- Rủi ro do mức độ cạnh tranh găy gắt hơn dự kiến vì có các đối thủ cạnh
tranh mới, có các sản phẩm mới thay thế làm ảnh hưởng đến đầu ra của sản phẩm
- Rủi ro do tác động của các yếu tố thiên nhiên, xã hội: Mưa, động đất, lũ,
hoả hoạn, trộm cướp, lừa đảo…
- Rủi ro do các chính sách thay đổi của Nhà nước: thuế, xuất, nhập khẩu, đầu
tư, đất đai…
- Rủi ro do thay đổi công nghệ, thiết bị, khoa học kỹ thuật
- Rủi ro do thay đổi về bộ máy quản lý, lãnh đạo công ty như: mâu thuẫn nội
bộ, rủi ro bất khả kháng xảy ra đối với các lãnh đạo chủ chốt, tài năng của công ty.
2.2.4. Thẩm định các biện pháp bảo đảm tiền vay
Để tránh những tổn thất xảy ra do khách hàng không trả được nợ như đã
cam kết, một trong những quy định mà ngân hàng đưa ra đối với khách hàng muốn
vay vốn là phải có tài sản đảm bảo. Tài sản dùng để đảm bảo cho khoản vay có thể
là tài sản thuộc sở hữu của người vay, của bên thứ 3 bảo lãnh hoặc là tài sản hình
thành từ chính nguồn vốn vay của ngân hàng. Tài sản đảm bảo chính là nguồn trả
nợ thứ 2 khi thu nhập từ hoạt động của dự án không đảm bảo để trả nợ. Tài sản đảm
bảo cần được đánh giá 1 cách chính xác làm cơ sở xác định hạn mức tín dụng và
đảm bảo khả năng phát mại tài sản khi cần thiết. Nội dung thẩm định tài sản đảm
bảo bao gồm
* Thẩm định về tính pháp lý của tài sản đảm bảo
Tài sản đảm bảo tín dụng trước hết phải có đầy đủ các điều kiện do pháp
luật quy định, nghĩa là tài sản đó phải:
+Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người vay hay người bảo l•nh
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
+ Không có tranh chấp tại thời điểm ký hợp đồng
+ Được phép giao dịch theo quy định của pháp luật
Nếu tài sản đảm bảo là các chứng từ có giá cần phải có xác nhận của cơ
quan phát hành về nguồn gốc và giá trị của chứng từ
Cụ thể trong phần này cán bộ thẩm định cần
- Kiểm tra tính đầy đủ về mặt số lượng các loại giấy tờ chứng minh quyền
sở hữu hợp pháp đối với tài sản của người đem cầm cố, thế chấp (như: sổ đỏ chứng

thực tế hoặc đang xây dựng dở dang thì việc xác định giá trị tài sản này phải dựa
vào luận chứng kinh tế kỹ thuật hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật và tổng dự toán đã
được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
III. Ví dụ minh họa cho công tác thẩm định dự án tại ngân hàng: " Dự án đầu tư
xây dựng nhà máy sản xuất đá xẻ và đá trang trí nội thất "
Giới thiệu chung về doanh nghiệp
* Tên khách hàng: công ty TNHH Anh Trung
- Loại hình doanh nghiệp: công ty trách nhiêm hữu hạn
- Trụ sở : 540 Đường Láng- Phường Láng Hạ -Đống Đa- Hà Nội
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0102004178 do Sở Kế hoạch đầu
tư Hà Nội cấp ngày 26/12/2001, đăng kí thay đổi lần 2 ngày 06/09/2005
- Điện thoại: 04.7760286 Fax:7762557
* Ngành nghề kinh doanh:
+Vận tải hàng hoá, vận chuyển hành khách
+Kinh doanh bất động sản
+Xây dựng dân dụng, công nghiệp, san lấp mặt bằng cơ sở hạ tầng
+Buôn bán tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng, vật liệu xây dựng
+Sản xuất kinh doanh các sản phẩm, vật liệu xây dựng và hàng thủ công mỹ
nghệ từ các loại đá, gỗ, kim loại
+Đại lý mua bán, ký gửi hàng hoá
+Cho thuê văn phòng, nhà ở, ki ốt, trung tâm, kho bãi và nhà thi đấu thể
thao
+Gia công cơ khí, sắt thép
+Sản xuất đá xẻ, đá granite, hoàn thiện đá, cắt đá tạo hình theo yêu cầu xây
dựng, cột đá, đế cột…
+Kinh doanh lương thực thực phẩm
+Xuất nhập khẩu các mặt hàng mà công ty kinh doanh
* Vốn điều lệ theo đăng ký kinh doanh: 6,8 tỷ
* Đại diện theo pháp luật: Giám đốc Ông Nguyễn Văn Sức

08/7/2005 về việc phê chuẩn báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án" xây dựng
nhà máy sản xuất đá xẻ và đá trang trí nội thất"
- Đăng kí kinh doanh, mã số thuế
- Các hợp đồng liên quan đến việc xây dựng nhà máy sản xuất như: hợp đồng
thuê các nhà thầu xây dựng, lắp đặt cho công trình, hợp đồng cung cấp điện, nước…
- Báo cáo tài chính của doanh nghiệp năm 2003, 2004 và 9 tháng 2005
- Báo cáo quyết toán thuế năm 2004 và báo cáo thuế 9 tháng năm 2005
- Một số hoá đơn mua hàng và bán hàng
- Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án
Nhìn chung các loại hồ sơ tài liệu khách hàng trình thẩm định đã đầy đủ về
mặt số lượng và đảm bảo tính hợp lệ theo quy định hiện hành của ngân hàng.
Thẩm định khách hàng vay vốn
* Về năng lực pháp lý của khách hàng
Doanh nghiệp Anh Trung là loại hình công ty trách nhiệm hữu hạn, được
thành lập theo giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh số 0102004178 do Sở Kế hoạch
đầu tư cấp ngày 26/1/2001 thay đổi lần 2 ngày 06/09/2005. Như vậy công ty Anh
Trung có đầy đủ tư cách pháp nhân, thành lập và hoạt động hợp pháp theo pháp luật
hiện hành của Việt Nam
* Về lịch sử hình thành, phát triển và uy tín của doanh nghiệp
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Công ty Anh Trung được thành lập và hoạt động được hơn 4 năm, hiện công
ty đang thuê một nhà xưởng tại 540 đường Láng Hà Nội với tổng cộng 30 nhân
công, 5 máy cắt mài đá, nhân công trực tiếp sản xuất khoảng 22 người còn lại là
giao hàng và nhân công trung gian. Là một doanh nghiệp có kinh nghiệm lâu năm
trong lĩnh vực kinh doanh mặt hàng đá trang trí nội thất, ốp lát, công ty đã tạo được
số lượng bạn hàng tương đối lớn, khách hàng của công ty chủ yếu là các công trình
và cả khách hàng cá nhân rất đa dạng. Sản phẩm của công ty khá đa dạng, phong
phú về chủng loại tạo được nhiều uy tín đối khách hàng trong nước, nhiều công ty
đã trở thành bạn hàng gắn bó nhiều năm với công ty
Giám đốc doanh nghiệp: Ông Nguyễn Văn Sức là người có kinh nghiệm và có

Tổng nguồn vốn
Bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp
(Đơn vị tính: 1000VND)
Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
(Đơn vị: 1000VNĐ)
1. Doanh thu thuần
2.Giá vốn hàng bán
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
3. Chi phí quản lý kinh doanh
4. Chi phí tài chính
5.Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh
6. Lãi khác
7. Lỗ khác
8.Tổng lợi nhuận kế toán
9. Các khoản điều chỉnh tăng hoặc giảm lợi nhuận để tính thuế TNDN
10.Tổng lợi nhuận chịu thuế
11.Thuế TNDN phải nộp
12. Lợi nhuận sau thuế
Khả năng tài chính của doanh nghiệp được tổng kết theo bảng sau:
Năm 31/12/2003 31/12/2004 30/9/2005
1. Khả năng thanh toán ngắn hạn
2. Khả năng thanh toán nhanh
3. Khả năng trả nợ/ tổng tài sản(%)
4. Nợ phải trả/vốn chủ sở hữu(%)
5. Doanh thu/ tổng tài sản
6. Lợi nhuận/ doanh thu (%)
7. Lợi nhuận/ tổng tài sản(%)
8. Lợi nhuận/ vốn chủ sở hữu(%)
Qua bảng phân tích trên cho thấy:
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -

Cùng với sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành xây dựng trong những năm
gần đây, mặt hàng trang trí nội thất bằng đá mỹ thuật và đá xẻ cũng được người tiêu
dùng ưa chuộng và sử dụng nhiều. Là một cơ sở có uy tín lâu năm trong lĩnh vực
sản xuất đá trang trí nội thất, đến nay công ty Anh Trung đã có trong tay một đội
ngũ công nhân kỹ thuật lành nghề có kinh nghiệm làm việc lâu năm, đã thiết lập
được mạng lưới khách hàng ngày càng lớn. Số lượng đơn đặt hàng của công ty
không ngừng tăng lên. Tuy vậy, với năng lực sản xuất hiện tại thì công ty không đủ
khả năng cung cấp cho khách hàng. Do đó, công ty đã quyết định đầu tư một nhà
máy sản xuất đá nội thất nhằm mở rộng quy mô sản xuất hiện có, mở rộng thị
trường
Một xí nghiệp sản xuất đá với đòi hỏi về trình độ chuyên môn kỹ thuật phù
hợp với năng lực của công ty khi được xây dựng sẽ không chỉ đáp ứng nhu cầu của
thị trường mà còn góp phần tạo công ăn việc làm cho lao động địa phương.
* Phân tích thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án
+ Đánh giá tình hình cung cầu về sản phẩm trên thị trường
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Sản phẩm đá trang trí có đặc điểm là luôn được gắn với các công trình xây
dựng và nhu cầu trang trí nội thất của người mọi. Cùng với tốc độ đô thị hoá nhanh
chóng như hiện nay, nhu cầu về sản phẩm này ngày càng tăng lên, minh chứng là số
các hợp đồng tiêu thụ sản phẩm của công ty tăng lên nhanh chóng trong thời gian
qua
Dự kiến trong năm 2007 và các năm tiếp theo tốc độ xây dựng cơ sở hạ
tầng của Hà Nội cũng như cả nước sẽ còn tăng mạnh, do vậy với tư cách là một thế
mạnh truyền thống của doanh nghiệp, triển vọng cho đầu ra của sản phẩm này là rất
lớn
Tuy nhiên, đây là mặt hàng còn khá mới xuất hiện trong vài năm gần đây,
do vậy ở nước ta hiện nay chưa có nhiều cơ sở cung cấp sản phẩm này, nhất là
những cơ sở tập trung có quy mô lớn. Việc cung cấp chỉ thông qua các cơ sở vừa và
nhỏ với chất lượng trung bình. Do vậy việc cung sản phẩm vẫn chưa đáp ứng đủ
nhu cầu

phải qua nhiều khâu lọc vẫn có thể sử dụng ngay được
- Lựa chọn máy móc thiết bị, công nghệ
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Toàn bộ thiết bị sản xuất công ty đều nhập của Trung Quốc với công suất
1 máy cao nhất là 75KW/h cho năng lực sản xuất là100.000m2/năm. Đa số đây là
những thiết bị khá tiên tiến so với các loại máy móc đã và đang được sử dụng ở
nước ta thời gian qua. Giá cả của thiết bị ở mức trung bình không quá cao, có thể
đảm bảo cho giá thành sản phẩm có tính cạnh tranh. Mặt khác qua vận hành sản
xuất thử cho thấy sản phẩm được sản xuất ra có độ bền, tính thẩm mỹ và đáp ứng
được các thông số khác về mặt kỹ thuật
Công nghệ không quá phức tạp, công nhân có thể vận hành sau một thời
gian ngắn đào tạo
- Về công suất hoạt động: Căn cứ vào khả năng sản xuất cùng với giá cả, chất
lượng sản phẩm dự kiến và thị phần mà công ty có thể chiếm lĩnh, công ty đã đưa ra
mức sản lượng dự kiến vào năm sản xuất ổn định (năm thứ 4) như sau:
+ Đá xẻ: 100.000m2/năm
+ Gạch block tự chèn 130.000m2/năm
- Các yếu tố đầu vào cho sản xuất:
+ Nhu cầu nguyên vật liệu
Do tính chất của dự án, nguyên vật liệu phục vụ cho dự án hoàn là nguyên
liệu có sẵn trong nước như xi măng, đá…Có thể nói các loại nguyên vật liệu được
dự án sử dụng là các loại nguyên vật liệu khá dồi dào, dễ tìm, nguồn cung cấp tương
đối đa dạng. Tuỳ theo nhu cầu tiêu thụ sản phẩm đá xẻ và gạch block, công ty sẽ có
kế hoạch mua nguyên vật liệu cho phù hợp
+ Nhu cầu tiêu thụ điện nước
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Điện: điện của công ty chủ yếu để phục vụ sản xuất, chiếu sáng và các hoạt
động văn phòng, để đáp ứng đủ lượng điện cần thiết, công ty đã ký hợp đồng mua
bán điện với điện lực Hưng Yên để lắp đặt trạm biến áp 200KVA, ngoài ra còn có
thêm 1 máy phát điện có công suất tương đương phòng khi mất điện

công ty Anh Trung. Là một công ty có bề dầy về sản xuất đá mỹ nghệ trong nhiều
năm, do đó các cán bộ đều dầy dặn kinh nghiệm trong quản lý. Nhìn chung, so với
những dự án tương tự đã thực hiện thì cách bố trí sắp xếp lao động như trên là
tương đối hợp lý. Tuy nhiên trong quá trình vận hành công ty cần có sự điều chỉnh
cho phù hợp với hoạt động thực tế
Dự án được đấu thầu dưới hình thức đấu thầu cạnh tranh hạn chế, có tổng
cộng 5 đơn vị trúng thầu, các đơn vị này đều là các nhà thầu trong nước, có đủ năng
lực pháp lý, khả năng tài chính và kỹ thuật để thực hiện thi công xây lắp theo yêu
cầu. Các hợp đồng ký kết với các nhà thầu công ty đã trình lên ngân hàng cùng hồ
sơ xin vay vốn
* Thẩm định tài chính dự án
- Tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Dự toán đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất đá xẻ và đá trang trí nội thất
được duyệt với tổng mức vốn đầu tư là 11.200.000.000 đồng, trong đó:
Vốn cố định 9.670.000.00 VNĐ
+ Chi phí cho việc xây dựng các hạng mục đầu tư8.070.000.000VNĐ
+ Chi phí mua sắm, lắp đặt máy móc thiết bị 1.600.000.000 VNĐ
Vốn lưu động 1.530.000.000 VNĐ
Vốn lưu động này dùng để trả nguyên vật liệu, trả lương công nhân, chi cho
bộ phận quản lý
- Nguồn vốn đầu tư :
+ Nguồn vốn tự có 8.600.000.000 VNĐ
+ Nguồn vốn vay ngân hàng 2.600.000.000 VNĐ
Như vậy nguồn vốn tự có của doanh nghiệp chiếm trên 76% tổng vốn đầu tư
của dự án, phù hợp với quy định về cho vay của ngân hàng
* Chi tiết chi phí về việc xây dựng các hạng mục đầu tư như sau:
(Đơn vị: VNĐ)
1 San lấp, đền bù 2.300.000.000
2 Xây tường rào, kè đá 600.000.000

xưởng, lắp đặt máy móc
- Quý II/2007 chính thức đưa nhà máy đi vào hoạt động
Vốn tự có của công ty sẽ tham gia trước, sử dụng cho việc lập báo cáo nghiên
cứu khả thi, tổ chức đấu thầu, thuê tư vấn thiết kế, thi công công trình, xây dựng
trạm biến thế. Hiện nay nguồn vốn tự có của công ty là 7,2 tỷ đồng( các thành viên
công ty mới góp vốn vào công ty theo đăng ký là 6,8 tỷ +lãi chưa phân phối), nguồn
vốn này công ty đã đầu tư cho dự án khoảng 3.5 tỷ đồng, còn lại đã tập trung vào tài
sản cố định hiện có. Số vốn còn thiếu (1,4 tỷ) các thành viên sẽ bổ sung vào đầu
năm 2006 để hoàn thành ngay được nhà xưởng
Như vậy nếu ngân hàng chấp nhận cho vay thì dự án sẽ được đáp ứng đủ về
nguồn vốn cần thiết trong các giai đoạn
*Về tính hiệu quả tài chính của dự án
- Cơ sở tính toán:
+Thuế thu nhập doanh nghiệp 32%, được miễn 2 năm đầu và giảm 50%
trong 2 năm tiếp theo
+Khấu hao được tính trong 10 năm
+Lãi suất chiết khấu được sử dụng là lãi suất vay ngân hàng (12%)
Kết quả tính toán được trình bày chi tiết tại phụ lục
- Hiệu quả của dự án như sau:
Giá trị hiện tại của lợi nhuận ròng NPV = 17.6 > 0
Tỷ suất hoàn vốn nội tại IRR = 15,3% > 12%
Thời gian hoàn vốn T= 7,2 năm < thời gian hoạt động của dự án (10 năm)
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Như vậy dự án khả thi về mặt tài chính.
* Về phương diện môi trường, PCCC
Các yếu tố trong quá trình sản xuất có thể tác động xấu đến môi trường của
dự án là tiếng ồn do sự hoạt động của các máy móc, nước thải trong quá trình sản
xuất tại các phân xưởng sản xuất gạch và đá xẻ.
- Đối với chất thải rắn: được công ty tận dụng triệt để trong các dây chuyền sản
xuất nên hầu như không có

Nếu Vpbank đồng ý cho công ty vay 2.6 tỷ đồng trong vòng 05 năm ân hạn
9 tháng với lãi suất 1 %/ tháng thì :
+ Trong 9 tháng đầu tiên, lãi công ty phải trả hàng tháng là 26.000.000
đồng/tháng. Theo đánh giá của cán bộ thẩm định, với mức lợi nhuận như hiện nay
là trên 415 triệu đồng trong 3 quý/2005 (nghĩa là trung bình công ty đạt trên 46,1
triệu đồng/tháng, chiếm 16% doanh thu) thì công ty hoàn toàn có khả năng trả nợ
cho ngân hàng
+ Trong thời gian tiếp theo, công ty dự kiến trả gốc như sau:
3 tháng sau thời gian ân hạn trả : 5% *2.600.000.000 = 130.000.000đ
Năm thứ 2 trả : 15% * 2.600.000.000 = 390.000.000đ
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Năm thứ 3 trả : 20% * 2.600.000.000 = 520.000.000đ
Năm thứ 4 trả : 25% * 2.600.000.000 = 650.000.000đ
Năm thứ 5 trả : 35% * 2.600.000.000 = 910.000.000đ
Lãi được tính trên phần dư nợ thực tế của khoản vay:
(Đơn vị :1000 đồng)
Dư nợ đầu kỳ
Lãi phải trả
Gốc phải trả
Dư nợ cuối kỳ
* Về quan hệ tín dụng của khách hàng
Khách hàng quan hệ với vpbank lần đầu. Theo thông tin CIC ngày
14/11/2005, trước đây khách hàng đã có quan hệ với ngân hàng thương mại quốc tế
với tổng dư nợ lớn nhất lên tới trên 7 tỷ đồng. Trong thời gian vay vốn công ty thực
hiện tốt các nghĩa vụ với ngân hàng. Hiện công ty không còn dư nợ tại tổ chức tín
dụng trên
* Kết luận :
- Khách hàng có đủ tư cách pháp nhân, thành lập và hoạt động theo pháp luật
hiện hành của Việt Nam.
- Dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất đá xẻ và đá trang trí nội thất là

của cán bộ thẩm định
+Trong quá trình thẩm định phương diện tài chính dự án, cán bộ mới chỉ sử
dụng ba chỉ tiêu cơ bản để tính toán (NPV, IRR, T), các chỉ tiêu điểm hoà vốn, lợi
ích- chi phí, tỷ suất lợi nhuận của dự án đầu tư… chưa được đề cập. Chưa sử dụng
phương pháp phân tích độ nhạy để đánh giá lại tính bền vững về mặt hiệu quả tài
chính của dự án
+Thông tin trong quá trình thẩm định còn thiếu, chủ yếu dựa vào những báo
cáo do khách hàng gửi đến, chưa có sự tham khảo các nguồn thông tin bên ngoài.
Chi phí nguyên vật liệu đầu vào được nhận định là sẽ biến động mạnh, song vẫn
không có sự đi sâu tìm hiểu để có hướng điều chỉnh. Lãi suất chiết khấu được dùng
để chiết khấu dòng tiền chỉ sử dụng lãi suất vay ngân hàng, không tính đến chi phí
cơ hội của vốn tự có
+ Nội dung đánh giá rủi ro không hề được xem xét mặc dù trên thực tế dự án
có thể gặp rất nhiều rủi ro
+ Cán bộ thẩm định chưa tính đến các chỉ tiêu nhằm đánh giá hiệu quả về mặt
xã hội của dự án .
IV. Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư của ngân hàng
4.1. Những mặt đạt được:
Mặc dù là một ngân hàng còn khá trẻ trong hệ thống các ngân hàng
Việt Nam song trong những năm qua VPBank đã không ngừng lớn mạnh, đạt được
mức tăng trưởng khá cao và ngày càng cải thiện uy tín và vị thế trên thương trường.
Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version -
Có được sự thành công đó là nhờ sự đóng góp không nhỏ của công tác thẩm định tín
dụng nói chung và thẩm định dự án đầu tư nói riêng bởi đây là một nội dung có ảnh
hưởng rất lớn đến chất lượng tín dụng
* Về quy trình thẩm định:
Có thể nói quy trình thẩm định dự án đầu tư của ngân hàng trong thời gian
qua có những tiến bộ vượt bậc. Từ khi Hội đồng quản trị ban hành "Quy trình
nghiệp vụ tín dụng" theo tiêu chuẩn mới, được áp dụng cho nghiệp vụ thẩm định dự
án để xem xét cho vay trung và dài hạn hoặc bảo lãnh vay vốn tại VPBank, công tác