BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
========== PHAN TẤN TÀI

HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
TRONG KHU VỰC KINH TẾ NHÀ NƯỚC CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ : 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SỸ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. HỒ THUỶ TIÊN

MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
LỜI MỞ ĐẦU .1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG .3
1.1. Lý luận chung về định giá tài sản .3
1.1.1. Khái niệm về định giá tài sản 3
1.1.2. Các phương pháp định giá tài sản 3
1.1.3. Vận dụng phương pháp định giá tài sản vào định giá xây dựng 6
1.2. Khái niệm và đặc điể
m giá xây dựng công trình 7
1.2.1. Khái niệm giá xây dựng công trình 7
1.2.2. Đặc điểm giá xây dựng công trình 7
1.2.3. Đặc điểm của định giá xây dựng công trình 9
1.3. Đặc điểm thị trường các yếu tố sản xuất, thị trường xây dựng, sản phẩm xây
dựng tác động đến giá xây dựng 10
1.3.1. Đặc điểm thị trường yếu tố sản xuất xây dựng và thị trường xây dựng 10
1.3.1.1. Đặc điể

DỰNG Ở VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2000 ĐẾN NAY 30
2.1 Thực trạng về cơ chế quản lý giá xây dựng 30
2.1.1. Cơ chế chính sách liên quan đến giá xây dựng 30
2.1.1.1. Cơ chế quản lý chi phí trước Nghị định 99/2007/NĐ-CP 31
2.1.1.2. Đổi mới cơ chế quản lý chi phí trong Nghị định 99/2007/NĐ-CP 31
2.1.2. Thực trạng quản lý giá xây dựng 32
2.1.2.1. Quản lý giá xây dựng trước Nghị định 99/CP 32
2.1.2.2. Quản lý giá xây dựng khi có Nghịnh định 99/CP 33
2.1.3. Thực trạng năng lực của các chủ thể trong định giá xây dựng 34
2.1.3.1. Năng lực của các t
ổ chức tư vấn xây dựng 34
2.1.3.2. Năng lực của các Chủ đầu tư về giá xây dựng 35
2.2. Thực trạng về biến động giá xây dựng trong thời gian qua 36
2.2.1. Biến động về giá xây dựng công trình 36
2.2.2. Biến động về giá vật liệu 38
2.2.3. Biến động về giá nhân công 41
2.2.4. Biến động về giá máy xây dựng 43
2.2.5. Kiểm định hệ số tương quan của hệ số trượt giá và chỉ số lạm phát 45
2.3. Thực trạng định giá xây dựng công trình 48
2.3.1. Yếu tố chi phí vật liệu xây dựng trong định giá xây dựng 49
2.3.2. Yếu tố chi phí nhân công trong định giá xây dựng 50
2.3.3. Yếu tố chi phí máy thi công trong định giá xây dựng 51
2.3.4. Chi phí trực tiếp khác 53
2.3.5. Chi phí chung 54
2.3.6. Thu nhập chịu thuế tính trước 55
2.3.7. Chi phí nhà tạm t
ại hiện trường để ở và điều hành thi công 56
2.4. Về hệ thống định mức xây dựng 56
2.4.1. Định mức dự toán xây dựng 56
2.4.2. Định mức chi phí tư vấn 58

cho chủ đầu tư 74
3.3.1.3. Đổi mới phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo cơ chế thị
trường74
3.3.1.4. Hoàn thiện hệ thống định mức kinh tế - kỹ thuật, định mức tỷ lệ 75
3.3.1.5. Mở rộng tính linh hoạt trong việc công bố và sử dụng định mức 76
3.3.1.6. Thị trường hoá các yếu tố cấu thành giá xây dựng công trình 76
3.3.1.7. Hoàn thiện cơ cấu dự toán chi phí xây dựng 77
3.3.2. Hoàn thiện công cụ định giá xây dựng trong cơ chế thị trường 78
3.3.3. Giải pháp nâng cao năng lực thực hiện công tác định giá xây d
ựng 80
3.3.3.1. Phát triển nghề Kỹ sư định giá xây dựng mang tính chuyên nghiệp 80
3.3.3.2. Nhiệm vụ và yêu cầu của người Kỹ sư định giá xây dựng 81
3.3.2.3. Đào tạo đội ngũ kỹ sư định giá đảm bảo về số lượng và chất lượng 82
3.3.2.4. Hoàn thiện cơ chế chi phí cho công tác định giá xây dựng 83
3.3.2.5. Năng lực của tổ chức tư vấn quản lý chi phí 83
3.3.2.6. Kiểm soát chi phí-phương thức quả
n lý chi phí của cơ chế thị trường 83
3.3.3. Các giải pháp hổ trợ khác 84
3.3.3.1. Cần điều chỉnh những bất cập trong các văn bản quy phạm pháp luật 84
3.3.3.2. Thống nhất quy định về quản lý chi phí và thanh tra, kiểm tra, kiểm toán
tránh lệch pha trong bối cảnh thị trường 85
3.3.3.3. Cải cách chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình 86
3.3.3.4. Xây dựng nguồn cơ sở dữ liệu về giá xây dựng ở từng địa phương 86
3.3.3.5. Đẩy mạnh hợp tác quốc tế về quản lý chi phí đầu tư xây dựng 87
3.3.3.6. Xác định giá gói thầu xây dựng theo biến động giá theo thời gian 87
3.3.3.7. Hoàn thiện công tác định giá của nhà thầu xây dựng 88
3.3.3.8. Giải pháp hạn chế tiêu cực trong định giá xây dựng 88
Kết Luận 90
Tài liệu Tham khảo
Phụ lục
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 2.1: Chỉ số giá xây dựng công trình và chỉ số giá vật liệu: 39
Bảng 2.2: Giá vật liệu chủ yếu quý 1/2008 so với quý 4/2007: 39
Bảng 2.3: Diễn biến một số vật liệu chủ yếu trong thời gian qua: 40
Bảng 2.4: Chỉ số giá nhân công trong thời gian qua: 42
Bảng 2.5: Chỉ số giá máy thi công trong thời gian qua: 44
Bảng 2.6: Số liệu kiểm định 47
Bảng 2.7: Kết quả kiểm định 47
Bảng 2.8: Bảng minh hoạ giá nhân công theo quy định và th
ị trường 50
Bảng 2.9: Bảng quy định về hệ số điều chỉnh giá máy thi công năm 2009 52
Bảng 2.10: Bảng minh hoạ giá ca máy theo thị trường và quy định 52
Bảng 2.11: Bảng giá vật liệu và giá trị xây dựng quý 1/2008 tăng so với
quý 4/2007 62
Bảng 3.1: Khối lượng cung - cầu xi măng trên thị trường 72
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ
Trang
Hình 1.1: Giá xây dựng được xác định trong quá trình đầu tư 8
Hình 1.2: Các thị trường tác động vào Giá xây dựng 10
Hình 2.1: Biến động giá xây dựng công trình từ 2000 – 2010 37
Hình 2.2: Biến động giá xây dựng công trình và chỉ số giá CPI bp 2000 – 2010 38

xây dựng công trình cho thấy còn có những hạn chế trong công tác định giá xây dựng.
Đặc biệt trong thời gian vừa qua, khi lạm phát tăng cao, giá cả vật liệu xây dựng biến
động lớn, giá xây dựng vượt h
ạn mức kinh phí đã duyệt, hàng loạt công trình trên
toàn quốc phải đình thi công chờ điều chỉnh giá, nhà nước tỏ ra lúng túng trong công
tác điều chỉnh, đưa ra một số biện pháp để xử lý tình huống, nhưng rất khó thực hiện
trong thực tiễn.
Tình trạng các công trình xây dựng thường xuyên phải điều chỉnh tổng mức đầu
tư, dự toán và phát sinh chi phí trong quá trình thực hiện còn khá phổ biến, đặc biệt là
các công trình xây dựng có vốn đầu tư từ khu vực kinh tế nhà nước (vốn nhà nước).
Có nhiều nguyên nhân liên quan đến tình trạng trên, song có một nguyên nhân cơ bản
nhất là công tác định giá xây dựng công trình thực hiện không tốt, không theo biến
động giá của thị trường.
Xuất phát từ thực tế trên, đề tài “Hoàn thiện định giá xây dựng công trình trong
khu vực kinh tế nhà nước ” sẽ giải quyết được những vấn đề đã đặt ra và là
đề tài
mang tính cấp thiết đối với quản lý đầu tư xây dựng có vốn đầu tư từ khu vực kinh tế
nhà nước trong cơ chế thị trường hiện nay ở nước ta. - 2 -
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Hệ thống lại cơ sở lý luận giá xây dựng nói chung và về cơ chế hình thành giá
xây dựng theo cơ chế thị trường.
- Tổng quan về thực trạng định giá xây dựng công trình trong thời gian qua và
phân tích đánh giá những ưu, nhược điểm trong công tác định giá xây dựng.
- Trên cơ sở kết quả phân tích, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện định giá xây
dựng trong điều kiện cơ ch
ế thị trường ở nước ta.
3. Đối tượng nghiên cứu:

với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức
phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là
những khái niệm mang tính đặc thù. Ngày nay, trên đà phát triể
n của kinh tế thị
trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên
sâu trong nền kinh tế, đặc biệt ở các nước tư bản phát triển, hoạt động định giá trở
thành một nghề chuyên nghiệp.
Hai khái niệm được giới học giả và các nhà định giá trên thế giới thường sử
dụng khi nghiên cứu về định giá tài sản:
- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quy
ền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke - viện đại học
Portsmouth– Vương quốc Anh)
- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các
đặ
c điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và
bất động sản - đại học quốc gia Singapore).
Như vậy, định giá có thể được hiểu là việc ước tính giá trị của tài sản phù hợp
với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định làm căn cứ cho các hoạt động
mua, bán tài sản đó trên thị trường.
1.1.2. Các phương pháp định giá tài sản:
a. Phương pháp so sánh: là phương pháp xác định giá tài sản thông qua việc
tiến hành phân tích mức giá mua hoặc giá bán phổ biến của tài sản cùng loại hoặc
tương tự trên thị trường trong nước, khu vực và thế giới.
- 4 -
Giá thị trường của mỗi tài sản là kết quả tổng hoà của giá trị chủ quan (giá trị nội
tại) và giá trị khách quan (do những yếu tố khách quan tác động sinh nên). Trên thực
tế không thể có hai tài sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố. Vì vậy, không thể áp đặt

c. Phương pháp thu nhập: Phương pháp định giá dựa trên phân tích tài chính
hoạt động đầu tư để xác định giá trị các thu nhập trong tương lai từ một tài sản hoặc
- 5 -
một dự án đầu tư và nguyên lý tính dòng tiền từ giá trị đồng nhất thời gian khác nhau
về thời gian phân tích để xác định giá trị tài sản tại thời điểm phân tích, lý thuyết định
giá gọi là phương pháp định giá dựa vào thu nhập. Vậy xét trong phạm trù định giá:
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một tài sản
mà dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại trong
tương lai. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính
trong tương lai về giá trị hiện tại ở tại thời điểm định giá.
Để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập trong tương lai, lý thuyết
định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá đó là: phương pháp vốn hoá sinh lợi và
phương pháp vốn hoá trực tiếp.
+
Phương pháp vốn hoá sinh lợi: sử dụng công thức tính dòng tiền chiết khấu
(DCF) phát sinh không đều giữa các năm hoặc giai đoạn như sau:

n
n
r
K
r
K
r
K
r
K
Ko
)1(


n
n
rKK )1(
0
+=

Trong đó: - K
0
: là vốn đầu tư ban đầu;
- K
n
: là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối
- r : là lãi suất bình quân năm;
- n: là số năm hoặc số các giai đoạn dự kiến;
Để dự tính tổng giá trị lợi nhuận thuần từ từng năm, từng giai đoạn trong tương
lai, phải dựa vào tỷ lệ lãi suất ngân hàng (r) đang được áp dụng.
- 6 -
Khi sử dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị một tài sản cụ thể, lý
thuyết định giá yêu cầu người định giá phải phân tích và đánh giá các hoạt động kinh
tế, tài chính gắn với tài sản đó, nhằm xác định các chỉ tiêu kinh tế phản ánh hoạt động
đầu tư, như tổng vốn đầu tư vào tài sản, thời gian thu hồi vốn đầu tư và tổng thu nhập
mà tài sản đó đem lại, ước tính tổng giá trị lợi nhuận ròng thu được từ tài sản. Có như
vậy, giá tài sản được định giá mới gần với giá thị trường.
1.1.3. Vận dụng phương pháp định giá tài sản vào định giá xây dựng công
trình
Các công trình xây dựng thường có qui mô xây dựng lớn, có tính đặc thù và
chuyên dùng cao, vì thế ít giao dịch hoặc thậm chí không có giao dịch trên thị trường.
Chính vì vậy, cần thiết phải lựa chọn những phương pháp
định giá phù hợp.
Về nguyên tắc, có thể áp dụng tất cả các phương pháp định giá để định giá công

oạn chuẩn bị đầu tư là tổng mức đầu tư của DAĐTXDCT.
- Ở giai đoạn thực hiện DAĐT, giá xây dựng được gọi tùy theo mỗi chức năng
và vị trí trong quá trình thực hiện, theo đó là dự toán công trình, dự toán hạng mục
công trình, giá gói thầu, giá dự thầu, giá đề nghị trúng thầu, giá ký hợp đồng.
- Ở giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng đó là giá thanh
toán, giá quyết toán hợp đồng và thanh toán, quyết toán vốn đầu tư.
Giá xây dựng công trình được xác định trên cơ sở hệ thống định mức, đơn giá,
chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và các chế độ chính sách của nhà nước phù hợp với tình
hình khách quan của thị trường ở từng thời kỳ và được quản lý theo Luật xây dựng và
các văn bản pháp qui dưới Luật.
1.2.2. Đặc điểm giá xây dựng công trình:
Giá xây dựng không những chứa đựng tất cả những đặc điểm chung của giá cả
hàng hoá các loại, mà còn có một số đặc điểm riêng thể hiện đặc thù của sản phẩm
xây dựng và sản xuất xây dựng:
- Giá xây dựng mang tính đặc trưng đơn chiếc:
Mỗi dự án ĐTXD đều có công năng chuyên dùng xác định, do nó có kết cấu,
hình dáng và trang trí khác nhau, diện tích và thể tích công trình cũng không giống
nhau. Tuy nhiên, cho dù công năng, kết c
ấu, hình dáng, diện tích, thể tích có giống
nhau, thì giá XDCT còn tuỳ thuộc vào vị trí công trình, điều kiện kinh tế - xã hội,
điều kiện địa chất, điều kiện khí hậu, thủy văn, phong tục tập quán… của nơi XDCT.
Vì thế, giá xây dựng không thể có giá thống nhất do nhà nước quy định hoặc nhà thầu
quy định, mà chỉ có thể xác định giá xây dựng của DAĐTXD thông qua một trình tự
đặc biệt, phù hợp với t
ừng giai đoạn của quá trình ĐTXD.
- Giá xây dựng được xác định trong quá trình đầu tư xây dựng:
Quá trình sản xuất xây dựng là một quá trình hao phí vật lực, nhân lực, máy móc
- 8 -
thiết bị thi công với số lượng lớn, thời gian xây dựng thường dài. Quá trình ĐTXD
thường quá dài, phải chia thành giai đoạn để tiến hành từng bước, từ thô đến tinh, từ


BÁO CÁO ĐẦU TƯ
(Đối với một số loại dự án đầu tư XDCT
SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
DỰ ÁN ĐÀU TƯ XDCT
(
GỒM THIẾT KẾ CƠ SỞ
)
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
THIẾT KẾ KỸ THUẬT
(Đối với công trình cấp I, đặc biệt)
hoặc
THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CÔNG
TỔNG DỰ TOÁN XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNH
GIÁ GÓI THẦU
GIÁ DỰ THẦU
GIÁ ĐỀ NGHỊ TRÚNG THẦU
GIÁ TRÚNG THẦU
GIÁ H
Ợ
P ĐỒNG
GIÁ THANH TOÁN THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG
KẾT THÚC XÂY DỰNG GIÁ QUYẾT TOÁN
- 9 -
- Giá xây dựng là giá đặt hàng sản xuất
Giá xây dựng là giá đặt hàng sản xuất, ra giá trước rồi mới đặt hàng sản xuất
sau. Việc tạo giá là cả một quá trình, mỗi giai đoạn có loại giá đặc thù như giá ước
toán sơ bộ, TMĐT, dự toán, giá đấu thầu, giá thanh toán, quyết toán. Mỗi loại giá sau
cụ thể hoá và chính xác hoá loại giá trước, những giá cuối cùng có giá trị trả tiền là

- 10 -
là nghề nghiệp mang tính chuyên môn cao, đòi hỏi CĐT phải biết lựa chọn các tổ
chức, cá nhân có đủ năng lực để thực hiện công việc này trước khi đi đến quyết định.
- Phụ thuộc vào các giai đoạn đầu tư, giá XDCT được biểu hiện bằng các tên gọi
khác nhau, được tính toán theo các quy định khác nhau và được sử dụng với các mục
đích khác nhau.
- Trong nền kinh tế thị trường, việc hình thành giá xây dựng ph
ải xuất phát từ
quy luật giá trị, cung - cầu, cạnh tranh vốn có của nó. Nhà nước đóng vai trò gián tiếp
trong việc hình thành giá xây dựng.
1.3. Đặc điểm thị trường các yếu tố sản xuất, thị trường xây dựng, sản phẩm
xây dựng tác động đến giá xây dựng.
1.3.1. Đặc điểm thị trường yếu tố sản xuất xây dựng và thị trường xây dựng.
1.3.1.1. Đặc đi
ểm thị trường các yếu tố sản xuất xây dựng:
Đặc điểm SPXD là thời gian thi công kéo dài, nên chịu tác động thường xuyên
của sự biến động thị trường đến các CPXD. Giá xây dựng phụ thuộc rất lớn vào giá
cả của các thị trường các yếu tố sản xuất, bao gồm các thị trường: đất đai, VLXD, vận
tải và cho thuê máy móc thiết bị thi công, lao động, thị trường vốn (lãi suất), tiền tệ
(tỷ giá)…mà giá cả trên các thị trường này thường biến động theo tín hiệu của thị
trường, nó bị tác động của các quy luật của thị trường như quy luật giá trị, cung cầu
và cạnh tranh trong từng thị trường đó.
Hình 1.2: Các thị trường tác động vào Giá xây dựng


nó còn có những đặc điểm riêng của nó.
a. Một người mua, nhiều người bán:
Mỗi DAĐTXDCT thường chỉ có một CĐT với vai trò là người mua, còn để tạo
ra SPXD sau đầu tư của CĐT thì có nhiều nhà thầu xây dựng tham gia với tư cách là
người bán. Người mua (CĐT) phải tạm ứng tiền cho người bán (nhà thầu xây dựng)
trong quá trình xây dựng và đóng vai trò quyết định trong việc lựa chọn người bán và
mức giá bán của nhà thầu thường thực hiện thông qua phương thức đấu thầu.
Do trong thị
trường xây dựng chỉ có một người mua (CĐT) mà nhiều người bán
(nhà thầu), nên sự cạnh tranh chỉ diễn ra giữa các bên bán với nhau thông qua các
cuộc đấu thầu, vì vậy cạnh tranh là không hoàn hảo.
b. Việc mua bán sản phẩm xây dựng thường diễn ra tại nơi sản xuất.
SPXD là những công trình, nhà cửa được xây dựng và sử dụng tại chổ và được
thiết kế theo yêu cầu về công năng sử dụng, nó có tính
đa dạng và cá biệt cao về công
dụng, cách chế tạo. Vì vậy, việc mua SPXD thường diễn ra tại nơi XDCT, thông qua
hình thức nghiệm thu hạng mục công trình hoặc toàn bộ công trình.
c. Chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế.
Giá xây dựng cũng có những đặc tính chung của giá cả như các loại hàng hoá
khác và cũng bị ảnh hưởng quy luật kinh tế cơ bản của kinh tế thị trường. Đó là:
• Ảnh h
ưởng của quy luật giá trị đối với giá xây dựng.
Quy luật giá trị là quy luật cơ bản của sản xuất hàng hoá. Giá cả phải phù hợp
với giá trị. Trong thị trường xây dựng thì quy luật giá trị ảnh hưởng đến giá xây dựng
biểu hiện chủ yếu ở 3 mặt sau đây: - Điều tiết sản xuất SPXD; - Điều tiết việc mua
bán SPXD một cách tự phát; - Kích thích các doanh nghiệp xây dựng luôn tìm giải
pháp cải tiến kỹ thuật, công nghệ thi công xây dựng để nâng cao năng suất lao động,
hạ giá thành SPXD.
• Ảnh hưởng của quy luật lưu thông tiền tệ đối với giá xây dựng.
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá, tức là sự so sánh giữa giá trị

cho CĐT. - Mặt tiêu cực, có thể dẫn đến nhưng thủ đoạn cạnh tranh không lành mạnh
và giá cả độc quyền gây bất lợi cho CĐT.
1.3.2. Đặc điểm của sản phẩm xây dựng.
a. Sản phẩm mang tính đơn chiếc, riêng lẻ:
SPXD là những công trình, nhà cửa đượ
c xây dựng và sử dụng tại chổ và phân
bố ở nhiều nơi. SPXD phụ thuộc chặt chẽ vào điều kiện địa phương nơi đặt CTXD.
- 13 -
Do đó, nó có tính đa dạng và cá biệt cao về công dụng, cách chế tạo.
b. Được cấu thành bởi nhiều nguyên, vật liệu xây dựng.
Để tạo ra một SPXD, nhà thầu xây dựng phải thực hiện rất nhiều hạng mục, mỗi
hạng mục công trình tạo ra bởi nhiều VLXD. Vì thế, SPXD là tổng hợp của nhiều
hạng mục, nhiều bộ phận, nhiều kết cấu và cấu thành từ nhiều vật tư, thiết bị, nguyên
liệu, vật liệu khác nhau.
c. Tiêu hao lớn về nhân lực, vật lực.
Quá trình hình thành của SPXD thường kéo dài do đặc thù của sản xuất xây
dựng về quy mô, về quy trình sản xuất, về nhiều hạng mục trong quá trình tạo ra sản
phẩm, do đó khi tiến hành xây dựng phải huy động một lượng lớn nhân công, máy
móc, thiết bị phục vụ thi công với thời gian thường dài.
d. Nhiều chủ thể tham gia trong quá trình hình thành sản phẩm xây dựng.
SPXD liên quan đến nhiều ngành cả về phương diện cung cấp các yếu tố đầu
vào, thiết kế và chế tạo sản phẩm, cả về phương diện sử dụng sản phẩm của xây dựng
làm ra. Các chủ thể đó là: Người quyết định đầu tư, CĐT, Tư vấn xây dựng, Nhà thầu
xây dựng, Nhà cung cấp VLXD và thiết bị, Người sử dụng…
e. Thời gian hình thành sản phẩm xây dựng thường dài.
SPXD được hình thành từ khâu lập dự án đến khi kết thúc xây dựng đưa vào
khai thác sử dụng. Ngoài các khâu theo trình tự hình thành ở giai đoạn chuẩn bị đầu
tư cũng phải tiêu hao khoản thời gian nhất định thì thời gian tiến hành xây dựng cũng
kéo dài trong khoản thời gian của một năm hoặc nhiều năm tuỳ theo quy mô, tính chất
củ

vấn và nhà thầu xây dựng
tốt nhất có khả năng giải quyết các vấn đề trong thiết kế, định giá xây dựng và thi
công XDCT, đảm bảo về chất lượng, tiết kiệm chi phí, tiến độ thi công.
- Để chọn được giải pháp tối ưu cho đầu tư XDCT, CĐT luôn yêu cầu có các
giải pháp so sánh, thay thế khác nhau để lựa chọn khi quyết định đầu tư và thực hiện
công tác quản lý xây dựng, trong đ
ó đặc biệt là quản lý giá xây dựng.
1.4.2. Vai trò của tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng trong định giá xây dựng.
- Tổ chức tư vấn xác định chi phí XDCT cơ sở khối lượng công tác xây dựng
theo thiết kế và đơn giá xây dựng tại nơi XDCT.
- Tổ chức tư vấn chưa biết nhà thầu xây dựng nào sẽ nhận thầu, chưa nắm được
đầy đủ những thông tin về
giá cũng như những biến động có thể xảy ra của giá cả thị
trường các yếu tố sản xuất và thị trường xây dựng.
- Giá xây dựng được xác định trên biện pháp thi công của nhà tư vấn xác định,
chưa phải là biện pháp thi công của nhà thầu.
- Tổ chức tư vấn chưa biết ai là nhà cung cấp vật tư, vật liệu, thiết bị và mức giá
mà tư vấn dùng để
định giá là giá phổ biến của thị trường nơi vị trí của CTXD.
- 15 -
1.4.3. Vai trò của nhà thầu xây dựng trong định giá xây dựng.
- Nhà thầu xác định chi phí của CTXD nhằm mục đích đấu thầu.
- Nhà thầu có số liệu đơn giá chi tiết của doanh nghiệp về vật liệu, nhân công,
máy thi công và các chi phí khác dự kiến sử dụng để nâng cao khả năng thắng thầu.
- Nhà thầu am hiểu các biện pháp thi công sẽ được áp dụng nếu được thắng thầu.
Có hiểu biết và nắm bắt được các nhà cung cấ
p vật tư, vật liệu, thiết bị.
Từ những phân tích ở trên, có thể thấy vai trò hết sức quan trọng của người xác
định giá xây dựng. Khi thì họ đóng vai trò trong quản lý xây dựng giúp cho CĐT, lúc
thì họ lại đóng vai trò định giá xây dựng đối với Nhà thầu xây dựng.
Trong đó: + V : Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư XDCT;
+ G
XD
: Chi phí xây dựng của dự án;
+ G
TB
: Chi phí thiết bị của dự án;
+ G
GPMB
: Chi phí bồi thường, hổ trợ và tái định cư;
+ G
QLDA
: Chi phí quản lý dự án;
+ G
TV
: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
+ G
K
: Chi phí khác của dự án;
+ G
DP
: Chi phí dự phòng.