BÁO CÁO : ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
Phân tích tài chính công ty VINCOM
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
MỤC LỤC
PHẦN 1. Tính tốc độ phát triển của ngành bất động sản (g)
PHẦN 2. Phân tích các tỷ số tài chính của VINCOM
PHẦN 3. Thông tin phi tài chính và đánh giá ưu nhược điểm của công ty
VINCOM
PHẦN 4. Định giá cổ phiếu của công ty VINCOM
PHẦN 5. Những điểm hấp dẫn của cổ phiếu VINCOM và lời khuyên
Trang a
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
PHẦN 1. Tính tốc độ phát triển của ngành bất động sản (g)
Công ty VINCOM (nay là VINGROUP) thuộc nhóm ngành BĐS trên sàn chứng
khoán. Chúng ta sẽ phân tích một số công ty thuộc ngành BĐS trên 2 sàn giao dịch HOSE
và HXN để tính tốc độ phát triển của ngành BĐS. Nhóm chọn ra 10 công ty đại diện dựa
trên vốn hóa thị trường của các công ty đó. Các công ty này bao gồm đầy đủ các mức vốn
hóa khác nhau trong thị trường, từ thấp đến rất cao. Dưới đây là danh sách 10 công ty dùng
để đánh giá tốc độ phát triển của ngành BĐS.
Bảng 1 :Lựa chọn các công ty để đánh giá các chỉ số trung bình ngành
S
TT
Tên Công ty Thuộc ngành kinh
doanh BĐS
Mã
CK
Sàn
giao
dịch
Giá trị

CTCP Đầu tư Công nghiệp Tân Tạo ITA HOSE 2804 trung bình
7
7
Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt
Nam
VNI HOSE 30 rất thấp
8
8
Tập Đoàn VINGROUP (VINCOM) VIC HOSE 56615 rất cao
9
9
Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà
Khang Điền
KDH HOSE 389 thấp
1
10
Công ty cổ phần Cơ điện lạnh - REE REE HOSE 4722 trung bình
Cách ước lượng tỷ lệ tăng trưởng cổ tức của các công ty BĐS
Trong đó: g la tỷ lệ tăng trưởng cổ tức của các cổ phiếu
Trang 1
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
ROE là tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu
b là tỷ lệ lợi nhuận để tái đầu tư được tính b=1-tỷ lệ chi trả cổ tức=1-(D/EPS) (D: cổ
tức)
Từ kết quả tính toán, ta có tốc độ tăng trưởng cổ tức của BĐS năm 2013 là 1.79%
Tốc độ tăng trưởng cổ tức trong ngành BĐS
STT Mã CK ROE Cổ tức EPS tỷ lệ cổ tức b Tỷ lệ tăng
trưởng cổ
tức (g)
1 SCR 0.04 - 839 0.00% 100.00% 4.00%

 Tâm lý của người tiêu dùng trong thời kì suy thoái, e ngại trong việc chi tiêu cho các
sản bất động sản
PHẦN 2. Phân tích các tỷ số tài chính của VINCOM
Phân tích các tỷ số tài chính từ năm 2008 đến năm 2012 của công ty Vincom và so
sánh với trung bình ngành:
2008 2009 2010 2011 2012
Trung
bình
ngành
2012
So sánh
với trung
bình ngành
Tỉ số nợ / Debt ratio
0.73 0.75 0.63 0.77 0.81 0.50
Cao hơn
Tỉ số khả năng thanh toán lãi
vay / Times -interest - earned
ratio (R
T
) 1.56 6.66 7.15 2.82 3.42 1.64
Cao hơn
Tỉ số thanh toán hiện thời /
Current ratio (R
C
) 2.15 5.13 2.54 0.93 1.12 1.76
Thấp hơn
Tỉ số thanh toán nhanh / Quick
ratio (R
Q

ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
của VN nhìn chung. Điều này chứng tỏ rủi ro cao khi đầu tư cổ phiếu vào Vincom trong giai
đoạn này.
 Hai tỉ số ROA và ROE của Vincom trái ngược nhau. Điều này chứng tỏ Vincom sử
dụng tốt vốn hiện có nhưng lại kông sử dụng tốt đồng vốn cổ phần hay vốn đi vay.
 Mặc dù vậy tỉ số PE và PB của Vincom hiện tại lớn hơn so với trung bình ngành 
giá cổ phiếu của Vincom hiện tại đang được đánh giá cao hơn so với các doanh nghiệp cùng
ngành. Do đó có thể nói Vincom hiện tại có vị trí và danh tiếng trong thị trường, các cổ đông rất
tin tưởng vào khả năng phát triển của Vincom trong tương lai
PHẦN 3. Thông tin phi tài chính và đánh giá ưu nhược điểm của
công ty VINCOM
3.1. Thông tin phi tài chính
b. Sát nhập: Công ty Vinpearl sẽ chính thức sát nhập vào công ty Vincom cuối năm 2011. Sau
khi sát nhập sẽ trở thành tập đoàn Vingroup, vẫn giữ mã giao dịch trên sàn chứng khoán HOSE
là VIC. Quá trình sát nhập này làm cho VIC trở thành công ty có vốn hóa thị trường lớn nhất
trong ngành BĐS, và tận dụng được lợi thế của cả hai công ty khi Vincom mạnh nhất trong lĩnh
vực BĐS trong khi Vinpearl lại là cánh chim đầu đàn trong lĩnh vực du lịch giải trí
c. Về cổ phiếu: Vingroup sẽ xin ý kiến cổ đông phát hành thêm tối đa 150 triệu cổ phần trong
khoảng thời gian từ quý II đến quý IV năm 2013 tại Singapore
d. Về trái phiếu:
 Tổng giám đốc Vingroup đã trình Hội đồng quản trị một kế hoạch chào bán trái
phiếu không chuyển đổi ra thị trường quốc tế nhằm huy động vốn. Dự kiến, giao dịch chào bán
và phát hành trái phiếu sẽ được hoàn thành trong năm 2013.
 Trước đó, Vingroup tính đến ngày 5/7/2012 đã hoàn thành phát hành trái phiếu
chuyển đổi quốc tê với giá trị 300 triệu USD và niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán
Singapore.
Trang 4
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
 Trái phiếu có kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào ngày 3/4/2017, lãi suất 5%/năm và thanh
toán 6 tháng/lần. Giá chuyển đổi ban đầu của trái phiếu là 112.300 đồng/cổ phần và hiện giá

người sáng lập và đồng hành cùng sự phát triển của hai thương hiệu Vincom - thương hiệu
bất động sản cao cấp hàng đầu và Vinpearl - thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực khách
sạn, du lịch và giải trí. Trước khi thành lập Tập đoàn tại Việt Nam vào năm 2001, ông là cổ
đông sáng lập kiêm Chủ tịch danh dự của Công ty TNHH Technocom tại Ukraine từ năm
1993 tới năm 2009. Ông tốt nghiệp Đại học Địa chất Moscow tại Nga với bằng Cử nhân Kỹ
thuật Kinh tế địa chất vào năm 1992. Vingroup tin tưởng sẽ tiếp tục tăng trưởng và phát
triển dưới sự dẫn dắt, khả năng lãnh đạo tài tình và tầm ảnh hưởng chiến lược của Chủ tịch
Phạm Nhật Vượng.
Rủi ro: Cầu BĐS vẫn yếu, việc pha loãng do trái phiếu chuyển đổi, thanh khoản
thấp và tỷ trọng ETF nắm giữ khá lớn. Những nguy cơ từ pha loãng chuyển đổi trái phiếu
quốc tế, kéo theo việc phát hành thêm khoảng 10% cổ phiếu. Khối lượng giao dịch thấp và
tỷ lệ nắm giữ bởi ETF khá lớn cũng có thể khiến giá VIC biến động mạnh trong các giai
đoạn các quỹ ETF tái cân bằng
Nhược điểm:
- Công ty sẽ không trả cổ tức bằng tiền mặt đến hết năm 2013 do ưu tiên đầu tư
XCDB cho hai dự án Royal City và Times City
- Nhiều dự án được thi công cùng lúc khiến công ty đối mặt nhiều hơn với rủi ro về thi
công và thị trường.
- VIC đang giao dịch tại mức giá cao hơn nhiều so với các mã bất động sản khác.
P/E và P/B 12 tháng qua của VIC lần lượt là 29,7 lần và 6,0 lần so với mức bình quân toàn
ngành là 23,6 lần và 3,9 lần. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng trong lĩnh vực bất động sản, khi
càng nhiều dự án phát triển, nhất là khi chi phí rẻ, tỷ số P/B càng tăng cao mà không thực
sự phản ánh giá trị thị trường của công ty.
Trang 6
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
PHẦN 4. Định giá cổ phiếu của công ty VINCOM
4.1. Định giá cổ phiếu theo phương pháp DDM
Áp dụng công thức xác định giá trị nội tại của cổ phiếu theo mô hình chiết khấu cổ
tức trong trường hợp cổ tức tăng trưởng với tỷ lệ không đổi, ta có
Trong đó:

sinh lợi
của cổ
phiếu i
(Ri)
(cột 5)
Suất
sinh lợi
VN
index
(Rm)
(cột 6)
Suất sinh lợi
phi rủi ro
(Rf)
(cột 7)
Ri-Rf
(cột 8)
Rm-Rf
(cột 9)
β
1 11/30/2012 A1 B1
=(A1-
A2)/A2
=(B1-
B2)/B2
=Rfyear/364
=cột 5-
cột 7
=cột 6-
cột7

Tỷ lệ
tăng
trưởng
cổ tức (g)
Cổ
tức
(Do)
Cổ tức
dự kiến
(D1)
Giá trị nội
tại của cổ
phiếu (Vo)
1 SCR 26.90% 4.00% - - -
2 TKC 8.96% -3.55% 500 482.27 3,856.50
3 PFL 24.86% -11.07% 600 533.56 1,485.09
4 HAG 19.25% -2.11% 1,000 978.93 4,584.76
5 LCG 21.97% 24.81% 500 624.05
(21,938.56
)
6 ITA 21.88% 0.00% - - -
7 VNI 11.09% 0.00% - - -
8 VIC 13.89% 4.14% 1,960 2,041.10 20,929.01
9 KDH 13.89% -5.00% - - -
10 REE 19.67% 6.63% 1,600 1,706.07 13,082.96
4.2. Định giá cổ phiếu theo phương pháp tương đối P/E
Dựa vào hệ số EPS, ta định giá cổ phiếu theo phương pháp tương đối P/E, và có kết
quả như sau:
STT Mã CK EPSo Tỷ lệ
tăng

ánh gần đúng với giá trị thị trường của cổ phiếu đang lưu hành. Nhưng giá trị tính theo
DDM lại có thể phản ánh giá thị trường đó cao hơn hay thấp hơn giá trị thực tế của công ty,
từ đó có thể giúp nhà đầu tư ra quyết định mua hoặc bán cổ phiếu
PHẦN 5. Những điểm hấp dẫn của cổ phiếu VINCOM và lời khuyên
 Vincom là một doanh nghiệp hàng đầu trong kinh doanh bất động sản cao sấp.
 Chiến lược, chiến thuật rõ ràng.
 Các dự án bát động sản nằm ngay tại các vị trị mấu chốt, chủ đạo của tphcm và HN.
 Có thương hiệu trên thị trường, có được lòng tin của khách hàng.
 Có dòng tiền ổn định từ các hoạt động kinh doanh và cho thuê
 Bảo đảm tiến độ xây dựng đúng cam kết
 Chất lượng dịch vụ tốt và giá cả cạnh tranh, thời gian hoàn thành dự án nhanh
chóng.
 Ban quản lý và lãnh đạo làm việc hiệu quả, chuyên nghiệp và nhiều kinh nghiệm.
 Quy trình và quy chế làm việc hiệu quả.
e. Những điểm cần lưu ý:
 Cơ cấu cổ đông của Vincom khá tập trung, với hai cổ đông lớn nắm giữ phần lớn
vốn điều lệ, do vậy một số quyền lợi của cổ đông thiểu số có thể không được bảo đảm.
 Tài sản hiện tại của Vincom là các dự án bất động sản cao cấp. Thị trường hiện tại
đang bị khủng hoảng và nhiều biến động, do đó các dự án này của Vincom có tính thanh khoản
khá thấp, dẫn đến khả năng thanh toán nợ , chi phí lãi không cao.
Trang 9
ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH
 Luôn đối mặt với áp lực nguồn vốn đầu tư cho các dự án không ngừng tăng cao./.
Trang 10