BÀI 2. ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Một số quy định chung
1.1. Các trường hợp đăng ký biến động đất đai
Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đã cấp
GCNQSDĐ có thay đổi về nội dung đã ghi trên GCNQSDĐ. Theo quy định tại
khoản 2 Điều 38 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì đăng ký biến động về sử
dụng đất thực hiện đối với các trường hợp:
+ Người sử dụng đất thực hiện các quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất);
+ Người sử dụng đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
+ Nhà nước thu hồi đất.
Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với một thửa đất đã xác
định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến
quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định
của pháp luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay
đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật. Vì vậy quá trình thực hiện
đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay đổi theo quy định của
pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định chuyển mục đích
hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức; biên bản hiện trường sạt lở
đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu
hồi GCNQSDĐ.
Người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy
định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 (gọi chung là giấy tờ

tại Văn phòng ĐKQSDĐ. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền
sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng ĐKQSDĐ;
Hiệu lực của di chúc hoặc biên bản chia thừa kế, văn bản cam kết tặng cho
quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
1.3. Chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của UBND cấp xã
đối với Hợp đồng về quyền sử dụng đất
(Quy định tại Thông tư số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT)
Thẩm quyền chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của
UBND cấp xã:
- Hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất mà bên quyền sử dụng đất là tổ
chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài thì công chứng tại Phòng Công chứng.
- Hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất mà bên có quyền sử dụng đất là
hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn hình thức công
chứng tại Phòng Công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi
có bất động sản.
Nội dung chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND
cấp xã thực hiện theo hướng dẫn của liên Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi
trường:
+ Các bên tham gia ký kết giấy tờ thực hiện các quyền hợp đồng là đúng, tự
nguyện và có đủ năng lực hành vi dân sự;
+ Nội dung giấy tờ thực hiện các quyền phù hợp quy định của pháp luật dân
sự và pháp luật đất đai hiện hành;
+ Có đủ điều kiện chuyển quyền, nhận chuyển quyền theo quy định của
pháp luật đất đai
Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài
nguyên và Môi trường nơi chưa có Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm cung cấp
dịch vụ thông tin về đất đai theo yêu cầu của Công chứng viên, Chủ tịch hoặc Phó
Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Trưởng Ban quản lý.
Thời hạn công chứng hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất là trong ngày

cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất thì thời
điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền như sau:
+ Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật;
+ Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài
chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định
đó;
+ Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất;
- Đối với hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp không
thu tiền sử dụng đất thì thời điểm được thực hiện các quyền theo quy định của pháp
luật về đất đai được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành;
- Đối với trường hợp chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất thì thời điểm được thực hiện các quyền theo quy định của pháp
luật về đất đai được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật;
- Đối với trường hợp sử dụng đất được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật thì thời điểm được thực hiện các quyền theo quy định của
pháp luật về đất đai được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê
đất.
1.6. Điều kiện chuyển quyền và nhận chuyển quyền sử dụng đất
1.6.1. Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
- Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân (Quy định tại Điều 102-Nghị định số 181/2004/NĐ-CP):
+ Đất nông nghiệp chuyển đổi là đất được Nhà nước giao hoặc đất nhận

đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại
khoản 3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104-Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử
dụng đất (Quy định tại Điều 103-Nghị định 181/2004/NĐ-CP):
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia
đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước của
hộ gia đình, cá nhân khác.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện
dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Quy định tại Điều
100-Nghị định 181/2004/NĐ-CP):
- Mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất
theo những căn cứ quy định tại Điều 30-Nghị định 181/2004/NĐ-CP;
- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất
theo quy định tại Điều 35 của Luật đất đai năm 2003 và quy định của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.
Xử lý diện tích đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền

quyền sử dụng đất vượt hạn mức được quyền lựa chọn thửa đất chuyển sang thuê.
2. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động về quyền sử dụng đất
2.1. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai khi người sử dụng đất thực
hiện các quyền
2.1.1. Trình tự thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân
(Quy định tại các Điều 122, 147-Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
a. Trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp theo chủ trương “dồn điền đổi
thửa”
- Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tự thoả thuận việc chuyển đổi quyền
sử dụng đất nông nghiệp; nộp tại UBND cấp xã các giấy tờ gồm:
+ GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và
5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 (nếu có);
+ Văn bản thoả thuận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ
hoặc nhóm hộ liên quan;
- UBND cấp xã lập và gửi phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp chung toàn xã, phường, thị trấn đến Phòng Tài nguyên và Môi trường; nội
dung chủ yếu của phương án gồm:
+ Tổng diện tích đất chuyển đổi, diện tích từng loại đất hiện trạng sẽ chuyển
đổi;
+ Tổng số hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi;
+ Phương án quy hoạch, cải tạo lại đồng ruộng (nếu có) thể hiện các nội
dung: việc xây dựng mới hoặc cải tạo hệ thống giao thông, thuỷ lợi (nếu có); việc
chuyển đổi cơ cấu các loại đất nông nghiệp;
+ Những thoả thuận của các hộ gia đình về phương thức chuyển đổi;
+ Tổng diện tích đất nông nghiệp và diện tích từng loại đất sau chuyển đổi;
+ Danh sách các hộ chuyển đổi đất nông nghiệp kèm theo phương án gồm:
họ và tên hai vợ chồng chủ hộ, địa chỉ đăng ký thường trú; diện tích, loại đất, xứ
đồng của từng thửa đất trước và sau khi chuyển đổi;
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:

Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì gửi hồ sơ kèm theo trích lục bản
đồ địa chính hay trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính,
trích sao hồ sơ địa chính cho Phòng Tài nguyên và Môi trường để làm thủ tục cấp
GCNQSDĐ; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
+ Trao GCNQSDĐ hoặc hồ sơ chuyển đổi đối với trường hợp không đủ điều
kiện cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao cho người sử dụng đất;
+ Gửi Thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở để chỉnh lý hồ sơ địa
chính gốc.
- Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì Phòng Tài nguyên và Môi trường
có trách nhiệm:
+ Trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ;
+ Gửi GCNQSDĐ (thông qua Văn phòng ĐKQSDĐ) và hồ sơ của những
trường hợp không đủ điều kiện cho UBND xã để giao cho người sử dụng đất;
+ Gửi bản lưu GCNQSDĐ kèm theo hồ sơ chuyển đổi QSDĐ đủ điều kiện
đã giải quyết cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để lưu;
+ Gửi thông báo về việc chuyển đổi đất nông nghiệp cho Văn phòng
ĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa
chính gốc.
2.1.2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(Quy định tại các Điều 122, 148-Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
- Người nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ gồm có:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và
5 Điều 50-Luật đất đai năm 2003 (nếu có).
- Trường hợp nộp tại UBND xã, thị trấn thì trong thời hạn 03 ngày làm việc
kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã có trách nhiệm:
+ Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng;
+ Gửi hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường;
- Trong thời hạn 04 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn

+ Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn
phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
2.1.3. Thủ tục đăng ký, xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất
a. Thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
(Quy định tại các Điều 122, 149-Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
- Người cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ gồm:
+ Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất;
+ GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và
5 Điều 50-Luật đất đai năm 2003 (nếu có).
- Trường hợp nộp tại UBND xã, thị trấn thì trong thời hạn 03 ngày làm việc
kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã có trách nhiệm:
+ Chứng thực hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất;
+ Gửi hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường;
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn
phòng ĐKQSDĐ đất có trách nhiệm:
+ Kiểm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ);
+ Đăng ký việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa
chính;
+ Chỉnh lý GCNQSDĐ và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp
xã để trao cho người sử dụng đất;
Trường hợp người sử dụng đất nộp giấy tờ quy định tại Điều 50 của Luật
Đất đai thì thực hiện:
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi
chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính;
+ Gửi hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường để trình UBND cùng cấp
ký cấp GCNQSDĐ hoặc thực hiện ký cấp GCNQSDĐ nếu được uỷ quyền; đối với
Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ
thuộc Sở để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.

Trường hợp nộp tại UBND xã, thị trấn thì trong thời hạn 03 ngày làm việc
kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã có trách nhiệm:
+ Chứng thực đối với trường hợp giấy tờ là biên bản phân chia thừa kế hoặc
đơn đề nghị của người nhận thừa kế;
+ Gửi hồ sơ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường;
Trong thời hạn 04 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn
phòng ĐKQSDĐ cấp huyện đất có trách nhiệm:
+ Thẩm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ và điều kiện
nhận thừa kế); thẩm tra thực tế nếu thấy cần thiết;
+ Chỉnh lý GCNQSDĐ
Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì gửi hồ sơ kèm theo trích lục bản
đồ địa chính hay trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính,
trích sao hồ sơ địa chính cho cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục cấp
GCNQSDĐ;
+ Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và
thông báo cho người sử dụng đất thực hiện (nếu có);
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ
tài chính do cơ quan thuế gửi đến, Văn phòng ĐKQSDĐ phải thông báo cho người
sử dụng đất hoặc gửi UBND (Đối với hộ gia đình, cá nhân tại xã, thị trấn) để thông
báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày bên nhận thừa kế quyền sử dụng
đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ĐKQSDĐ hoặc UBND xã, thị
trấn nơi có đất có trách nhiệm trao cho GCNQSDĐ cho người sử dụng đất đã hoàn
thành nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Đối với Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện phải gửi thông báo về việc đăng ký
thừa kế quyền sử dụng đất cho Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh để cập nhật, chỉnh lý
hồ sơ địa chính gốc.
Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì cơ quan tài nguyên và môi trường
có trách nhiệm:

GCNQSDĐ;
+ Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để các định nghĩa vụ tài chính và
thông báo cho người sử dụng đất thực hiện (nếu có);
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ
tài chính do cơ quan thuế gửi đến, Văn phòng ĐKQSDĐ phải thông báo cho người
sử dụng đất hoặc gửi UBND (Đối với hộ gia đình, cá nhân tại xã, thị trấn) để thông
báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày bên nhận thừa kế quyền sử
dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ĐKQSDĐ hoặc ủy ban
nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao cho GCNQSDĐ cho người sử
dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Đối với Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện phải gửi thông báo về việc đăng ký
tặng cho quyền sử dụng đất cho Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh để cập nhật, chỉnh
lý hồ sơ địa chính gốc.
- Trường hợp phải cấp mới GCNQSDĐ thì trong thời hạn 03 ngày làm việc
kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:
+ Trình UBND cùng cấp ký cấp GCNQSDĐ hoặc ký cấp GCNQSDĐ nếu
được uỷ quyền;
+ Gửi GCNQSDĐ hoặc hồ sơ tặng cho đối với trường hợp không đủ điều
kiện về Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc hoặc gửi UBND cấp xã (thông qua Văn
phòng ĐKQSDĐ đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn) để trao cho người
sử dụng đất;
+ Gửi bản lưu GCNQSDĐ kèm theo hồ sơ chuyển đổi QSDĐ đủ điều kiện
đã giải quyết cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc để lưu;
+ Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn
phòng ĐKQSDĐ thuộc Sở để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
2.1.6. Trình tự, thủ tục đăng ký, xoá đăng ký thế chấp bằng quyền sử
dụng đất
a. Thủ tục đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất
(Quy định tại các Điều 122, 153 - Nghị định 181/NĐ- CP, Thông tư số

Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có GCNQSDĐ thì việc đăng ký thế chấp
được thực hiện trong ngày nhận hồ sơ; nếu nộp hồ sơ đăng ký sau ba (03) giờ chiều
thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo.
Trường hợp hồ sơ đăng ký có một trong các loại giấy tờ quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện
trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày Văn phòng
ĐKQSDĐ nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.
Trường hợp đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký thế chấp bằng quyền sử
dụng đất; sửa chữa sai sót trong nội dung đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất
thì thực hiện theo trình tự, thủ tục đối với việc đăng ký thế chấp bằng quyền sử
dụng đất.
b. Trình tự, thủ tục đăng ký xoá đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất
(Quy định tại điều 122, 154 -Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
- Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ, bên đã thế chấp bằng quyền sử
dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại nơi đã nộp hồ sơ đăng ký thế chấp; hồ sơ gồm có:
+ Đơn xin xoá đăng ký thế chấp có xác nhận của bên nhận thế chấp;
+ GCNQSDĐ;
- Trường hợp nộp tại UBND xã, thị trấn thì trong thời hạn 02 ngày làm việc
kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho
Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn
phòng ĐKQSDĐ đất có trách nhiệm:
+ Kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ thế chấp bảo lãnh của người sử
dụng đất;
+ Thực hiện xoá đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính;
+ Chỉnh lýý GCNQSDĐ và trao cho GCNQSDĐ hoặc gửi UBND cấp xã để
trao cho người sử dụng đất.
- Trình tự, thủ tục đăng ký huỷ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
đăng ký kết quả về việc xử lý tài sản thế chấp bằng quyền sử dụng đất được thực
hiện như trình tự, thủ tục xoá đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất.

ký cấp GCNQSDĐ hoặc thực hiện ký cấp GCNQSDĐ nếu được uỷ quyền; đối với
Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn phòng ĐKQSDĐ
thuộc Sở để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
* Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
* Thực hiện chỉnh lý việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào GCNQSDĐ
và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi về UBND cấp xã để trao cho người sử
dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
b. Trình tự, thủ tục xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất
(Quy định tại các Điều 122, 156 -Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc cả
hai bên nộp 01 bộ hồ sơ tại nơi đã nộp hồ sơ đăng ký góp vốn, hồ sơ gồm có:
+ Đơn xin xoá đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn;
+ GCNQSDĐ;
- Trường hợp nộp tại UBND xã, thị trấn thì trong thời hạn 3 ngày làm việc
kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho
Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;
- Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà không hình thành pháp nhân mới thì
trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng
ĐKQSDĐ đất có trách nhiệm:
+ Thẩm tra hồ sơ;
+ Thực hiện xoá đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính;
+ Chỉnh lý GCNQSDĐ và trao cho GCNQSDĐ hoặc gửi UBND cấp xã để
trao cho người sử dụng đất.
- Trường hợp xoá đăng ký góp vốn mà hình thành pháp nhân sử dụng đất
mới thì Văn phòng ĐKQSDĐ đất có trách nhiệm:
+ Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ phải
thẩm tra và gửi hồ sơ kèm theo trích sao hồ sơ địa chính đến Sở Tài nguyên và Môi
trường;
+ Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài

+ GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và
5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 (nếu có);
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có);
+ Văn bản về kết quả đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn
phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm:
+ Kiểm tra hồ sơ;
+ Chỉnh lý GCNQSDĐ đã cấp và trao cho người được cấp hoặc gửi về
UBND xã, thị trấn để trao cho người được cấp;
+ Đối với Văn phòng ĐKQSDĐ cấp huyện phải gửi thông báo cho Văn
phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
2.1.9. Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho tài sản gắn
liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất
(Quy định tại các Điều 122, 158-Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
Trình tự thủ tục mua bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho nhà ở, công trình kiến
trúc khác, cây rừng, cây lâu năm thuộc sở hữu của người sử dụng đất gắn liền với
đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng,
cây lâu năm thuộc sở hữu của người sử dụng đất gắn liền với đất được thực hiện
theo trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại các
Điều 148, 149, 151, 152, 153 và 155 -Nghị định 181/2004/NĐ-CP
2.1.10. Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho người nhận quyền sử dụng
đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định của cơ quan
thi hành án
(Quy định tại Điều 140 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
- Người nhận quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:
+ Trích lục bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án về việc xử lý quyền sử dụng đất đã được thi hành;
+ Chứng từ nộp tiền theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết
định thi hành án của cơ quan thi hành án (nếu có).

- Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm:
+ Thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào tờ khai đăng ký (về tính đầy đủ, rõ ràng,
chính xác của hồ sơ và điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất);
+ Trường hợp đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp với quy
định tại khoản 2 Điều 36- Luật đất đai năm 2003 thì trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý
do;
+ Chuyển hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp để chỉnh lý
GCNQSDĐ;
- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:
+ Chỉnh lý GCNQSDĐ đất đã cấp.
Trường hợp phải cấp GCNQSDĐ mới thì thực hiện trình UBND cùng cấp
ký cấp GCNQSDĐ;
+ Gửi GCNQSDĐ cho Văn phòng ĐKQSDĐ hoặc gửi UBND xã, thị trấn
(thông qua Văn phòng ĐKQSDĐ) để giao cho người sử dụng đất; đồng thời gửi
toàn bộ hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng ĐKQSDĐ để lưu;
+ Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo cho Văn
phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
- Lưu ý: Tổng thời gian thực hiện các công việc thủ tục tại Văn phòng
ĐKQSDĐ và cơ quan tài nguyên và môi trường là không quá 18 ngày làm việc kể
từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày trao GCNQSDĐ.
2.2.2. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp
phải xin phép
(Quy định tại Điều 134-Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; hồ sơ
nộp 01 bộ gồm có:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
+ GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và
5 Điều 50-Luật đất đai năm 2003 (nếu có).
- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:
+ Thẩm tra hồ sơ, (về tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ; sự phù hợp

Điều 38- Luật đất đai năm 2003 hoặc có quyết định thu hồi đất của UBND cấp có
thẩm quyền có hiệu lực thi hành đối với các trường hợp khác quy định tại Điều 38-
Luật đất đai năm 2003, cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc UBND cấp có
thẩm quyền thu hồi đất có trách nhiệm thông báo cho người có đất bị thu hồi nộp
GCNQSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều
50-Luật đất đai năm 2003 (nếu có).
- Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo của cơ
quan tài nguyên và môi trường, người có đất bị thu hồi phải nộp GCNQSDĐ hoặc
một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50-Luật đất đai
năm 2003 cho cơ quan tài nguyên và môi trường đã gửi thông báo.
Trường hợp hết thời hạn quy định mà người có đất bị thu hồi không nộp
GCNQSDĐ thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thông báo cho
Văn phòng ĐKQSDĐ và UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất biết những trường
hợp chưa thu hồi được GCNQSDĐ
- Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày thu hồi xong GCNQSDĐ đất,
cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm:
+ Gửi bản sao quyết định thu hồi đất, bản chính GCNQSDĐ hoặc một trong
các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất đã thu hồi, bản thông báo danh sách những
trường hợp không thu hồi được GCNQSDĐ cho Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc
để lưu:
+ Đối với Phòng Tài nguyên và Môi trường phải gửi thông báo việc thu hồi
đất cho Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
2.2.4. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất do đổi tên, giảm
diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên, thay đổi về quyền, thay đổi về nghĩa vụ tài
chính
(Quy định tại Điều 143-Nghị định 181/2004/NĐ-CP)
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn thì nộp hồ sơ tại UBND xã,
thị trấn nơi có đất; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại phường nộp hồ sơ tại Văn
phòng ĐKQSDĐ cấp huyện; hồ sơ nộp 01 bộ gồm có:
+ Đơn xin đăng ký biến động về sử dụng đất;