ có liên quan sẽ tăng lên nhanh chóng. Để có thể trở thành một quốc
gia ngang tầm với các nước phát triển khác ở khu vực, Việt Nam vẫn đang
rất cần có thêm nhiều dự án như vậy. Vì vậy, tăng cường thu hút đầu tư nước
ngoài vào thị trường BĐS là một trong những yếu tố không thể thiếu trong
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
4
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các lý luận chung về BĐS, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị
trường BĐS
- Tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS tại
Việt Nam
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
Do khuôn khổ khóa luận và thời gian có hạn, đề tài chỉ nghiên cứu
một số lý luận chung về BĐS, thị trường BĐS và thu hút đầu tư trực tiếp
nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam. Trong phần thực trạng, đề tài tập
trung nghiên cứu thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS của
Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2004 - 2007.
5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phân tích thống
kê, tổng hợp tài liệu, so sánh, diễn giải và quy nạp để triển khai nghiên cứu
đề tài. Đặc biệt, phương pháp phân tích thống kê sẽ được vận dụng chủ yếu
để phân tích tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường
BĐS Việt Nam.
5
6. Kết cấu của khóa luận
Luận văn gồm có 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị
trường BĐS Việt Nam
Chương 2: Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường
BĐS Việt Nam
Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực
tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam
Do còn hạn chế về thời gian, nguồn tài liệu nghiên cứu và kinh
nghiệm của bản thân, nội dung của khóa luận sẽ không tránh khỏi những hạn
Theo quan điểm Việt Nam:
Luật đầu tư 2005 đã được quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 thông qua, có các
khái niệm về đầu tư, đầu tư trực tiếp, đầu tư nước ngoài, đầu tư ra nước
ngoài nhưng không có khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài. Tuy nhiên có
thể gộp các khái niệm trên lại và có thể hiểu “FDI là hình thức đầu tư do nhà
đầu tư nước ngoài bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lí hoạt động đầu tư ở Việt
Nam hoặc nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động
đầu tư ở nước ngoài theo quy định của luật này và các quy định khác của
pháp luật có liên quan”.
Theo giáo trình đầu tư nước ngoài:
Đầu tư trực tiếp nước ngoài là một khoản đầu tư đòi hỏi một mối quan
tâm lâu dài và phản ánh lợi ích dài hạn và quyển kiểm soát của một chủ thể
cư trú ở một nền kinh tế (được gọi là chủ đầu tư trực tiếp nước ngoài hoặc
doanh nghiệp mẹ) trong một doanh nghiệp cư trú ở một nền kinh tế khác nền
8
kinh tế của chủ đầu tư nước ngoài (được gọi là doanh nghiệp FDI hay doanh
nghiệp chi nhánh hay chi nhánh nước ngoài)
FDI chỉ ra rằng chủ đầu tư phải có một mức độ ảnh hưởng đáng kể đối
với việc quản lý doanh nghiệp cư trú ở một nền kinh tế khác. Tiếng nói hiệu
quả trong quản lý phải đi kèm với một mức sở hữu cổ phần nhất định thì
mới được coi là FDI.
1.1.1.2 Các đặc điểm của đầu tư trực tiếp nước ngòai
•
Tìm kiếm lợi nhuận:
- FDI chủ yếu là đầu tư tư nhân với mục đích hàng đầu là tìm kiếm lợi
nhuận: theo cách phân loại đầu tư nước ngoài của UNCTAD, IMF và
OECD, FDI là đầu tư tư nhân. Do chủ đầu tư là tư nhân nên FDI có mục
đích ưu tiên hàng đầu là lợi nhuận. Các nước nhận đầu tư, nhất là các nước
đang phát triển cần lưu ý điều này khi tiến hành thu hút FDI. Phải xây dựng
đầu tư. Thông qua họat động FDI, nước chủ nhà có thể tiếp nhận được công
nghệ, kĩ thuật tiên tiến, học hỏi kinh nghiệm quản lý.
10
1.1.1.3 Phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai
Theo hình thức thâm nhập (quốc tế)
Hai hình thức chủ yếu là “Đầu tư mới” (GI - Greenfield Investment)
và “Mua lại và sáp nhập qua biên giới” (M&A - Cross-border Merger and
Acquisition). Ngoài ra còn có hình thức Brownfield Investment (mua lại
doanh nghiệp nhưng không sử dụng đến các tài sản của doanh nghiệp đó,
bản chất chỉ là mua lại cái tên).
Đầu tư mới (GI): là hoạt động đầu tư trực tiếp vào các cơ sở sản
xuất kinh doanh hoàn toàn mới ở nước ngoài, hoặc mở rộng một cơ
sở sản xuất kinh doanh đã tồn tại.
Mua lại và sáp nhập qua biên giới (M&A): là một hình thức FDI
liên quan đến việc mua lại hoặc hợp nhất với một doanh nghiệp
nước ngòai đang hoạt động.
Theo Luật cạnh tranh 2004:
•
Sáp nhập doanh nghiệp là việc một hoặc một số doanh nghiệp
chuyển toàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của
mình sang một doanh nghiệp khác, đồng thời chấm dứt dự tồn tại
của doanh nghiệp bị sáp nhập.
•
Hợp nhất doanh nghiệp là việc hai hoặc nhiều doanh nghiệp
chuyển toàn bộ tài sản, quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của
11
mình để hình thành một doanh nghiệp mới, đồng thời chấm dứt sự
tồn tại của các doanh nghiệp bị hợp nhất.
Trong khi đó, M&A lại chủ yếu mạnh ở các nước phát triển vì môi
trường pháp lý tốt, thị trường vốn, tài chính được tự do hóa, doanh nghiệp ở
các nước này có tiềm lực mạnh, có tiếng tăm nên các doanh nghiệp nước
khác muốn vào những nước này để tận dụng tiếng sẵn có thông qua M&A.
M&A được các chủ đầu tư ưa chuộng hơn vì hình thức này thường có thời
gian đầu tư nhanh hơn (không mất thời gian để điều tra thị trường, xây dựng
nhà máy mới, tiếp cận khách hàng…). Quan trọng hơn cả là chủ đầu tư tận
dụng được các lợi thế có sẵn của các đối tác nước nhận đầu tư như hình ảnh
doanh nghiệp, hình ảnh sản phẩm, mối quan hệ với khách hàng, với chính
quyền sở tại, với các đối tác kinh doanh…
Theo quy định của pháp luật Việt Nam:
Theo dự thảo nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành luật đầu tư năm
2005 của Việt Nam, có các hình thức FDI tại Việt Nam như sau:
•
Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn nước ngoài
- Theo Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi bổ sung của Việt Nam ban
hành ngày 9/06/2000, quy định tại điều 2, khoản 8:
13
“Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài” là doanh nghiệp do nhà
đầu tư nước ngoài đầu tư 100% vốn tại Việt Nam.
Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài có tư cách pháp nhân, hoạt động
dưới sự điều hành quản lý của chủ đầu tư nước ngoài nhưng phải tuỳ thuộc
vào các điều kiện của môi trường kinh doanh: chính trị, kinh tế, luật pháp,
văn hoá …của nước sở tại. Tại Việt Nam, hình thức doanh nghiệp 100% vốn
nước ngoài được thừa nhận với tư cách pháp nhân và dưới hình thức là công
ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần.
•
Thành lập tổ chức quốc tế liên doanh trong nước và nước ngoài
Theo Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi bổ sung của Việt Nam ban hành
ngày 9/06/2000, quy định tại điều 2, khoản 7 có cho biết:
Luật Đầu tư 2005, điều 3, khoản 16 định nghĩa:
Hợp đồng hợp tác kinh doanh là hình thức đầu tư được ký giữa các
nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản
phảm mà không thành lập pháp nhân.
Loại hình này khác với Doanh nghiệp liên doanh bởi các bên hợp
doanh phải chịu trách nhiệm vô hạn với các khoản nợ. Các bên kí kết hợp
đồng hợp tác kinh doanh này trong quá trình hoạt động có thể thành lập ban
15
điều phối để theo dõi, giám sát việc thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh.
Việc phân chia kết quả kinh doanh phụ thuộc vào tỷ lệ góp vốn hoặc theo
thỏa thuận giữa các bên. Đồng thời, các bên hợp doanh thực hiện nghĩa vụ
tài chính đối với nước sở tại một cách độc lập riêng rẽ.
Hình thức này cũng được sử dụng phổ biến bởi nó giúp cho nước tiếp
nhận vốn giải quyết được tình trạng thiếu vốn và công nghệ, tạo thị trường
mới nhưng vẫn đảm bảo được an ninh quốc gia và nắm quyền điều hành dự
án. Còn đối với chủ đầu tư thì nhận được sự thông thoáng trong việc đầu tư
vào các lĩnh vực truyền thống của nước chủ nhà, không bị tác động lớn do
khác biệt về văn hóa kinh doanh, chia sẻ được chi phí và rủi ro đầu tư. Tuy
nhiên, việc không được trực tiếp quản lý điều hành dự án cũng là một e ngại
đối với các nhà đầu tư.
•
Đầu tư theo hợp đồng B.O.T (hoặc B.T.O hoặc B.T)
Loại hình đầu tư này cũng được Luật Đầu tư mới 2005 đề cập đến,
quy định trong điều 3, khoản 17,18 và 19:
Hợp đồng xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (sau đây gọi tắt là
hợp đồng BOT) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng
trong một thời hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao không bồi
hoàn công trình đó cho Nhà nước Việt Nam.
Hợp đồng xây dựng – chuyển giao – kinh doanh (sau đây gọi tắt là
Trong Luật Đầu tư mới, chương IV, điều 25, khoản 2 có quy định nhà
đầu tư có quyền sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh. Điều kiện sáp nhập,
mua lại công ty, chi nhánh theo quy định của Luật này, pháp luật về cạnh
tranh và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Phần lớn các vụ
M&As được thực hiện giữa các công ty xuyên quốc gia lớn (TNCs) với mục
đích mở rộng nhanh chóng hoạt động kinh doanh ra thị trường nước ngoài.
Với việc đầu tư theo loại hình này, các công ty có thể sáp nhập với nhau để
trở thành một công ty khổng lồ thống lĩnh thị trường hoạt động chung, đồng
thời việc mua lại và sáp nhập cũng giúp cho các nhà đầu tư tiết kiệm chi phí
nghiên cứu, khảo sát mở rộng thị trường, nhanh chóng tiếp cận thị trường,
phát triển hoạt động kinh doanh.
1.1.2. Tổng quan về bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành bất động sản và động sản có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng
đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên
mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
18
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất
động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ
thống luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan
điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh
giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lí của đất
(điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự
Cộng hòa liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh
sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa, các
quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến
nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.2.2 Đặc điểm bất động sản
Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của
đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn.
20
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng
miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm,
tính cố định và không di dời được của đất đai nên hoàng hóa BĐS có tính cá
biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những
yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn
toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình
cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay cả trong một tòa cao ốc thì
các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính cá
biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá
nhân.
Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng
thời các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc
sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm
năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của các
vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi
thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường
và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng
với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá
nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực,
mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người
dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lí xã hội, thậm chí cả vẫn đề tín ngưỡng,
tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.2.3 Thị trường bất động sản:
a. Khái niệm thị trường BĐS:
Thị trường là một khái niệm thường xuyên được nhắc đến trong kinh
doanh. Một trong những khái niệm chung nhất về thị trường là: “Thị trường
là một sự sắp đặt xã hội cho phép những người mua và người bán tìm hiểu
thông tin và thực hiện việc trao đổi tự nguyện các hàng hóa và dịch vụ”. Hiện
nay cũng chưa có một khái niệm chính tắc nào được đưa ra cho thị trường
bất động sản. Tuy nhiên, do những đặc điểm riêng của hàng hóa BĐS, từ
khái niệm tổng quát có thể có các cách hiểu về thị trường BĐS như sau:
23
Copyright: Tài liệu đại học ©