NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở ĐÔ THỊ

TS.KTS Lê Quân
Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội

Việt Nam đang trên đà phát triển với sự lớn mạnh không ngừng của hệ thống các
đô thị trong cả nước. Trong những năm qua có thể nhận thấy rất nhiều thành phố mới ra
đời được nâng cấp từ những thị xã như Hải Dương, Hà Nam, Thanh Hóa…. Và các thành
phố nâng cấp từ từ hạng 2 lên thành phố hạng 1 và đặc biệt hai đô thị lớn là thành phố Hà
Nội và thành phố Hồ Chí Minh đang trong quá trình mở rộng cả về địa giới hành chính,
quy mô dân số. Quá trình đô thị hoá ở nước ta đang phát triển với tốc độ rất nhanh chóng
trong công cuộc Công nghiệp hoá và Hiện đại hoá đất nước cùng với tốc độ tăng trưởng
sản phẩm xã hội theo kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa và Hội nhập quốc
tế.
Quá trình đô thị hoá dường như là một tiến trình tất yếu trong quá trình phát
triển, có ảnh hưởng rất lớn đến mọi mặt của xã hội cùng rất nhiều vấn đề được đặt ra cần
phải giải quyết. Một trong những vấn đề nóng bỏng nhất hiện nay là nhà ở đô thị với cơ
cấu và thành phần cư dân của nó ngày càng phức hợp từ đặc điểm dân tộc, nghề nghiệp,
mức sống…. Thị trường bất động sản với hàng hoá chủ yếu là nhà ở các loại có diễn biến
phức tạp với những bước thăng trầm lớn kèm theo những bước nhảy rất xa về giá trị kinh
tế có ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế và cơ cấu tổ chức đô thị. Đơn giá cho một
mét vuông nhà ở chung cư tại các đô thị nói chung và tại hai đô thị lớn là Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh luôn biến động theo chiều hướng tăng cao, chưa phản ánh thực
chất cung cầu thực sự làm nản lòng và tan vỡ giấc mơ có một căn hộ chung cư ổn định
của nhiều cư dân đô thị có thu nhập chưa cao mặc dù các dự án nhà ở mới cùng các khu
đô thị mới liên tục được phê duyệt quy hoạch và đưa vào thực tiễn xây dựng.
Qua các giai đoạn phát triển, tiêu chuẩn thiết kế và xây dựng nhà ở đô thị đã có
rất nhiều lần thay đổi theo mức sống. Đã có thời chúng ta hài lòng với tiêu chuẩn 4m
2
nhà
ở/người cho đô thị ở Hà Nội với những khu chung cư được xây dựng hàng loạt như khu

70% hộ gia đình (số tuyệt đối là 560.000 hộ) có thu nhập dưới mức trung bình 825.000
đồng/người/tháng – tức xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm. Còn nếu xét theo mức chuẩn
nghèo mà UBND Thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 để áp dụng cho giai đoạn 2006 -
2010 là 350.000 đồng/người/tháng đối với khu vực thành thị, năm 2004 Hà Nội có tới
10,6% dân số có thu nhập dưới mức nghèo này (trong đó thành thị là 4,3% và nông thôn
là 25,3% – tỷ lệ dân số nông thôn/thành thị của Hà Nội năm 2003 là 7/8).
Nếu tính trượt giá cho đến thời điểm hiện nay với mức lương cơ bản theo quy
định của Nhà nước thì mức thu nhập có thể xem xét dưới mức 1 triệu đồng/tháng. Đối
chứng với mức thu nhập bình quân trong xã hội này với giá sinh hoạt để đảm bảo sự tồn
tại trong điều kiện hiện nay, những đối tượng mua nhà có mức thu nhập thực tế như vậy
thì không bao giờ họ có khả năng trả được chi phí căn hộ có diện tích tối thiểu là 55 - 60
m
2
trong các khu đô thị mới với mức giá ưu đãi và điều kiện trả góp rất dài. Do vậy họ
chỉ có cách duy nhất là xem điều kiện mua nhà ở xã hội với giá ưu đãi của mình như một
cơ hội để có thêm tiền cho cuộc sống vốn đã rất khó khăn và căn hộ mà xã hội và doanh
nghiệp đã hết sức mình để tạo một chỗ ở cho họ trở thành hàng hoá trên thị trường bất
động sản , là miếng mồi cho các nhà đầu cơ. Nếu mức giá hiện tại trên thị thì những
người có thu nhập thấp như trên cũng không thể trả được tiền thuê nhà căn hộ có diện
tích tối thiểu (Khoảng hơn 1 triệu đồng/tháng/căn hộ ). Và nếu họ có được thuê căn hộ ở
với giá ưu đãi thì rất nhiều khả năng họ lại phải cho thuê lại căn hộ này cho những người
có mức thu nhập cao hơn mình để có thêm thu nhập hàng tháng. Như vậy thì dù phương
cách nào thì nhà ở xã hội cho người dân đô thị có thu nhập thấp cũng không thể hoặc rất
ít cơ hội đến được đúng đối tượng và chúng ta hết sức nỗ lực cho một mục tiêu tốt đẹp lại
làm cho thị trường bất động sản trở nên rối ren và tiềm ẩn rất nhiều vấn đề có ảnh hưởng
xấu .
Chúng ta đang xây dựng một nền kinh tế trên đà tăng trưởng theo cơ chế thị
trường định hướng Xã hội chủ nghĩa với mong muốn đem lại sự bình đẳng và công bằng
cho người lao động. Những hoạt động kinh tế nói chung và hoạt động xây dựng nhà ở nói
riêng cũng cần tuân theo những quy luật tất yếu của nền kinh tế thị trường. Với mục tiêu

chất của mình như: Nghề nghiệp, lối sống, tập quán, mức sống…. Chúng ta cần phân tách
những người dân đô thị có thu nhập thấp thành những nhóm đối tượng có những đặc
điểm tương đồng về nghề nghiệp, mức sống… để có thể thoả mãn nhu cầu ở của họ một
cách khoa học. (Ví dụ: Giải quyết nhu cầu nhà ở cho sinh viên khác với nhà ở cho công
nhân tại các khu công nghiệp tập trung, khác với cán bộ hành chính, các lực lượng trong
quân đội và sẽ rất khác với nhu cầu ở của những người buôn bán nhỏ trong đô thị). Trên
cơ sở phân tích cụ thể của từng nhóm đối tượng có thể khoanh vùng để từng bước giải
quyết nhu cầu ở cho họ một cách tương đối hợp lý phù hợp với mức sống và phân vùng
quy hoạch trong đô thị. Từ đó chúng ta sẽ tránh được việc giải quyết vấn đề một cách áp
đặt và duy ý chí. Mặc dù là người dân đô thị có thu nhập thấp nhưng không phải họ ở đâu
cũng được, họ cũng có quyền chọn lựa cho mình địa bàn cư trú phù hợp. Điều đó cho
thấy nhà ở đáp ứng cho họ cần phải được đa dạng hoá thích ứng với mỗi địa bàn quy
hoạch khác nhau và với những tiêu chuẩn ở khác nhau. Việc tập trung mọi đối tượng có
thu nhập thấp vào một khu hoặc một khu vực với một tiêu chuẩn ở duy nhất sẽ dấn đến
nhiều bất cập và kéo theo rất nhiều vấn đề xã hội nhức nhối.
Tiêu chuẩn nhà ở hiện hành: Căn hộ cho 4 người không nhỏ hơn 45m
2
, đa số các
căn hộ giải quyết nhu cầu ở cho người có thu nhập thấp đều có diện tích từ 30 đến 60m
2
,
nhằm tiêu chí nâng cao điều kiện ở và đảm bảo bộ mặt đô thị, tránh tình trạng tạo dựng
những khu “ổ chuột” có diện tích cư trú quá thấp hoặc những khu ổ chuột trên cao. Song
trên thực tế, bộ mặt đô thị hay một khu nhà ở không chỉ phụ thuộc vào diện tích căn hộ ở
mà phần lớn phụ thuộc vào các thức tổ chức không gian và chất lượng đầu tư xây dựng.
Nếu những nhà ở nhỏ hơn diện tích nêu trên được nghiên cứu và thiết kế kỹ lưỡng theo
tiêu chí sử dụng linh hoạt không gian ở và được đầu tư một cách tiện nghi, sử dụng hệ
thống trang thiết bị và kỹ thuật xây dựng hiện đại và người sử dụng có ý thức cộng đồng
thì không thể nói nhà ở có diện tích nhỏ hơn 30m
2

không gian ở của mình. Với những thiết kế đặc thù đáp ứng đúng đối tượng ở, những
không gian ở như vậy sẽ hạn chế được việc trở thành hàng hoá trao đổi trong tay những
nhà đầu cơ bất động sản.
Tuy vậy, với những căn hộ được thiết kế tiêu chuẩn diện tích nhỏ sẽ dẫn đến mật
độ cư trú cao trên đơn vị diện tích đất đô thị. Vì vậy cũng cần có những giải pháp nhất
định cho các cụm nhà ở để tránh những bất cập trong quá trình vận hành và sử dụng như
việc phân bố những cụm căn hộ này kết hợp với những khu nhà ở khác trong khu đô thị
mới kèm theo những quy định cụ thể đặc thù tạo môi trường ở có tính nhân văn và bình
đẳng. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho những khu nhà ở cần được đầu tư
có trọng điểm để thoả mãn yêu cầu sử dụng kết hợp với việc nâng cao ý thức sử dụng của
người dân. Kết hợp những biện pháp quản lý và những thiết chế được nghiên cứu và ban
hành đúng đối tượng hỗ trợ cho việc xây dựng văn hoá sử dụng nhà ở chung cư một cách
hoàn chỉnh.
Với những ý kiến nhỏ trên cơ sở phân tích nhà ở chung cư cho người dân đô thị
có thu nhập thấp từ gòc nhìn của một người làm kiến trúc, hy vọng sẽ đóng góp được một
ý kiến cho hội thảo và giúp cho tiến trình giải quyết vấn đề nhà ở cho ngưòi có thu nhập
thấp ở đô thị một cách có hiệu quả.