Bán đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) là việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức
đấu giá công khai, thực hiện bởi tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản, trong đó người trả
giá cao nhất sẽ được nhận QSDĐ đấu giá 1. Bán đấu giá QSDĐ có ưu điểm là, nó giúp lựa
chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển
nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai. Chúng ta biết, đất
đai vừa là bất động sản, vừa là yếu tố có tính chất quyết định để một tài sản được coi là một
bất động sản 2. Vì vậy, đất đai có thể coi là xuất phát điểm, yếu tố cơ bản của đời sống và
quá trình sản xuất xã hội 3. Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế định
chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường
hiện nay ở nước ta, đất đai được sử dụng vào đời sống không chỉ là cơ sở sản xuất, phục vụ
sinh hoạt, mà còn là tài sản có giá trị lớn để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng
đất. Tuy nhiên, đất đai ở nước ta lại thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý
4, nên việc lưu chuyển đất đai trên thị trường chỉ là sự lưu chuyển về QSDĐ mà thôi. Chính
vì vậy, việc xử lý đất đai của người sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ của họ, cụ thể là khi
các doanh nghiệp sử dụng đất bị phá sản; người sử dụng đất không thực hiện được nghĩa vụ
trả nợ khi thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và trong trường hợp để thi hành bản án dân sự
theo phương thức bán đấu giá, rõ ràng là phải có sự khác biệt so với việc bán đấu giá các tài
sản thông thường. Đây là vấn đề quan trọng và được toàn xã hội quan tâm 5 Tuy nhiên cho
đến nay, vấn đề này vẫn chưa được quy định một cách đầy đủ và rõ ràng. Bài viết này sẽ làm
rõ một số nội dung và bất cập, cũng như hạn chế của pháp luật hiện hành về vấn đề này.
1. Bán đấu giá QSDĐ khi xử lý QSDĐ đã được đem thế chấp, bảo lãnh:
Trường hợp này được pháp luật hiện hành quy định tương đối rõ ràng và đầy đủ nhất. Người
nhận thế chấp, nhận bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có
thẩm quyền bán đấu giá QSDĐ để thu hồi nợ trong các trường hợp luật định 6. Tuy nhiên
cũng cần phải thừa nhận rằng, vấn đề này được pháp luật tiếp nhận và thể chế hóa khá chậm
chạp. Việc người sử dụng đất được dùng QSDĐ làm tài sản đảm bảo tiền vay dưới hình thức
thế chấp 7 đã được pháp luật cho phép trong Luật Đất đai 1993, nhưng vấn đề bán đấu giá
QSDĐ thế chấp mới được quy định gần đây trong Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày
01/11/2001 8. Thực ra việc bán đấu giá QSDĐ cũng đã được đề cập trong một số văn bản
pháp luật trước đó, nhưng đều không rõ ràng và không đầy đủ. Bộ luật Dân sự 1995, tại
Điều 737 có quy định hình thức xử lý QSDĐ đã thế chấp duy nhất là bán đấu giá. Tuy nhiên,

cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà không quy định thời hạn bán đấu giá. Chính điều này
đã dẫn đến thực tế là hiện tượng đất bị bỏ hoang mà không sử dụng, gây lãng phí và ảnh
hưởng đến lợi ích chung của xã hội.
- Pháp luật hiện hành chỉ mới quy định điều kiện tham gia đấu giá QSDĐ đối với đất nông
nghiệp trồng cây hàng năm mà Nhà nước đã giao cho hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, về chủ
thể được tham gia đấu giá QSDĐ vẫn chưa được làm rõ, điều này dẫn đến sự lúng túng trong
thực tiễn bán đấu giá QSDĐ. Ví dụ như, người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài có được tham gia đấu giá QSDĐ không? Nếu suy luận một cách đơn giản là người
nước ngoài hiện nay không được nhận chuyển nhượng QSDĐ nên tất nhiên sẽ không được
tham gia đấu giá, thì liệu có sức thuyết phục không về mặt pháp lý?
Chính những hạn chế nêu trên phần nào đã dẫn đến hạn chế trong việc áp dụng phương thức
có nhiều ưu điểm này để xử lý QSDĐ đảm bảo tiền vay, gây khó khăn cho hoạt động kinh
doanh tiền tệ của các tổ chức tín dụng.
2. Bán đấu giá QSDĐ để thi hành bản án dân sự:
Kê biên, bán đấu giá tài sản là biện pháp cưỡng chế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
đối với người phải thi hành bản án dân sự, trong trường hợp họ không tự nguyện thi hành án
14. QSDĐ cũng là tài sản, cho nên về nguyên tắc cũng có thể bị kê biên, bán đấu giá để đảm
bảo thi hành án. Tuy nhiên, vấn đề kê biên, bán đấu giá QSDĐ để thi hành án dân sự còn
nhiều bất cập, hạn chế cần phải hoàn thiện như:
- Hiện nay chúng ta thiếu cơ sở pháp lý cụ thể để thực hiện kê biên QSDĐ 16 Như đã trình
bày, QSDĐ là tài sản đặc biệt nên không thể thực hiện kê biên như là việc kê biên đối với tài
sản thông thường. Vì vậy không thể áp dụng các quy định của Pháp lệnh Thi hành án dân sự
về kê biên, bán đấu giá tài sản đối QSDĐ. Hơn nữa, Pháp lệnh Thi hành án dân sự
lại được ban hành vào thời điểm mà QSDĐ chưa được coi là hàng hóa, thì việc kê biên bán
đấu giá QSDĐ theo quy định của nó lại càng không phù hợp về mặt lý luận. Thực tiễn cho
thấy, có nhiều trường hợp người phải thi hành án không còn (hoặc không có) tài sản nào
khác ngoài QSDĐ, thì vấn đề kê biên QSDĐ tất yếu phải được thực hiện để đảm bảo quyền
và lợi ích chính đáng của các chủ thể trong xã hội. Vì vậy, kê biên QSDĐ cần phải được quy
định rõ trong Luật đất đai và các văn bản pháp luật liên quan.
- Việc bán đấu giá QSDĐ đã kê biên như thế nào vẫn chưa được quy định cụ thể. Thứ nhất,

sản bị kê biên là QSDĐ. Chính vì vậy, Pháp luật đất đai và Pháp lệnh về thi hành án dân sự
cần có sự điều chỉnh, bổ sung kịp thời.
3. Bán đấu giá QSDĐ khi doanh nghiệp sử dụng đất phá sản
QSDĐ của các doanh nghiệp (DN) là tài sản có giá trị rất lớn. Vì vậy, việc bán đấu giá
QSDĐ cùng với các tài sản khác của DN khi DN bị phá sản là phương thức hiệu quả để giải
quyết quyền lợi cho các chủ nợ và cho chính DN bị phá sản.
Theo khoản 4 Điều 44 của Luật Phá sản Doanh nghiệp (Luật PSDN) ngày 30/12/1993 thì:
“Theo quyết định của chấp hành viên, Tổ thanh toán tài sản tổ chức việc bán đấu giá tài sản
của DN… Việc bán đấu giá tài sản và giải quyết QSDĐ đai của DN phải theo đúng pháp
luật”.
Quy định trên rõ ràng là rất chung chung, và không thể kết luận được rằng, QSDĐ của DN
nghiệp bị phá sản có thể bán đấu giá được không? Về mặt lý luận mà nói, QSDĐ của DN
cũng là tài sản cho nên cũng phải được bán đấu giá như những tài sản khác. Không có lý do
gì để pháp luật cho phép bán đấu giá QSDĐ đã thế chấp, bảo lãnh hay để đảm bảo thi hành
án dân sự, mà lại cấm bán đấu giá QSDĐ của DN bị phá sản. Tuy nhiên, việc tìm ra cơ sở
pháp lý cụ thể, thuyết phục cho vấn đề này hiện nay là không thể, chưa nói đến việc thực
hiện nó.
Khoản 1 Điều 26 Luật Đất đai quy định: “Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã
giao trong trường hợp tổ chức giải thể, phá sản… mà không thuộc các trường hợp quy định
tại Điều 30 của Luật này…”23. Như vậy, Luật Đất đai chỉ quy định nhà nước thu hồi đất khi
DN phá sản, chứ không hề quy định việc bán đấu giá QSDĐ của DN phá sản. Vậy chúng ta
sẽ áp dụng quy định nào để xử lý QSDĐ của DN phá sản, Luật PSDN hay Luật Đất đai?
Theo quy định của Luật Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật thì phải áp dụng Luật
PSDN, vì nó được ban hành sau Luật Đất đai 24. Nhưng Luật đất đai lại là một văn bản
chuyên ngành, do Quốc hội thông qua để điều chỉnh các quan hệ đất đai, trong khi đó Luật
PSDN chỉ quy định hết sức chung chung là việc giải quyết QSDĐ của DN phải theo đúng
pháp luật mà thôi. Trên thực tế pháp luật đất đai cũng có quy định tương đối hợp lý và phù
hợp với Luật PSDN, đó là quy định tại khoản 3 Điều 40 Nghị định 17/1999/NĐ-CP, theo đó
trong trường hợp DN hình thành từ việc góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ bị phá sản
thì QSDĐ đã đem góp vốn sẽ được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của tòa án nhân

pháp của các bên.
Tóm lại, bán đấu giá QSDĐ với nội dung là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của
người sử dụng đất là một vấn đề tất yếu phải được quy định cụ thể và thực hiện thống nhất
nếu chúng ta muốn xây dựng một thị trường bất động sản hoàn chỉnh ở nước ta. Trong điều
kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì QSDĐ là một loại hàng hóa đặc biệt 29, phải được lưu
thông trên thị trường theo nhiều cách thức, trong đó có bán đấu giá như các tài sản khác. Cần
biết rằng, thị trường bất động sản, mà trong đó phần quan trọng nhất là thị trường đất đai, là
yếu tố không thể thiếu của nền kinh tế thị trường. Do đó, Chính phủ cần sớm có Nghị định
quy định chung việc bán đấu giá QSDĐ để thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất trong
các trường hợp nêu trên, góp phần khơi thông những ách tắc trong giao lưu dân sự, kinh tế
liên quan đến đất đai. Đương nhiên, để đảm bảo sự đồng bộ thống nhất, Luật Đất đai, Luật
PSDN và Pháp lệnh thi hành án dân sự cũng cần phải được sửa đổi, bổ sung kịp thời. Điều
này cũng nhằm thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 của Ban chấp hành Trung ương
Đảng khóa IX về việc phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta.
Chú thích:
* Pháp luật về đất đai hiện hành còn quy định về đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) với nội
dung là một phương thức phân phối đất đai đặc biệt (Nhà nước giao hoặc cho thuê theo
phương thức đấu giá). Nội dung này không được đề cập trong bài viết vì chưa có quy định
chung thống nhất từ Trung ương. Có thể tham khảo vấn đề vừa nêu tại các văn bản pháp
luật của các địa phương, như: Quyết định 63/2002/QĐ-UB ngày 26/4/2002 của Ủy ban
nhân dân Tp. Hà Nội về việc ban hành Quy định về Đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựng cơ
sở hạ tầng trên địa bàn Tp. Hà Nội; Quyết định 124/2002/QĐ-UB ngày 04/11/2002 của Ủy
ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh về việc ban hành Quy định Tổ chức Đấu giá QSDĐ. Thực tế
đã có một số địa phương thực hiện vấn đề này.
1 Có nghĩa là sau khi xác định được người trúng đấu giá, các chủ thể phải làm thủ tục
chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật. Xem Phần B Thông tư 03/2001/TTLT-
NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/4/2001 hướng dẫn khoản 2 Điều 39 Nghị định số
178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín
dụng và các quy định khác có liên quan.

cơ quan hành chính có thẩm đã giúp đỡ bằng cách ủng hộ phương thức gán nợ này và đã
không cho phép bán đấu giá.
15 Xem cụ thể Pháp lệnh Thi hành án Dân sự ngày 21/4/1993, Nghị định 69/CP ngày
18/10/1993 Quy định Thủ tục thi hành án dân sự.
16 Điểm 4, Mục II Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị
lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX, ban hành kèm theo Quyết định số
94/2002/QĐ-TTg ngày 17/7/2002. của Thủ tướng Chính phủ có yêu cầu Bộ Tài chính chủ trì
phối hợp với Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) trình Chính phủ
Nghị định hướng dẫn kê biên, đấu giá QSDĐ, nhưng cho đến nay vẫn chưa thực hiện được.
17 Pháp lệnh Thi hành án dân sự có hiệu lực từ ngày 01/6/1993, trong khi QSDĐ chỉ được
coi là hàng hóa, có thể trao đổi, mua bán kể từ ngày 15/10/1993 – ngày Luật Đất đai 1993 có
hiệu lực thi hành.
18 Để được chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất tùy trường hợp đều phải đáp ứng
những điều kiện nhất định mà pháp luật quy định. Xem cụ thể Nghị định 17/1999/NĐ-CP
ngày 29/3/1999.
19 Nguyễn Xuân Trọng, Bàn về vấn đề kê biên, bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành
bản án dân sự , Tạp chí Địa chính, số 9/2001, tr. 29.
20 Khi thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, người sử dụng đất phải giao GCNQSDĐ cho
người nhận thế chấp, bảo lãnh.
21 Trong các trường hợp áp dụng giá đất do nhà nước quy định tại Điều 12 Luật Đất đai,
không có trường hợp kê biên bán đấu giá QSDĐ. Có thể hiểu lý do tại sao như vậy, là vì
Luật Đất đai hiện hành vẫn chưa có quy định về kê biên, bán đấu giá QSDĐ.
22 Xem Nguyễn Xuân Trọng, tài liệu đã dẫn, note 20.
23 Các trường hợp quy định tại Điều 30 Luật Đất đai là các trường hợp không được chuyển
QSDĐ. Như vậy, viện dẫn đến Điều 26 của Luật Đất đai ta thấy, ngay cả trong trường hợp
QSDĐ của DN phá sản không thuộc trường hợp bị cấm chuyển quyền, nghĩa là được chuyển
quyền, nhà nước vẫn sẽ thu hồi đất.
24 Luật PSDN được ban hành ngày 30/12/1993 và có hiệu lực từ ngày 01/7/1994, trong khi
Luật Đất đai được ban hành ngày 14/7/1993 và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
25 Xem khoản 3 Mục I Phần A Quyết định 528/QĐ/BT ngày 13/6/195 của Bộ trưởng Bộ Tư