BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA MARKETING
Đề tài: Phương pháp chi phí trong thẩm định giá tài
sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định
giá bất động sản ở Việt Nam
Hà Nội, 2010
Lời mở đầu.
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị
của hang hóa và dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ
chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị
trường, do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh
nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện.
Thẩm định giá có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế.
Bởi vì, mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu
tác động bởi khái niệm giá trị, mà việc thẩm định giá là để xác định giá
của tài sản ở trên thị trường. Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng
trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính,
quản lý, sở hữu, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh
tài sản.
Yêu cầu rất cơ bản của công tác thẩm định giá là phải có các
phương pháp thẩm định giá rõ ràng, có khả năng áp dụng phù hợp và
khả năng nhận biết được không chỉ bởi thẩm định giá, mà còn bởi
những người sử dụng báo cáo thẩm định giá. Có 5 phương pháp
thẩm định giá trị tài sản bao gồm:
- Phương pháp so sánh giá bán (Phương pháp so sánh
trực tiếp).
- Phương pháp thu nhập (Phương pháp đầu tư).
- Phương pháp chi phí.
- Phương pháp thặng dư.
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước
tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các
tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị
trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng
phương pháp so sánh.
1.2: Cơ sở lý luận của phương pháp chi phí
- Trên thực tế có nhiều BĐS được thiết kế và sử dụng cho
những mục đích riêng biệt, như: nhà thờ, bênh viện, trường học…
Trên thị trường rất hiếm khi xảy ra hiện tượng mua bán các BĐS này.
Các khoản thu nhập bằng tiền do chúng tạo ra có thể là rất ít hoặc rất
khó định lượng. Chúng ta thiếu những căn cứ để sử dụng phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp đầu tư. Để định giá chúng,
người ta dung phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận
dụng nguyên tắc thay thế.
3
- Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS
mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và
coi đây như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý
thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí
mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.
Chương II: Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản.
2.1. Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản theo phương
pháp chi phí:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách
coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu
quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và
các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và
pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất
cả các bộ phận đã bị lỗi thời.
- Ý nghĩa: thông thường “chi phí thay thế” cho giá trị thấp
hơn “chi phí tái tạo”, vì không tính đến chi phí tạo ra các bộ phận lỗi
thời và được tính toán dựa trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện
đại. “Chi phí thay thế” là có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế
thường được sử dụng nhiều hơn so với “chi phí tái tạo” .
2.3. Các phương pháp ước tính chi phí
Chi phí xây dựng được chia làm 2 loại là: chi phí trực tiếp và chi phí
gián tiếp.
- Chi phí trực tiếp, gồm: chi phí lao động và vật tư, như: tiền
lương của người lao động, nguyên vật liệu, chi phí về máy
móc, thiết bị và các dịch vụ tạm thời khác…
- Chi phí gián tiếp, gồm: chi phí quản lý xây dựng và quản lý
tài sản; chi phí thiết kế và giám sát, lãi vay, thuế BĐS…
2.3.1. Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng
- Nội dung:
Theo phương pháp này, người ta tiến hành hạng mục hóa các nội
dung công việc trong tiến trình xây dựng từ nền móng tới trang trí cuối
cùng, để ước tính chi phí chi tiết cho mỗi loại lao động, nguyên vật liệu
và thiết bị cho mỗi hạng mục. Sau đó, cộng với mức phí thiết kế, chi
phí quản lý và lợi nhuận của người xây dựng. Khoản lợi nhuận được
ước tính dựa vào tỷ lệ phần trăm phổ biến của chúng trong hoạt động
xây dựng. Biểu mẫu ước tính chi phí theo phương pháp này được
mịnh họa qua Bảng sau.
Bảng: Ước tính chi phí xây dựng theo phương pháp thống kê chi tiết
cho một BĐS có diện tích xây dựng 1.000 m
2
Hạng mục xây dựng Nguyên
vật liệu
để tiến hành phương pháp này, cần phải có các chuyên gia có kinh
nghiệm, nhưng trong thực tế, nhà định giá thường không được đào
tạo chuyên sâu về kỹ thuật hoặc không đủ trình độ để tiến hành phân
tích chi phí một cách chi tiết và tỷ mỷ. Do đó cần có các phương pháp
khác thích hợp hơn và nhanh hơn.
2.3.2. Phương pháp so sánh thị trường
- Nội dung:
Theo phương pháp so sánh thị trường, người ta lấy chi phí cho mỗi
đơn vị kết cấu xây dựng của công trình tương tự và gần nhất nhân
với số đơn vị kết cấu xây dựng của các công trình mục tiêu. Sau đó,
tính thêm một tỷ lệ phần trăm chi phí về kiến trúc, chi phí quản lý và lãi
hợp lý của ngành xây dựng.
- Ưu, nhược điểm:
Trong thực tế ít có các công trình giống nhau hoàn toàn về kiến trúc
và chất lượng xây dựng để so sánh. Do vậy, muốn kết quả ước tính
có độ tin cậy chấp nhận được cần phải tính chi phí cho mỗi đơn vị kết
cấu xây dựng tiêu chuẩn. Chi phí tiêu chuẩn này sẽ được dùng làm cơ
sở để điều chỉnh chi phí đối với công trình mục tiêu. Trên thực tế, đây
là phương pháp cho kết quả nhanh và được dùng để kiểm tra đối với
các phương pháp khác.
6
Ngoài hai phương pháp ước tính chi phí như đã kể trên, người ta còn
kể đến các phương pháp, như: phương pháp khảo sát số lượng chi
phí của các nhà thầu và cách tập hợp chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu
xây dựng. Tuy nhiên, đó là những phương pháp ít được dùng trong
lĩnh vực thẩm định giá.
2.4. Các loại giảm giá đối với BĐS
Thị trường qua mức giá thấp hơn, tự động phản ánh việc giảm tính
hữu ích của BĐS, do tất cả các nguyên nhân: hư hỏng tự nhiên hoặc
do con người gây nên.
phát hoặc BĐS trở nên khan hiếm bất thường, chẳng hạn như đồ cổ.
Các tình huống tăng giá không đề cập ở đây.
- Các loại giảm giá:
Dựa vào nguyên nhân gây ra giảm giá, ngưòi ta phân chia giảm giá
hay còn gọi là giảm giá tích luỹ đối với BĐS thành 3 loại: giảm giá tự
nhiên, giảm giá do lỗi thời chức năng và giảm giá do lỗi thời bên
ngoài.
a, Giảm giá tự nhiên:
Là hiện tuợng BĐS bị giảm giá do các nguyên nhân cụ thể:
- BĐS bị hư hỏng do cường độ sử dụng. Thông thường cường độ sử
dụng càng cao thì BĐS mất giá càng nhanh.
- BĐS bị hư hỏng do tác động của các yếu tố, như: thời gian sử dụng,
sự phá huỷ của mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hoá chất, sự tàn phá của
bão lũ... Đây là những hư hỏng do những nguyên nhân trực tiếp có
liên quan đến độ bền vật liệu. Nó xảy ra ngay cả khi BĐS không được
sử dụng.
- BĐS bị hư hỏng do không biết cách dùng, do quản lý kém hoặc so
dự phá hoại.
b, Giảm giá do lỗi thời chức năng.
Là hiện tượng BĐS bị giảm giá do các nguyên nhân, như thiết kế sai,
thừa, thiếu, thiết bị lỗi thời ảnh hưởng đến chức năng của BĐS có thể
8
phát huy tác dụng đối với người sử dụng.
Cụ thể:
- Do sai sót trong thiết kế, như: trần quá cao hoặc quá thấp, vị trí bếp,
phòng tắm, phòng ngủ… không thích hợp hoặc lãng phí diện tích.
- Do thiếu sót trong kết cấu, như: tường và trần không có cách âm,
không có đủ dây điện, ống nước, quạt… và thiếu các chức năng khác,
gây hạn chế đến việc sử dụng BĐS một cách có hiệu quả.
- Do thừa quá mức các kết cấu, như: hệ thống sưởi, hoặc hệ thống
hiệu quả.
* Ví dụ: Một công trình hoàn thành việc xây dựng năm 1990,đưa vào
sử dụng có hiệu quả từ năm 1991 đến thời điểm định giá hiện tại (năm
2004).Theo tính toán của các nhà kĩ thuật, công trình này tồn tại đến
năm 2030, nhưng theo ước tính của nhà kinh tế, nó chỉ có ý nghĩa về
mặt kinh tế về đến năm 2025. Chi phí thay thế công trình tính theo mặt
bằng giá ở thời điểm hiện hành là 100.000USD.
Yêu cầu: tính theo các loại và mức giảm giá của công trình.
* Các loại tuổi thọ của công trình.
- Tuổi thọ vật lí: 2030 – 1990 = 40 năm.
- Tuổi thọ kinh tế: 2025 – 1991 = 34 năm
- Tuổi thọ hiệu quả: 2004 – 1991 = 13 năm
- Tuổi thọ kinh tế còn lại: 2025 – 2004 = 21 năm
Tuổi thực: 2004 – 1990 = 14 năm
* Mức giảm giá ước tính:
10
100.000 x (14:34) =41.176 USD.
2.6. Phương pháp đo tăng giảm giá.
Có 2 phương pháp chính: Phương pháp đo mang tính kĩ thuật và
phương pháp đo dựa vào thị trường.
a. Phương pháp đo mang tính kĩ thuật
Đây là phương pháp được các nhà kĩ thuật sử dụng một cách thường
xuyên. Theo phương pháp này,truớc hết người ta thực hiện việc điều
tra, quan sát nhằm phân loại hiện tượng hư hỏng theo từng loại
nguyên nhân,sau đó xác định các mức giảm giá tương ứng với mỗi
nguyên nhân đó.
a.1. Giảm giá tự nhiên:
* Giảm giá yếu tố vật lí-có thể sửa chữa được,gồm: hỏng mái,ống
nước,đường đi nội bộ,vật liệu trang trí,bồn tắm ,thiết bị bếp,bơm
nước,thiết bị điện,thông gió…Đây là những hư hỏng nói chung có thể
ứng với mức giảm giá về loại này đối với công trình của BĐS.
* Mức giảm giá tự nhiên - không thể sửa chữa được.
Mức giảm giá loại này có thẻ được tiến hành bằng một trong hai
phương pháp: giá trị cơ cấu thành toàn bộ hoặc giá trị cơ cấu thành
riêng rẽ. Bản chất của các phương pháp này xuất phát từ chỗ người
ta cho rằng có những loại hư hỏng mà việc sửa chữa chúng là phi
kinh tế. Vì vậy, việc lập dự toán hay ước tính chi phí cho những sửa
chữa đối với loại hư hỏng này là thiếu cơ sở tin cậy. Hơn nữa, trên
thực tế không tìm được nguồn tài trọ cho những sửa chữa không có
hiệu quả đã biết từ trước. Do đó, để ước tính mức độ giảm giá đối với
những hư hỏng loại này, người ta phải dựa vào việc phân tích chi phí
12
thay thế toàn bộ công trình và tỷ lệ giữa tuổi hiệu quả và tuổi thọ kinh
tế của công trình xây dựng và để ấn định một tỷ lệ thích hợp.
a.2.2. Tính mức giảm giá do lỗi thời chức năng
* Mức giảm giá do lỗi thời chức năng - có thể sửa chữa được.
Cách xác định mức giảm giá loại này được tiến hành giống như đối
với sự giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được. Trên thực tế,các
hạng mục thường bị lỗi thời về chức năng dẫn đến sự mất giá BĐS
là: các thiết bị và cách bố trí đối với phòng tắm,bếp , cách âm , cách
nhiệt... Để ước tính đúng các khoản cho phí thay thế, nâng cấp , hiện
đại hoá cho các hạng mục này thường cần đến nhiều nhà chuyên môn
khác nhau trong lĩnh vực xây dựng tiến hành.
Yêu cầu đối với thẩm định viên trong công việc này là phải có sự thận
trọng, để không có sự trùng lặp giữa: chi phí cho việc hiện đại hoá với
chi phí khắc phục những hư hỏng tự nhiên có thể sửa chữa đươc.
Chúng phản ánh 2 loại giảm giá khác nhau đối với BĐS.Ví dụ: chi phí
cho công việc sơn và trang trí lại bếp hay nhà tắm được tính vào mức
giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được, nó không thuộc vào mức
giảm giá do lỗi thời về chức năng, mặc dù trên thực tế, nếu như quá
2
,diện tích
xây dựng là 10.000 m
2
.Chi phí xây dựng hiện hành ước tính là 1.500
USD/m
2
.Tuổi thọ kinh tế của các công trình xây dựng là 50 năm.Một
mảnh đất tương tự vừa được Nhà nước cho thuê 50 năm với mức giá
2.000 USD/m
2
.
Yêu cầu: ước tính giá trị của Trung tâm để lập báo cáo tài chính.
Lời giải:
- Giá trị thị trường của đât trống:
3.000 m
2
x 2.000 USD/m
2
= 6.000.000 USD
14
-Chi phí hiện hành của các công trình:
10.000 m
2
x 1.500 USD/m
2
= 15.000.000 USD
Mức giảm giá của công trình xây dựng:
(5/50) x 15.000.000 USD = 1.500.000 USD
- Chí phí thay thế giảm giá của công trình:
việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi
cung cầu có biểu hiện của sự thái quá.
2.8.2: Nhược điểm
- Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ
liệu thị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh
trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp chi phí.
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng
của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
- Việc ước tính một số khoản tiền giảm giá có thể trở nên rất chủ quan
và khó thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính
giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi.
- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều
kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
Nhìn chung người ta ít dùng phương pháp này trong các trường hợp
quan trọng.
Chương III: Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời
16
Copyright: Tài liệu đại học ©