Chuyên đề thực tập 1 Khoa Đầu tư
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
BXD : Bộ Xây Dựng
CBTĐ : Cán bộ thẩm định
DAĐT : Dự án đầu tư
NH : Ngân hàng
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
NHQĐ : Ngân hàng Quân Đội
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
PCCC : Phòng cháy chữa cháy
TMCP : Thương mại cổ phần
TSĐB : Tài sản đảm bảo
TMĐT : Tổng mức đầu tư
TCKT : Tổ chức kinh tế
UBND : Uy ban nhân dân
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 2 Khoa Đầu tư
LỜI MỞ ĐẦU
Nền kinh tế Việt Nam đang trên con đường đổi mới và hội nhập vào nền
kinh tế thế giới.Sự hội nhập đó đã đưa nước ta thoát khỏi thời kì kinh tế tự
cung,tự cấp,phát triển chậm chạp và lạc hậu.Những năm qua,tốc độ đầu tư
trong nền kinh tế nước ta có sự tăng trưởng mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế phát
triển và cải thiên đời sống xã hội.Có được những kết quả trên không thể
không nhắc đến vai trò của hệ thống Ngân hàng thưong mại với tư cách là
nhà tài trợ lớn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án trung và dài hạn.
Với tư cách là trung gian tài chính, hệ thống Ngân hàng thương mại đã thực
hiện tốt vài trò là kênh dẫn vốn chủ đạo, giữ vị trí huyết mạch trong nền kinh
tế quốc dân. Tuy nhiên trong thời gian qua, một số dự án do Ngân hàng tài
trợ không phát huy hiệu quả như mong muốn. Điều này có thể dẫn đến

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN
THUỘC LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH MB – TÂY HÀ NỘI
1 Tổng quan về ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Tây Hà Nội
1.1 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội – Chi
nhánh Tây Hà Nội.
1.1.1 Tổng quan về NHTMCP Quân đội (MB).
Ngày 4/11/1994, Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) chính thức được thành
lập và đi vào hoạt động. Từ đó đến nay, MB liên tục giữ vững vị thế là một trong
những ngân hàng TMCP hàng đầu tại Việt Nam. MB không dừng lại ở quy mô
hoạt động của một ngân hàng mà đã hướng tới một mô hình tập đoàn tài chính với
các công ty thành viên đang hoạt động hiệu quả. Sự phát triển ổn định với nhịp độ
tăng trưởng cao đã giúp MB có được niềm tin của Khách hàng, Đối tác và Nhà
đầu tư.
Hội sở và Sở giao dịch: Số 3 Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội
MB dành mọi nỗ lực gây dựng một đội ngũ nhân lực tinh thông về nghiệp
vụ, tận tâm trong phục vụ nhằm mang lại cho các doanh nghiệp, các cá nhân
những giải pháp tài chính-ngân hàng khôn ngoan với chi phí tối ưu và sự hài lòng
mỹ mãn.
Giá trị của MB không nằm ở tài sản mà là ở những giá trị tinh thần mà mỗi
thành viên MB luôn coi trọng và phát huy bao gồm 6 giá trị cơ bản:
• Hợp tác (Teamwork)
• Tin cậy (Trustworth)
• Chăm sóc khách hàng (Customer Care)
• Sáng tạo (Creative)
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 5 Khoa Đầu tư
• Chuyên nghiệp (Professional)
• Hiệu quả (Performance-driven)
1.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của NHTMCP Quân đội - Chi
nhánh Tây Hà Nội.

1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của MB Tây Hà Nội
Bảng 1: TÌNH HÌNH KẾT QUẢ KINH DOANH
Đơn vị tính: tỷ đồng
Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009
Thu nhập 34,3 103,5
- Thu nhập hoạt động tín dụng 31 100,3
- Thu từ dịch vụ 1,1 2,4
- Thu từ kinh doanh ngoại hối 2,1 0,7
- Thu từ hoạt động khác 0,1 0,1
Chi phí 29,6 92,9
- Chi phí hoạt động TCTD 21,6 76,6
- Chi phí hoạt động dịch vụ và kinh doanh ngoại hối 1,2 0,4
- Chi nộp thuế và lệ phí 0,4 0,1
- Chi cho nhân viên 1,8 4,6
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
GIÁM ĐỐC
MB CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI
PHÒNG
KẾ
TOÁN
PHÒNG
QUAN
HỆ
KHÁCH
HÀNG
BỘ
PHẬN
QUẢN
LÍ TÍN
DỤNG

ngân hàng tăng kéo theo phần chi phí tăng 63,3 tỉ đồng thành 92,9 tỉ đồng.
- Về thu nhập của chi nhánh không ngừng tăng, thu nhập sau thuế năm
2009 đã tăng 4,4 tỉ, tương đương 124,6% so với năm 2008. Đạt được kết quả đáng
khích lệ trên một phần là do nền kinh tế thế giới cũng như của Việt Nam đã có
những dấu hiệu phục hồi sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, tuy nhiên ko thể
không kể đến những đinh hướng đúng đắn, những nỗ lực không ngừng của tập thể
lãnh đạo và công nhân viên của chi nhánh.
2. Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại MB Tây Hà Nội.
2.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản và các nhân tố ảnh
hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS tại ngân hàng
2.1.1 Đặc điểm của dự án thuộc lĩnh vực Bất động sản ảnh hưởng đến
công tác thẩm định dự án Bất động sản tại ngân hàng.
Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, nhận chuyển
nhượng BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục đích sinh lời. Dự án
kinh doanh BĐS bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 8 Khoa Đầu tư
- Dự án xây dựng căn hộ cho thuê
- Dự án trung tâm thương mại
- Dự án khách sạn, nhà hàng
- Dự án về dịch vụ nhà ở
- Dự án hạ tầng khu công nghiệp
So với các dự án trong các lĩnh vực khác, dự án BĐS có những đặc điểm rất
riêng biệt và có ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định của các Ngân hàng
thương mại. Cụ thể:
• Thứ nhất, các dự án đầu tư BĐS cần nhu cầu vốn lớn. Đặc biệt,
trong thời gian thực hiện dự án, số vốn lớn này chủ yếu bị tồn tại dưới hình thức
công trình thi công dang dở nên rất kém linh hoạt và không có khả năng sinh lời.
Vì vậy, việc sử dụng vốn đầu tư cần tính đến hiệu quả. Vì thế nên việc thẩm định

hoạch chung của địa phương. Hơn nữa, các điều kiện vĩ mô như: luật pháp, chính
sách, các quy hoạch đất đai của nhà nước có ảnh hưởng vô cùng to lớn đến lĩnh
vực bất động sản. Chỉ bất kì một sự thay đổi nhỏ nào trong các chính sách về đất
đai của các cơ quan quản lí cũng gây ra những ảnh hưởng sâu sắc tới các dự án bất
động sản. Đặc biệt, vì thị trường bất động sản ở Việt Nam mới hình thành và đang
trong quá trình hoàn thiện, các chính sách, quy hoạch đất đai chưa thực sự ổn định
và đồng nhất nên các dự án Bất động sản càng phải chịu nhiều ảnh hưởng bất ngờ
từ điều kiện vĩ mô hơn.
Chính vì thế, khi thẩm định các dự án BĐS, các cán bộ thẩm định cần thẩm
định kĩ lưỡng về khía cạnh pháp lí của dự án. Xem xét sự phù hợp của dự án với
quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây
dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư; thẩm định sự phù
hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước, các quy định, chế độ
khuyến khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả năng giải
phóng mặt bằng…
• Thứ năm, vì thời gian đầu tư kéo dài, vốn đầu tư lớn, chịu ảnh
hưởng lớn của các yếu tố vĩ mô nên các dự án Bất động sản đều có tiềm ẩn nguy
cơ rủi ro rất cao. Bên cạnh những rủi ro có thể dự báo trước và có cách phòng
ngừa thì có những rủi ro không thể dự báo được trước như: rủi ro về luật pháp,
chính sách, rủi ro về lạm phát, tỉ giá, rủi ro về thiên tai, chiến tranh…
Vì vậy, khi thẩm định các dự án BĐS cần nhận thức rủi ro là một đặc trưng
thường thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư. Với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 10 Khoa Đầu tư
cho công tác thẩm định là khác nhau. Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm
thiểu là phải xem xét tính đầy đủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích
cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án. Với rủi ro về mặt kĩ thuật, giải pháp
giảm thiểu là thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào của dự án: xem xét nguồn
cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án, phương thức vận chuyển, khả năng
tiếp nhận, giá cả, quy luật biến động của giá cả nguyên vật liệu, yêu cầu về dự trữ

tin từ báo chí, internet và các cơ quan quản lí khác.
Thông tin đầy đủ, chính xác, kịp thời là một nhân tố quan trọng đảm bảo
cho công tác thẩm định đảm bảo được tính chính xác, từ đó giúp dự án hoạt động
có hiệu quả và có khả năng trả nợ cho ngân hàng.
-Trang thiết bị công nghệ
Công nghệ có ảnh hưởng vô cùng quan trọng đối với hiệu quả của công tác
thẩm định các dự án đầu tư BĐS. Công nghệ hiện đại cung cấp cho các cán bộ
thẩm định những công cụ hữu hiệu, từ việc tính toán đến việc phát hiện sớm
những rủi ro có thể xảy ra đối với dự án. Hơn nữa, công nghệ hiện đại sẽ đảm bảo
cho công tác thẩm định có thể tiến hành một cách chính xác và nhanh chóng, tiết
kiệm được thời gian.
- Trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định:
Con người luôn là trung tâm của mọi hoạt động. Hoạt động thẩm định luôn
gắn liền với sự có mặt yếu tố con người. Gắn với con người luôn có 2 yếu tố, đó là
trình độ nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Nguồn nhân lực với dự non kém về
trình độ và kinh nghiệm sẽ dẫn tới những quyết định sai lầm khi cho vay của ngân
hàng, gây tỏn thất nghiêm trọng cho ngân hàng. Tư cách đạo đức của các cán bộ
thẩm định của ngân hàng cũng ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định các dự
án đầu tư BĐS. Nếu các cán bộ thẩm định cố tình che giấu những điểm thiếu hiệu
quả, chưa hợp lí của dự án cũng gây ra những ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết
quả thẩm định.
b. Nhóm các nhân tố khách quan
- Các nhân tố vĩ mô
Khi có sự thay đổi về chính trị, điều chỉnh chính sách, chế độ, luật pháp của
Nhà nước về đầu tư BĐS hay sự thay đổi trong quy hoạch của địa phương cũng
gây ra những ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án BĐS, kéo theo là ảnh hưởng đến
quá trình thực hiện dự án và hiệu quả, khả năng trả nợ của dự án. Chính vì thế,
công tác thẩm định các dự án BĐS của ngân hàng cũng chịu sự ảnh hưởng rất
mạnh mẽ của các nhân tố vĩ mô.
Vấn đề đặt ra là các cán bộ thẩm định phải nghiên cứu kĩ và phải biết dự

động đầu tư phức tạp, chá đựng nhiều rủi ro, hiệu quả của hoạt động đầu tư tín
dụng gắn liền với hiệu quả của các dự án cho vay. Vì thế, chủ đầu tư có dự án tốt,
khả thi được tài trơ vốn đồng nghĩa với việc ngân hàng đảm bảo an toàn cho đồng
vốn mình bỏ ra. Trong quá trình thẩm định, bằng việc tính toán lại các chỉ tiêu
hiệu quả của dự án sẽ là cơ sở tương đối vững chắc để xác định khả năng hoàn
vốn, trả nợ của dự án và chủ đầu tư. Từ đó, ngân hàng sẽ ra quyết định tài trợ cho
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 13 Khoa Đầu tư
những dự án có khả năng hoàn trả cả vốn và lãi, đồng thời từ chối những dự án
kém hiệu quả không có khả năng hoàn trả.
- Thẩm định giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro. Trong kinh doanh, rỉ ro
là điều không thể tránh khỏi, đặc biệt là đối với các NHTM. Do đó hạn chế rủi ro
là điều vô cùng quan trọng và quan tâm hàng đầu của ngân hàng. Rủi ro trong
quyết định tài trợ vốn của ngân hàng không những chỉ liên quan đến bản thân tính
hiệu quả của dự án mà còn liên quan đến cả chủ đầu tư, nhiều chủ đầu tư cố tình
không trả nợ dù dự án đầu tư có hiệu quả. Để khắc phục tối đa các rủi ro này, ngân
hàng tiến hành thẩm định trên phương diện: hiệu quả dự án đầu tư và cả năng lực
tài chính, uy tín chủ đầu tư. Mặt khác, thẩm định giúp ngân hàng có thể phat hiện
và bổ sung các giải pháp cho chủ đầu tư nhằm nâng cao tính khả thi cho việc triển
khai dự án, hạn chế và giảm bớt các rủi ro.
- Thẩm định giúp ngân hàng đánh giá đúng tính hợp lí của các tài sản thế
chấp. Khi cho vay vốn, các ngân hàng thường yêu cầu các doanh nghiệp thế chấp
tào sản để đảm bảo khoản tiền cho vay của mình được an toàn. Tuy nhiên trên
thực tế nhiều doanh nghiệp đưa ra các tài sản thế chấp có giá trị thực thấp hơn rất
nhiều so với giá trị ghi trong hồ sơ vay vốn. Trong quá trình thẩm định, ngân hàng
tiến hành kiểm tra xem xét đánh giá lại tài sản thế chấp nhằm xác định tính hợp lí,
hợp lệ của tài sản, tránh những tranh chấp có thể xảy ra khi xử lí tài sản.
2.2.2 Các căn cứ để tiến hành thẩm định
Căn cứ thẩm định của ngân hàng bao gồm bốn căn cứ chính là:
• Hồ sơ trình thẩm định của chủ đầu tư

kinh tế- xã hội của nhà nước, của ngành, của địa phương
- Hệ thống pháp luật và hệ thống các văn bản pháp luật chung gồm: luật
doanh nghiệp, luật xây dựng, luật lao động, luật môi trường, luật đất đai, luật sở
hữu trí tuệ, luật thuế( thuế TNDN và thuế VAT), luật khoáng sản, luật tài nguyên.
- Các văn bản pháp luật và qui định có liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu
tư như luật đầu tư do Quốc hội thông qua,có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 và các
văn bản hướng dẫn thi hành liên quan. Luật bất động sản số 63/2006/QH11 ngày
29/06/2006 có hiệu lực ngày 01/01/2007 và các chính sách của nhà nước liên quan
đến đầu tư BĐS.
- Một số thông tư, thông tư liên tịch, quyết định của Ngân hàng nhà nước ban
hành để quản lí hoạt động của các Ngân hàng thương mại. Ví dụ: Thông tư
15/2010/TT-NHNN, 13/2009/TT-NHNN, quyết định 1666/QĐ-NHNN, quyết định
số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 do ngân hàng nhà nước ban hành.
- Các văn bản do Tổng giám Đốc ngân hàng TMCP Quân Đội ban hành về
việc áp dụng quy trình, phương pháp trong quá trình thẩm định các dự án xin vay
vốn. Cụ thể:
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 15 Khoa Đầu tư
+ Quyết định số 301/QĐ-NHQĐ-HĐQT ngày 23/3/2006 của hội đồng quản
trị NHQĐ về quy chế cho vay với khách hàng.
+ Quyết định số 46/QĐ-NHQĐ ngày 10/7/2005 của Tổng giám đốc NHQĐ
quy định khu vực đầu tư chi nhánh MB.
+ Quyết định số 87/QĐ-NHQĐ.QLTD ngày 12/08/2005 của tổng giám đốc
ngân hàng quân đội về việc ban hành Quy trình cho vay và quản lí tín dụng đối với
khách hàng doanh nghiệp.
+ Các văn bản khác có liên quan
c, Các tiêu chuẩn, quy phạm, và các định mức trong lĩnh vực BĐS:
- Các quy phạm như: quy phạm về sử dụng đất đai trong các khu đô thị,
khu công nghiệp; quy phạm về tĩnh không trong công trình cầu cống…
- Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ

Nhận hồ sơ để thẩm định
Tiếp nhận hồ sơ
Kiểm tra
sơ bộ hồ
sơ
Thẩm
định
Lập báo cáo thẩm định
Ban giám
đốc
Lưu hồ sơ
Nhận lại hồ sơ và kết quả
thẩm định
Chưa đủ điều kiện thẩm
định
Bổ sung, giải trình
Ko rõ
Chưa đạt yêu cầu
Đạt
(2)
(3)
(4)
)
(1)
(5)
(6)
Chuyên đề thực tập 18 Khoa Đầu tư
Nếu: - Hồ sơ đạt yêu cầu sẽ được chuyển cho cán bộ thẩm định thực hiện thẩm định.
- Hồ sơ chưa đạt yêu cầu thì sẽ được chuyển lại phòng quan hệ khách
hàng tiếp tục hoàn chỉnh, bổ sung.

Chuyên đề thực tập 19 Khoa Đầu tư
cán bộ thẩm định có thể hình dung khái quát về dự án, các vấn đề chủ yếu của dự
án, mục tiêu, các giải pháp chủ yếu, các lợi ích cơ bản, hình dung ra quy mô, tầm
cỡ dự án. Có thể chỉ ra dự án BĐS đó có phù hợp với quy hoạch phát triển chung
của địa phương và đất nước hay không. Dự án có thể vị bác bỏ ngay nếu như
không đáp ứng được các yêu cầu về mặt pháp lí. Kết quả của quá trình thẩm định
tổng quát giúp các cấn bộ thẩm định làm cơ sở cho các bước thẩm định tiếp theo.
• Thẩm định chi tiết: Được các cán bộ thẩm định tiến hành sau
thẩm định tổng quát. Vì các dự án BĐS chịu sự chi phối rất lớn của điều kiện vĩ
mô, thị trường, có quy mô lớn, giải pháp kĩ thuật phức tap nên việc thẩm định này
được các cán bộ tiến hành tỉ mỉ, chi tiết với từng nội dung của dự án từ việc thẩm
định các điều kiện pháp lý đến việc thẩm định thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản
lý, tài chính và kinh tế xã hội của dự án. Mỗi nội dung xem xét đưa ra những ý
kiến đánh giá đồng ý hay cần sửa đổi thêm hoặc không thể chấp nhận được.
Đây là cơ sở để Ngân hàng đưa ra quyết định có đồng ý cho vay không, nếu
có thì cần bổ sung thêm những tài liệu về vấn đề gì.
Phương pháp này có thể giúp Chi nhánh cũng như tất cả các ngân hàng trong
hệ thống tiết kiệm được thời gian, công sức, chi phí thẩm định các nội dung khác
của dự án khi một số nội dung ban đầu thẩm định đã không đạt yêu cầu.
Khi tiến hành thẩm định các nội dung của dự án BĐS, ngân hàng mới chỉ tập
trung vào các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, đôi khi các nội dung thị
trường, kĩ thuật của dự án còn bị các cán bộ thẩm định tiến hành sơ sài, qua loa.
2.3.2.2 Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu
Đây là một phương pháp đơn giản và được các cán bộ thẩm định tại chi
nhánh dùng rất phổ biến trong khi thẩm định dự án BĐS. Phương pháp này được
sử dụng khi các cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định nội dung thị trường, tài
chính và đặc biệt là khía cạnh kĩ thuật của dự án BĐS. Khi thẩm định các cán bộ
thẩm định đã so sánh đối chiếu từng nội dung cua dự án với các chuẩn mực luật
pháp quy định, các tiêu chuẩn, định mức kinh tế kĩ thuật thích hợp, thông lệ trong
nước và quốc tế cũng như các kinh nghiệm thực tế, phân tích, so sánh để lựa chọn

2.3.2.3 Phương pháp dự báo
Các dự án BĐS thường có thời gian thực hiện kéo dài nên khi thẩm định,
các cán bộ thẩm định tại chi nhánh đã chú ý đến việc sử dụng phương pháp dự báo
khi thẩm định nội dung thị trường của dự án.Với phương pháp này cán bộ thẩm
định sử dụng các số liệu điều tra thống kê, các phương pháp dự báo thích hợp để
kiểm tra cung cầu về các sản phẩm của dự án BĐS, về giá cả BĐS, thiết bị,
nguyên vật liệu và các đầu vào khi tiến hành xây dựng công trình… ảnh hưởng
trực tiếp đến tính khả thi của dự án. Từ đó đưa ra xu hướng phát triển của sự vật
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 21 Khoa Đầu tư
hiện tượng trong tương lai. Một số phương pháp chi nhánh Tây Hà Nội thường sử
dụng là phương pháp ngoại suy thống kê, mô hình hồi quy tương quan, lấy ý kiến
chuyên gia…
Theo quy định của MB, cán bộ thẩm định chỉ sử dụng số liệu điều tra thống
kê của 3 năm gần nhất tính đến thời gian thực hiện thẩm định. Chính vì chỉ nghiên
cứu các số liệu trong khoảng thời gian tương đối ngắn nên đôi khi các dự báo về
thị trường BĐS trong tương lai không chính xác, gây ra những tính toán sai lệch
khi tính các chỉ tiêu hiệu quả của dự án. Các cán bộ thẩm định mới chỉ áp dụng
phương pháp dự báo khi thẩm định khí cạnh thị trường của dự án mà chưa áp dụng
khi thẩm định các nội dung kĩ thuật và tài chính của dự án.
2.3.2.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro
Dự án đầu tư BĐS có một đặc điểm là tiềm ẩn rất nhiều rủi ro trong khi thực
hiện dự án, vì thế cán bộ thẩm định tại MB-Tây Hà Nội đã áp dụng phương pháp
triệt tiêu rủi ro khi thẩm định các dự án BĐS. Để đảm bảo tính vững chắc về hiệu
quả cũng như khả năng trả nợ của dự án, cán bộ thẩm định đã phân tích và dự
đoán những rủi ro có thể xảy ra đối với dự án BĐS trong giai đoạn thực hiện đầu
tư. ( rủi ro chậm tiến độ thi công, vượt tổng mức đầu tư, thiếu vốn…). Đồng thời
xem xét mức độ rủi ro có thể xảy ra và đề xuất biện pháp để quản lý rủi ro, đánh
giá rủi ro nào có hệ thống, rủi ro nào phi hệ thống, tác động của rủi ro tới các chỉ
tiêu hiệu quả của dự án như thế nào. Chi nhánh cũng dựa vào phương pháp này để

Hồ sơ dự án BĐS bao gồm phần thuyết minh dự án và phần thiết kế cơ sở.
Cán bộ thẩm định phải đánh giá được sự cần thiết và mục tiêu đầu tư của dự án
BĐS, đánh giá được thị trường cạnh tranh, hình thức đầu tư xây dựng, điều kiện
cung cấp nguyên vật liệu, các yếu tố đầu vào…Đặc biệt, với các dự án BĐS thì
quy mô và diện tích công trình, các hạng mục công trình, các phương án kĩ thuật,
công nghệ khi tiến hành xây dựng được cán bộ thẩm định rất chú ý khi thẩm định.
Một số tài liệu cần được thẩm định là:
- Các văn bản liên quan đến đền bù, di dân tái định cư, giải phóng mặt bằng.
- Quyết định tạm giao đất, cho thuê đất của các cấp có thẩm quyền. Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Phê duyệt thiết kế cơ sở của cơ quan có thẩm quyền.
- Quyết định phê duyệt phương án PCCC.
- Quyết định phê duyêt báo cáo đánh giá tác động của môi trường.
- Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu.
-
2.3.3.2 Thẩm định khách hàng vay vốn
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 23 Khoa Đầu tư
Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định áp dụng phương pháp thẩm định
theo trình tự và so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu.
2.3.3.2.1 Thẩm định năng lực pháp lý của khách hàng:
Cán bộ thẩm định sẽ xem xét về năng lực pháp lí và lịch sử hình thành, phát
triển của khách hàng vay vốn. Chủ đầu tư của các dự án BĐS phải có năng lực
pháp lý theo qui định của pháp luật, phải có đủ hồ sơ chứng minh năng lực pháp lý
theo qui định của pháp luật hiện hành.
Tài liệu sử dụng để đánh giá và thẩm định khách hàng là:
- Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh.
- Thông tin về vốn điều lệ, các giấy tờ, tài liệu chứng minh về vốn pháp
định, vốn chủ sở hữu được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
- Điều lệ doanh nghiệp

- Tổng doanh thu hoạt động kinh doanh chính. ( phản ánh sản lượng, tình
hình sản xuất, tình hình bán hàng…)
- Lợi nhuận ( lợi nhuận các loại sản phẩm, lợi nhuận các đơn vị thành viên
cũng như toàn doanh nghiệp )
- Phân tích chi phí sản xuất kinh doanh, nguyên vật liệu đầu vào, chi phí
quản lý, chi phí bán hàng, giá thành sản phẩm. Biến động tổng chi phí cũng như
các yếu tố chi phí ảnh hưởng tới giá thành sản phẩm, doanh số và lơi nhuận của
toàn doanh nghiệp
- Phân tích các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động, khả năng sinh lời, sự
tăng trưởng…
Khi thâm định tình hình tài chính của khách hàng, cán bộ thẩm định căn cứ
vào các tài liệu và chỉ tiêu sau:
- Báo cáo tài chính gần nhất, bao gồm: Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết
quả kinh doanh, thuyết minh báo cáo tài chính, báo cáo lưu chuyển tiền tệ và một
số nguồn thông tin khác như: Bảng thanh toán lương/ Nhân công.
- Các nhóm chỉ tiêu tài chính: Nhóm chỉ tiêu thanh toán, nhóm chỉ tiêu hoạt
động, nhóm chỉ tiêu nợ. cơ cấu tài sản, nguồn vốn, nhóm chỉ tiêu thu nhập, nhóm
chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng lao động.
Qua những chỉ tiêu này, ngân hàng có thể đưa ra kết luận về số tiền có thể
vay hoặc dư nợ tối đa, tiến độ giải ngân, thu nợ tiền vay sao cho phù hợp với khả
năng thực tế và chu kì sản xuất kinh doanh của khách hàng.
Việc thẩm định, phân tích tình hình hoạt động kinh doanh, tài chính của
khách hàng dựa trên cơ sở các số liệu do khách hàng cung cấp. Do vậy, cán bộ
thẩm định tại chi nhánh đã tiến hành kiểm tra lại tính chính xác của các tài liệu,
thông tin mà khách hàng cung cấp để công tác thẩm định tại ngân hàng có tính sát
thực cao.
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập 25 Khoa Đầu tư
2.3.3.2.4 Quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng
Khi đầu tư các dự án BĐS, hầu hết các chủ đầu tư đều không thể có đủ 100%

- Các quyết định, văn bản, hợp đồng kinh tế cần thiết khác.
Sinh viên: Trần Anh Ngọc Lớp: Đầu tư 49A