ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
PHẠM MINH TUẤN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành : Kinh tế Chính trị
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM VĂN DŨNG
1.2. VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 28
1.2.1. Tạo lập môi trường, thể chế 28
1.2.2. Định hướng phát triển 30
1.2.3. Hỗ trợ, điều tiết thị trường 30
1.2.4. Tổ chức giám sát và kiểm tra 33
1.3. VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT
SỐ NƯỚC PHÁT TRIỂN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 35
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
43
2.1. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 43
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường 43
2.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường 48
2.1.3. Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam 52
2.2. THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN 67
2.2.1. Nhà nước tạo lập môi trường, điều kiện cho sự hình thành thị trường 67
iv
2.2.2. Định hướng phát triển thị trường 69
2.2.3 Nhà nước khắc phục các khuyết tật thị trường BĐS 73
2.2.4. Hoạt động kiểm tra, kiểm soát đối với thị trường BĐS 77
2.3. ĐÁNH GIÁ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN. 78
2.3.1. Những thành tựu chủ yếu 78
2.3.2. Hạn chế 80
2.3.3. Nguyên nhân 85
CHƯƠNG 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
87
5 GCN - QSDĐ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
6 HCSN Hành chính sự nghiệp
7 NĐ – CP Nghị định – Chính phủ
8 NTNT Nhà thu nhập thấp
9 PGS Phó Giáo sư
10 QSDĐ Quyền sử dụng đất
11 TS Tiến sỹ
12 UBND Ủy ban nhân dân
13 VN Việt Nam
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) ngày càng khẳng định
vị trí quan trọng của mình, như một trong những kênh huy động và nâng cao hiệu
quả sử dụng bất động sản của nền kinh tế, một chỗ dựa vững chắc cho nền tài
chính, là nơi tích lũy tài sản của người dân, của xã hội và đáp ứng một trong những
nhu cầu bức thiết nhất của đời sống xã hội. Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường này
vẫn bị xem là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, dù chưa thể hiện hết được tiềm năng
to lớn của mình. Bất cập nằm ở chỗ, chúng ta vẫn chưa đánh giá đúng tiềm năng
đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng BĐS vốn đòi hỏi lãi suất thấp và thời hạn dài. Mỗi
động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của ngân hàng đều khiến thị trường chịu tác
động mạnh và tức thời, tạo nên rủi ro cao. Thông tư 19/2010/TT-NHNN đã xếp tín
dụng cho kinh doanh BĐS của ngân hàng thương mại là loại hình tín dụng có hệ
2
số rủi ro lên đến 250% so với tín dụng thông thường. Điều này cho thấy quy mô
của thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển đến mức có thể gây bất ổn cho hệ
thống ngân hàng thương mại do tính kém thanh khoản của nó. Để đáp ứng mức độ
phát triển mới và giảm bớt rủi ro cho thị trường tài chính, cho ngân hàng, nhất
thiết phải tạo ra các công cụ tài chính mới để tạo lập thị trường vốn dài hạn và thu
hút các định chế đầu tư vào thị trường này.
Thứ ba, hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS còn nhiều bất cập. Bất động sản là
loại tài sản có giá trị rất lớn, do đó việc được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu và
định đoạt đối với tài sản là BĐS là yếu tố rất quan trọng để người có nhu cầu hoặc
nhà đầu tư quyết định rót vốn đầu tư phát triển dự án BĐS hoặc mua nhà ở. Mức
độ bảo vệ quyền sở hữu, định đoạt tài sản của pháp luật tỷ lệ thuận với quy mô đầu
tư, chất lượng đầu tư và tính dài hạn của việc đầu tư. Hệ thống pháp luật hiện hành
của Việt Nam chỉ công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng trên
đất, nhưng không công nhận quyền sở hữu đối với đất đai, mà chỉ chứng nhận
quyền sử dụng đất. Quy định như vậy đã hạn chế rất lớn việc thu hút đầu tư, chất
lượng, cũng như hiệu quả của các dự án có sử dụng đất đai, kể cả sản xuất nông
nghiệp.
Thứ tư, tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS đặc biệt nghiêm trọng. Do quan
hệ thị trường chưa phát triển và khả năng quản lý yếu kém của Nhà nước, hoạt
động đầu cơ trên thị trường BĐS diễn ra phổ biến ở Việt Nam những năm vừa qua.
Tình trạng đó không chỉ dẫn đến phân hóa về thu nhập và mức sống giữa các tầng
lớp dân cư, mà quan trọng hơn là đã cản trở sự phát triển bình thường của thị
trường.
Những bất cập trên đã gây ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS ở Việt Nam
- “Môi trường đầu tư Bất động sản Việt nam: Thực trạng và Giải pháp” của
Ban nghiên cứu Khoa học quản lý do TS Trần Kim Chung làm chủ nghiệm đề tài.
- "Thị trường bất động sản Việt Nam: Những vấn đề doanh nghiệp cần quan
tâm", hội thảo được tổ chức dưới sự bảo trợ của Phòng Thương mại và Công
nghiệp Việt Nam- VCCI và Bộ Xây dựng; Báo Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp
với Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản và Hiệp hội Bất động sản Việt
Nam (Bộ Xây dựng) tổ chức tháng 8/2009 tại Hà Nội.
- "Phát triển nhà ở và thị trường Bất Động Sản - Kinh nghiệm thế giới và lựa
chọn cho Việt Nam", hội thảo quốc tế diễn ra từ ngày 26 đến ngày 28/11/2010 tại
Hà Nội, do Bộ Xây dựng, Bộ Công thương, Diễn đàn ngành Xây dựng châu Á
phối hợp tổ chức dưới sự chủ trì của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở
và thị trường bất động sản;
- “Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam- triển vọng 2010” tháng
5/2010 hội thảo được tổ chức tại Hà Nội do công ty cổ phần Dịch vụ- Xây dựng
Địa ốc Đất Xanh phối hợp với công ty chứng khoán VNDIRECT thực hiện.
- “Quản lý đô thị, kinh tế xây dựng và Quản lý bất động sản”, hội thảo quốc tế
với sự tham gia của các nhà khoa học đầu ngành của hơn 10 trường đại học và
viện nghiên cứu của Liên bang Nga; cùng các nhà quản lý, nghiên cứu, kinh doanh
bất động sản Nga và Việt Nam; do Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị Việt
Hưng (Vihajico) tổ chức tháng 4/2011 tại khu đô thị sinh thái Ecopark, Hưng Yên.
- Thái Bá Cẩn: Thị trường bất động sản: những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam, NXB. Tài chính, 2003;
- Hội thảo quốc tế “Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản - kinh nghiệm
quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam” được tổ chức tại Hội nghị quốc gia, Hà Nội,
tháng 11 năm 2010, do Bộ Xây dựng, Bộ Công thương, Diễn đàn ngành Xây dựng
châu Á phối hợp tổ chức dưới sự chủ trì của Ban chỉ đạo Trung ương về chính
sách nhà ở và thị trường bất động sản,
- TS.Trần Quang Huy, TS.Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật về kinh
doanh BĐS, NXB Tư pháp, Hà Nội.
- Vũ Thị Hạnh: Thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng
Vận dụng các phương pháp nghiên cứu của khoa học kinh tế chính trị, đặc biệt
coi trọng phương pháp trừu tượng hóa khoa học, phân tích và tổng hợp, kết hợp
lôgíc và lịch sử, thống kê, so sánh…
6. Dự kiến những đóng góp của luận văn
- Trên cơ sở hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thị trường BĐS, luận văn
xây dựng khung khổ lý thuyết để nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam.
- Nghiên cứu vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở một số nước, rút ra
bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
- Phân tích thị trường BĐS và vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt
Nam; chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân.
- Đề xuất quan điểm và giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn nữa vai trò Nhà nước
đối với thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới.
7. Bố cục của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3
chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về vai trò Nhà nước đối với thị trường
bất động sản
Chương 2: Thực trạng vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam
Chương 3: Quan điểm và giải pháp nâng cao vai trò Nhà nước đối với thị
trường bất động sản Việt Nam
5
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI NIỆM VÀ NHỮNG ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1 Bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình
thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính
hóa.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các
chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
6
Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đây là giai đoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây
dựng, không phải ai cũng hình thành phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một dự
án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ
quan quản lý xây dựng vẫn đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn có sự bùng nổ của các doanh
nghiệp xây dựng BĐS. Do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh
nghiệp nào cũng có đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị
trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hóa: quy mô thị trường bất động sản tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn và tài trợ cho thị
trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ
đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho
vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ nhằm giảm thiểu rủi ro và tạo
tính thanh khoản cho các khoản đầu tư của mình. Trong cấp độ này, các chính
sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ
thể đóng vai trò quyết định.
1.1.2.2. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Xuất phát từ đặc điểm của BĐS là hàng hóa cố định, không thể di dời và
chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu; trong khi đó, tâm lý, tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng mỗi địa phương lại khác nhau nên thị trường BĐS
mang tính địa phương sâu sắc .
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi
trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn
tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (theo thống
kê, ở các nước phát triển, lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bẳng BĐS
chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có liên hệ trực tiếp tới thị trường vật liệu xây
dựng, đồ nội thất và thị trường lao động.
1.1.3. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế
Thị trường BĐS đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, thể
hiện ở các điểm chủ yếu sau:
Thứ nhất, đây là thị trường tài sản có giá trị lớn, có khả năng chuyển đổi,
đáp ứng nhu cầu vốn của nền kinh tế.
Thứ hai, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách.
1.1.3. Điều kiện hình thành, phát triển thị trường bất động sản
1.1.3.1. Trình độ phát triển của nền kinh tế thị trường
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếu
khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế
– xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa
người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản
xuất quy định.
Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng
là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống ổn định chỗ ở là công việc
đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo.
Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh
chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên… nhu cầu về nhà ở và đất đai
do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì
các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc
nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát
còn có 1 số quyền sau đây:
- Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản.
- Theo điều 266: Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc,
hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Những
người sử dụng đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng
rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các
bất động sản, những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó.
1.1.3.3. Mức độ hoàn thiện của hệ thống pháp luật
Nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh
BĐS phát triển. Để hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, Nhà nước đã
phải xây dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang tính “đầu vào” của quá
trình sản xuất – kinh doanh, bao gồm: thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị
trường BĐS và thị trường khoa học – công nghệ. Đồng thời, Nhà nước xây dựng
và hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ thống
pháp luật kinh doanh BĐS) nhằm điều chỉnh và định hướng các hoạt động của thị
trường. Pháp luật kinh doanh BĐS được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của
Luật Đất đai năm 1993 với những quy định rất mới như giao quyền sử dụng đất
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất v.v Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác
liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS lần lượt được ban hành như: Luật Thuế
9
chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm 1999); Bộ luật
Dân sự năm 1995 (được sửa đổi, bổ sung năm 2005); Luật Xây dựng năm 2003;
Luật Đầu tư năm 2005; Luật Doanh nghiệp năm 2005; Luật Thương mại năm 2005;
Luật về Nhà ở năm 2005; đặc biệt phải kể đến việc ra đời của Luật Kinh doanh
BĐS năm 2006 (Luật KDBĐS) điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS
1.1.4. Những ưu việt và khuyết tật của thị trường bất động sản
Như chúng ta đã biết, thị trường nói chung đều có những ưu việt và khuyết
tật. Thị trường BĐS là thị trường ở đó hàng hóa là BĐS có tính đặc biệt, khác với
Thứ nhất là nạn đầu cơ dẫn đến cầu ảo.
Như chúng ta thấy nạn đầu cơ bất động sản nhìn thấy ở khắp các tỉnh thành
trong cả nước, những khu đô thị chưa hoàn thiện, nhưng khu chung cư cao tầng
vắng người, những dãy biệt thự bỏ hoang và tồn tại nhiều năm nay nhưng nó
không dừng lại mà danh sách ngày một dài hơn đây chính là nguyên nhân dẫn đến
10
“cầu ảo” đồng vốn của các nhà đầu cơ ném vào đó không xoay vòng được dẫn đến
mọi cách phải tăng giá tự nhiên khi giá cao do cầu ảo và đầu cơ làm cho thị trường
bất động sản của ta có đặc thù rất lạ đó là "nhà dự án, biệt thự thì cứ mọc và để
hoang còn người dân thiếu nhà thì vẫn ở trong những khu nhà ổ chuột cho nên thật
khó xác định được nhu cầu đích thực của thị trường.
Thứ hai là thị trường phân bổ không đồng đều; phụ thuộc vào phân chia đơn
vị hành chính và chính sách đô thị hóa.
Khuyết tật thứ hai của thị trường bất động sản Việt Nam là chạy đua dự án. Ở
Việt Nam, các dự án nhà ở và khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí cũng như du
lịch … đều nhằm vào đất mặt đường quốc lộ, đất nông nghiệp và phần đất ven đô.
Và sau đó, các nhà đầu tư đầu tư vào dự án bất động sản Việt Nam dưới bất kỳ
hình thức đầu tư nào rồi cũng chuyển về khu nhà ở, khu biệt thự và cuối cùng là
phục vụ mục đích là kinh doanh bất động sản ở dự án đó.
Thứ ba là vấn đề thiếu vốn của các nhà đầu tư bất động sản.
Đặc biệt, thiếu vốn là vẫn là bài toán đau đầu cho nhiều dự án BĐS. Không chỉ
nhiều dự án lớn gặp khó khăn trong vấn đề vốn mà ngay cả những dự án nhà thu
nhập thấp (NTNT) cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay.
Và đặc biệt với mức lãi suất vay cao như hiện nay thì rất khó có giá nhà thấp
để phục vụ những người có thu nhập thấp, chỉ có những người có thu nhập cao
mới có đủ khả năng tài chính để mua. Do vậy mục đích của dự án đã không thực
hiện đúng được và người thiếu nhà vẫn thiếu và nhà chung cư, biệt thự bỏ hoang
vẫn ngày một tăng.
1.2. VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
được hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề của giới buôn bán BĐS.
Ngoài cơ quan quản lý đất đai, Nhà nước còn có thể thành lập một số tổ chức
hỗ trợ quản lý đất đai như tổ chức thẩm định giá đất để tính thuế đất, tổ chức xây
dựng quy hoạch, và các chính sách sử dụng đất đai
1.2.2. Định hướng phát triển
Thị trường BĐS có thể phát triển tự phát. Điều đó đòi hỏi phải mất nhiều thời
gian và phải trả giá không nhỏ: sự phát triển hỗn loạn, mất cân đối, tình trạng đầu
cơ tràn lan… Bởi vậy, định hướng phát triển thị trường BĐS của nhà nước là hết
sức cần thiết.
Định hướng phát triển thị trường BĐS là việc nhà nước sử dụng các công cụ
pháp luật, hành chính, kinh tế… tác động vào quá trình phát triển của thị trường
nhằm phát huy mặt tích cực, hạn chế các mặt trái của thị trường; góp phần thực
hiện các mục tiêu kinh tế vĩ mô.
1.2.3. Hỗ trợ, điều tiết thị trường
Với vai trò quan trọng là điều tiết thị trường BĐS, nhằm đảm bảo an toàn
lương thực, tạo môi trường sống ổn định cho xã hội, nhà nước chú trọng giữ một
tỉ lệ nhất định đất đai để sản xuất nông nghiệp. Đối với loại đất đai này việc
chuyển nhượng chỉ được phép diễn ra khi chủ mới cam kết sử dụng đất đúng
mục đích như cũ. Ngoài ra, Nhà nước khuyến khích nông dân đầu tư nhằm tăng
độ màu mỡ cho đất thông qua việc ứng dụng các loại thuế đất nông nghiệp đặc
biệt như thuế bỏ ruộng hoang hoá, đánh thuế theo giá trị đất, không đánh
thuế theo sản lượng, Về dài hạn Nhà nước còn thực thi các chính sách bảo vệ
nguồn tài nguyên đất đai nông nghiệp như hỗ trợ đầu tư thuỷ nông, bảo vệ thực
vật
a. Chính sách quản lý đô thị của Nhà nước.
Nhà nước có vai trò rất lớn trong quản lý đô thị nhằm không những sử dụng
nhất quỹ đất hạn hẹp của đô thị mà còn chú trọng đúng mức đến các mặt sinh
hoạt xã hội khác của đô thị như bề mặt kiến trúc, hệ số sử dụng tầng không gian
và tầng ngầm, giao thông vận tải Hoạt động quản lý đô thị của Nhà nước có
ảnh hưởng đến thị trường BĐS trên nhiều mặt như làm thay đổi giá cả đất đai các
doanh nghiệp Nhà nước, các cơ sở sản xuất thuộc sở hữu Nhà nước…). Tùy vào
tính chất của từng loại hàng hóa mà hai nhiệm vụ này được thể hiện mức độ quan
trọng khác nhau, có hỗ trợ, thay thế và bổ sung cho nhau.
1.3. VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
MỘT SỐ NƯỚC PHÁT TRIỂN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT
NAM
Mặc dù chế độ chính trị và sở hữu của mỗi nước là khác nhau dẫn đến chính
sách biện pháp của các Nhà nước khác nhau là khác nhau. Là một nước có nền
kinh tế phát triển chậm, thị trường bất động sản cũng hình thành và phát triển
chậm hơn, muộn hơn các nước khác. Vì vậy nước ta phải biết học hỏi những kinh
nghiệm của các nước đó để có thể đi tắt đón đầu.
Qua nghiên cứu tình hình thực hiện vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS
ở một số nước rút ra một số bài học cho Việt Nam như sau:
Bài học thứ nhất: Cung cấp quyền sở hữu chính thức về nhà đất cho những
người có thu nhập thấp.
Bài học thứ hai: Thị trường chứ không phải Chính phủ giữ vai trò quyết định.
Bài học thứ ba: phát triển đa dạng các loại hình thị trường bất động sản
trong đó có mô hình nhà cho thuê.
Một bài học thứ tư có thể học tập được từ các nước khác đó là việc hỗ trợ
khuyến khích người mua tham gia thị trường và kích cầu.
Tiếp theo, là bài học về thu hút vốn đầu tư mà đặc biệt là vốn đầu tư nước
ngoài nhất là người Việt Kiều vê nước tham gia đầu tư kinh doanh. Một số dự án
13
cần quá nhiều vốn mà một cá nhân doanh nghiệp cá nhân không đủ vốn để có thể
làm ngay. Để có thể đủ vốn thực hiện dự án nên chăng cho phép một kiểu đầu tư
mới hoạt động gọi là nhà xây góp vốn rất phổ biến thời Liên Xô Cũ, nghĩa là nhà
nước cho phép nhiều chủ đầu tư cùng góp vốn xây dựng nhà ở tại một địa điểm
nào đó với diện tích phù hợp, cử ra ban quản lí tính toán dự án và công khai mọi
thứ từ thuế đất đến vật liệu xây dựng, công xá…
Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền
sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành
nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất
nước.
Giai đoạn 2: Thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động,
tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001.
Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này
14
đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước
công nghiệp phát triển.
Giai đoạn 3: Thị trường bất động sản đóng băng (2003 – trước 2007):
Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm
lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau
lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành
công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%!
Từ cuối năm 2004, thị trường rơi vào tình trạng đóng băng thực sự. Sự ra đời
của Nghị định 181 ngày 29/10/2004 với quy định cấm phân lô bán nền đã thực sự
tạo ra một hiệu ứng mạnh mẽ vào thị trường bất động sản. Các giao dịch trên thị
trường bất động sản giảm mạnh.
Giai đoạn 4 : Từ năm 2007 đến 2009: Thị trường phát triển nóng và bắt
đầu hạ nhiệt sau đó bước vào thời kỳ đóng băng.
Giai đoạn tăng trưởng vào những năm 2006 đầu năm 2008 và suy giảm từ
khoảng quý II năm 2008 cho đến nay. Thị trường bất động sản đã có sự bùng
phát rất mạnh mẽ vào những năm 2006 – 2008.
Từ 2008 đến nay có những diễn biến rất khác biệt về sản phẩm, địa bàn và cả
chủ thể đầu tư. Năm 2008, nền kinh tế nước ta phải điều chỉnh ngay từ tháng
3/2008. Thị trường bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn. Nhiều dự án, nhiều
sản phẩm bị đình trệ. Cuối năm 2008, khủng hoảng tài chính tòan cầu bùng nổ và
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức…”. Như vậy, tại thời điểm
đó, pháp luật chưa cho phép kinh doanh bất động sản là QSDĐ.
Như vậy, thị trường bất động sản ở Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi có
Luật Đất đai năm 1993. Hơn nữa, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cho
thấy: người có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã
được quy định, mà một số giao dịch dân sự khác liên quan đến QSDĐ đã xuất
hiện, do vậy trong Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001 và gần đây là Luật Đất
đai năm 2003 đã bổ sung thêm một số quyền cho người sử dụng đất như quyền
cho thuê lại, quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quyền bảo lãnh cho bên thứ ba
vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng QSDĐ. Hơn nữa, trong Luật Đất đai mới
còn có thêm quyền chuyển quyền sử dụng đất của những người thuê đất đã trả
tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Có thể nói hệ thống pháp luật của Việt Nam
đã có những hành lang pháp lý ngày một tạo điều kiện cho thị trường bất động
sản hoạt động và phát triển.
2.1.2.2 Các chính sách của Nhà nước với việc phát triển thị trường
Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phương cũng là một nhân
tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước hết là chính sách
khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế… Các
chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh, sự gia tăng
dân số, làm tăng cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất
động sản. Ngược lại, ở những vùng, những khu vực mà Chính phủ không chú ý
khuyến khích đầu tư thì sản xuất sẽ kém phát triển, dân số có thể còn di chuyển
sang các vùng khác, làm cho cầu về bất động sản phục vụ sản xuất kinh doanh
không tăng, cầu nhà ở, đất ở không tăng, dẫn đến sự kém nhộn nhịp của thị
trường bất động sản. Tiếp đến là chính sách của Chính phủ về nhà ở, đất ở nói
chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, các đối
tượng thuộc diện chính sách xã hội… Các chính sách này của Chính phủ có thể
làm tăng hoặc cũng có thể làm giảm cầu về nhà ở, đất ở. Chính phủ cũng có thể
cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh
doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê… Tóm lại, tất cả
tư trong nước và nước ngoài tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản. Hằng
năm khối lượng xây dựng nhà ở của cả nước rất lớn. Theo các nhà khoa học, việc
đầu tư vào lĩnh vực nhà ở sử dụng sản phẩm của trên 60 ngành sản xuất.
Do đó phát triển nhà ở có tác dụng thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển. Số
tiền đầu tư vào xây dựng nhà ở hằng năm càng lớn, càng tạo thêm nhiều công ăn
việc làm cho người lao động, thúc đẩy các ngành sản xuất phát triển, góp phần
tăng trưởng kinh tế, ổn định đời sống xã hội.
Thị trường bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng bước
đáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy
phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Nhiều khu nhà mới
khang trang đang dần dần thay thế các khu nhà ổ chuột, khu nhà ở cũ bị xuống
cấp, hư hỏng. Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc và
chất lượng nội, ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà
vườn, một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà
chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý.
Nhiều đô thị trong thời gian qua đã hình thành những khu dân cư mới, tuyến
phố mới, với kiến trúc và quy hoạch đẹp góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và
tạo ra chỗ ở bền vững.
17
2.1.3.1 Đánh giá tổng quan tốc độ phát triển của thị trường BĐS trong
những năm qua.
Thị trường bất động sản ở nước ta mặc dù đã có những bước phát triển nhất
định, đáp ứng được một phần nhu cầu giao dịch bất động sản của nền kinh tế
đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế. Tuy nhiên, thị trường bất động
sản ở nước ta còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều hạn chế.
a. Thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh.
Có thể đánh giá thị trường bất động sản ở nước ta về cơ bản là thị trường
không chính thức. Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30% số
giao dịch về bất động sản được đăng ký. Các giao dịch chính thức (Nhà nước
vực kinh doanh phát triển bất động sản chưa xuất hiện ở nhiều địa phương. Ở
những địa phương có doanh nghiệp thuộc nhiều thành phần kinh tế tham gia kinh
doanh phát triển bất động sản thì doanh nghiệp quốc doanh được ưu đãi hơn về
18
giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật… Tình hình này đã dẫn đến sự bất bình
đẳng giữa các thành phần kinh tế, không phát huy được sức mạnh của các thành
phần kinh tế đầu tư kinh doanh phát triển bất động sản.
2.2. THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN
2.2.1. Nhà nước tạo lập môi trường, điều kiện cho sự hình thành thị
trường
Nhà nước xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trường
(trong đó có hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS) nhằm điều chỉnh và định
hướng các hoạt động của thị trường. Pháp luật kinh doanh BĐS được xây dựng,
đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 với những quy định rất mới
như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài;
người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất v.v
Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS lần
lượt được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 (được
sửa đổi, bổ sung năm 1999); Bộ luật Dân sự năm 1995 (được sửa đổi, bổ sung
năm 2005); Luật Xây dựng năm 2003; Luật Đầu tư năm 2005; Luật Doanh
nghiệp năm 2005; Luật Thương mại năm 2005; Luật về Nhà ở năm 2005; đặc
biệt phải kể đến việc ra đời của Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 (Luật KDBĐS)
điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh BĐS
Nhà nước giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy định của Nhà nước về
sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng
đất và đảm bảo phát triển có chất lượng cao. Các nhà đầu tư phải tuân thủ các
quy định của Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải có được sự chấp thuận
của chính quyền địa phương về tổng mặt bằng quy hoạch và các giấy phép cần
tranh chấp, cũng như gây thiệt hại cho các bên có liên quan.
b). Cần tập trung chỉ đạo làm tốt công tác GPMB, đảm bảo quyền lợi chính
đáng của công dân trên cơ sở quy định của pháp luật và chính sách của thành phố,
của địa phương.
Cần đồng bộ hệ thống pháp luật về thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng,
không chỉ chủ yếu tập trung vào mục đích thu hồi đất và đối tượng sử dụng đất thu
hồi. Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất
trong các trường hợp quy định tại khoản 1, khoản 2, điều 36 Nghị định này.
c). Giải quyết vấn đề cung - cầu ảo: Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp
luật còn diễn ra khá phổ biến, ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu và sự hình thành
giá cả trên thị trường.
d). Quy hoạch tổng thể chung trong các khu vực xây dựng nhà ở không đồng
bộ, khiến người dân gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình sử dụng. Hệ thống các
công trình dịch vụ công cộng không đáp ứng được nhu cầu của người dân.
2.2.4. Hoạt động kiểm tra, kiểm soát đối với thị trường BĐS
Kiểm tra giám sát quản lý thị trường BĐS và tiến hành xử lý những vi phạm.
Đảm bảo có hệ thống quản lý, điều hành thị trường bất động sản đồng bộ từ TW
tới địa phương; tăng cường công tác nghiên cứu dự báo và đưa các chỉ tiêu phát
triển thị trường bất động sản thành chỉ tiêu hàng năm trong kế hoạch phát triển
kinh tế xã hội của cả nước cũng như từng địa phương. Cơ chế giám sát và kiểm
tra thật rõ.
Tổ chức rà soát các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai và
đã giao dự án nhưng chưa triển khai để phân loại các dự án được tiếp tục triển
khai, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở
cho phù hợp với nhu cầu của thị trường; kiểm tra và yêu cầu chủ đầu tư các dự án
phát triển nhà ở đang triển khai thực hiện nghiêm chỉnh quy định dành 20% diện
tích đất của dự án để xây dựng nhà ở xã hội.
2.3. ĐÁNH GIÁ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN.
2.3.1. Những thành tựu chủ yếu
làm chậm quá trình đăng ký, cấp GCNQSDĐ. Đây là một trong những yếu tố cản
trở BĐS tham gia giao dịch một cách chính quy trên thị trường với tư cách là một
loại hàng hoá quan trọng.
2.3.3. Nguyên nhân
Đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về thị trường BĐS của Việt Nam hiện
nay chúng ta nhận ra được những yếu tố làm xuất hiện tồn tại và phát triển thị
trường BĐS không chính thức ở nước ta là:
- Việc chuyển dịch quyền về đất từ người bán sang người mua thì lại chưa
được thực hiện qua kê khai đăng ký, nhất là đăng ký BĐS. Bộ luật dân sự 1996
tuy đã chú trọng nhiều hơn đến việc kê khai đăng ký các quyền chuyển dịch,
nhưng trong thực tế đến nay vẫn chưa có một hệ thống đăng ký hỗ trợ cho bộ luật
dân sự này có thể đi vào cuộc sống.
- Thông tin trên thị trường bất động sản nói chung còn kém minh bạch. Trên
thực tế, không một cơ quan nào nắm được thông tin chính xác hiện nay đang có
bao nhiêu dự án bất động sản (dưới mọi hình thức và loại hình sản phẩm) đang
được triển trai, sản phẩm của các dự án đã, đang được bán cho ai, giá cá chính
xác là bao nhiêu
21
CHƯƠNG 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN VAI TRÒ NHÀ
NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
3.1. BỐI CẢNH MỚI ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VIỆT NAM
3.1.1. Nhân tố quốc tế
Trong bối cảnh phải đối mặt với những khó khăn của nền kinh tế thế giới,
cũng như những khó khăn nội tại ở trong nước, nhưng với sự nỗ lực của cả hệ
thống chính trị, cộng đồng doanh nghiệp, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục đạt được
kết quả đáng khích lệ.
Theo đánh giá của các tổ chức quốc tế, Việt Nam vẫn là địa chỉ hấp dẫn đầu
Copyright: Tài liệu đại học ©