i
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU i
CHƢƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 1
1. ĐẤT ĐAI 1
1.1. Khái niệm 1
1.2. Đặc trƣng 1
2. THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 2
2.1. Khái niệm thị trƣờng đất đai 2
2.2. Yếu tố cấu thành thị trƣờng đất đai 2
2.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến sự hình thành thị trƣờng đất đai 3
2.4. Vai trò của thị trƣờng đất đai 4
3. CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 4
3.1. Thị trƣờng đất đai thế giới 4
3.2. Thị trƣờng đất đai Việt Nam 6
4. ĐẶC TRƢNG CỦA THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 11
4.1. Đặc trƣng chung của thị trƣờng đất đai 11
4.2. Đặc điểm của thị trƣờng đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 13
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 1 15
CHƢƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 16
1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT 16
2. ĐẶC TRƢNG CỦA GIÁ ĐẤT 17
2.1. Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả 17
2.2. Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành 17
2.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai 17
2.3. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định 18
2.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt 18
2.6. Giá đất không giống nhau về hiện tƣợng khấu hao 18
2.7. Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng 18

4. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 55
4.1. Nguyên tắc thay thế 55
4.2. Nguyên tắc thu lợi 56
4.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 57
4.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần 57
4.4. Nguyên tắc cạnh tranh 57
4.6. Nguyên tắc đóng góp 58
4.7. Nguyên tắc biến động 58
4.8. Nguyên tắc hòa hợp 58
4.9. Nguyên tắc ƣu tiên cho đất đai 59
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 3 59
CHƢƠNG IV: PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 60
1. PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP 60
1.1. Khái quát về phƣơng pháp thu nhập 60
1.2. Trình tự và phƣơng pháp định giá theo phƣơng pháp thu nhập 62
1.3. Ứng dụng phƣơng pháp thu nhập để xác định giá đất 65
2. PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 66
2.1. Khái quát về phƣơng pháp so sánh trực tiếp 66
2.2. Trình tự định giá theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp 71
2.3. Ứng dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất 77
3. PHƢƠNG PHÁP THẶNG DƢ 79
3.1. Khái quát về phƣơng pháp thặng dƣ 79
3.2. Trình tự định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ 82
3.3. Ứng dụng của định giá bằng phƣơng pháp thặng dƣ 85
4. PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ 86
4.1. Khái quát phƣơng pháp chi phí 86
4.2. Trình tự tiến hành phƣơng pháp chi phí 88
4.3. Các phƣơng pháp xác định chi phí 88
4.4. Sự giảm giá tích luỹ và phƣơng pháp đo giảm giá tích luỹ 90
4.5. Úng dụng định giá bằng phƣơng pháp chi phí 92

MỞ ĐẦU

Giáo trình Định giá đất đƣợc biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai,
nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trƣờng đất đai, giá
đất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trƣờng theo định
hƣớng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phƣơng pháp định giá cơ bản đang đƣợc áp
dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phƣơng pháp đó để xác định giá đất trong
hoàn cảnh thực tế ở nƣớc ta.
Giáo trình "Định giá đất" đƣợc biên soạn theo đề cƣơng chƣơng trình khung đào
tạo ngành quản lý đất đai đã đƣợc Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt.
Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi
trƣờng trƣờng Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên.
Nội dung của giáo trình gồm 5 chƣơng:
- Chƣơng 1: Đất đai và thị trƣờng đất đai;
- Chƣơng 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất;
- Chƣơng 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất;
- Chƣơng 4: Phƣơng pháp định giá đất;
- Chƣơng 5: Định giá đất ở Việt Nam.
Trong đó chƣơng 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chƣơng 3 và 4 do
do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn.
Những kiến thức mà sinh viên phải nắm đƣợc khi học môn học Định giá đất là đất
đai, giá đất, thị trƣờng đất đai và định giá đất. Đồng thời học sinh phải hiểu đƣợc đặc tính
đất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm và khu vực của thị trƣờng đất đai. Về giá
đất học sinh phải nắm đƣợc khái niệm, đặc trƣng và phải biết phân tích các nhân tố ảnh
hƣởng đến giá đất. Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm đƣợc
các loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá
đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trƣờng đất đai Ngoài ra trƣớc khi
hiểu và nắm đƣợc phƣơng pháp xác định giá đất theo khung giá đất và xác định giá đất tại
các địa phƣơng ở Việt Nam hiện nay, sinh viên phải hiểu và biết cách vận dụng các
phƣơng pháp định giá đất phổ biến và thông dụng đƣợc áp dụng ở nhiều nƣớc trên thế giới.


Chƣơng I đƣợc tác giả Hồ Thị Lam Trà biên soạn nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu
biết liên quan đến lĩnh vực định giá đất, trƣớc khi nghiên cứu các vấn đề về giá đất, nguyên tắc và
phƣơng pháp xác định giá đất. Nội dung của chƣơng 1 gồm:
- Đất đai (khái niệm và đặc trƣng);
- Thị trƣờng đất đai (khái niệm, yếu tố cấu thành, các nhân tố ảnh hƣởng và vai trò) ;
- Các khu vực của thị trƣờng đất đai (thế giới và Việt Nam);
- Đặc trƣng của thị trƣờng đất đai.
Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm đƣợc các nội dung liên quan đến định giá đất, để có kiến
thức vận dụng trong các chƣơng tiếp theo.

1. ĐẤT ĐAI
1.1. Khái niệm
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và
mặt nƣớc trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất
còn bao gồm cả tài nguyên dƣới đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và dƣới đất không do lao
động và con ngƣời làm ra, tức là bao gồm nƣớc mặt đất và nƣớc ngầm, thổ nhƣỡng, thực vật và
động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nƣớc, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện
khối lƣợng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một ngƣời có thể chiếm đối với đất. Nó có thể
bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng nhƣ những quyền theo tập quán không thành văn.
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một
nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trƣờng
sống, là địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng
đƣợc coi là một dạng tài sản trong phƣơng thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đất đai là tài
sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản nhƣ: đáp ứng đƣợc nhu cầu nào đó của con ngƣời
tức là có giá trị sử dụng; con ngƣời có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tƣợng trao đổi mua
bán (tức là có tham gia vào giao lƣu dân sự) nhƣng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai loại hàng
hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trƣờng không những chỉ phản ánh bản thân

có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng
và bảo vệ hợp lý đất đai.
4. Chất lƣợng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhƣỡng, thực bì,
nƣớc ) và điều kiện khí hậu tƣơng ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lƣợng mƣa ) tồn tại tính khác nhau
lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lƣợng
và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền
đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lƣợng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả
sử dụng cao nhất. Nhƣ vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con ngƣời biết cách sử
dụng hợp lý, thì chất lƣợng của đất đƣợc nâng lên không ngừng.
2. THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI
2.1. Khái niệm thị trƣờng đất đai
Một thị trƣờng là tập hợp những ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến
khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trƣờng là nơi trao đổi hàng hoá
đƣợc sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa ngƣời với ngƣời, liên kết với nhau thông qua
trao đổi hàng hoá. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tƣợng kinh tế đƣợc phản ánh
thông qua trao đổi và lƣu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa ngƣời
với ngƣời để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không
gian trao đổi hàng hoá.
Thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch đất đai. Thị trƣờng đất đai có thể
đƣợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trƣờng đất đai là tổng hòa các mối
quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian
nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trƣờng đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch đất đai. Thị trƣờng đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng,
kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hƣớng phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN nhƣ ở
nƣớc ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại
diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trƣờng chuyển quyền sở hữu đất đai ở nƣớc ta, chủ thể lƣu
thông trên thị trƣờng đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
2.2. Yếu tố cấu thành thị trƣờng đất đai
Một thị trƣờng đƣợc cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:
- Chủ thể thị trƣờng: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền

đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế của các nhà đầu tƣ, các doanh nghiệp
trong nƣớc và nƣớc ngoài có quyền sử dụng các loại đất đó. Giới trung gian trong thị trƣờng đất đai
rất phong phú. Hiện nay trên thế giới hầu hết các trung tâm môi giới đất đai thuộc về tƣ nhân, ở Mỹ
90% cơ sở môi giới về đất đai nằm trong tay tƣ nhân.
2.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến sự hình thành thị trƣờng đất đai
Hiện nay các hoạt động kinh tế, xã hội chịu tác động của cơ chế thị trƣờng. Đất đai cũng trở
thành đối tƣợng trao đổi, mua bán, chuyển đổi, chuyển nhƣợng và thị trƣờng đất đai thực sự đã hình
thành. Thị trƣờng đất đai có những nét khác biệt các thị trƣờng hàng hoá thông thƣờng khác. Chúng
ta có thể thấy thông qua những nhân tố ảnh hƣởng đến quá trình hình thành và phát triển thị trƣờng
đất đai nhƣ sau:
a) Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá
Trình độ phát triển sản xuất hàng hoá gắn liền với trình độ phát triển của lực lƣợng sản xuất
và cùng với nó là trình độ phân công lao động xã hội. Đất đai từ chỗ là sản phẩm của tự nhiên, con
ngƣời khai phá, cải tạo và sử dụng để sản xuất ra sản phẩm và các yêu cầu khác phục vụ cho cuộc
sống của mình nhƣ xây dựng nhà ở, các công trình kiến trúc Sản xuất ngày càng phát triển, những
nhu cầu của con ngƣời ngày càng tăng và đất đai ngày càng khan hiếm. Vì vậy đất đai trở thành đối
tƣợng của sự mua bán, trao đổi và cũng đƣợc thƣơng mại hoá. Nhƣ vậy sự xuất hiện và phát triển
nền sản xuất hàng hoá đã làm thay đổi cơ bản các quan hệ về ruộng đất, thị trƣờng đất đai ra đời và
phát triển.
b) Chế độ sở hữu ruộng đất
Chế độ sở hữu ruộng đất đã trải qua quá trình hình thành và phát triển trong lịch sử, từ sở
hữu cộng đồng về ruộng đất của thị tộc, làng xã đến sở hữu tƣ nhân trong xã hội phong kiến và sở
hữu ruộng đất theo quan hệ sở hữu tƣ bản chủ nghĩa. Đó là một quá trình lịch sử lâu dài. Chỉ đến
khi có sở hữu tƣ nhân tƣ bản chủ nghĩa mới tạo tiền đề cho việc tích tụ và tập trung ruộng đất.
Trong thời kỳ đầu của tích tụ tƣ bản diễn ra việc tƣớc đoạt ruộng đất của nông dân và những trang
trại nhỏ bé biến ruộng đất thành đồng cỏ chăn thả và thành các điền trang lớn sản xuất theo kiểu tƣ
bản chủ nghĩa, hình thành các trang trại lớn đẩy hàng triệu nông dân không có ruộng đất phải đi làm
thuê. Đó là điều kiện cho sự hình thành quan hệ ruộng đất tƣ bản chủ nghĩa và thị trƣờng đất đai ra
đời.


quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế. Điều này càng có ý nghĩa trong
điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
- Sự tăng trƣởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và
về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trƣờng đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có
nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận đƣợc.
- Đối với các nƣớc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trƣờng
thì thị trƣờng đất đai còn đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và
hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm, gắn thị trƣờng đất đai với các chủ trƣơng chính sách lớn
của Nhà nƣớc nhƣ cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nƣớc.
3. CÁC KHU VỰC CỦA THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI
Thị trƣờng đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và quốc tế. Việc
phân biệt thị trƣờng khu vực, thị trƣờng quốc gia hay quốc tế chủ yếu để giúp ngƣời định giá nhận
dạng thị trƣờng đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá. Trên thực tế, không có một thị trƣờng
nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhau thành một thị trƣờng thống
nhất.
3.1. Thị trƣờng đất đai thế giới
Trên thế giới tại các nƣớc tƣ bản phát triển chế độ sở hữu tƣ nhân về ruộng đất đã đƣợc xác
lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trƣờng đất đai cũng mang tính độc quyền
cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thƣờng
áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị
trƣờng đất đai. Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta. Ở những nƣớc đang phát
triển, trong giai đoạn tăng trƣởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tƣ nƣớc ngoài thƣờng có các cơn 5
sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh
hƣởng đến tăng trƣởng kinh tế hoặc thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các
hình thức can thiệp vào thị trƣờng đất đai.
Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản
tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất

thị trƣờng bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tƣ bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở
rộng thị trƣờng, mở rộng lĩnh vực đầu tƣ đã thúc ép mở cửa thị trƣờng đất đai và tạo nên xu hƣớng
gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trƣờng hàng hoá.
Xu hƣớng cho thuê đất đai để phát triển đƣợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử
dụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nƣớc XHCN cũ ngăn cản việc mua
bán đất thì ở Nam Tƣ và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép tƣ nhân thuê ruộng. Ở một số nƣớc nhƣ Ba
Lan, Nam Tƣ, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tƣ nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số
khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các
nƣớc này phát triển năng động hơn và đƣợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Một đặc điểm rất quan trọng của thị trƣờng nhà đất trên thế giới là thị trƣờng này đã vƣợt ra
ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trƣờng đầu tƣ hấp dẫn của tƣ bản nƣớc ngoài. Những
nƣớc có dự trữ ngoại tệ lớn nhƣ Nhật Bản, Đài Loan là những nƣớc đi đầu trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản ở nƣớc ngoài. 6
3.2. Thị trƣờng đất đai Việt Nam
a) Quá trình phát triển của thị trƣờng đất đai Việt Nam
Ở nƣớc ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nƣớc trong mấy thập kỉ qua có
nhiều biến động lớn, đã ảnh hƣởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trƣờng đất đai - một
loại thị trƣờng đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt đƣợc đƣa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia
quá trình hình thành và phát triển thị trƣờng đất đai ở nƣớc ta thành 2 giai đoạn sau đây:
Giai đoạn trước 1992
Trƣớc năm 1945, thị trƣờng đất đai hầu nhƣ không tồn tại. Thời kỳ này giá đất đƣợc thể hiện
bằng tiền, nhƣng cũng có khi đƣợc quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân
đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột.
Từ 1945 đến trƣớc 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai (Nhà
nƣớc, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nƣớc và tập thể là cơ bản và đƣợc ƣu tiên. Luật pháp
không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhƣng những loại đất đƣợc phép mua bán bị

mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vƣớng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết
chƣa xong thì nảy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng cao, "hàng hoá quyền sử
dụng đất" không đƣợc đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không đƣợc điều chỉnh
thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các vấn đề chuyển dịch,
thừa kế về đất đai chƣa rõ, chƣa có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhƣợng
đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp nhà nƣớc. Cùng với yếu tố Nhà nƣớc giao đất cho
các doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nƣớc ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị 7
đổ bể, đất đai, nhà cửa đƣợc phát mại để trả nợ. Tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ
giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, đồng thời các nƣớc XHCN ở Đông Âu tan vỡ, ngƣời lao động
Việt Nam trở về nƣớc cùng với những khoản thu nhập có đƣợc, đã làm cho thị trƣờng bất động sản
bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt đã để lại những hậu quả phức tạp, có
nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chƣa giải quyết đƣợc nhƣ giao dịch phi chính qui, quĩ đất bị
lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo bất bình đẳng về cơ hội làm ăn và
tha hoá một bộ phận đội ngũ cán bộ. Trong lĩnh vực bất động sản, kiện tụng của dân liên quan đến
nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%).
Giai đoạn từ 1992 đến nay
Đầu những năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù Nhà nƣớc đã có những
chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhƣng không ít các cơ quan vẫn xây dựng các khu nhà
tập thể dƣới dạng nhà cấp 4 để phân cho các đối tƣợng (kèm theo diện tích đất), việc cho thuê nhà
hƣởng hoả hồng của Nhà nƣớc diễn ra phổ biến, hiện tƣợng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất
hiện. Trƣớc tình hình đó, pháp lệnh nhà ở năm 1991 đƣợc ban hành là cơ sở pháp lý để điều chỉnh
các mối quan hệ giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán cho thuê nhà ở, thuế kinh doanh nhà ở.
Việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trƣơng đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nƣớc, trên cơ
sở đó, Luật Đất đai năm 1993 đƣợc Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai 1988.
Trong hoạt động của thị trƣờng đất đai trong đó có quyền sử dụng đất chuyển sang một giai
đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai, Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hoá
Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của ngƣời sử dụng đất (khoản 3- điều 3), theo đó các quyền

việc bổ sung các chế định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phƣơng các cấp, 8
Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động
tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới
liên quan đến lĩnh vực đất đai đƣợc ban hành nhƣ Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một
số điều của Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại điều 5
quy định về sở hữu đất đai: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu… Nhà
nƣớc thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai
nhƣ sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất mang lại.
Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và
nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất."
Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Về thi
hành Luật Đất đai 2003, quy định những việc cụ thể liên quan đến công tác quản lý Nhà nƣớc về đất
đai. Tuy nhiên cho đến nay ở nƣớc ta chƣa có những văn bản quy định về thị trƣờng quyền sử dụng
đất nói riêng và thị trƣờng bất động sản nói chung, nhƣng tổng hợp hệ thống các văn bản pháp luật,
chính sách pháp Luật Đất đai hiện hành đã tạo ra đƣợc một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện
cho các thị trƣờng này hoạt động đó là:
- Thị trƣờng quyền sử dụng đất đƣợc công nhận;
- Nhà nƣớc quản lý, quyết định hàng hoá quyền sử dụng đất cho thị trƣờng hoạt động thông
qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nƣớc tham gia các hình thức giao dịch có yếu tố thị trƣờng
nhƣ giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất;
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tƣ, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê; đầu tƣ xây dựng
cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính Phủ phê duyệt để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có
sử dụng đất.
b) Các khu vực của thị trƣờng đất đai Việt Nam