1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà
đất ở nước ta ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay, thị trường nhà đất đã
thực sự trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, đất nước ta đang thực hiện công
cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước cùng với việc mở rộng hội nhập kinh tế quốc
tế thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho quá trình phát triển cơ sở hạ tầng, công
nghiệp, thương nghiệp, dịch vụ ngày càng lớn làm cho áp lực về đất đai ngày càng gia
tăng. Điều này là một nhân tố quan trọng làm cho thị trường nhà đất phát triển.
Vì vậy, để hoàn thiện hệ thống thị trường và tạo lập hành lang pháp lý cho thị
trường nhà đất hoạt động, Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách mới như Luật
Đất đai, Pháp lệnh nhà ở với các chính sách cụ thể như khung giá đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế trước bạ…đã từng bước đưa thị trường nhà đất đi vào khuôn
khổ, tuân theo sự quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, do cơ chế thị trường và công tác
quản lý của ta còn nhiều bất cập và nhiều vấn đề tiêu cực nảy sinh dẫn đến việc hình
thành thị trường nhà đất một cách tự phát không đồng bộ, thiếu tổ chức, thị trường
nhà đất phi chính thức nổi lên trở thành một thách thức đối với công tác quản lý Nhà
nước về đất đai và toàn xã hội.
Cùng với xu thế phát triển chung như đã trình bày ở trên, thị trường nhà đất
của thành phố Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng cũng là một thị trường
phát triển rất mạnh nhờ các chính sách đền bù giải tỏa, chỉnh trang đô thị…tạo đà cho
thị trường này như là một điểm nhấn về một thành phố trẻ đầy năng động. Cùng với
đó, các loại hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất
và mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất diễn ra rất sôi động. Tuy vậy, các
giao dịch mua bán trên cũng diễn ra hết sức phức tạp nằm ngoài sự quản lý của Nhà
nước. Để hiểu rõ thực trạng hoạt động phát triển của thị trường nhà đất của thành phố
Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng, đã thúc đẩy tác giả nghiên cứu đề tài
“Nghiên cứu tình hình phát triển thị trường nhà đất và hoạt động của các loại
hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”.

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Những vấn đề chung về thị trường nhà đất
1.1.1. Tính tất yếu của việc hình thành thị trường nhà đất
1.1.2. Khái niệm về thị trường nhà đất
1.1.3. Đặc điểm của thị trường nhà đất
1.1.4. Phân loại thị trường nhà đất
1.1.5. Các chủ thể tham gia vào thị trường nhà đất
1.1.6. Vai trò của thị trường nhà đất
1.1.7. Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường
nhà đất
1.2. Tình hình thị trường nhà đất trên thế giới và trong nước
1.2.1. Tình hình thị trường nhà đất trên thế giới
1.2.1.1. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở Mỹ
1.2.1.2. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Trung Quốc
1.2.2. Thực trạng thị trường nhà đất trong nước
1.3. Tình hình hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản (môi
giới bất động sản)
1.3.1. Cơ sở khoa học:
1.3.1.1. Đất đai
1.3.1.2. Bất động sản
1.3.1.3. Quyền sở hữu - Các quyền tài sản BĐS
1.3.1.4. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS
1.3.1.5. Định nghĩa BĐS dưới góc độ nghề môi giới ở Việt Nam
1.3.1.6. Thị trường bất động sản
1.3.1.7. Môi giới bất động sản
1.3.2. Cơ sở pháp lý
1.4. Tình hình hoạt động môi giới BĐS trên thế giới và ở Việt Nam
1.4.1. Tình hình hoạt động môi giới BĐS trên thế giới
1.4.2. Tình hình hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

bản pháp quy…
5
2.4.2. Phương pháp điều tra xã hội học
Đề tài sử dụng phương pháp khảo sát kinh nghiệm, phỏng vấn chuyên sâu
nhằm làm sáng tỏ hơn các vấn đề về thực tiễn nghiên cứu trên cơ sở tiến hành thu
thập số liệu và thông tin cần thiết dựa trên những tư liệu xã hội cụ thể tiếp cận các
thông tin chính thống và không chính thống.
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra
Đây là phương pháp sử dụng các phần mềm Excel để tổng hợp, xử lý số liệu
thu thập được, qua đó, thiết lập các bảng biểu, biểu đồ để phân tích sự ảnh hưởng,
trên cơ sở đó để đánh giá và đề xuất các hướng giải quyết.
2.4.4. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến của các chuyên gia về vấn đề nghiên cứu thông qua trao đổi,
cho ý kiến, hoặc qua điện thoại, Email.
6
CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hải Châu
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.1.1.1 Vị trí địa lý
3.1.1.2. Đặc điểm địa hình, địa chất
3.1.1.3. Khí hậu, thời tiết
3.1.1.4. Các loại tài nguyên khác
3.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội
3.1.2.1. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
a) Công nghiệp dân doanh
b) Dịch vụ - Thương mại
c) Thủy sản - Nông nghiệp
3.1.2.2. Dân số và lao động
3.1.2.3. Cơ sở hạ tầng

Có thể thấy thị trường bất động sản tại Đà Nẵng rất nhiều tiềm năng, nhưng hiện
tại có rất ít đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp.
Hiện nay, các loại hình môi giới BĐS trên địa bàn quận Hải Châu thành phố
Đà Nẵng đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần to lớn tạo nên sự phát triển
nhanh và hiệu quả của thành phố trên nhiều lĩnh vực, tuy nhiên, vẫn còn nhiều bất
cập. Kết quả nghiên cứu cho thấy, phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất
riêng lẻ với nhiều nghề nghiệp khác nhau nhưng do thấy thu nhập cao nên chuyển
sang hành nghề môi giới bất động sản mà chưa được đào tạo về chuyên môn và kiến
thức. Họ hành nghề môi giới BĐS chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và khai
thác các mối quan hệ với tính cách kiên trì chèo kéo khách hàng và luồn lách đứng
ngoài sự quản lý của Nhà nước. Do đó, hoạt động của lực lượng này nếu không có
quy định kiểm tra, quản lý tốt thì có khi gây khó khăn trong việc kiểm soát thị trường
của các cấp chính quyền, gây thất thoát tài chính cho khách hàng và tiềm ẩn sự mất
ổn định xã hội.
Khi Luật đất đai được thông qua, với những qui định mới về kiểm soát cung-
cầu đất đai và dịch vụ bất động sản có hiệu lực thi hành cùng với những qui định chi
tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì các giao dịch nhà đất trở nên trầm lắng.
Với tình hình thực tế, từ quý 2/2008, hiện tượng quá nóng về giá bất động sản đã
‘chững lại’ do một số nguyên nhân. Sự khủng hoảng kinh tế toàn cầu (mà nguyên do bắt
đầu từ sự đổ vỡ của ngành bất động sản ở Mỹ) cũng ảnh hưởng vào nước ta, hoạt động
8
của các ngành kinh tế trong nước giảm xuống, nhiều cơ quan phải giảm lực lượng lao
động, nguồn thu nhập trong dân cư không tăng, nguồn đầu tư nước ngoài giảm sút. Các
chính sách kích cầu của Chính phủ và sự thắt chặt nguồn vốn tín dụng từ hạn chế đến
không cho vay để kinh doanh BĐS kèm với lãi suất tăng của ngân hàng đã làm cho thị
trường và hoạt động môi giới bất động sản “đóng băng”. Từ quý 2 đến cuối năm 2008
và cả năm 2009 giao dịch trên thị trường bất động sản bắt đầu giảm hẳn nên hoạt động
môi giới bất động sản cũng trầm lắng và ảm đạm.
Từ đầu năm 2010 đến nay, sự khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã được khắc
phục. Chính sách kích cầu của Chính phủ có hiệu quả, tình hình kinh tế trong nước

kiệm nhà ở cho người có thu nhập trung bình trở lên dành cho đối tượng người mua
nhà không phụ thuộc vào ngân hàng. Hiện đang đang là mô hình phổ biến ở các
nước phát triển, "qua quá trình nghiên cứu, mô hình này hoàn toàn có thể áp dụng
thành công ở Việt Nam” – ông Hà nhấn mạnh.
Liên quan đến sự can thiệp của nhà nước đối với thị trường bất động sản, ông
Nguyễn Đắc Nhẫn – Phó Cục trưởng Cục Quy hoạch đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai,
Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Chính phủ cũng đã phân bổ các chỉ tiêu sử dụng
đất cấp quốc gia cho các địa phương và chỉ đạo hướng dẫn hoàn thiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất các cấp năm 2012. Do vậy trong thời gian tới ngành cần tập trung đổi
mới, nâng cao tính liên kết đồng bộ giữa quy hoạch đất và quy hoạch ngành. Nâng cao
chất lượng dự báo nhu cầu của thị trường để tạo nguồn cung ổn định.
Quận Hải Châu là quận trung tâm, nơi tập trung chen chúc về người, nhà cửa
và các cơ sở chính trị, kinh tế, văn hoá của thành phố. Những cơ sở, đơn vị, cá nhân
môi giới bất động sản tuy ít nhưng đa số có tầm vóc về quy mô và khả năng đầu tư.
Đối tượng thường là những bất động sản thương mại, dịch vụ và có giá trị cao. Khi
khảo sát, xem xét một nét đặc thù của một con đường Nguyễn Thị Minh Khai, Hoàng
Diệu, Nguyễn Hữu Thọ thuộc quận Hải Châu, có thể gọi là những con đường địa ốc
của quận, bởi vì đi khoảng chừng 1 km, nhưng có đến 8 cơ sở, đơn vị môi giới BĐS
hoạt động có bảng hiệu (cả sàn giao dịch và cơ sở ngoài sàn).
Số lượng đông đảo của người hoạt động kinh doanh BĐS tại quận Hải Châu
thành phố Đà Nẵng , cho thấy nguyên do là ở chỗ khi mà các dự án đầu tư từ nước
ngoài quay trở lại, ngoại hối tăng rất nhanh, nhiều người đã có tích lũy nhất định, nhà
nước có chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà để ở
hoặc để bán, tặng, nhượng lại, cho thuê nên phát sinh nhiều nhu cầu mua đi bán lại
nhà đất; mặt khác, qua những đợt “sốt” đất khiến nhiều người trở nên giàu có dễ
dàng, thị trường BĐS trở nên sôi động và hấp dẫn. Trước nhu cầu của xã hội và với
thu nhập cao của nghề môi giới BĐS, đã khiến cho không ít các cá nhân chuyển đổi
cho mình thành nghề mới: nghề môi giới BĐS. Trong các thời điểm sôi động của thị
trường BĐS, khách hàng có thể dễ dàng gặp “cò đất" ở bất cứ nơi đâu, từ quán cà-
phê, quán nhậu Hầu như ai cũng có thể hành nghề môi giới nhà đất cũng đều có thể

Nhà nước tham gia vào thị trường nhà đất với tư cách là người quản lý vĩ mô
đối với hoạt động của Thị trường nhà đất.
Ngoài ra, Nhà nước đã tham gia vào thị trường nhà đất khi Nhà nước giao đất
cho các Doanh nghiệp, các doanh nghiệp thuê đất hoặc là khi tổ chức đấu giá nhà đất.
Để thể hiện vai trò của mình, trong kế hoạch - quy hoạch sử dụng đất, năm
2010, 2011 trên địa bàn quận Hải Châu đã tiến hành thực hiện đấu giá một số lô đất ở
khu dân cư với diện tích 6.672.5m2 chủ yếu là ở các phường Hòa Cường Nam. Hòa
Cường Bắc, Hòa Thuận Tây với số tiền đấu giá thu được tại quận Hải Châu là
11
72.553.350.000đ (Bảy mươi hai tỷ năm trăm năm mươi ba triệu ba trăm năm mươi
ngàn đồng y). Cụ thể, khu dân cư số 4 Nguyễn Tri Phương số tiền đấu giá thu được là
27.758.550.000đ, khu dân cư số 2 Nguyễn Tri Phương số tiền đấu giá thu được là
23.099.370.000đ, khu dân cư Nguyễn Hữu Thọ số tiền đấu giá thu được là
21.695.430.000đ
Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở trong năm 2010 và 2011 tại
một số dự án trên địa bàn quận Hải Châu cụ thể như sau
*Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư số 2 Nguyễn Tri Phương,
quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Bảng 3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại KQHDC số 2 đường
Nguyễn Tri Phương
TT
Số
thửa
Diện tích (m
2
)
Loại đất
Số
người
tham

cao nhất 21,6 triệu đồng/m
2
, thửa đất số 6 diện tích 1.728,00 m
2
có mức giá thấp nhất
10.110 triệu đồng/m
2
. Qua bảng 3.2 thể hiện tổng số tiền thu được từ đấu giá tại khu
vực này là 23.099.370.000 đồng, vượt so với tổng giá khởi điểm là
19.403.378.000đồng.
*Đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu dân cư số 4 đường Nguyễn Tri
Phương, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Bảng 3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại KQHDC số 4 Nguyễn Tri Phương, quận
Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
12
TT
Số
thửa
Diện tích
(m
2
)
Loại đất
Số
người
tham
gia
ĐG
Giá KĐ
(trđ/m

ty và những nhà đầu tư lớn.
Bảng 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại KQHDC đường Nguyễn Hữu Thọ,
quận Hải Châu
TT Số thửa
Diện tích
(m
2
)
Loại đất
Số người
tham gia
ĐG
Giá KĐ
(trđ/m
2
)
Giá TĐG
(trđ/m
2
)
Chênh lệch
giữa giá
TĐG và
GKĐ
(trđ/m
2
)
Tỷ lệ
tăng
(%)

TT
Số
thửa
Diện tích
(m
2
)
Loại đất
Số
người
tham
gia ĐG
Giá KĐ
(rđ/m
2
)
Giá
TĐG
(trđ/m
2
)
Chênh
lệch giữa
giá TĐG
và GKĐ
(trđ/m
2
)
Tỷ lệ
tăng

2
)
Giá
ĐTT
(trđ/m
2
)
GKĐ
(trđ/m
2
)
Giá
TĐG
(trđ/m
2
)
Chênh lệch
giữa giá
ĐTT và
GKĐ (lần)
Chênh lệch
giữa giá ĐTT
và giá TĐG
(lần)
1 B-7 540 15,60 14,70 15,50 0,8 0,05
2 B2.1 650 13,90 12,70 13,00 0,3 0,02
3 A1.6 1.150 11,90 11,50 12,00 0,5 0,04
4 A2.10 690 14,70 13,40 14,60 1,2 0,08
5 A2.4 1.280 21,50 21,00 21,60 0.6 0,02
Trung bình 18,94 13,00 13,74 0,68 0,04

n)
1
KQHDC số 2 Nguyễn Tri
Phương
2.067,50 23.149,05 19.424,37 1,19
2
KQHDC số 4 Nguyễn Tri
Phương
1.571,00 27.758,00 25.966,52 1,06
3 KQHDC đường Nguyễn
Hữu Thọ
3.034,00 21.695,43 20.525,31 1,05
4 KQHDC đường Trường Sa 2.067,50 25.206,62 24.181,50 1,04
Tổng
8.740,00 97.809,10 90.097,70 1,08
15
Hình 3.4. Chênh lệch số tiền thu được giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm
(Nguồn: Tác giải điều tra)
Qua kết quả tổng hợp tại các dự án trên hình 3.4 cho thấy, nếu thực hiện giao
đất theo giá khởi điểm thì số tiền thu được là 90.097,70 triệu đồng, trong khi đó tổng
số tiền thu được sau khi đấu giá là 97.809,10 triệu đồng, gấp 1,08 lần so với số tiền
thu được nếu thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất theo giá khởi điểm, tăng thu
cho ngân sách nhà nước 7.711,4 triệu đồng. Có thể khẳng định rằng, nếu sử dụng giá
khởi điểm để giao đất có thu tiền sử dụng đất thì nguồn thu từ tiền sử dụng đất thấp
hơn nhiều so với kinh phí thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, đấu giá
quyền sử dụng đất đã mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất từ nguồn lực đất đai và là
hình thức có thể huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách địa phương.
3.2.1.3. Các loại thị trường nhà đất trên địa bàn quận Hải Châu
a). Thị trường mua bán quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
Đây là loại hình phổ biến và hoạt động sôi nổi nhất của thị trường nhà đất trên

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì các tổ chức kinh doanh, cá nhân sẽ
có nhu cầu mở rộng sản xuất. Để mở rộng sản xuất các tổ chức cá nhân cần có nguồn
vốn lớn cùng với các chính sách ưu đãi trong vay vốn của ngân hàng và lợi thế trong
việc thế chấp nhà đất so với tài sản khác là gấp đôi giá trị của nó nên số trường hợp
thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày càng tăng lên. Từ
khi có nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao
dịch bảo đảm đã tạo rất nhiều thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tiếp cận được nguồn
vốn Ngân hàng một cách nhanh chóng và thuận lợi.
17
Từ công tác giải quyết nhanh chóng việc vay vốn cho người dân đã kích thích
thị trường thế chấp phát triển ngày càng mạnh. Góp phần làm cho thị trường kinh
doanh bất động sản cũng từ đó có cơ hội phát triển sôi động hơn.
Bảng 3.9. Số liệu thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Hải Châu
ĐVT: vụ
STT
Đơn vị hành chính Năm
2009 2010 2011 2012
01 Bình Hiên 451 377 322 352
02 Bình Thuận 513 554 486 448
03 Hải Châu 1 471 511 406 399
04 Hải Châu 2 441 403 341 299
05 Hòa Cường Bắc 1512 1427 1222 1029
06 Hòa Cường Nam 1318 1204 995 985
07 Hòa Thuận Đông 597 593 517- 558
08 Hòa Thuận Tây 619 680 503 531
09 Nam Dương 349 318 286 266
10 Phước Ninh 441 463 367 347
11 Thạch Thang 685 572 555 448
12 Thanh Bình 952 884 727 706

giá đất trên thị trường quá cao, nhưng thị trường lại đang trong giai đoạn “đóng
băng” làm cho bộ phận đầu cơ đất đai và cò đất giảm đi đáng kể, giúp tránh được các
“cơn sốt” đất ảo. Mang lại tâm lý ổn định cho người dân có nhu cầu và đủ khả năng
thực hiện các giao dịch, làm cho thị trường nhà đất ổn định hơn.
b) Hạn chế
Việc áp dụng Luật đất đai 2003 và khung giá mới làm cho giá đất quy định ở các
đường, khu vực quận Hải Châu tăng lên. Mặc khác, giá chuyển nhượng trên thị
trường rất cao, do đó để có được mảnh đất ở vùng nội thành tại quận Hải Châu thì
ngoài việc phải chịu giá chuyển nhượng cao còn phải đóng khoảng thuế lớn. Nên làm
xuất hiện nhiều trường hợp giao dịch trốn thuế hay giá cả giao dịch thực tế cao hơn
nhiều so với giá đăng ký với cơ quan Nhà nước, gây thất thu nguồn Ngân sách Nhà
19
nước và là cơ sở cho sự phát triển của thị trường phi chính thức, kìm hãm sự phát
triển của thị trường nhà đất.
Hiện nay, thị trường cho thuê nhà đất đang trên đà phát triển, tuy nhiên sự quản
lý của Nhà nước trong thị trường này còn nhiều hạn chế, chưa quản lý được số lượng
giao dịch của thị trường này gây thất thoát nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước.
Một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng về đất đai chưa được
thể chế hóa, một số văn bản pháp luật về đất đai ban hành nhiều nhưng thiếu đồng bộ.
Trong thời gian qua, nhiều cơ quan có thẩm quyền cùng ban hành các văn bản pháp
luật về đất đai. Hệ thống pháp luật hiện hành rất phức tạp, chồng chéo, không đủ độ
minh bạch, quá nhiều văn bản nhưng vẫn thiếu sự hướng dẫn, tạo ra sự rối ren ngay
chính trong hệ thống văn bản pháp luật.
Thị trường quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu
nói riêng hiện nay đã hình thành và bước đầu hoạt động. Tuy nhiên, thị trường này
còn đang ở mức độ sơ khai. Các thể chế cho thị trường quyền sử dụng đất phát triển
chưa hoàn thiện, trong khi đó đòi hỏi phát triển của thị trường này rất cao, từ đó đã
làm nảy sinh nhiều diễn biến phức tạp. Còn nhiều yếu tố cản trở sự phát triền của thị
trường quyền sử dụng đất như: thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp còn phức
tạp và chiếm nhiều thời gian, chi phí mua bán quyền sử dụng đất cao (2,5%)

quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Với
những điểm mới của Luật Đất đai 1993 đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho
sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức ở Việt Nam nói chung
và quận Hải Châu nói riêng.
Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối
quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa
người sử dụng đất với nhau. Chẳng hạn như mở rộng quyền cho người sử dụng đất,
cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất
21
động sản, thừa nhận đất có giá. Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích,
loại đất, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị của đất (thông qua hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng). Như vậy, bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền, Nhà nước
còn tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất.
Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với
đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường. Nhà nước có nguồn thu
ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự
nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có
thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa
người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh.
Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức,
trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả
hơn. Thực tế sử dụng đất tại các địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của
chính sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng.
3.3.2. Mô tả các hoạt động của các loại hình kinh doanh bất động sản tại
quận Hải Châu từ năm 2009 đến 2012
a) Sự phân bổ của cá nhân, cơ sở, đơn vị kinh doanh bất động sản trên địa bàn
quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng
Số liệu khảo sát, sự phân bổ lực lượng hoạt động kinh doanh bất động sản trên
địa bàn quận Hải Châu được thể hiện ở bảng 3.11.
Bảng 3.11. Số lượng cơ sở, đơn vị kinh doanh Bất động sản tại quận Hải Châu

băng” của thị trường nhà đất như hiện nay tuy số lượng giao dịch có phần hạn chế,
“chững lại” nhưng ai cũng có thể hành nghề môi giới, kinh doanh nhà đất và đều có
thể kiếm tiền từ những dịch vụ này.
b) Các loại hình kinh doanh bất động sản
Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/1/2007 và các văn bản của nhà
nước quy định môi giới BĐS phải có chứng chỉ môi giới BĐS và hoạt động kinh
doanh BĐS phải qua sàn giao dịch. Trong thực tiễn nhiều SGD BĐS đã ra đời nhưng
vẫn tồn tại nhiều cơ sở, đơn vị, cá nhân môi giới BĐS ngoài sàn vẫn hoạt động nhộn
nhịp với nhiều khách hàng hơn hẳn các SGD BĐS. Vì thế, có thể sắp xếp các cơ sở,
đơn vị môi giới, kinh doanh bất động sản nói chung theo 2 loại
- Loại hình là "Môi giới sàn giao dịch BĐS": gồm các sàn giao dịch thực hiện
dịch vụ MG BĐS được tổ chức, hoạt động theo quy định của pháp luật.
- Loại hình là "Môi giới BĐS ngoài sàn": gồm các cơ sở, đơn vị, cá nhân hành
nghề môi giới BĐS nhưng không làm việc cho một SGD BĐS nào.
Loại hình môi giới, kinh doanh bất động sản ngoài sàn có thể chia ra gồm các
nhóm sau :
- Nhóm có tiền tương đối khá (thường gồm một số người liên kết bỏ vốn hùn
nhau) vừa môi giới BĐS nhưng nếu thấy giá cả một số BĐS tầm trung khả năng có
lời thì mua đứt BĐS rồi chờ khách để bán lại. Thường là mua lại của những người
bán là người nợ tiền ngân hàng đến hạn, hoặc đang khó khăn tài chính cần tiền nên
phải bán gấp BĐS với giá bán thấp hơn giá thị trường. Trong giai đoạn khó khăn hiện
nay, nhóm này có nhiều cơ hội nhất.
23
- Nhóm có tài chính ít hơn thì chỉ đủ tiền đặt cọc cho người mua rồi tìm khách
bán nhanh để thu hồi nhanh vốn đặt cọc và thu được tiền chênh lệch giá (loại này có rất
ít vì thường dao động di chuyển lên nhóm trên hoặc chuyển xuống nhóm dưới)
- Nhóm thứ ba thì chỉ làm môi giới đơn thuần hưởng hoa hồng và chênh lệch
giá BĐS vì không đủ tài chính như 2 nhóm trên.
c) Tính chất hoạt động của loại hình kinh doanh bất động sản
- Tính chuyên nghiệp: là những người hành nghề môi giới bất động sản trong các

2009 2010 2011 2012
1 Bình Hiên 230 214 182 131
2 Bình Thuận 237 292 282 202
3 Hải Châu 1 202 215 168 135
4 Hải Châu 2 167 171 108 84
5 Hòa Cường Bắc 285 682 256 469
6 Hòa Cường Nam 303 600 410 291
7 Hòa Thuận Đông 276 349 209 190
8 Hòa Thuận Tây 207 265 205 175
9 Nam Dương 117 148 123 90
10 Phước Ninh 185 194 145 121
11 Thạch Thang 216 274 254 207
12 Thanh Bình 561 475 346 251
13 Thuận Phước 137 380 276 206
Tổng cộng 3.123 4.259 2.964 2.552
( Nguồn: Phòng Tài nguyên và môi trường [21])
Mặc dù việc mua bán chuyển quyền sử dụng đất ở diễn ra trên khắp các
phường trên địa bàn toàn quận nhưng có sự phân bố không đều tại các phường trong
quận. Căn cứ vào số hồ sơ giao dịch, tại các phường Hòa Cường Bắc, Hòa Cường
Nam, Hòa Thuận Đông, Hòa Thuận Tây, Thanh Bình, Thuận Phước, số lượng hồ sơ
giao dịch khá lớn, chiếm chủ yếu trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn quận. Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là do các phường trên nằm ở
khu vực vùng ven phía Bắc, phía Tây Nam quận Hải Châu, là khu vực có nhiều dự án
quy hoạch khu tái định cư, các khu dân cư mới, phục vụ cho công tác giải phóng mặt
bằng, đền bù giải tỏa của các dự án lớn thuộc trung tâm Thành phố. Số hồ sơ chuyển
quyền còn lại thuộc các phường Hải Châu 1, Hải Châu 2, Thạch Thang, Nam
Dương Các hồ sơ này chủ yếu chuyển nhượng chuyển đổi khu vực, sang nhượng
nhà đất mặt tiền cho các doanh nghiệp lớn, một số cá nhân mua nhà đất mặt tiền,
trung tâm để thuận lợi trong việc làm ăn, sinh hoạt.
25

tin cậy cho người mua, bán nhà đất. Trước hết là các thông tin về quyền sở hữu nhà
ở, quyền sử dụng đất ở của người bán, những vấn đề về pháp lý của nhà đất, những
hạn chế và lợi ích của nhà và đất mà người mua cần phải biết trước khi giao dịch.
Hai là, thực hiện công tác quy hoạch sử dụng đất trên cơ sở quy hoạnh cân đối,
phân bổ quỹ đất đảm bảo đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH, quốc phòng an ninh,
thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đảm bảo an ninh lương thực, bảo