………… o0o………… Luận văn

Đề tài: Thực trạng và một số giải pháp
thúc đẩy thị trường bất động sản
m đ uở ầ
I. M c đích nghiên c uụ ứ
B t đ ng s n (BĐS) g n li n v i cu c s ng c a m i thành viên trong xãấ ộ ả ắ ề ớ ộ ố ủ ọ
h i. Cùng v i th tr ng v n, th tr ng lao đ ng th tr ng BĐS là m t trongộ ớ ị ườ ố ị ườ ộ ị ườ ộ
nh ng th tr ng đ u vào c a quá trình s n xu t. Th tr ng BĐS là m t trongữ ị ườ ầ ủ ả ấ ị ườ ộ
nh ng th tr ng quan tr ng c a n n kinh t . V i mô hình kinh t k ho chữ ị ườ ọ ủ ề ế ớ ế ế ạ
t p trung c a n c ta tr c đây th tr ng này ch a phát tri n. Trong quá trìnhậ ủ ướ ướ ị ườ ư ể
chuy n đ i sang n n kinh t th tr ng nhi u thành ph n theo đ nh h ngể ổ ề ế ị ườ ề ầ ị ướ
XHCN có s qu n lý c a Nhà n c nh ng năm v a qua, th tr ng BĐS n cự ả ủ ướ ữ ừ ị ườ ướ
ta đã đang hình thành và phát tri n v i t c đ nhanh và h t s c ph c t p.ể ớ ố ộ ế ứ ứ ạ
N n kinh t n c ta trong nh ng năm qua đã ch m d t đ c tình tr ng suyề ế ướ ữ ấ ứ ượ ạ
thoái, phát tri n t ng đ i toàn di n và liên t c tăng tr ng v i nh p đ cao.ể ươ ố ệ ụ ưở ớ ị ộ
T năm 1986 n n kinh t n c ta chuy n t n n kinh t k ho ch t p trungừ ề ế ướ ể ừ ề ế ế ạ ậ

thi u t ch c ngoài t m qu n lý. Tình hình phát tri n c a th tr ng BĐS ch aế ổ ứ ầ ả ể ủ ị ườ ư
lành m nh nh h ng l n t i s phát tri n nông thôn và đô th theo quy ho chạ ả ưở ớ ớ ự ể ị ạ
gây th t thu cho ngân sách nhà n c và nh h ng không nh t i tâm lý ng iấ ướ ả ưở ỏ ớ ườ
dân. Nh ng tiêu c c trong quá trình ho t đ ng th hi n rõ nh ng đi m sau:ữ ự ạ ộ ể ệ ở ữ ể
 T l giao d ch phi chính th c cao. Th tr ng “ng m” phát tri nỷ ệ ị ứ ị ườ ầ ể
m nh n n đ u c đ t đai gây h n lo n th tr ng.ạ ạ ầ ơ ấ ỗ ạ ị ườ
 M t cân b ng cung c u do nhu c u c a ng i dân tăng nhanh.ấ ằ ầ ầ ủ ườ
 Th tr ng nóng l nh b t th ng, gía c d bi n đ ng.ị ườ ạ ấ ườ ả ễ ế ộ
 Thông tin v th tr ng không đ y đ , thi u minh b ch và khó ti pề ị ườ ầ ủ ế ạ ế
c n nên xu t hi n nhi u “cò m i” đ t đai nhà .ậ ấ ệ ề ồ ấ ở
 Quy trình mua bán ph c t p qua nhi u khâu trung gian không c nứ ạ ề ầ
thi t, t n nhi u th i gian, chi phí giao d ch cao.ế ố ề ờ ị
 Còn t n t i c ch bao c p, còn có s phân bi t không c n thi t gi aồ ạ ơ ế ấ ự ệ ầ ế ữ
qu c doanh, ngoài qu c doanh, gi a trong n c và ngoài n c trongố ố ữ ướ ướ
2
c ch chính sách, trong qu n lý đi u hành c a b máy Nhà n c vơ ế ả ề ủ ộ ướ ề
lĩnh v c BĐS và th tr ng BĐS.ự ị ườ
Trong nh ng năm qua m c dù Nhà n c đã t p trung nhi u s c l c vàữ ặ ướ ậ ề ứ ự
ti n c a nh m gi i quy t v n đ trên nh ng th c t đây v n là v n đ cònề ủ ằ ả ế ấ ề ư ự ế ẫ ấ ề
nhi u b t c c n kh c ph c và gi i quýêt. Đi u này luôn thúc đ y các nhàề ế ắ ầ ắ ụ ả ề ẩ
qu n lý ph i nhanh chóng tìm ra các bi n pháp h tr nh m qu n lý và thúcả ả ệ ỗ ợ ằ ả
đ y s phát tri n c a th tr ng BĐS.ẩ ự ể ủ ị ườ
II. Đ i t ng, ph m vi nghiên c uố ượ ạ ứ
Th tr ng BĐS là th tr ng r ng l n bao g m th tr ng đ t và th tr ngị ườ ị ườ ộ ớ ồ ị ườ ấ ị ườ
nhà đ t. Trong ph m vi c a đ tài t t nghi p ch đi vào phân tích m t s bi nấ ạ ủ ề ố ệ ỉ ộ ố ệ
pháp thúc đ y th tr ng BĐS nhà đ t.ẩ ị ườ ấ
Trong th tr ng nhà đ t cũng phân thành nhi u lo i theo t ng ph m viị ườ ấ ề ạ ừ ạ
nh . Theo y u t s d ng phân ra thành: th tr ng nhà , th tr ng kháchư ế ố ử ụ ị ườ ở ị ườ
s n, th tr ng văn phòng, th tr ng công nghi p. Theo khu v c đ a lý có thạ ị ườ ị ườ ệ ự ị ị
tr ng nhà đ t các đô th , th tr ng nhà đ t nông thôn, th tr ng nhà đ tườ ấ ở ị ị ườ ấ ở ị ườ ấ

3. V trí c a th tr ng nhà đ t trong n n kinh t qu c dânị ủ ị ườ ấ ề ế ố
Ch ng II. Th c tr ng tình hình phát tri n th tr ng nhà đ t t i Hà N iươ ự ạ ể ị ườ ấ ạ ộ
I. Nh ng m t đ c c a vi c phát tri n th tr ng nhà đ tữ ặ ượ ủ ệ ể ị ườ ấ
II. Nh ng t n t i y u kém trong phát tri n th tr ng nhà đ t và h u quữ ồ ạ ế ể ị ườ ấ ậ ả
3. Nguyên nhân c a nh ng y u kém trênủ ữ ế
Ch ng III. M t s bi n pháp thúc đ y th tr ng nhà đ tươ ộ ố ệ ẩ ị ườ ấ
A. M t s kinh nghi m qu n lý th tr ng BĐS – nhà đ t t i m t sộ ố ệ ả ị ườ ấ ạ ộ ố
n c trên th gi i và bài h c kinh nghi m đ i v i Vi t Nam.ướ ế ớ ọ ệ ố ớ ệ
4
I. M t s kinh nghi m qu n lý th tr ng BĐS – nhà đ t t i m t sộ ố ệ ả ị ườ ấ ạ ộ ố
n c.ướ
I.1.1.1.1.1 Các bài h c kinh nghi m đ i v i Vi t Namọ ệ ố ớ ệ
B. M t s bi n pháp thúc đ y s phát tri n c a th tr ng Nhà đ t t iộ ố ệ ẩ ự ể ủ ị ườ ấ ạ
Hà N iộ
I. Nhóm các ph ng pháp chung v pháp lý, tài chínhươ ề
II. Bi n pháp đ i m i công tác quy ho ch, xây d ng quy ho ch, k ho chệ ổ ớ ạ ự ạ ế ạ
t ng th v phát tri n các vùng và s d ng đ t đai có hi u qu đáp ngổ ể ề ể ử ụ ấ ệ ả ứ
các m c tiêu phát tri n kinh t , xã h i đ t n c.ụ ể ế ộ ấ ướ
III. Bi n pháp t o l p và phát tri n th tr ng hàng hoá cho th tr ng nhàệ ạ ậ ể ị ườ ị ườ
đ tấ
IV. Bi n pháp xây d ng năng l c th ch và t ch c tham gia th tr ngệ ự ự ể ế ổ ứ ị ườ
nhà đ tấ
V. Thúc đ y s phát tri n c a th tr ng b ng vi c s d ng các bi n phápẩ ự ể ủ ị ườ ằ ệ ử ụ ệ
tài chính
VI. Bi n pháp tăng c ng hi u qu và năng l c qu n lý nhà n c đ i v iệ ườ ệ ả ự ả ướ ố ớ
th tr ng nhà đ tị ườ ấ
VII. Bi n pháp t ch c cung c p thông tin cho th tr ng nhà đ tệ ổ ứ ấ ị ườ ấ
VIII. ng d ng các bi n pháp tin h c đ góp ph n qu n lý th tr ng nhà đ tứ ụ ệ ọ ể ầ ả ị ườ ấ
5
Ch ng I ươ

Khái ni m 1ệ : BĐS là đ t, cùng v i nhà và các ph ng ti n khác trên đ tấ ớ ươ ệ ấ
Đây là khái ni m ch a đ b i không quy đ nh rõ các ph ng ti n trên đ tệ ư ủ ở ị ươ ệ ấ
nh th nào thì đ c coi là BĐS.ư ế ượ
Khái ni m 2ệ : BĐS là
1, Đ tấ
2, Nhà và các công trình khác xây trên đ tấ
Khái ni m này khác các khái ni m trên ch : coi nh ng v t không di d iệ ệ ở ỗ ữ ậ ờ
đ c là BĐS, có hai th không di d i đ c đó là đ t và nhà.ượ ứ ờ ượ ấ
Khái ni m này tách nhà kh i đ t.ệ ỏ ấ
Khái ni m 3ệ : Theo đi u 181 B lu t dân s (năm 1995) BĐS là tài s nề ộ ậ ự ả
không di d i đ c bao g m: ờ ượ ồ
- Đ tấ
- Nhà , công trình xây d ng g n li n v i đ t k c tài s n xây d ngở ự ắ ề ớ ấ ể ả ả ự
g n li n v i nhà ắ ề ớ ở
- Các tài s n khác g n li n v i đ tả ắ ề ớ ấ
7
- Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nhả ậ ị
Khái ni m th 3 có u đi m:ệ ứ ư ể
- M t là: BĐS là tài s n không th di d i đ c, y u t không th di d iộ ả ể ờ ượ ế ố ể ờ
đ c nh là y u t s 1.ượ ư ế ố ố
- Hai là: K th t các y u t không di d i đ c nh : nhà xây trên đ t, v tể ứ ự ế ố ờ ượ ư ấ ậ
xây d ng g n li n v i nhà ngoài ra còn có các tài s n c đ nh khác do pháp lu tự ắ ề ớ ả ố ị ậ
quy đ nh b i vì: trong BĐS thì có tài s n c đ nh. đây không k tài s n cị ở ả ố ị ở ể ả ố
đ nh nói chung theo nghĩa trong k toán (tàu thu , máy bay, máy móc thi t b …)ị ế ỷ ế ị
là v t có th di d i đ c tuy nhiên không ph i là BĐS. BĐS ch bao g mậ ể ờ ựơ ả ỉ ồ
nh ng tài s n c đ nh g n li n v i nhà mà thôi.ữ ả ố ị ắ ề ớ
Nói chung BĐS là đ t và các công trình v t ki n trúc đã xây d ng trên đó.ấ ậ ế ự
II. Khái ni m v th tr ng b t đ ng s nệ ề ị ườ ấ ộ ả
8
Các khái niệm về BĐS

1. Khái ni mệ
T khi th c hi n chuy n đ i n n kinh t k ho ch hoá t p trung sang n nừ ự ệ ể ổ ề ế ế ạ ậ ề
kinh t th tr ng đ nh h ng xã h i ch nghĩa (1986), Vi t Nam đã n l c xâyế ị ườ ị ướ ộ ủ ệ ỗ ự
d ng và phát tri n đ ng b các y u t c a kinh t th tr ng. Đ n nay v cự ể ồ ộ ế ố ủ ế ị ườ ế ề ơ
b n chúng ta đã hình thành đ y đ các b ph n c a kinh t th tr ng, trong đóả ầ ủ ộ ậ ủ ế ị ườ
m t s th tr ng đã phát tri n khá nh th tr ng các s n ph m đ u ra, nh t làộ ố ị ườ ể ư ị ườ ả ẩ ầ ấ
th tr ng hàng hoá và m t s s n ph m ph c v . Tuy nhiên, đ i v i các thị ườ ộ ố ả ẩ ụ ụ ố ớ ị
tr ng s n ph m đ u vào có ý nghĩa quan tr ng đ i v i vi c phát tri n s nườ ả ẩ ầ ọ ố ớ ệ ể ả
xu t kinh doanh nh th tr ng v n th tr ng lao đ ng đ c bi t là th tr ngấ ư ị ườ ố ị ườ ộ ặ ệ ị ườ
BĐS l i m i ch trong giai đo n ban đ u hình thành và phát tri n.ạ ớ ỉ ạ ầ ể
Có th th y r ng b n thân th tr ng BĐS không t d ng mà có, nó phể ấ ằ ả ị ườ ự ư ụ
thu c vào y u t khi nào BĐS đ c coi là hàng hoá, đ c trao đ i, mua, bán,ộ ế ố ượ ượ ổ
cho thuê, chuy n nh ng v.v… Nói chung là ho t đ ng kinh doanh BĐS.ể ượ ạ ộ
Hi n nay quan ni m v th tr ng BĐS cũng đang đ c tranh lu n và n iệ ệ ề ị ườ ựơ ậ ổ
lên m t s ý ki n nh sau:ộ ố ế ư
Khái ni m 1ệ : Th tr ng BĐS là th tr ng c a ho t đ ng mua bán, traoị ườ ị ườ ủ ạ ộ
đ i, cho thuê, th ch p, chuy n nh ng quy n s d ng BĐS theo quy lu t c aổ ế ấ ể ượ ể ử ụ ậ ủ
th tr ng có s qu n lý c a Nhà n c.ị ườ ự ả ủ ướ
Khái ni m 2ệ : Th tr ng b t đ ng s n là t ng hoà các giao d ch dân s vị ườ ấ ộ ả ổ ị ự ề
BĐS t i m t đ a bàn nh t đ nh, trong th i gian nh t đ nh.ạ ộ ị ấ ị ờ ấ ị
Khái ni m 3ệ : Th tr ng BĐS là t ch c các quy n có liên quan đ n đ tị ườ ổ ứ ề ế ấ
sao cho chúng có th trao đ i giá tr gi a các cá nhân ho c th c th . Các quy nể ổ ị ữ ặ ự ể ề
này đ c l p v i các đ c tính v t ch t mà th ng đ c g i là đ t.ộ ậ ớ ặ ậ ấ ườ ượ ọ ấ
Đ nh nghĩa th ba này nghiêng v th tr ng b t đ ng s n là m t mô hình,ị ứ ề ị ườ ấ ộ ả ộ
m t t ch c đ các quy n có liên quan đ n đ t đ c th c hi n m t cách đ cộ ổ ứ ể ề ế ấ ượ ự ệ ộ ộ
9
l p. Tuy r ng tính khách quan c a th tr ng BĐS là quan h giao d ch mua bánậ ằ ủ ị ườ ệ ị
BĐS theo quy lu t đ c thù c a th tr ng giá tr nh ng v ch quan là s giaoậ ặ ủ ị ườ ị ư ề ủ ự
d ch đó ph i đ c t ch c theo m t ý đ nh t đ nh.ị ả ượ ổ ứ ộ ồ ấ ị
Có th mô t th tr ng BĐS theo mô hình sau:ể ả ị ườ

Quy
luậ
t
giá
trị
L
ợ
i
íc
Ngườ
i sở
hữu
Ngườ
i sử
dụng
Ng
ườ
imua
Ng
ườ
i
bán
Giá
đất
Quan hệ quốc
tế
Giá
đất
 M t quan ni m khá ph bi n khác cho r ng th tr ng BĐS là ho t đ ngộ ệ ổ ế ằ ị ườ ạ ộ
mua bán, trao đ i, cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s h u (quy nổ ế ấ ể ị ề ở ữ ề

là tổng hoà
các giao dịch
dân sự về BĐS
tại một địa
bàn nhất
định, trong
thời gian
nhất định.
Khái niệm 3
Thị trườ
ng
BĐS là tổ chức
các quyền có
liên quan đến
đất sao cho
chúng có thể
trao đổi giá
trị giữa các
cá nhân hoặc
thực thể. Các
quyền này độc
lập với các
2. Tính t t y u c a quá trình hình thành và phát tri n th tr ng BĐSấ ế ủ ể ị ườ
Quá trình hình thành và phát tri n c a th tr ng BĐS là m t quá trình t tể ủ ị ườ ộ ấ
y u khách quan g n li n v i quá trình phát tri n c a s n xu t hàng hoá. C sế ắ ề ớ ể ủ ả ấ ơ ở
kinh t – xã h i c a s ra đ i và t n t i c a s n xu t hàng hoá là phân công laoế ộ ủ ự ờ ồ ạ ủ ả ấ
đ ng gi a ng i s n xu t này và ng i s n xu t khác, do quan h khác nhauộ ữ ườ ả ấ ườ ả ấ ệ
v t li u s n xu t quy đ nh.ề ư ệ ả ấ ị
Con ng i ngoài các nhu c u v ăn m c, làm vi c, lao đ ng… thì nhà ườ ầ ề ặ ệ ộ ở
cũng là m t nhu c u không th thi u đ c c a cu c s ng. n đ nh ch làộ ầ ể ế ựơ ủ ộ ố ổ ị ỗ ở

kh ng đ nh là s hình thành và t n t i và phát tri n c a th tr ng BĐS khôngẳ ị ự ồ ạ ể ủ ị ườ
ph i là tr c m t mà còn là lâu dài.ả ướ ắ
3. Phân lo i th tr ng BĐSạ ị ườ
* Theo các c p c a th tr ngấ ủ ị ườ
Th tr ng c p I: Th tr ng c p I: là th tr ng ng i s h u đ t chuy nị ườ ấ ị ườ ấ ị ườ ườ ở ữ ấ ể
giao quy n s d ng đ t cho ng i khác. Th tr ng này hoàn toàn do Nhà n cề ử ụ ấ ườ ị ườ ướ
kh ng chố ế
Th tr ng c p II: là th tr ng ng i đ c c p quy n s d ng đ t táiị ườ ấ ị ườ ườ ượ ấ ề ử ụ ấ
chuy n nh ng quy n s d ng đ t. Trong th tr ng này c ng i bán vàể ượ ề ử ụ ấ ị ườ ả ườ
ng i mua đ u không ph i là ng i s h u đ t đai h ch tham gia mua bánườ ề ả ườ ở ữ ấ ọ ỉ
quy n s d ng đ t.ề ử ụ ấ
Th tr ng c p III: là th tr ng ng i s d ng đ t cho thuê quy n sị ườ ấ ị ườ ườ ử ụ ấ ề ử
d ng đ t ho c cho thuê BĐS n m trên đ t đaiụ ấ ặ ằ ấ .
* Theo đ i t ng c a th tr ngố ượ ủ ị ườ
- Th tr ng nhà ị ườ ở
- Th tr ng khách s nị ườ ạ
- Th tr ng nhà cho thuêị ườ
14
- Th tr ng văn phòngị ườ
* Theo m c đích s d ngụ ử ụ
- Th tr ng mua và bánị ườ
- Th tr ng cho thuêị ườ
- Th tr ng th ch p, b o hi mị ườ ế ấ ả ể
* Theo khu v cự
- Th tr ng BĐS đô thị ườ ở ị
- Th tr ng BĐS nông thônị ườ ở
- Th tr ng BĐS các đô th l nị ườ ở ị ớ
III. Khái quát v th tr ng nhà đ tề ị ườ ấ
1. Khái ni m ệ
Cùng v i s phát tri n c a n n kinh t , th tr ng nhà đ t ngày càng đ cớ ự ể ủ ề ế ị ườ ấ ượ

• Thị
trường
mua bán
• Thị
trường
cho thuê
• Thị
trường
Theo khu
vực

• Thị
trường
BĐS ở đô
thị
• Thị
trường
BĐS ở
nông
tr ng BĐS và là n i di n ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đ t cũngườ ơ ễ ấ
nh các d ch v g n li n v i hàng hoá đó.ư ị ụ ắ ề ớ
Th tr ng nhà đ t là th tr ng các y u t nhà và đ t h p thành. Theoị ườ ấ ị ườ ế ố ấ ợ
nghĩa h p, th tr ng nhà đ t g m th tr ng các y u t nhà và đ t , v nẹ ị ườ ấ ồ ị ườ ế ố ấ ở ườ
t c, khuôn viên g n li n v i nhà. Theo nghĩa r ng, th tr ng nhà đ t baoượ ắ ề ớ ộ ị ườ ấ
g m đ t , v n t c và khuôn viên g n li n v i nhà và đ t đ s d ng choồ ấ ở ườ ượ ắ ề ớ ấ ể ử ụ
các m c đích khác. Trên th c t hi n nay n c ta m t s ý ki n quan ni mụ ự ế ệ ở ướ ộ ố ế ệ
v th tr ng BĐS theo nghĩa h p đ ng nghĩa là th tr ng nhà đ t.ề ị ườ ẹ ồ ị ườ ấ
Th tr ng nhà đ t tr c h t đ c hi u là n i di n ra các hành vi mua vàị ườ ấ ướ ế ượ ể ơ ễ
bán hàng hoá nhà đ t cũng nh d ch v g n li n v i hàng hoá đó. Quá trình traoấ ư ị ụ ắ ề ớ
đ i – mua và bán nhà đ t luôn v n đ ng và phát tri n làm cho các ph ng th cổ ấ ậ ộ ể ươ ứ

tr ng hàng hoá nên th tr ng nhà đ t là th tr ng c nh tranh không đ y đ .ườ ị ườ ấ ị ườ ạ ầ ủ
S tác đ ng c a Nhà n c là m t trong các y u t t o nên tính không hoàn h oự ộ ủ ướ ộ ế ố ạ ả
c a th tr ng BĐS. B t c Nhà n c nào đ u có s can thi p vào th tr ngủ ị ườ ấ ứ ướ ề ự ệ ị ườ
nhà đ t các m c đ khác nhau trong đó ch y u là đ t đ th c hi n cácấ ở ứ ộ ủ ế ấ ở ể ự ệ
m c tiêu phát tri n chung. Nhà n c l p quy ho ch kinh t – xã h i và quyụ ể ướ ậ ạ ế ộ
ho ch s d ng đ t, t o c s cho vi c chuy n đ i m c đích s d ng đ t, t oạ ử ụ ấ ạ ơ ở ệ ể ổ ụ ử ụ ấ ạ
qu đ t m i, đ u t đ tăng giá tr đ t, quy đ nh khung pháp lu t đ qu n lýỹ ấ ớ ầ ư ể ị ấ ị ậ ể ả
vi c s d ng đ t. Nhà n c còn can thi p tr c ti p th tr ng nhà đ t b ngệ ử ụ ấ ướ ệ ự ế ị ườ ấ ằ
bi n pháp đ u giá quy n s d ng đ t, s d ng qu đ t công đ đi u hoà thệ ấ ề ử ụ ấ ử ụ ỹ ấ ể ề ị
tr ng…Do đó không th b qua vai trò c a Nhà n c khai thác đ t đai nhườ ể ỏ ủ ướ ấ ư
m t ngu n tài nguyên to l n cho s phát tri n. Tuy nhiên đ i v i th tr ng cácộ ồ ớ ự ể ố ớ ị ườ
s n ph m nhà đ t hoàn ch nh nh nhà t i khu đô th đã n đ nh v quy ho chả ẩ ấ ỉ ư ở ạ ị ổ ị ề ạ
(th tr ng th c p), Nhà n c c n tôn tr ng tính th tr ng và t o đi u ki nị ườ ứ ấ ướ ầ ọ ị ườ ạ ề ệ
đ th tr ng này phát tri n.ể ị ườ ể
17
2.3. Cung trong th tr ng nhà đ t ph n ng ch m h n so v i c u và làị ườ ấ ả ứ ậ ơ ớ ầ
ngu n cung có gi i h n t ng đ i.ồ ớ ạ ươ ố
M i hàng hoá đ c đ a ra th tr ng khi đ c th a nh n và xu t hi n c uọ ượ ư ị ườ ượ ừ ậ ấ ệ ầ
tăng lên thì nhà s n xu t có th đ y m nh s n xu t và tăng l ng cung nhanhả ấ ể ẩ ạ ả ấ ượ
chóng. Tuy nhiên khi c u v nhà đ t tăng lên thì cung nhà đ t trên th tr ngầ ề ấ ấ ị ườ
nhà đ t không th ph n ng nhanh chóng nh các hàng hoá thông th ng khácấ ể ả ứ ư ườ
b i vì vi c tăng cung nhà đ t v i m t lo i m c đích c th nào đó c n có th iở ệ ấ ớ ộ ạ ụ ụ ể ầ ờ
gian dành cho t o ngu n cung th tr ng nh xin phép chuy n đ i m c đích sạ ồ ị ườ ư ể ổ ụ ử
d ng, mua đ t, xin c p phép xây d ng, thi t k , thi công…ụ ấ ấ ự ế ế

“Đ t đai là tài nguyên qu c gia vô cùng quý giá, là t li u s n xu t đ cấ ố ư ệ ả ấ ặ
bi t, là thành ph n quan tr ng hàng đ u c a môi tr ng s ng, là đ a bàn phânệ ầ ọ ầ ủ ườ ố ị
b các khu dân c , xây d ng các c s kinh tê, văn hoá, xã h i, an ninh, qu cố ư ự ơ ở ộ ố
phòng” – (Lu t đ t đai năm 1993).ậ ấ
Đ t đai bao g m các lo i sau:ấ ồ ạ

nhà đ t cũng c n vay ti n trong th tr ng ti n t . N u không có c ch choấ ầ ề ị ườ ề ệ ế ơ ế
vay đ mua nhà này thì th tr ng khó mà phát tri n m nh m . Gi a hai thể ị ườ ể ạ ẽ ữ ị
tr ng này có m i liên h khăng khít, bi n đ ng c a th tr ng này s d n đ nườ ố ệ ế ộ ủ ị ườ ẽ ẫ ế
bi n đ ng th tr ng kia.ế ộ ở ị ườ

2.5. Toàn b quá trình ho t đ ng c a th tr ng nhà đ t chia làm ba khâu:ộ ạ ộ ủ ị ườ ấ
 Khâu s n xu tả ấ b t đ u b ng vi c tìm ki m và khai thác đ t đai đ xâyắ ầ ằ ệ ế ấ ể
d ng công trình. Khai thác đ t đai có ý nghĩa là chuy n đ t thu c lo iự ấ ể ấ ộ ạ
khác đ t đai xây d ng b ng cách t o l p m t b ng xây d ng h t ng kấ ự ằ ạ ậ ặ ằ ự ạ ầ ỹ
thu t, do đó ng i kinh doanh BĐS – nhà đ t có khi đ c g i là “ng iậ ườ ấ ượ ọ ườ
khai thác”.
19
Th tr ng quy n s d ng đ t ị ườ ề ử ụ ấ ch y u ho t đ ng vào giai đo n này,ủ ế ạ ộ ạ
bao g m th tr ng c p I – trong đó Nhà n c đ i di n cho ch s h u toànồ ị ườ ấ ướ ạ ệ ủ ở ữ
dân v đ t đai th c hi n chuy n nh ng quy n s d ng đ t cho bên có nhuề ấ ự ệ ể ượ ề ử ụ ấ
c u và th tr ng c p II – trong đó ng i s d ng đ t có ba ph ng th c:ầ ị ườ ấ ườ ử ụ ấ ươ ứ
tho thu n, đ u th u d án s d ng đ t và đ u giá quy n s d ng đ tả ậ ấ ầ ự ử ụ ấ ấ ề ử ụ ấ
 Khâu l u thôngư là th c hi n giá tr và giá tr s d ng c a nhà đ t thôngự ệ ị ị ử ụ ủ ấ
qua hình th c mua bán, cho thuê và th ch p. Do nhà đ t là tài s n cự ế ấ ấ ả ố
đ nh l i có giá tr l n nên ph ng th c l u thông có đ c đi m riêng xoayị ạ ị ớ ươ ứ ư ặ ể
quanh v n đ s h u và quy n s d ng. Các v n đ n i lên trong khâuấ ề ở ữ ề ử ụ ấ ề ổ
này là thông tin, m u mã, ch t l ng, giá c , pháp lý đ u khá ph c t pẫ ấ ượ ả ề ứ ạ
nên hai bên mua và bán đ u c n đ n trung tâm nh ng i môi gi i,ề ầ ế ư ườ ớ
chuyên viên giá và lu t s c v n.ậ ư ố ấ
 Khâu tiêu thụ b t đ u khi k t thúc quá trình giao d ch và nhà đ t đ cắ ầ ế ị ấ ượ
chuy n cho ng i tiêu dùng. Do nhà đ t có đ c tính c đ nh, lâu b n vàể ườ ấ ặ ố ị ề
tăng tr nên v n đ qu n lý nhà đ t có ý nghĩa quan tr ng, bao g m qu nị ấ ề ả ấ ọ ồ ả
lý quy n và s n t ch, qu n lý s a ch a và qu n lý d ch v nh c p n c,ề ả ị ả ử ữ ả ị ụ ư ấ ướ
c p đi n, thu gom rác, gi xe, an ninh và nhi u d ch v khác trong vàấ ệ ữ ề ị ụ
ngoài nhà… Các chung c dù là chung c cho thuê hay chung c c ngư ư ư ộ

nhà
đất
phản
ứng
chậm
hơn so
với
cầu và
là
Thị
trường
nhà
đất có
mối
liên
hệ
chặt
chẽ
với thị
trường
tài
chính-
Toàn
bộ quá
trình
hoạt
động
của thị
trường
nhà

TSLĐ
Th tr ng BĐS là y u t hàng đ u tác đ ng quy t đ nh t i tăng, gi m tíchị ườ ế ố ầ ộ ế ị ớ ả
lu c a n n kinh t góp ph n nâng cao m c s ng c a nhân dân, t o đi u ki nỹ ủ ề ế ầ ứ ố ủ ạ ề ệ
cho h an c l p nghi p, đ ng th i t o c s v t ch t cho s nghi p côngọ ư ậ ệ ồ ờ ạ ơ ở ậ ấ ự ệ
nghi p hoá hi n đ i hoá đ t n c.ệ ệ ạ ấ ướ
Tuỳ theo quy mô và trình đ phát tri n, các n n kinh t th tr ng trên thộ ể ề ế ị ườ ế
gi i đ u quan tâm đ n t ng tích lu trong m i quan h gi a tích lu và tiêuớ ề ế ổ ỹ ố ệ ữ ỹ
dùng c a n n kinh t . m c th p, t ng tích lu th ng chi m t tr ng 10 –ủ ề ế ở ứ ấ ổ ỹ ườ ế ỷ ọ
20% GDP, m c cao t tr ng này chi m 30 – 40% GDP.ở ứ ỷ ọ ế
22
Tích luỹ
TSCĐ
Tích lu
ỹ
TSCĐ
khác
Tích luỹ
BĐS
Thiết b
ị
với tài
sản trên
đất
Vật
kiến
trúc
Tài
sản
khác
Thị

liệu,
bán
Tiêu
dùng
tư
Tiêu
dùng
chính
Trong t ng tích lu thì tài s n c đ nh luôn cao g p nhi u l n so v i tài s nổ ỹ ả ố ị ấ ề ầ ớ ả
l u đ ng. Tuỳ theo đ c đi m c a m i n n kinh t , m c cao này có khi lên đ nư ộ ặ ể ủ ỗ ề ế ứ ế
7 – 9 l n. Có th nói, tích lu tài s n c đ nh là tích lu ch y u đ i v i t t cầ ể ỹ ả ố ị ỹ ủ ế ố ớ ấ ả
các n n kinh t . Tài s n c đ nh bao g m nhi u lo i, trong đó tài s n b t đ ngề ế ả ố ị ồ ề ạ ả ấ ộ
s n th ng chi m đa ph n, th ng là trên 60% t ng tích lu tài s n c đ nh.ả ườ ế ầ ườ ổ ỹ ả ố ị
Tài s n BĐS v i t cách là nh ng hàng hoá l u thông trên th tr ng đã tr cả ớ ư ữ ư ị ườ ự
ti p tr thành m t trong nh ng thành t quan tr ng c a GDP. Quy mô c aế ở ộ ữ ố ọ ủ ủ
thành t này đ i v i nh ng n n kinh t có t ng tích lũy th p cũng chi m 5 –ố ố ớ ữ ề ế ổ ấ ế
10% GDP, đ i v i nh ng n n kinh t có t ng tích lu cao có th t i 15 – 20%ố ớ ữ ề ế ổ ỹ ể ớ
GDP. Do quy mô đó, th tr ng BĐS khi nóng lên s làm cho n n kinh t có t cị ườ ẽ ề ế ố
đ tăng tr ng cao h n so v i bình th ng và khi ngu i đi s làm cho tăngộ ưở ơ ớ ườ ộ ẽ
tr ng gi m đi không bình th ng, có khi còn tăng tr ng âm (đ i v i nh ngưở ả ườ ưở ố ớ ữ
n n kinh t “bong bóng”, thu t ng dùng cho nh ng qu c gia phát tri n khuề ế ậ ữ ữ ố ể
v c quá nóng v th tr ng BĐS). ự ề ị ườ
Th tr ng nhà đ t phát tri n thúc đ y áp d ng khoa h c, k thu t và côngị ườ ấ ể ẩ ụ ọ ỹ ậ
ngh , nâng cao ch t l ng nhà cũng nh các công trình ph c v cho các ho tệ ấ ượ ở ư ụ ụ ạ
đ ng tr c ti p c a con ng i, cho nhu c u văn hoá, xã h i, th thao, giao ti pộ ự ế ủ ườ ầ ộ ể ế
c a c ng đ ng. S v n đ ng và phát tri n c a th tr ng nhà đ t cũng đ ngủ ộ ồ ự ậ ộ ể ủ ị ườ ấ ồ
th i là k t qu c a s tác đ ng t ng h l n nhau gi a các y u t c b n làờ ế ả ủ ự ộ ươ ỗ ẫ ữ ế ố ơ ả
cung và c u, đó cũng là s tác đ ng t ng h gi a các y u t s n xu t và tiêuầ ự ộ ươ ỗ ữ ế ố ả ấ
dùng, s n xu t tho mãn nhu c u tiêu dùng ngày càng cao c a con ng i vả ấ ả ầ ủ ườ ề
n i ăn ch n , đi l i, sinh ho t, n i con ng i th c hi n s n xu t kinh doanhơ ố ở ạ ạ ơ ườ ự ệ ả ấ

ngân hàng đàm phán đ đ c ngân hàng cho vay thêm đ đ u t vào nhà đ t.ể ượ ể ầ ư ấ
Tình tr ng này tác đ ng m nh vào th tr ng tín d ng c phía cung tín d ng,ạ ộ ạ ị ườ ụ ả ở ụ
c phía c u tín d ng. Đ x y ra không ít đ v , làm phá ho i hàng lo t nhàả ở ầ ụ ể ả ổ ỡ ạ ạ
đ u c nhà đ t và các t ch c tín d ng tham gia vào quá trình đ u c này.ầ ơ ấ ổ ứ ụ ầ ơ
24