Chương 4. Kế toán TSCĐ, BĐS đầu tư và đầu tư XDCB
Chương 4. KẾ TOÁN TÀI SẢN CỐ ĐỊNH, BẤT ĐỘNG
SẢN ĐẦU TƯ VÀ ĐẦU TƯ XDCB TRONG DOANH NGHIỆP
Mục tiêu chung
- Giúp người học nhận thức đối tượng kế toán là các loại tài sản cố định
hữu hình, tài sản cố định vô hình, tài sản cố định thuê tài chính, bất động
sản đầu tư và chi phí xây dựng cơ bản dở dang.
- Trang bị cho người học phương pháp hạch toán nguyên giá, giá trị hao
mòn các loại tài sản cố định và bất động sản đầu tư; quá trình thi công và
nghiệm thu các công trình lắp đặt, xây dựng, sửa chữa lớn trong doanh
nghiệp phù hợp với chính sách kế toán, như:
Nguyên giá Tài sản cố định hữu hình
+ Nhà cửa, vật kiến trúc
+ Máy móc, thiết bị
+ Phương tiện vận tải, truyền dẫn
+ Thiết bị, dụng cụ quản lý
+ Cây lâu năm, súc vật làm việc và cho sản phẩm
+ TSCĐ khác
Nguyên giá Tài sản cố định thuê tài chính
Nguyên giá Tài sản cố định vô hình
+ Quyền sử dụng đất
+ Quyền phát hành
+ Bản quyền, bằng sáng chế
+ Nhãn hiệu hàng hoá
+ Phần mềm máy vi tính
+ Giấy phép và giấy phép nhượng quyền
+ TSCĐ vô hình khác
Hao mòn tài sản cố định
+ Hao mòn TSCĐ hữu hình
+ Hao mòn TSCĐ thuê tài chính
+ Hao mòn TSCĐ vô hình

Giá trị còn lại: Là nguyên giá của TSCĐ hữu hình sau khi trừ (-) số khấu hao
luỹ kế của tài sản đó.
Giá trị có thể thu hồi: Là giá trị ước tính thu được trong tương lai từ việc sử
dụng tài sản, bao gồm cả giá trị thanh lý của chúng.
Tiêu chuẩn ghi nhận TSCĐ hữu hình:
Các tài sản được ghi nhận là TSCĐ hữu hình phải thỏa mãn đồng thời tất cả
bốn (4) tiêu chuẩn ghi nhận sau:
(a) Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc sử dụng tài sản
đó;
(b) Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy;
(c) Thời gian sử dụng ước tính trên 1 năm;
(d) Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành.
Kế toán TSCĐ hữu hình được phân loại theo nhóm tài sản có cùng tính chất
và mục đích sử dụng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, gồm:
(a) Nhà cửa, vật kiến trúc;
(b) Máy móc, thiết bị;
(c) Phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn;
(d) Thiết bị, dụng cụ quản lý;
(e) Vườn cây lâu năm, súc vật làm việc và cho sản phẩm;
(f) TSCĐ hữu hình khác.
TSCĐ hữu hình thường là bộ phận chủ yếu trong tổng số tài sản và đóng vai
trò quan trọng trong việc thể hiện tình hình tài chính của doanh nghiệp, vì vậy, việc
Kế toán Tài chính 1
67
Chương 4. Kế toán TSCĐ, BĐS đầu tư và đầu tư XDCB
xác định một tài sản có được ghi nhận là TSCĐ hữu hình hay là một khoản chi phí
sản xuất, kinh doanh trong kỳ sẽ có ảnh hưởng đáng kể đến báo cáo kết quả hoạt
động kinh doanh của doanh nghiệp.
TSCĐ hữu hình phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá.
Xác định nguyên giá TSCĐ hữu hình trong từng trường hợp:

bộ không được tính vào nguyên giá của các tài sản đó. Các chi phí không hợp lý, như
nguyên liệu, vật liệu lãng phí, lao động hoặc các khoản chi phí khác sử dụng vượt
quá mức bình thường trong quá trình tự xây dựng hoặc tự chế không được tính vào
nguyên giá TSCĐ hữu hình.
TSCĐ hữu hình thuê tài chính:
Trường hợp đi thuê TSCĐ hữu hình theo hình thức thuê tài chính, nguyên giá
TSCĐ được xác định theo quy định của chuẩn mực kế toán “Thuê tài sản”.
TSCĐ hữu hình mua dưới hình thức trao đổi:
Kế toán Tài chính 1
68
Chương 4. Kế toán TSCĐ, BĐS đầu tư và đầu tư XDCB
Nguyên giá TSCĐ hữu hình mua dưới hình thức trao đổi với một TSCĐ hữu
hình không tương tự hoặc tài sản khác được xác định theo giá trị hợp lý của TSCĐ
hữu hình nhận về, hoặc giá trị hợp lý của tài sản đem trao đổi, sau khi điều chỉnh các
khoản tiền hoặc tương đương tiền trả thêm hoặc thu về.
Nguyên giá TSCĐ hữu hình mua dưới hình thức trao đổi với một TSCĐ hữu
hình tương tự, hoặc có thể hình thành do được bán để đổi lấy quyền sở hữu một tài
sản tương tự (tài sản tương tự là tài sản có công dụng tương tự, trong cùng lĩnh vực
kinh doanh và có giá trị tương đương). Trong cả hai trường hợp không có bất kỳ
khoản lãi hay lỗ nào được ghi nhận trong quá trình trao đổi. Nguyên giá TSCĐ nhận
về được tính bằng giá trị còn lại của TSCĐ đem trao đổi. Ví dụ: Việc trao đổi các
TSCĐ hữu hình tương tự như trao đổi máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, các cơ
sở dịch vụ hoặc TSCĐ hữu hình khác.
TSCĐ hữu hình tăng từ các nguồn khác:
Nguyên giá TSCĐ hữu hình được tài trợ, được biếu tặng, được ghi nhận ban
đầu theo giá trị hợp lý ban đầu. Trường hợp không ghi nhận theo giá trị hợp lý ban
đầu thì doanh nghiệp ghi nhận theo giá trị danh nghĩa cộng (+) các chi phí liên quan
trực tiếp đến việc đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng sử dụng.
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu:
Các chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu TSCĐ hữu hình được ghi tăng

dụng tài sản, như: Số ca làm việc, việc sửa chữa và bảo dưỡng của doanh nghiệp đối
với tài sản, cũng như việc bảo quản chúng trong những thời kỳ không hoạt động;
(c) Hao mòn vô hình phát sinh do việc thay đổi hay cải tiến dây truyền công
nghệ hay do sự thay đổi nhu cầu của thị trường về sản phẩm hoặc dịch vụ do tài sản
đó sản xuất ra;
(d) Giới hạn có tính pháp lý trong việc sử dụng tài sản, như ngày hết hạn hợp
đồng của tài sản thuê tài chính.
Thời gian sử dụng hữu ích của TSCĐ hữu hình do doanh nghiệp xác định chủ
yếu dựa trên mức độ sử dụng ước tính của tài sản. Tuy nhiên, do chính sách quản lý
tài sản của doanh nghiệp mà thời gian sử dụng hữu ích ước tính của tài sản có thể
ngắn hơn thời gian sử dụng hữu ích thực tế của nó. Vì vậy, việc ước tính thời gian sử
dụng hữu ích của một TSCĐ hữu hình còn phải dựa trên kinh nghiệm của doanh
nghiệp đối với các tài sản cùng loại.
Ba phương pháp khấu hao TSCĐ hữu hình, gồm:
- Phương pháp khấu hao đường thẳng;
- Phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần; và
- Phương pháp khấu hao theo số lượng sản phẩm.
Xem xét lại thời gian sử dụng hữu ích:
Thời gian sử dụng hữu ích của TSCĐ hữu hình phải được xem xét lại theo
định kỳ, thường là cuối năm tài chính. Nếu có sự thay đổi đáng kể trong việc đánh
giá thời gian sử dụng hữu ích của tài sản thì phải điều chỉnh mức khấu hao.
4.1.2. Đặc điểm của TSCĐ vô hình
Tài sản cố định vô hình: Là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác
định được giá trị và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất, kinh doanh,
cung cấp dịch vụ hoặc cho các đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận
TSCĐ vô hình.
Nghiên cứu: Là hoạt động tìm kiếm ban đầu và có kế hoạch được tiến hành
nhằm đạt được sự hiểu biết và tri thức khoa học hoặc kỹ thuật mới.
Triển khai: Là hoạt động ứng dụng những kết quả nghiên cứu hoặc tri thức
khoa học vào một kế hoạch hoặc thiết kế để sản xuất sản phẩm mới hoặc được cải

dụng TSCĐ vô hình.
Ghi nhận và xác định giá trị ban đầu:
Một tài sản vô hình được ghi nhận là TSCĐ vô hình phải thỏa mãn đồng thời:
- Định nghĩa về TSCĐ vô hình; và
- Bốn (4) tiêu chuẩn ghi nhận sau:
+ Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do tài sản đó mang lại;
+ Nguyên giá tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy;
+ Thời gian sử dụng ước tính trên 1 năm;
+ Có đủ tiêu chuẩn giá trị theo quy định hiện hành.
Doanh nghiệp phải xác định được mức độ chắc chắn khả năng thu được lợi ích
kinh tế trong tương lai bằng việc sử dụng các giả định hợp lý và có cơ sở về các điều
kiện kinh tế tồn tại trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của tài sản đó.
Khấu hao:
Thời gian tính khấu hao
Giá trị phải khấu hao của TSCĐ vô hình được phân bổ một cách có hệ thống
trong suốt thời gian sử dụng hữu ích ước tính hợp lý của nó. Thời gian tính khấu hao
của TSCĐ vô hình tối đa là 20 năm. Việc trích khấu hao được bắt đầu từ khi đưa
TSCĐ vô hình vào sử dụng.
Khi xác định thời gian sử dụng hữu ích của TSCĐ vô hình làm căn cứ tính
khấu hao cần phải xem xét các yếu tố sau:
(a) Khả năng sử dụng dự tính của tài sản;
(b) Vòng đời của sản phẩm và các thông tin chung về các ước tính liên quan
đến thời gian sử dụng hữu ích của các loại tài sản giống nhau được sử dụng trong
điều kiện tương tự;
(c) Sự lạc hậu về kỹ thuật, công nghệ;
(d) Tính ổn định của ngành sử dụng tài sản đó và sự thay đổi về nhu cầu thị
trường đối với các sản phẩm hoặc việc cung cấp dịch vụ mà tài sản đó đem lại;
(e) Hoạt động dự tính của các đối thủ cạnh tranh hiện tại hoặc tiềm tàng;
Kế toán Tài chính 1
71

4.2. KẾ TOÁN TÀI SẢN CỐ ĐỊNH HỮU HÌNH
4.2.1. Tài khoản 211 – TSCĐ hữu hình
TK 2111 - Nhà cửa, vật kiến trúc
TK 2112 - Máy móc, thiết bị
TK 2113 - Phương tiện vận tải, truyền dẫn
TK 2114 - Thiết bị, dụng cụ quản lý
TK 2115 - Cây lâu năm, súc vật làm việc và cho sản phẩm
TK 2118 - TSCĐ khác
Bên Nợ Bên Có
- Nguyên giá TSCĐHH tăng do mua sắm, do
hoàn thành XDCB bàn giao đưa vào sử
dụng, do các đơn vị tham gia liên doanh góp
vốn, do được cấp phát, do được tặng biếu,
viện trợ
- Điều chỉnh tăng nguyên giá của TSCĐ do
- Nguyên giá TSCĐHH giảm do điều
chuyển đi nơi khác, do nhượng bán,
thanh lý hoặc do đem đi góp vốn liên
doanh
- Nguyên giá của TSCĐHH giảm do
tháo dỡ bớt 1 số bộ phận
Kế toán Tài chính 1
72
Chương 4. Kế toán TSCĐ, BĐS đầu tư và đầu tư XDCB
xây lắp, trang bị thêm hoặc cải tạo, nâng
cấp
- Các trường hợp khác làm tăng nguyên giá
của TSCĐ (điều chỉnh tăng nguyên giá do
đánh giá lại)
- Các trường hợp khác làm giảm

Khi tăng TSCĐ, ghi:
Nợ TK 211
Nợ TK 133
Có TK 461
Có TK 111, 112, 331
Đồng thời ghi:
Nợ TK 161
Có TK 466
Hoặc đồng thời ghi tăng quỹ phúc lợi đã hình thành TSCĐ:
Khi tăng TSCĐ, ghi:
Nợ TK 211
Kế toán Tài chính 1
73
Chương 4. Kế toán TSCĐ, BĐS đầu tư và đầu tư XDCB
Nợ TK 133
Có TK 111, 112, 331
Đồng thời ghi:
Nợ TK 4312
Có TK 4313
2. Kế toán mua tài sản cố định hữu hình theo phương thức trả chậm, trả góp:
Nguyên giá TSCDHH mua theo phương thức trả chậm, trả góp và đưa vào sử
dụng ngay cho hoạt động sản xuất kinh doanh thì chính là giá mua trả ngay tại thời
điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả ngay được hạch
toán vào chi phí theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào
nguyên giá TSCDHH (vốn hoá) theo quy định của Chuẩn mực “Chi phí đi vay”. Ghi:
Nợ TK 211- TSCĐHH
Nợ TK 133
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn
Có TK 331
- Định kỳ, thanh toán tiền cho người bán, ghi:

74
Chương 4. Kế toán TSCĐ, BĐS đầu tư và đầu tư XDCB
Nếu có chênh lệch giữa giá trị hợp lý cảu các TSCĐHH dưa đi với nhận về,
ghi:
Hoặc Nợ TK 111, 112 (Số tiền đã được thu thêm)
Có TK 131
Hoặc Nợ TK 131
Có TK 111, 112 (Số tiền chi trả lại)
3.3. Nếu TSCĐHH mua là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng
đất, đưa vào sử dụng ngay cho hoạt động sản xuất kinh doanh, ghi:
Nợ TK 211 - TSCĐHH (Nguyên giá chi tiết về nhà cửa, vật kiến trúc)
Nợ TK 213 - TSCĐVH (Nguyên giá chi tiết về quyền sử dụng đất)
Nợ TK 133 (nếu có)
Có TK 111, 112, 331
4. TSCĐHH tự xây dựng hoặc tự chế tạo, thì nguyên giá là giá thành thực tế
cộng (+)chi phí lắp đặt, chạy thử. Trường hợp là sản phẩm thì nguyên giá ghi nhận
của TSCDHH là chi phí sản xuất sản phẩm đó cộng (+) các chi phí trực tiếp liên quan
đến việc đưa TSCĐHH đó vào trạng thái sẵn sàng sử dụng. Trong các trường hợp
trên, mọi khoản lãi nội bộ, các chi phí không hợp lý như nguyên liệu, vật liệu lãng
phí, lao động hoặc các khoản chi phí khác sử dụng vượt quá mức bình thường trong
quá trình tự xây dựng, tự chế tạo không được tính vào nguyên giá TSCĐHH đó.
4.1. Khi công tác XDCB hoàn thành bàn giao đưa TSCD vào sử dụng cho sản
xuất kinh doanh, ghi:
Nợ TK 211 - TSCĐHH
Nợ TK 152, 153 (nếu có)
Có TK 241- XDCB dở dang
4.2. Khi sử dụng các sản phẩm tự chế để chuyển thành TSCĐHH sử dụng cho
hoạt động sản xuất kinh doanh, ghi:
- Giảm sản phẩm : Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán
Có TK 155, 154

7. TSCĐHH nhận lại từ vốn góp vào chủ liên doanh:
Nợ TK 211 - TSCĐHH
Có TK 222 - Góp vốn liên doanh
8. Trường hợp doanh nghiệp được tài trợ, biếu tặng TSCĐHH đưa vào sử
dụng ngay cho hoạt động sản xuất kinh doanh, ghi:
Nợ TK 211 - TSCĐHH
Có TK 711- Thu nhập khác
9. Trường hợp TSCĐHH phát hiện thừa:
- Do để ngoài sổ sách, thì căn cứ vào nguyên giá và tỷ lệ khấu hao để ghi:
Nợ TK 211
Có TK 3381 Hoặc TK 711
Đồng thời, nếu TSCĐHH đang sử dụng thì phải phân bổ khấu hao:
Nợ TK 627, 641, 642
Có TK 2141.
- Do của đơn vị khác thì ghi: Nợ TK 002 - Vật tư, hàng hoá nhận giữ hộ, nhận
gia công.
4.2.3. Kế toán giảm TSCĐ hữu hình
1. Trường hợp nhượng bán TSCĐHH
TSCDHH nhượng bán là những tài sản không cần dùng hoặc xét thấy sử dụng
không hiệu quả.
- Kế toán tiền thu về nhượng bán ghi vào thu nhập bất thường:
Nợ TK 111, 112, 131
Có TK 711- Thu nhập khác
- Kế toán đồng thời ghi giảm TSCĐHH về nguyên giá và kết chuyển số đã khấu
hao (nếu có):
Nợ TK 214
Nợ TK 811- Chi phí khác
Có TK 211
Hoặc, ghi giảm nguồn kinh phí sự nghiệp, nguồn kinh phí dự án, quỹ phúc lợi
đã hình thành TSCĐ:

Có TK 211
Hay:
Nợ TK 214
Nợ TK 4313 (Giá trị hiện còn)
Có TK 211
- Tập hợp các chi phí phát sinh liên quan đến việc thanh lý TSCĐHH trên, ghi:
Nợ TK 811- Chi phí khác
Có TK 111, 112, 331
- Kế toán tiền thu về thanh lý TSCĐHH ghi vào thu nhập bất thường (nếu có):
Nợ TK 111, 112, 131
Có TK 711- Thu nhập khác
- Nếu TSCĐHH đã thanh lý nhưng còn nợ vốn vay để hình thành nên nó thì khi
doanh nghiệp hoàn vốn vay, ghi:
Nợ các TK 315, 341, 342
Có các TK 111, 112,
3. Kế toán TSCĐHH thiếu, mất phát hiện khi kiểm kê
- Nếu chưa rõ nguyên nhân, ghi:
Nợ TK 2141
Nợ TK 1381 (Nguyên giá còn lại)
Có TK 211
- Nếu đã rõ nguyên nhân, xử lý ngay:
Nợ TK 2141
Kế toán Tài chính 1
77
Chương 4. Kế toán TSCĐ, BĐS đầu tư và đầu tư XDCB
Nợ TK 1388
Nợ TK 411
Nợ TK 811
Có TK 211
4. Góp vốn liên doanh bằng TSCĐHH

TK 2136- Giấy phép và giấy phép nhượng quyền
TK 2138 - TSCĐVH khác
Bên Nợ Bên Có
- Nguyên giá TSCĐVH tăng - Nguyên giá TSCĐVH giảm
Số dư Bên Nợ:
- Nguyên giá TSCĐVH hiện có ở đơn vị.
Kế toán Tài chính 1
78
Chương 4. Kế toán TSCĐ, BĐS đầu tư và đầu tư XDCB
4.3.2. Kế toán tăng TSCĐ vô hình
Về nguyên tắc, cách thức hạch toán tương tự kế toán tăng tài sản cố định hữu
hình
1. Kế toán mua sắm trực tiếp - thanh toán ngay:
Trong mọi trường hợp giao nhận tài sản cố định, bên giao phải chuyển lý lịch
TSCD các số liệu về chi phí mua, chi phí trực tiếp liên quan, chi phí trang bị thêm và
số khấu hao đã trích.
+ Căn cứ vào hồ sơ mua giao nhận TSCĐVH hợp lệ
Nợ TK 213- TSCĐVH
Nợ TK 133
Có các TK 111, 112, 141, 331
Đồng thời, căn cứ vào kế hoạch mua sắm bằng các nguồn quỹ chủ sở hữu để
chuyển nguồn quỹ tương ứng:
Nợ TK 414 - Quỹ đầu tư phát triển
Nợ TK 441-Nguồn vốn XDCB
Có TK 411- Nguồn vốn kinh doanh
2. Kế toán mua tài sản cố định hữu hình theo phương thức trả chậm, trả góp:
Nguyên giá TSCDHH mua theo phương thức trả chậm, trả góp và đưa vào sử
dụng ngay cho hoạt động sản xuất kinh doanh thì chính là giá mua trả ngay tại thời
điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả ngay được hạch
toán vào chi phí theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính vào

Nợ TK 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 711 - Thu nhập khác (Giá trị hợp lý của TSCĐVH đưa đi
trao đổi)
Có TK 3331 (33311 - nếu có)
- Khi nhận TSCĐVH do bên trao đổi:
Nợ TK 213 (Giá trị hợp lý của TSCĐVH được nhận về do trao đổi)
Nợ TK 133 (nếu có)
Có TK 131 (tổng giá thanh toán)
Nếu có chênh lệch giữa giá trị hợp lý cảu các TSCĐVH dưa đi với nhận về,
ghi:
Hoặc Nợ TK 111, 112 (Số tiền đã được thu thêm)
Có TK 131
Hoặc Nợ TK 131
Có TK 111, 112 (Số tiền chi trả lại)
3.3. Nếu TSCĐVH mua là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng
đất, đưa vào sử dụng ngay cho hoạt động sản xuất kinh doanh, ghi:
Nợ TK 211 - TSCĐHH (Nguyên giá chi tiết về nhà cửa, vật kiến trúc)
Nợ TK 213 - TSCĐVH (Nguyên giá chi tiết về quyền sử dụng đất)
Nợ TK 133 (nếu có)
Có TK 111, 112, 331
4. TSCĐVH được hình thành từ nội bộ doanh nghiệp trong giai đoạn triển
khai:
4.1. Khi phát sinh chi phí trong giai đoạn triển khai thì tập hợp vào chi phí
SXKD trong kỳ hoặc chi phí trả trước dài hạn, ghi:
Nợ TK 242
Nợ TK 642
Có các TK 111, 112, 152, 153, 331
4.2. Khi xét thấy kết quả triển khai thoả mãn định nghĩa và tiêu chuẩn ghi
nhận TSCĐVH thì:
a/ Tập hợp chi phí

8. Kế toán TSCĐVH trong trường hợp hoạt động liên doanh dưới hình thưấttì
sản đồng kiểm soát
a/ Khi mua TSCĐVH để góp vốn thì vẫn kế toán theo dõi TSCĐVH trên TK
213, nhưng phải phản ánh sự thay đổi về mục đích và nơi sử dụng của tài sản, ghi:
Nợ TK 213
Nợ TK 133
Có các TK 111, 112, 331
b/ Khi công trình đầu tư hoàn thành,kế toán xác định giá trị tài sản đồng kiểm
soát hình thành qua đầu tư XDCB, ghi:
Nợ TK 213
Có TK 241
c/ Căn cứ vào nguồn vốn đầu tư, kế toán kết chuyển nguồn hình thành sang
nguồn vốn kinh doanh, ghi:
Nợ TK 414
Nợ TK 441
Có TK 411
4.3.3. Kế toán giảm TSCĐ vô hình
Về nguyên tắc, các phương thức hạch toán tương tự kế toán giảm tài sản cố
định hữu hình.
4.4. KẾ TOÁN TSCĐ THUÊ TÀI CHÍNH
4.4.1- Phân loại thuê tài sản
Phân loại thuê tài sản phải căn cứ vào bản chất các điều khoản trong hợp đồng
và phải thực hiện ngay tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản. Sau thời điểm khởi đầu
thuê tài sản nếu có thay đổi các điều khoản của hợp đồng (trừ gia hạn hợp đồng) thì
các điều khoản mới này được áp dụng cho suốt thời hạn hợp đồng. Nhưng thay đổi
về ước tính (thay đổi ước tính thời gian sử dụng kinh tế hoặc giá trị còn lại của tài sản
thuê) hoặc thay đổi khả năng thanh toán của bên thuê thì không làm thay đổi sự phân
loại thuê tài sản đối với ghi sổ kế toán.
Kế toán Tài chính 1
81

thuê tài sản không có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở
hữu tài sản.
- Thuê tài sản là quyền sử dụng đất thường được phân loại là thuê hoạt động vì
quyền sử dụng đất thường có thời gian sử dụng kinh tế vô hạn và quyền sở hữu sẽ
không chuyển giao cho bên thuê khi hết thời hạn thuê.
4.4.2. Kế toán thuê tài sản là thuê tài chính
4.4.2.1- Ghi nhận TSCĐ thuê tài chính đối với bên thuê
a. Tại thời điểm nhận tài sản thuê, bên thuê ghi nhận giá trị tài sản thuê tài
chính và nợ gốc phải trả về thuê tài chính với cùng một giá trị bằng với giá trị hợp lý
của tài sản thuê. Nếu giá trị hợp lý của tài sản thuê cao hơn giá trị hiện tại của khoản
thanh toán tiền thuê tối thiểu thì ghi theo giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền
thuê tối thiểu.
Kế toán Tài chính 1
82
Chương 4. Kế toán TSCĐ, BĐS đầu tư và đầu tư XDCB
Khi tính giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu cho việc thuê
tài sản, doanh nghiệp có thể sử dụng tỷ lệ lãi suất ngầm định hoặc tỷ lệ lãi suất được
ghi trong hợp đồng thuê hoặc tỷ lệ lãi suất biên đi vay của bên thuê.
Trường hợp trong hợp đồng thuê tài chính đã ghi rõ số nợ gốc phải trả bằng
giá trị hợp lý tài sản thuê thì tài sản thuê và nợ phải trả về thuê tài chính được ghi
theo cùng giá trị này.
Giá trị hợp lý hoặc giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu ghi
nhận giá trị TSCĐ thuê tài chính là giá chưa có thuế GTGT (Kể cả trường hợp TSCĐ
thuê tài chính dùng vào hoạt động SXKD hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tượng chịu
thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế và trường hợp TSCĐ thuê tài chính
dùng vào hoạt động SXKD hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tượng không chịu thuế
GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp).
b. Các chi phí trực tiếp phát sinh ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài
chính được tính vào nguyên giá của tài sản thuê.
c. Khoản thanh toán tiền thuê tài sản thuê tài chính phải được chia ra thành

như tài sản của doanh nghiệp.
Kế toán Tài chính 1
83
Chương 4. Kế toán TSCĐ, BĐS đầu tư và đầu tư XDCB
Nguyên giá của TSCĐ đi thuê tài chính không bao gồm số thuế GTGT bên
cho thuê đã trả khi mua TSCĐ để cho thuê (Kể cả trường hợp TSCĐ thuê tài chính
dùng vào hoạt động SXKD hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tượng chịu thuế GTGT tính
theo phương pháp khấu trừ thuế và trường hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt
động SXKD hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT hoặc chịu
thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp).
(2). Không phản ánh vào tài khoản này giá trị của các TSCĐ đi thuê hoạt
động.
(3.)Tài khoản 212 được mở chi tiết để theo dõi từng loại, từng TSCĐ đi thuê.
(4). Việc ghi nhận nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính tại thời điểm khởi đầu
thuê được thực hiện theo quy định của chuẩn mực kế toán số 06 "Thuê tài sản". Sau thời
điểm đó, kế toán TSCĐ thuê tài chính trên TK 212 được thực hiện theo quy định của
chuẩn mực kế toán số 03 "TSCĐ hữu hình".
(5). Số thuế GTGT bên thuê phải trả cho bên cho thuê theo định kỳ nhận được
hoá đơn thanh toán tiền thuê tài chính được hạch toán như sau:
- Trường hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động SXKD hàng hoá, dịch
vụ thuộc đối tượng chịu thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ thuế thì số thuế
GTGT phải trả từng kỳ được ghi vào bên Nợ TK 133- Thuế GTGT được khấu trừ
(1332);
- Trường hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động SXKD hàng hoá, dịch
vụ thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT tính theo phương
pháp trực tiếp thì số thuế GTGT phải trả từng kỳ được ghi vào chi phí SXKD trong
kỳ.
4.4.2.3- Phương pháp kế toán tài sản cố định thuê tài chính
(1) - Khi phát sinh các chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến tài sản thuê tài
chính trước khi nhận tài sản thuê như đàm phán, ký kết hợp đồng , ghi:

Trường hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động sản xuất kinh doanh
hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tượng chịu thuế GTGT tính theo phương pháp khấu trừ
thuế:
- Khi xuất tiền trả nợ gốc, tiền lãi thuê và thuế GTGT cho đơn vị cho thuê,
ghi:
Nợ TK 635- Chi phí tài chính (Tiền lãi thuê trả kỳ này)
Nợ TK 315- Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)
Nợ TK 133- Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112.
- Khi nhận được hoá đơn thanh toán tiền thuê tài sản nhưng doanh nghiệp
chưa trả tiền ngay, căn cứ vào hoá đơn phản ánh số nợ phải trả lãi thuê tài chính và số
thuế GTGT vào TK 315- Nợ dài hạn đến hạn trả, ghi:
Nợ TK 635- Chi phí tài chính (Tiền lãi thuê)
Nợ TK 133- Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 315- Nợ dài hạn đến hạn trả.
Trường hợp TSCĐ thuê tài chính dùng vào hoạt động sản xuất, kinh doanh
hàng hoá, dịch vụ thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT hoặc chịu thuế GTGT
tính theo phương pháp trực tiếp:
-Khi xuất tiền trả nợ gốc, tiền lãi thuê và thuế GTGT cho đơn vị cho thuê, ghi:
Nợ TK 635- Chi phí tài chính (Tiền lãi thuê trả kỳ này)
Nợ TK 315- Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này)
Nợ TK 623, TK 627, TK 641, TK 642 (Số thuế GTGT trả kỳ này)
Có các TK 111, 112.
- Khi nhận được hoá đơn thanh toán tiền thuê tài chính nhưng doanh nghiệp
chưa trả tiền ngay, căn cứ vào hoá đơn phản ánh số nợ phải trả lãi thuê tài chính và số
thuế GTGT phải trả vào TK 315- Nợ dài hạn đến hạn trả, ghi:
Nợ TK 635- Chi phí tài chính (Tiền lãi thuê)
Nợ TK 623, TK 627, TK 641, TK 642 (Số thuế GTGT)
Có TK 315- Nợ dài hạn đến hạn trả.
(đ)- Trường hợp nợ gốc phải trả về thuê tài chính xác định theo giá mua có

GTGT)
Có các TK 111, 112
- Căn cứ vào hoá đơn thanh toán tiền thuê phản ánh số thuế GTGT phải thanh
toán cho bên cho thuê trong kỳ, ghi:
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332), hoặc
Nợ các TK 627, 641, 642 (Thuế GTGT tính theo phương pháp trực tiếp
hạch toán vào chi phí SXKD trong kỳ)
Có TK 138 - Phải thu khác.
- Khi nhận được hoá đơn thanh toán tiền thuê tài chính nhưng doanh nghiệp
chưa trả tiền ngay, căn cứ vào hoá đơn phản ánh số lãi thuê tài chính phải trả kỳ này
vào TK 315- Nợ dài hạn đến hạn trả, ghi:
Nợ TK 635- Chi phí tài chính
Có TK 315- Nợ dài hạn đến hạn trả (Tiền lãi thuê phải trả kỳ này).
- Căn cứ hoá đơn thanh toán tiền thuê phản ánh số thuế GTGT được khấu trừ
hoặc tính vào chi phí trong kỳ giống như trường hợp chi tiền trả nợ khi nhận được
hoá đơn (như bút toán d.4.2).
đ - Khi trả phí cam kết sử dụng vốn phải trả cho bên cho thuê tài sản, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính
Có các TK 111, 112
e - Định kỳ, kế toán tính, trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính vào chi phí sản
xuất, kinh doanh hoặc vốn hoá vào giá trị tài sản dở dang, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642, 241
Kế toán Tài chính 1
86
Chương 4. Kế toán TSCĐ, BĐS đầu tư và đầu tư XDCB
Có TK 214 - Hao mòn TSCĐ thuê tài chính (2142).
g- Khi trả lại TSCĐ thuê tài chính theo quy định của hợp đồng thuê cho bên
cho thuê, kế toán ghi giảm giá trị TSCĐ thuê tài chính, ghi:
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2142)
Có TK 212 - TSCĐ thuê tài chính.

Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.
Đồng thời, ghi giảm TSCĐ:
Nợ TK 811 - Chi phí khác (Giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại)
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (Nếu có)
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình (Nguyên giá TSCĐ).
(2). Các bút toán ghi nhận tài sản thuê và nợ phải trả về thuê tài chính, trả tiền
thuê từng kỳ thực hiện theo bút toán (1), (2), (3), phần 4.4.2.3
(3). Định kỳ, kế toán tính, trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính vào chi phí sản
xuất, kinh doanh, ghi:
Kế toán Tài chính 1
87
Chương 4. Kế toán TSCĐ, BĐS đầu tư và đầu tư XDCB
Nợ các TK 623, 627, 641, 642
Có TK 2142 - Hao mòn TSCĐ thuê tài chính.
Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ- Tài khoản
ngoài Bảng cân đối kế toán.
(4). Định kỳ, kết chuyển chênh lệch lớn hơn (lãi) giữa giá bán và giá trị còn lại
của tài sản cố định bán và thuê lại ghi giảm chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ phù
hợp thời gian thuê tài sản, ghi:
Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện
Có các TK 623, 627, 641, 642,
(5). Trường hợp giao dịch bán và thuê lại với giá thấp hơn giá trị còn lại của
TSCĐ.
a). Khi hoàn tất thủ tục bán tài sản, căn cứ vào hoá đơn và các chứng từ liên
quan, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 711 - Thu nhập khác (Giá bán TSCĐ)
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (Nếu có).
Đồng thời, ghi giảm TSCĐ:
Nợ TK 811 - Chi phí khác (Tính bằng giá bán TSCĐ)

Nợ TK 142 - Chi phí trả trước
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (nếu có)
Có các TK 111, 112
b. Định kỳ, phân bổ tiền thuê tài sản là thuê hoạt động đã trả trước vào chi phí
sản xuất, kinh doanh, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642
Có TK 142 - Chi phí trả trước, hoặc
Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn.
4.4.4. Kế toán giao dịch bán và thuê lại TSCĐ là thuê hoạt động
1- Ghi nhận giao dịch bán và thuê lại TSCĐ là thuê hoạt động
a)- Nếu giá bán được thỏa thuận ở mức giá trị hợp lý thì các khoản lỗ hoặc lãi
phải được ghi nhận ngay vào Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh trong kỳ phát
sinh;
b)- Nếu giá bán được thoả thuận thấp hơn giá trị hợp lý thì các khoản lãi hoặc
lỗ cũng phải được ghi nhận ngay trong kỳ phát sinh, trừ trường hợp khoản lỗ được bù
đắp bằng khoản tiền thuê trong tương lai ở một mức giá thuê thấp hơn giá thuê thị
trường, thì khoản lỗ này không được ghi nhận ngay mà phải phân bổ dần phù hợp với
khoản thanh toán tiền thuê trong suốt thời gian mà tài sản đó được dự kiến sử dụng;
c)- Nếu giá bán cao hơn giá trị hợp lý thì khoản chênh lệch cao hơn giá trị hợp
lý không được ghi nhận ngay là một khoản lãi trong kỳ mà phải được phân bổ dần
trong suốt thời gian mà tài sản đó được dự kiến sử dụng;
d)- Đối với thuê hoạt động, nếu giá trị hợp lý tại thời điểm bán và thuê lại tài
sản thấp hơn giá trị còn lại của tài sản, khoản lỗ bằng số chênh lệch giữa giá trị còn
lại và giá trị hợp lý phải được ghi nhận ngay trong kỳ phát sinh.
2- Bổ sung nội dung phản ánh của Tài khoản 242 "Chi phí trả trước dài
hạn"
Bên Nợ Bên Có
- Số chênh lệch giá bán nhỏ hơn giá
trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại

Có TK 711 - Thu nhập khác (Giá bán TSCĐ)
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp.
Đồng thời, ghi giảm TSCĐ:
Nợ TK 811 - Chi phí khác (Tính bằng giá bán của TSCĐ)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Chênh lệch giá trị còn lại của
TSCĐ lớn hơn giá bán)
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình.
Trong các kỳ tiếp theo phân bổ số lỗ về giao dịch bán và thuê lại tài sản là
thuê hoạt động vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ phù hợp với khoản thanh
toán tiền thuê trong suốt thời gian mà tài sản đó dự kiến sử dụng, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642
Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn.
- Nếu giá bán và thuê lại tài sản cao hơn giá trị hợp lý thì khoản chênh lệch
cao hơn giá trị hợp lý không được ghi nhận ngay là một khoản lãi trong kỳ mà được
phân bổ dần trong suốt thời gian mà tài sản đó được dự kiến sử dụng còn số chênh
lệch giữa giá trị hợp lý và giá trị còn lại được ghi nhận ngay là một khoản lãi hay lỗ
trong kỳ.
+ Căn cứ vào hoá đơn GTGT bán TSCĐ, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 711 - Thu nhập khác (Tính bằng giá trị hợp lý của
TSCĐ)
Có TK 3387- Doanh thu chưa thực hiện (Chênh lệch giá bán cao
hơn giá trị hợp lý của TSCĐ)
Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (Nếu có).
Đồng thời, ghi giảm giá trị TSCĐ bán và thuê lại:
Nợ TK 811 - Chi phí khác (Giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại)
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (Nếu có)
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình.
+ Định kỳ, phân bổ số lãi về giao dịch bán và thuê lại tài sản là thuê hoạt động