Tiểu luận Giải pháp tài chính để phát triển thị
trường Bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

Danh sách nhóm thực hiện:
1. Nguyễn Thanh Hương
2.Quách Thị Trang
3.Nguyễn Thị Sinh


Có thể khẳng định hầu hết bất động sản là hàng hoá. Muốn trở thành hàng hoá thì bất động
sản đó phải đưa ra thị trường để trao đổi, mua bán, cho thuê… và những hoạt động này
pháp luật không cấm.
Tuy nhiên cũng có những bất động sản không phải là hàng hoá như các bất động sản công
cộng mà việc sử dụng của người này không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng của người
khác.
Ngoài những đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản còn có
những đặc điểm riêng như sau:
- Bất động sản là hàng hoá gắn liền với một vị trí nhất định, không thể di chuyển được.
Người ta không thể di chuyển đất đai, nhà cửa gọi chung là bất động sản từ nơi này sang
nơi khác. Chính đặc điểm này làm cho giá cả bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố
vị trí, chẳng hạn như bất động sản đó nằm ở đường nào, khu vực nào. Nhữn bất động sản
càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại.
- Hàng hoá bất động sản là tài sản có tính lâu bền: đặc điểm này dễ nhận thấy ở chỗ khi sử
dụng đất đai không bị hao mòn. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc, vật kiến trúc được
xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng tră năm và hơn nữa.
- Cung cầu và giá cả hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các
chính sách của nhà nước: Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là hàng hóa đặc biệt
không di dời được nên giá cả cuảt nó phụ thuộc rất lớn vào quan điểm sở hự, các chế độ
chính sác và luật pháp của Nhà nước như Luật đất đại, các chính sách thuế trong lĩnh vực
đất đai, chính sách về hộ khẩu, định hướng đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng của nhà
nước.
- Hàng hó bất động sản chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiều, tâm lý và tính cộng
đồng: giá cả hàng hoá bất động sản không giống như các hàng hoá thông thường mà nó
chịu sự chi phối nhiều của các yếu tố như sự phát triển kinh tế xã hội, thói quen, tập quán,
yếu tố tâm lý… của cư dân sinh sống trong khu vực đó.
- Hàng hoá bất động sản là hàng hoá có giá trị cao và khả năng chuyển đổi thành tiền chậm:
Bất động sản luông là tài sản có giá cao do giá trị đất và các công trình trên đất cao, thời
gian sử dụng ổn định và lâu dài. Mặt khác , việc bán bất động sản không thể nhanh chóng

bất động sản chính thức và thị trường bất động sản không chính thực.
- Nếu phân loại theo khu vực địa lý: có thể phân loại thị trường bất động sản theo từng khu
vực, từng địa phương như thi trường ở các tỉnh, thành phố, quận huyện hay thị trường bất
động sản nội thành hay ngoại thành.
- Nếu phân loại theo giá trị sử dụng bất động sản có thị truờng đất đai, thị trường nhà ở, thị
trường công trình công nghiệp, thị trường các công trình thương mại và dịch vụ, thị trường
cac công trình đặc biệt
- Phân loại theo tính chất kinh doanh của bất động sản ta có thị trường mua bán, thị trường
cho thuê, thị trường thế chấp.
1.1.4 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Do hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, vì vậy thị truờng bất động sản là thị truờng giao
dịch hàng hoá đặc biệt nên có một số đặc điểm riêng như sau:
- Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở
hữu đất đai. Bởi vây , đất đai không bao giờ hoa mòn và mất đi, người có quyền sở hữu
đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khách, cái mà họ có thể sử dụng được
đó là các quyền và lưọi ích do đất đai mang lại.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động sản là loại hàng
hoá cố định và không thể di dời được về mặt vị trí và nó chịuảnh hưởng của yếu tố tập
quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng khôngthể di chuyển từ
vùng này sang vùng khác đượng. Chính vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản
mang tính địa phương. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung mà
trải rộng ở mọi vùng trên cả nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế, văn hoá,
xã hội khác nhau. Do đó nhu cầu về bất động sản là khác nhau về số lượng, kiểu cách mẫu
mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất
động sản. Thực tế cho thấy,thị trường bất động sản ở các đô thị thường có quy mô và trình
độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Ngya cả giữa các đô thị với nhau thì đô thị là
trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của một vùng hay cả nước thị cũng có thị trường bất
động sản phát triển, hoạt động sôi động hơn các đô thị khác.
- Thị trường bất động sản chị sự chi phối cuả yếu tố pháp luật : Bất động sản muốn trở

dụng đất. 1.2.2 Giao dịch cho thuê bất động sản
Nhu cầu giao dịch bất động sản cho thuê ngày càng tăng. Các loại hàng hoá bất động sản
tham gia giao dịch cho thuê bao gồm những loại sau: thuê đất, thuê lại đất, thuê văn phòng làm
việc, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh, thuê kết cấu hạ tầng
Một loại hình giao dịch cho thuê bất động sản khá phổ biến là giao dịch của các doanh
nghiệp kinh doanh kế cấu hạ tầng cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước thuê lại đất xây dựng
kế cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

1.2.3 Giao dịch thế chấp bằng bất động sản
Trong thời đại ngày nay, khi mà kinh tế ngày càng phát triển nhanh chóng, do đó nhu cầu
về vốn dùng cho hoạt động sản xuất kinh doanh, tiêu dùng ngày càng tăng. Vì vậy, để đáp ứng
nhu cầu này, các tổ chức, cá nhân phải đi vay vốn của các địn chế tài chính. Để đảm bảo cho các
khoản vay này, các tổ chức, cá nhân phải có tài sản đảm bảo. Tài sản đảm bảo có tính an toàn nhất
là bất động sản.

1.2.4 Giao dịch bất động sản góp vốn liên doanh
Cùng với sự phát triển của hoạt động kinh tế đối ngoại, hoạt động đầu tư nước ngoài vào
một quốc gia nội địa ngày càng tăng, nhiều dự án đầu tư nước ngoại được triển khai dưới hình
thức liên doanh và hợp đồng hợp tác kinh doanh. Trong phần lớn các dự án liên doanh với nước
ngoài, phần vốn góp của quốc gia nội địa là bằng giá trị bất động sản.


mới quan trọng về thị trường bất động sản là Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/03/2003 của Hội
nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa IX) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp
luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nghị quyết đã
quyết định nhiều nội dung thay đổi mới, trong đó có nội dung quan trọng là đất đai không chỉ là
tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, mà còn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của
đất nước. Nhà nước đã thấy được nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai và bất
động sản.
Trong thập niên 1993 – 2003, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh phát triển
không ổn định. Sau một thời gian dài lắng dịu do cuộc khủng hoảng kinh tế năm 1997 tại khu vực
Châu Á. Ðến thời điểm năm 2000, thị trường bất động sản thành phố bắt đầu hoạt động sôi động
trở lại nhờ vào một số chính sách kích cầu của thành phố như đầu tư mới và nâng cấp mở rộng
nhiều tuyến đường giao thông ở khu vực quận ven và huyện ngoại thành, áp dụng thí điểm chính
sách giao đất (thay vì thuê đất theo quy định của Luật Đất đai) để sử dụng vào mục đích sản xuất
kinh doanh Năm 2001 thị trường đã lên cơn sốt, giá nhà đất tăng rất nhanh và cơn sốt kéo dài
khá lâu (đến khoảng tháng 4/2002) trên toàn địa bàn thành phố.
2.1.2 Giai đoạn 2003 – nay
Để khắc phục những tồn tại và yếu kém của thị trường bất động sản, Nghị quyết Hội nghị
lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX nhấn mạnh: “Chủ động phát triển vững chắc
thị trường bất động sản (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với
sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo, không
tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, chống đầu cơ đất đai”. Đây
là những quan điểm chỉ đạo xuyên suốt trong quá trình xây dựng Luật Đất đai năm 2003 – Luật
có ý nghĩa quan trọng, nền tảng quyết định sự phát triển thị trường bất động sản.
Đại hội X năm 2006 nhấn mạnh “phát triển thị trường bất động sản…, bảo đảm quyền sử
dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn
cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực,
có sức hấp dẫn các nhà đầu tư… Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà
đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản” (Văn
kiện Đại hội X Tr. 81).
Khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản đã tương đối hoàn chỉnh: Luật Đất đai mới

doanh bất động sản lớn dần qua các năm, tổng số doanh nghiệp thành lập giai đoạn 2006 – 2011
là 14.346 doanh nghiệp, gấp 2,5 lần so với số lượng doanh nghiệp tính đến cuối năm 2005 là
5.647 doanh nghiệp, nâng tổng số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố
lên 19.993 doanh nghiệp.
Bảng 1: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Loại hình doanh nghiệp Số lượng doanh nghiệp
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Doanh nghiệp tư nhân 90 40 22 36 29 5
Công ty cổ phần 510 873 707 802 959 449
Công ty TNHH tư nhân 1.471 1.154 1.167 2.330 2.846 856
Tổng cộng: 2.071 2.067 1.896 3.168 3.834 1.310
(Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu tư)
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh
nghiệp xây lắp của ngành xây dựng ngày càng lớn mạnh. Nhiều doanh nghiệp đủ năng lực về
chuyên môn và tài chính để thực hiện các dự án có quy mô lớn ngang tầm khu vực, nhiều doanh
nghiệp đã và đang đầu tư xây dựng các công trình cao tầng hiện đại 30, 40 và trên 60 tầng.
2.2.3. Thị trường bất động sản phát triển đã từng bước đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân;
góp phần quan trọng trong nỗ lực xóa đói giảm nghèo, đảm bảo an sinh xã hội.
Sau Đổi mới, Nhà nước ta xóa bỏ chế độ bao cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà
ở. Chính sách đầu tư nhà ở cũng chuyển từ đầu tư có tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều
kiện đã khơi dậy tiềm năng của nhân dân trong việc xây dựng nhà ở, tạo ra nguồn cung nhà ở cho
thị trường. Lĩnh vực phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố bắt đầu có chuyển biến, quỹ nhà ở
tăng thêm đáng kể cả về số lượng lẫn chất lượng, giải quyết được một bước nhu cầu nhà ở của
dân cư.
Giai đoạn 2006 – 2011 là giai đoạn thành phố triển khai mạnh mẽ các chương trình phát
triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội cho các đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân
nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; người thu nhập thấp; công nhân khu công
nghiệp; học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp Kết quả phát triển nhà ở đạt
được 41,74 triệu m
2


Ngành Vốn đầu tư
(nghìn USD)
Tỷ trọng
(%)
1 Nông Lâm Thủy sản 21.049 0,1
2 Công nghiệp 8.510.144 28,7
3 Xây dựng 726.134 2,4
4 Thương nghiệp, khách sạn, nhà hàng 2.264.218 7,6
5 Vận tải, kho bãi và bưu điện 1.817.030 6,1
6 Tài chính tín dụng 630.865 2,1
7 Hoạt động khoa học công nghệ 26.450 0,1
8 Kinh doanh bất động sản 14.164.668 47,7
9 Giáo dục đào tạo 171.396 0,6
10 Y tế 502.316 1,7
11 Văn hóa thể thao 819.641 2,8
12 Hoạt động phục vụ cá nhân cộng đồng 33.315 0,1
(Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM)
Qua bảng trên cho thấy, vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản chiếm một tỷ
trọng khá cao trong tổng vốn đầu tư nước ngoài, chiếm 47,7%, đứng thứ 1 trong các ngành kinh
tế.
2.2.5. Thị trường bất động sản phát triển góp phần từng bước hoàn thiện các tổ chức
trung gian hỗ trợ thị trường.
Cùng với quá trình phát triển của thị trường bất động sản, các tổ chức trung gian hỗ trợ thị
trường như: hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống đăng ký sở hữu, công chứng bất động
sản, các tổ chức đào tạo bất động sản, đội ngũ môi giới và định giá bất động sản, các quỹ đầu tư
bất động sản … đã hình thành và đi vào hoạt động ổn định.
a. Hệ thống sàn giao dịch bất động sản:
Liên tục trong mấy năm gần đây, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều chuyển biến
tích cực. Từ một thị trường không minh bạch, Việt Nam đã vươn lên nằm trong tốp những thị

2.3. Những bất cập của thị trường bất động sản:
2.3.1. Thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định, không bền vững, ảnh hưởng
đến phát triển kinh tế và đời sống xã hội.
Nhìn chung từ năm 1993 đến nay thị trường bất động sản thành phố phát triển nhanh
nhưng thiếu ổn định, không bền vững. Cứ 7 - 8 năm thị trường lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả
cũng như về lượng giao dịch (vào các năm 1993 - 2001 - 2008), đặc biệt sự tăng trưởng nóng và
tình trạng đầu cơ thái quá trong giai đoạn 2007 – 2008 mà hệ lụy của nó vô cùng to lớn, kéo dài
cho đến nay mà vẫn chưa có giải pháp khắc phục một cách hiệu quả. Trong khi đó, tại các nước
phát triển, thị trường bất động sản phát triển ổn định nên chu kỳ biến động thường dài hơn như: ở
Nhật Bản chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 12 năm, ở Mỹ chu kỳ của thị trường bất
động sản khoảng 18 năm.
2.3.2 Nhà ở phát triển mất cân đối, có cơ cấu không hợp lý, nguồn cung hàng hóa bất
động sản không đáp ứng được nhu cầu đô thị hóa và mức độ phát triển kinh tế.
Chính sách điều tiết cung – cầu về nhà ở chưa hiệu quả, còn mất cân đối về nguồn cung
giữa nhà ở cao cấp và nhà ở cho người thu nhập thấp. Nguồn cung thị trường nhà ở hiện tại chỉ
mới đáp ứng được nhu cầu của một bộ phận dân cư có thu nhập khá trở lên; còn nhà ở xã hội, nhà
ở thu nhập thấp chưa đáp ứng được yêu cầu của đại bộ phận người dân (phân khúc nhà ở bình dân
chỉ chiếm 33,6% tổng số lượng nhà ở thương mại đưa vào sử dụng trong những năm 2006 –
2011). Theo thống kê của Savill Việt Nam, hiện trên thị trường bất động sản có khoảng 10.500
căn hộ chưa bán được trong khi đó cầu về nhà ở vẫn rất cao. Sự mất cân đối cung cầu đẩy giá cả
bất động sản lên cao, người dân khó khăn trong tạo lập nhà ở, làm tăng các hoạt động xây dựng
trái phép, lấn chiếm đất công, cơi nới làm nhếch nhác đô thị.
Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi của Nhà nước hiện nay chưa thật sự khuyến khích, thu
hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư các dự án an sinh xã hội. Do đó, các doanh nghiệp hiện
nay chủ yếu tập trung xây dựng nhà ở cao cấp, rất ít doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở
xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà lưu trú công nhân vì thời gian thu hồi lâu, chỉ tiêu lợi nhuận
khống chế theo qui định, dẫn đến nguồn nhà chưa đáp ứng được nhu cầu an sinh xã hội:
Nhà ở cán bộ công chức: Tính đến năm 2015 trên địa bàn thành phố có khoảng 22.500 cán
bộ, công chức, viên chức cần hỗ trợ về nhà ở. Hiện nay, Sở Xây dựng tiếp nhận khoảng 750 đơn
của cán bộ công chức đề nghị xét duyệt thuê, thuê mua nhà ở xã hội nhưng chỉ có nguồn nhà 233

nhập bình quân đầu người thuộc loại thấp nhất trong khu vực (Việt Nam: khoảng 1.000
USD/người; Ma-lai-xi-a: 4.141 USD/người; Trung Quốc: 1.288 USD/người; Singapore: 21.230
USD/người - số liệu 2005 của Ngân hàng Thế giới ).
Giá nhà ở tăng cao do một số nguyên nhân sau đây:
- Mất cân đối cung – cầu, bất động sản chủ yếu được mua đi bán lại để lấy lời, chưa phát
huy tác dụng vào mục đích phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống xã hội;
- Giá đầu vào tăng, trong đó lớn nhất là chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất trả
ngay một lần sau khi được giao đất chưa tiêu thụ được hàng hóa, giá nguyên vật liệu (xi măng, sắt
thép, xăng dầu, điện, nhân công, …);
- Thời gian chuẩn bị thực hiện dự án kéo dài, việc lựa chọn nhà đầu tư không theo cơ chế
cạnh tranh, chủ yếu bằng cơ chế "xin - cho" tạo tiêu cực làm tăng chi phí;
- Việc giao dịch bất động sản chưa minh bạch, cộng với tâm lý đám đông của người dân
cũng làm đẩy giá bất động sản lên cao
- Mặc dù thị trường trầm lắng, ít giao dịch nhưng giá bất động sản không giảm theo quy
luật thị trường do những nhà đầu tư nhỏ lẻ mua bất động sản bằng tiền nhàn rỗi của cá nhân,
không bị sức ép về trả nợ ngân hàng. Cho nên khi đã mua với giá cao thì không muốn bán lỗ.
Giá cả bất động sản quá cao ảnh hưởng tới khả năng tạo lập nhà ở của nhân dân, ảnh
hưởng tới đầu tư phát triển sản xuất, đến thu hút đầu tư nước ngoài và đầu tư nâng cấp hạ tầng đô
thị
Xem xét dưới góc độ chi phí sản xuất, các chuyên gia đều khẳng định giá bất động sản có
thể giảm xuống từ 30-50% giá hiện thời (tuỳ vị trí và chủng loại) mà nhà sản xuất chưa cần phải
đổi mới công nghệ vẫn có lãi.
2.3.4 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản yếu về vốn, thiếu tính chuyên nghiệp.
Theo thống kê của Sở Kế hoạch và đầu tư, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có
quy mô vốn từ 200 đến trên 500 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 2,6 % tổng số doanh nghiệp; số doanh
nghiệp quy mô vốn từ 50 đến dưới 200 tỷ đồng chiếm 8%; số doanh nghiệp quy mô vốn từ 10 đến
dưới 50 tỷ đồng chiếm 18,9%; còn lại phần lớn (70,5%) doanh nghiệp có vốn nhỏ (dưới 10 tỷ
đồng), khó có khả năng thực hiện các dự án lớn nếu không có sự hỗ trợ của ngân hàng. Trường
hợp nguồn vốn từ ngân hàng gặp khó khăn thì doanh nghiệp sẽ không triển khai dự án được. Vì
vậy, thường các doanh nghiệp phải huy động vốn trong nhân dân bằng cách vay vốn, góp vốn

quốc dân. Mặt khác, đặc điểm của thị trường bất động sản là có độ trễ giữa cung và cầu do thời
gian đầu tư tạo lập bất động sản thường kéo dài, đặc điểm này kết hợp với tính không di chuyển
được của hàng hóa bất động sản, tạo cho thị trường bất động sản có tính chu kỳ. Vì vậy, công tác
nghiên cứu dự báo thị trường rất quan trọng. Thực tế ở thành phố chưa có tổ chức chuyên nghiên
cứu dự báo về thị trường bất động sản; do đó, việc đánh giá của cơ quan quản lý Nhà nước là
chưa đầy đủ; thiếu cơ sở để đề xuất các chính sách thích hợp để quản lý, điều hành và điều tiết thị
trường; việc đề xuất các giải pháp cũng mới dừng lại ở mức xử lý tình huống, sử dụng mệnh lệnh
hành chính chứ chưa phải là những giải pháp cơ bản, toàn diện và lâu dài.

b. Các tổ chức tài chính phi ngân hàng:
Khái niệm và mô hình của các quỹ đầu tư địa phương được du nhập và phát triển ở Việt
Nam trong vài năm gần đây. Có vài hình thức quỹ đầu tư địa phương được thành lập trên thị
trường trong nước nhưng vẫn chưa có quỹ nào chuyên về thị trường bất động sản.
Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị thành phố Hồ Chí Minh (HIFU) là quỹ đầu tư nhà nước
đầu tiên được thành lập vào năm 1997 như một thí điểm để hỗ trợ tài chính cho các dự án phát
triển kinh tế và xã hội của thành phố Hồ Chí Minh. HIFU cung cấp các khoản vay trung và dài
hạn từ 5-10 năm cho các dự án bất động sản thuộc chương trình phát triển của chính quyền thành
phố. Tuy nhiên, hoạt động này của HIFU vẫn còn hạn chế và chưa được xem là hoạt động đầu
tư dài hạn chủ yếu.
Các Quỹ phát triển nhà ở như Quỹ Phát triển nhà ở thành phố, quỹ đầu tư thuộc sở hữu
nhà nước và phi lợi nhuận được thành lập vào năm 2004 để cung cấp các nguồn tài chính cho
các dự án phát triển nhà cho những người thu nhập thấp của thành phố. Quỹ này vừa mới
chính thức đi vào hoạt động trong năm năm 2005 với các hoạt động liên quan đến cho đối
tượng vay mua nhà là cá nhân.
Khi thị trường chứng khoán Việt Nam được thành lập vào năm 2000, đã có một vài quỹ
đầu tư được thành lập như VF1, VF2, PruBF1, VOF, theo luật chứng khoán của Việt Nam. Do
đó, hoạt động kinh doanh của các quỹ này tập trung vào đầu tư trực tiếp như giao dịch chứng
khoán dài hạn. Các quỹ này không tập trung vào thị trường bất động sản bởi vì thị trường này có
độ rủi ro cao và thời gian hoạt động của quỹ này khá ngắn (khoảng 5 – 7 năm).
Do đó, ngoài ngân hàng, các tổ chức tài chính như quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm

về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư. Nhiều dự án có tỷ lệ cho vay lên
tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm. Điều đó làm ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư
và khả năng thanh toán. Nhu cầu đầu tư thì còn rất nhiều mà vốn đang là thế mạnh các doanh
nghiệp và các quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài.
* Vay ngân hàng:
Theo số liệu thống kê từ báo cáo tài chính của các công ty bất động sản, nguồn vốn cho
đầu tư bất động sản ngày càng phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, tỷ lệ vốn vay/tổng vốn huy
động của các công ty kinh doanh bất động sản ngày càng tăng từ năm 2007 đến năm 2010 cho
thấy doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngày càng lệ thuộc vào vốn vay:
Bảng 7: Tình hình vay ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản
Năm

20 Công ty

bất động sản hàng đầu
Công ty b
ấ
t đ
ộ
ng s
ả
n

vừa và nhỏ
Vay ng
ắ
n h
ạ
n



2009

22,4%

17,6%

31,8%

20,5%

2010

24,1%

28,7%

42,6%

25,9%

(Nguồn: theo thống kê của Fulbright từ báo cáo tài chính các công ty bất động sản)
Theo đó, dư nợ cho vay bất động sản ngày càng tăng, dư nợ cho vay bất động sản 6 tháng
đầu năm 2011 (90.751 tỷ đồng) tăng gần gấp 3 lần so với năm 2006 (25.549 tỷ đồng). Tuy nhiên,
tỷ lệ dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở ngày càng giảm dần, từ 36,2% trên tổng dư
nợ cho vay bất động sản trong năm 2006 chỉ còn 19% trong năm 2011.
Bảng 8: Tình hình dư nợ cho vay bất động sản

đảm bảo tỷ trọng quy định. Trong khi đó, thị trường bất động sản hiện đang đình trệ, khả năng thu
hồi vốn từ thị trường bất động sản khó khăn nên từ đó ảnh hưởng đến khả năng trả nợ vay cho
ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu trong ngân hàng đối với cho vay bất động sản tại TP.HCM đang gia tăng
dần từ 2,47% trong tháng 01/2011 đến 4,08% trong tháng 06/2011.
* Vốn huy động của khách hàng:
Trong các năm qua hình thức huy động vốn này được áp dụng tương đối thành công đối
với các dự án chung cư và căn hộ cao cấp. Đến cuối năm 2007 việc huy động vốn thông qua kênh
khách hàng của các dự án mới bị hạn chế. Hình thức và tiến độ huy động vốn khách hàng được
quy định chặt chẽ trong Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất
động sản và Nghị định 71/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Từ giữa năm 2008 đến
nay, thị trường bất động sản đóng băng, giá nhà ở giảm, giao dịch diễn ra cầm chừng. V́ vậy, kênh
huy động vốn từ khách hàng của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó khăn. Tỷ lệ vốn
ứng trước của khách hàng/tổng vốn huy động của các công ty kinh doanh bất động sản ngày càng
giảm từ năm 2007 đến năm 2010:
Bảng 9: Tình hình huy động vốn khách hàng của các công ty bất động sản
Năm

20 Công ty

bất động sản hàng đầu
Công ty b
ấ
t đ
ộ
ng s
ả
n

vừa và nhỏ
2007

15 – 20% trên tổng mức đầu tư dự án, có đến 80% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay
ngân hàng. Tuy nhiên, với cơ chế tài chính tín dụng như hiện nay, chưa mở rộng đối tượng cho
vay dài hạn, trong khi đầu tư bất động sản thì cần nguồn vốn dài hạn. Hầu hết các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng, giao dịch mua bán sụt
giảm mạnh, có những doanh nghiệp không bán được hàng, bị mất khả năng cân đối tài chính và
tính thanh khoản, dẫn tới rất khó khăn trong việc trả lãi vay và các khoản nợ tín dụng ngân hàng,
thiếu vốn để tiếp tục đầu tư làm nhiều dự án, công trình bị dở dang.
b. Thị trường thiếu các định chế phi ngân hàng hỗ trợ như quỹ tín thác đầu tư bất động
sản, quỹ tiết kiệm nhà ở:
Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, việc huy động vốn chủ yếu thông qua
các công cụ tài chính. Trong khi đó, trên thị trường bất động sản Việt Nam, ngoài một số doanh
nghiệp phát hành trái phiếu cho các dự án đầu tư và một số quỹ đầu tư mới được thành lập thì
phần lớn các công cụ tài chính vẫn chưa được áp dụng; vì vậy, thị trường bất động sản thiếu
nguồn vốn đầu tư nhất là đầu tư loại hình cho thuê hoặc bán trả CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP. HCM

3.1 Giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường Bất động sản TP.HCM
3.1.1 Giải pháp thu hút vốn từ nước ngoài
Vấn đề vốn đang được xem là bài toán nan giải nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản và chính khó khăn về nguồn vốn đã hạn chế phần lớn nguồn cung Bất động sản trên
thị trường. Theo thống kê, hiện nay tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh

mức thuế càng cao, sở hữu nhiều nhà mức thuế càng tăng, nhà cao cấp mức thuế cao hơn nhà
trung bình. Singapore áp dụng mức thuế cố định, người mua nhà ở chịu thuế 4%, người mua nhà
nhưng không ở đóng thuế 12%. Canada, Nhật Bản, Mỹ áp dụng đánh thuế cho đất trống đối với
các nhà đầu cơ. Anh cũng có mức thuế bất động sản rất cao đối với các cá nhân sở hữu nhiều bất
động sản… Thực hiện điều này, Nhà nước không những tăng thu ngân sách, mà còn hạn chế được
nạn đầu cơ đẩy giá bất động sản tăng lên quá cao gây bất ổn cho phát triển kinh tế, đồng thời thúc
đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu quả, không lãng phí và thực hiện công bằng trong thu thuế nhà
đất.
- Nghiên cứu việc điều tiết chênh lệch địa tô đối với tất cả các trường hợp do Nhà nước
đầu tư kết cấu hạ tầng mà có.
- Đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển dịch bất động sản và các loại
phí, lệ phí cần nghiên cứu điều chỉnh ở mức thuế suất hợp lý theo nguyên tắc ở mức thấp để
khuyến khích các giao dịch chính thức công khai, hạn chế thấp nhất các giao dịch “ngầm” trên thị
trường (ở các nước, mức thuế này thường 1% để khuyến khích người dân giao dịch chính thức có
đăng ký nộp thuế).
- Quy định mức thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản cao hơn nếu cá
nhân mua bán bất động sản trong thời hạn ngắn với hành vi đầu cơ kiếm lời.
- Giảm lệ phí trước bạ nhằm khuyến khích người dân đăng ký sở hữu (sử dụng) nhà đất,
tạo điều kiện pháp lý cho bất động sản giao dịch đúng quy định của pháp luật và tăng cường sự
quản lý của nhà nước.
- Có chính sách ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các doanh nghiệp tham gia
đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho sinh viên, học sinh, công nhân làm việc trong các khu
công nghiệp tập trung thuê để ở, cũng như phát triển nhà ở giá thấp bán trả góp, trả dần cho các
đối tượng là cán bộ công chức có thu nhập thấp, người nghèo ở đô thị.
3.1.3 Giải pháp hình thành các quỹ tín thác bất động sản
Một trong những giải pháp để ổn định thị trường bất động sản và tạo điều kiện cho các
công ty bất động sản hoạt động tốt hơn chính là việc gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động
sản. Muốn thực hiệ được điều này, thị trường bất động sản cần thu hút một lượng vốn lớn cả trong
nước lẫn nước ngoài. Một trong những kênh quan trọng thu hút vốn cho lĩnh vực Bất động sản
được nhiều nước trên thế giới áp dụng chính là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản.

thuộc sở hữu Nhà nước và mức tối thiểu thu được từ tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở là 30% để
đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở cho phép từ 30% đến 50%;
Bán đấu giá quỹ đất do Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố quản lý và tiếp tục thực
hiện đối với các quỹ đất “công” có được từ việc sắp xếp lại nhà, đất theo Quyết định 09 đối với
các khu đất nhỏ lẻ, phân tán;
Đối với những khu đất “công” nhỏ hơn 2 ha do thành phố hoặc quận huyện quản lý; hoặc
danh mục quỹ đất đã được Ủy ban nhân dân thành phố thuận chủ trương thực hiện dự án nhà ở xã
hội, nhưng chưa triển khai, thu hồi và giao Trung tâm khai thác quỹ đất tổ chức bán đấu giá;
Bán chỉ định theo giá thị trường quỹ đất nhà ở xã hội (20%) trong các dự án nhà ở thương
mại lớn hơn hoặc bằng 10 ha cho chủ đầu tư, hoặc nếu chủ đầu tư không có nhu cầu thì tổ chức
bán đấu giá sau khi thành phố đã hoàn trả chi phí bồi hoàn, giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư
hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư. Giao Trung tâm khai thác quỹ đất thực hiện việc hoàn trả chi phí
cho chủ đầu tư, sau đó tổ chức bán đấu giá
- Bổ sung vốn ngân sách thành phố cho Quỹ Phát triển nhà ở thành phố để thực hiện:
Cho các chủ dự án nhà ở xã hội vay ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định cho các dự án
nhà lưu trú công nhân thuộc diện được vay ưu đãi kích cầu;
Triển khai các dự án nhà ở xã hội do Quỹ phát triển nhà làm chủ đầu tư hoặc cấp vốn ngân
sách để Quỹ phát triển nhà làm chủ đầu tư cấp I, xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính và tổ chức đấu
thầu chọn nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng, quản lý và khai thác nhà ở xã hội theo quy định của Pháp
luật nhà ở
- Về cơ chế tài chính và phương thức thực hiện các dự án nhà ở xã hội:
Đối với các dự án nhà ở thu nhập thấp: Tạo nguồn vốn vay ưu đãi và ổn định hoặc bảo
lãnh cho vay để chủ đầu tư có thể triển khai thực hiện; Cho phép chủ đầu tư hoán đổi quỹ đất nhà
ở xã hội (20%) trong các dự án nhà ở thương mại lớn hơn hoặc bằng 10ha tại khu đất khác có giá
trị tương đương để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy hoạch của thành phố.
Đối với các dự án nhà lưu trú công nhân: Cho vay ưu đãi không lãi suất hoặc bù lãi vay
khi chủ đầu tư vay ở các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại.
Sử dụng vốn ngân sách để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội cho thuê; Bố trí kế hoạch vốn
ngân sách thành phố hằng năm để đầu tư xây dựng hoặc mua lại khoảng 1000 căn hộ của doanh
nghiệp để giải quyết cho Cán bộ công chức thành phố thuê.

động sản;
Tăng cường giám sát và xử phạt nghiêm việc thực hiện các quy định pháp luật và các cam
kết trong dự án được phê duyệt.
3.1.6 Hoàn thiện và nâng cao tính chuyên nghiệp cho các tổ chức trung gian hỗ trợ thị
trường động sản
- Tiếp tục hoàn thiện tổ chức, nâng cao năng lực cho hệ thống môi giới, định giá bất động
sản và sàn giao dịch bất động sản được hình thành theo quy định của Luật Kinh doanh bất động