LỜI NÓI ĐẦU
Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗi
gia đình, đồng thời là một ngành kinh tế quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế quóc
dân của mỗi đất nước. Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bất
động sản, là một trong các lĩnh vực luôn luôn giành được sự quan tâm lớn nhất và
sự quan tâm hàng đầu của xã hội . Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không
thể thiếu của mỗi con người, mỗi gia đình và xã hội .
Ở nước ta, cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thị trường thì
nhu cầu nhà ở đang diễn ra ngày càng sôi động và nhà ở đã trở thành một trong
những vấn đề bức xúc nhất đang được sự quan tâm của Đảng và nhà nước. Từ hơn
10 năm nay, cùng với công cuộc đối với chủ trương và chính sách của Đảng và
nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho mọi người có thể xây dựng nhà ở, đã được
triển khai ở hầu hết các tỉnh trong cả nước. Tuy nhiên, việc chăm lo, tạo điều kiện
cho người thu nhập thấp để họ có được nhà ở vẫn là bài toán hết sức khó khăn đã
đặt ra mà chưa có lời giải đáp đúng đắn. Vấn đề đáp ứng đấy đủ nhu cầu nhà ở cho
một đô thị đang đặt ra cho các nhà quản lý đô thị phải đứng trước những thử thách,
những khó khăn phức tạp . Nhiều hiện tượng xã hội phức tạp đã nảy sinh trong lĩnh
vực nhà ở: Việc làm, thu nhập, lối sống, tệ nạn xã hội… Những hiện tượng đó gây
không ít khó khăn trong vấn đề quản lý đô thị.
Thực tế các nước cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cùng với
quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước thì vấn đề nhà ở đặc biệt là nhà ở
cho những người có mức thu nhập thấp phải được giải quyết đúng đắn kịp thời. ở
nước ta, trong những năm qua đảng và nhà nước đã cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo
điều kiện từng bước đáp ứng yêu cầu bức xúc về nhà ở cho người có thu nhập thấp,
nhiều chương trình, dự án đều đề cập đến phát triển nhà ở cho người có thu nhập
thấp và được xác định là vấn đề ưu tiên.
Tuy nhiên vấn đề nhà ở là một vấn đề hết sức phức tạp và rất nhạy cảm, nên
trong thực tế nó nảy sinh rất nhiều vấn đề cần được giải quyết. Để giải quyết được
các vấn đề này và trước hết là giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp , tôi đã
đi vào nghiên cứu “ Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp ’’. Trên cơ sở đó tôi
đưa ra một vài giải pháp với hy vọng sẽ góp phần nhỏ bé của mình vào quá trình

thành phố mới chiếm khoảng 3%.
Nhờ cuộc cách mạng công nghiệp từ đầu thế kỷ 19, quá trình ĐTH ở hai thế
kỷ gầy đây đã diễn ra nhanh chóng. Cách mạng công nghiệp đã làm cho giao thông,
sản xuất, xây dựng… có nhiều thay đổi. Nhiều nhà máy lớn tại các thành phố ra
đời. Cuộc cách mạng công nghiệp đã làm thúc đẩy nông nghiệp, công nghiệp, vận
tải, xây dựng phát triển. Đô thị hoá cũng gắn chặt với quá trình công nghiệp hóa
hiện đại hoá đất nước, đồng thờì quá trình ĐTH cũng đặt ra nhiều vấn đề cần giải
quyết. Tuy nhiên khi bàn về vấn đề ĐTH thì có rất nhiều quan điểm đánh giá khác
nhau. Nhưng nhìn chung nó được bắt nguồn từ khái niệm đầu tiên do nhà quy
hoạch đô thị người Tây Ban Nha đưa ra: “ ĐTH là tổng thể những hành động nhằm
nhóm hợp các công trình xây dựng và nhằm điều khiển sự vận hành của chúng với
tư cách là những nguyên lý, lý luận và những quy tắc áp dụng sao cho những công
trình ấy và sự tập hợp của chúng không ngăn cản hay làm yếu đi, làm đứt đoạn
những năng lực vật chất, tinh thần và trí tuệ của con người và xã hội, góp phần cổ
vũ sự phát triển cũng như làm tăng thêm sự thích thú của con người ’’. Vì thế ĐTH
gắn liền với quy hoạch phát triển nhà ở thực tế. Tuy nhiên chỉ ở đời sống đô thị thì
người ta mới thấy rõ tính tất yếu và sức ép của nhu cầu nhà ỏ đối với quá trình
ĐTH
Khái niệm về đô thị hoá rất đa dạng bởi vì ĐTH chứa nhiều hiện tượng và
biểu hiện khác nhau trong quá trình phát triển. Vì vậy các nhà nghiên cứu xem xét
quan sát hiện tượng ĐTH từ nhiều góc độ khác nhau hình thành nhanh chóng các
điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Đô thị hoá cũng là
quá trình hình thành, phát triển và mở rộng các thành phố gắn liền với quá trình
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Nói ĐTH cũng là một sự quá độ từ hình
thức sống nông thôn lên hình thức sống đô thị, biến các vùng sở dĩ vốn nghèo nàn
lạc hậu thành các vùng có mật độ dân cư đông đúc có các hoạt động kinh tế xã hội
phong phú, dồi dào; có lối sống vật chất và tinh thần cao và phong phú hơn so với
vùng lân cận. Đó là qua trình xây dựng và phát triển các đô thị hoặc khu công
nghiệp mới. Quá trình ĐTH cũng là quá trình cải biến cơ cấu kinh tế của từng khu
vực theo hướng tăng dần tỷ trọng công nghiệp, dịch vụ và giảm dần tỷ trọng của

là một nhân tố cơ bản thu hút lao động từ những vùng khác nhau đến, sự tăng
nhanh dân số nhờ quá trình ĐTH nổi bật là hiện tượng tập trung dân cư vào các đô
thị. Hiện tượng này còn gọi là hiện tượng bùng nổ dân số.
Năm 1800, chỉ có 1,7% dân số thế giới sống trong các đô thị lớn. Năm 1900
có 5,6%. Con số này là 16,9% năm 1950 và 23,5% năm 1970 đến năm 2000 theo
dự đoán là 51% dân số thế giới sẽ sống trong các đô thị ( Nguồn A, Gvimm, Thống
kê LHQ năm 1977) ở Việt Nam năm 1931 tỷ lệ dân đô thị 7,5%, năm 1936 là 7,9%,
năm 1955 là 11%, năm 1981 là 18,6% năm 1982 là 19,2%, năm 1989 là 19,7%.
Nhìn chung với tốc độ ĐTH của chúng ta diễn ra còn chậm, mặt khác do nước ta
các ngành công nghiệp trong thời gian này chưa phát triển cho nên nhu cầu về lao
động cũng chưa nhiều. Tuy nhiên với tình hình phát triển của các đô thị trong
những năm gần đây vấn đề không chỉ gia tăng về lương theo bề rộng mà chủ yếu
là những biến đổi về chất trong đời sống xã hội đô thị cùng với quá trình ĐTH.
Xung động của công cuộc đổi mới với chính sách mở cửa nền kinh tế, phát triển
nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần đã có tác động trực tiếp đến quá trình đô thị
hoá làm cho quá trình ĐTH diễn ra nhanh chóng và qúa trình gia tăng dân số cũng
được tập trung và với mức độ nhanh chóng cùng với mức độ tăng lên của thu nhập.
b. Sự thay đổi cơ cấu lao động trong quá trình ĐTH.
Một trong những hệ quả tất yếu của quá trình ĐTH là sự thay đổi cơ cấu
thành phần kinh tế xã hội toàn bộ nền kinh tế quốc dân, sự thay đổi đó đòi hỏi phải
có sự thay đổi và điều chỉnh lại cơ cấu lao động trong hệ thống phân công lao động
xã hội của lực lượng sản xuất. Sự thay đổi đó được thể hiện qua sự biến đổi và
chuyển giao lao động xã hội từ khối kinh tế này sang khối kinh tế khác. Sự thay đổi
đó được thể hiện cụ thể qua các giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của quá trình
ĐTH.
Lao động khu vực I : Thành phần lao động sản xuất nông lâm ngư nghiệp.
Thành phần này chiếm tỷ lệ cao ở các thời kỳ tiền công nghiệp ( trước thế kỷ 18)
và giảm dần ở các giai đoạn sau.
Lao động khu vực II : Bao gồm lực lượng sản xuất công nghiệp. Thành phần
này phát triển rất nhanh trong giai đoạn CNH, chiếm tỷ lệ cao nhất trong giai đoạn

Thời kỳ tiền công nghiệp: ĐTH phát triển mang đặc trưng của nền văn minh
nông nghiệp. Các ĐT phân tán, quy mô nhỏ, phát triển theo dạng tập trung, cư cấu
đơn giản. Tính chất ĐT lúc bấy giờ chủ yếu là hành chính, thương nghiệp, tiểu thủ
công nghiệp.
Thời kỳ công nghiệp: Các ĐT phát triển mạnh song song với quá trình CNH-
HĐH. Cuộc cách mạng công nghiệp đã làm cho nền văn minh ĐT phát triển nhanh
chóng sự tập trung sản xuất và dân cư đã tạo nên những đô thị lớn và cực lớn. Cơ
cấu ĐT phức tạp hơn, đặc biệt là các thành phố mang nhiều chức năng khác nhau
( Nửa sau thế kỷ 20) như thủ đô, thành phố cảng. Đặc trưng của thời kỳ này là sự
phát triển thiếu kiểm soát của các thành phố.
Thời kỳ hậu công nghiệp: Sự phát triển của công nghiệp thông tin đã làm
thay đổi cơ cấu sản xuất phức tạp, quy mô lớn. Hệ thống tổ chức cư dân ĐT được
phát triển theo kiểu cụm, chùm và chuỗi.
2. Sự gia tăng dân số đô thị
2.1. Gia tăng dân số
Đô thị hoá là quá trình tập trung dân số vào các ĐT. Vì vậy quá trình hoá
cũng là quá trình gia tăng dân số đô thị làm cho dân số đô thị ngày càng đông. Nhịp
độ tăng dân số đô thị nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ phát triển của đô thị và
các động lực phát triển đô thị mạnh hay yếu. Nhìn chung dân số đô thị tăng là do sự
gia tăng tự nhiên và tăng cơ học.
a. Gia tăng tự nhiên:
Nhìn chung sự gia tăng này tuỳ thuộc vào đặc điểm sinh lý học của các nhóm
dân số. Tỷ lệ tăng mang tính quy luật và phát triển theo quán tính. Mức tăng giảm
đều rút ra trên cơ sở phân tích chuỗi số liệu đIều tra trong quá trình và được tính
theo công thức:

P
t
= P
0

chiếm khoảng 70,01% dân số nữ trong các đô thị
- Cơ cấu dân cư theo lao động XHĐT : Dân cư thành phố bao gồm 2 loạI
nhân khẩu lao động và nhân khẩu lệ thuộc. Nhân khẩu lao động phân làm 2 loạI:
Thứ nhất: Nhân khẩu cơ bản: Bao gồm những người lao động ở các cơ sở
sản xuất mang tính chất cấu tạo nên TP như cán bộ, công nhân viên của các cơ sở
)(100
100*
CB
A
P
+−
=
sản xuất công nghiệp, kho tàng, các cơ quan hành chính, kinh tế, văn hoá xã hội và
các viện nghiên cứu, đào tạo….
Thứ hai: Nhân khẩu phục vụ: Là lao động phụ thuộc các cơ quan xí
nghiệp và các cơ sở mang tính chất phục vụ riêng cho TP.
Cả hai loại nhân khẩu này đều phụ thuộc lực lượng lao động chính của TP.
Nhân khẩu lệ thuộc: Là loạI người không tham gia lao động, ngoìa tuổi lao
động. Tỷ lệ nhân khẩu lệ thuộc tương đối ổn định, không phụ thuộc vào quy mô
tính chất đô thị.ở nước ta tỷ lệ này chiếm tỷ lệ khá cao dao động trong khoảng từ
(45-53%). Việc phân loạI này dùng để xác định quy mô dân số đô thị để phân tích
sự biến động của các thành phần lao động sự biến động đó có tác động đến mức
sống và thu nhập của từng nhóm mà tỳ đó có chính sách phát triển hợp lý.
b. Những nhân tố làm gia tăng dân số đô thị:
Sức hút kinh tế của vùng đô thị : Vùng đô thị thường là những vùng có sức
hút kinh tế lớn hơn so với những vùng nông thôn, đặc biệt là những vùng đô thị lớn
với sức tập trung của hệ thống thương mại dịch vụ, các cơ sở sản xuất các trung
tâm giao dịch, trao đổi mua bán…. Cùng với mức độ hoàn thiện của hệ thống cơ sở
hạ tầng là điều kiện tốt để thu hút hầu hết các nguồn vốn đầu tư từ nguồn đầu tư cả
trong nưóc và ngoài nước, mặt khác là trung tâm thu hút hầu hết các làn sóng nhập

Theo quyết định của bộ lao động thương binh xã hội năm 2001, ngưỡng
nghèo ở đô thị là 150.000đ/ người- tháng. Đối với những tỉnh thành phố có thu
nhập có GDP coa hơn và tỷ lệ người nghèo thấp hơn múc trung bình của toàn quốc
thì có thể quy định ngưỡng nghèo cao hơn tiêu chuẩn trên. Thành phố Hồ Chí Minh
quy định ngưỡng nghèo năm 2000 của khu vực đô thị là 250.000đ/ ngưòi-tháng , ở
khu vực ngoại thành là 208.000 đ/người- tháng.
Theo kết quả điều tra mức sống hộ gia đình năm 1999 của tổng cục thống kê
tại các đô thị thu nhập của 20% số hộ thấp nhất là 200. 000đ/người –tháng, mức thu
nhập trung bình là 232.000đ/ người- tháng, mức thu nhập của 20% số hộ cao nhất
là 1.960.800đ/người- tháng.
Khái niệm người thu nhập thấp trong chương trình nhà ở cho người có thu
nhập thấp là:
Thứ nhất: Người có thu nhập thấp là người có thu nhập tương đối ổn định.
Thứ hai : Là người có khả năng tích luỹ vốn để tự caỉ thiện điều kiện ở
nhưng cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện của nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, về
chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng ( ngưòi vay vốn làm nhà có khả năng hoàn trả)
Mức thu nhập thấp ở đây của người thu nhập thấp là trên ngưỡng nghèo và
tiếp cận với mức trung bình. Như vậy theo khái niệm này thì chúng ta đã loại
những người sống ở mức đói nghèo ra khỏi người có thu nhập thấp.
Tại thời điểm năm 2000, người có thu nhập thấp taị các đô thị có mức thu
nhập từ 200.000- 800.000đ/người- tháng, mức thu nhập của một hộ thu nhập thấp
từ 1000.000- 4000.000 đ/tháng taị thành phố Hồ Chí Minh từ 250.000- 1000.000đ/
người- tháng,nghĩa là 1.250.000 tháng đến 5000.000 đ/tháng- hộ. Tại thành phố Hà
Nội mức thu nhập thấp nhất là 220.000đ- 900.000đ người tháng tương đương với
1.100.000- 4500.000đ/ hộ –tháng.
Các hộ trong ngưỡng nghèo, không có khả năng tích luỹ đầu tư cải thiện nhà
ở, nhà nước sẽ có chính sách riêng giúp đỡ họ phát triển nhà ở.
Theo tính toán, người có thu nhập thấp chiếm khoảng 50% số hộ trong đô
thị. Đây là một đối tượng rất rộng lớn cần phải có chính sách quan tâm đúng đắn
thích hợp để giúp họ có nhà ở. Bởi vì nhà ở là đối tượng rất quan trọng đối với đời

21-45 tuổi. Trong đó có đến 72,12% ở độ tuổi từ 21-36 tuổi đây là lứa tuổi rất nhạy
bén với sự thay đổi của các đô thị và là lứa tuổi có khả năng biến động lớn nhất về
cuộc sống do còn sức trẻ.
II. NHÀ Ở ĐÔ THỊ VÀ GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI
CÓ THU NHẬP THẤP
1. Nhu cầu nhà ở và những nhân tố ảnh hưởng
1.1. Nhu cầu nhà ở
Nhà ở có vai trò rất quan trọng đối với đời sống của mỗi gia đình mỗi con
người. Ngay từ khi con người xuất hiện trên trái đất nhu cầu nơi trú ngụ đã xuất
hiện như một tất yếu bất kể nội dung hình thức ra sao. Nơi trú ngụ ấy không chỉ có
ý nghĩa vật chất nhằm che chở sinh hoạt của con người chống lại sự tấn công của
thú dữ và sự hà khắc của thiên nhiên, nó còn có ý nghĩa tinh thần bởi con người
sống trong xã hội của mình. Nhà ở bao giờ cũng tồn tại dưới dạng quần thể. Khi
xây dưng, con người đồng thời thực hiện những nhu cầu đa dạng của mình, tạo ra
nơi trú ngụ, nơi nghỉ ngơi yên tĩnh để phát triển tài năng trí tuệ của mình, tạo ra nơi
giao tiếp để con người tham gia vào các quan hệ ổn định giúp nó đạt đến những
trình độ cao của văn hoá và văn minh. Khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu nhà ở
cũng không ngừng tăng lên. Đối với người dân đô thị hiện thời thì nhà ở không
phải là cái để che mưa che nắng, nó phải là một ngôi nhà có kết cấu bền đẹp, có
những thuộc tính vật chất của nơi trú ngụ, có những điều để sử dụng tiện nghi sinh
hoạt, ngoaì ra nó còn phải có tính chất phát lý thể hiện ý niệm của người sở hữu.
Cùng với quá trình đô thị hoá công nghiệp hoá diễn ra ngày càng mạnh mẽ thì nhu
cầu nhà ở ngày một gia tăng do sức ép của dân cư. Sự di dân ồ ạt từ nông thôn lên
các vùng đô thị để tìm kiếm cơ hội về việc làm, sự mở rộng của quá trình sản xuất
thu hút lao động, sự thay đổi trong cơ cấu đô thị đã mang lại những nguồn thu nhập
cho các từng lớp dân cư khác nhau. Bên cạnh quá trình gia tăng về thu nhập thì nhu
cầu về nhà ở đất ở , mở rộng diện tích nhà ở, cải thiện điều kiện sinh hoạt nói
chung trong đó có điều kiện về chỗ ở tăng lên một cách chóng mặt và vấn đề nhà ở
cho người có thu nhập đang sức ép lớn đối với các đô thị .
1.2. Những nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở.

lực đầu tư và trên cơ sở đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên.
e. Những chính sách của chính phủ.
Những chính sách của chính phủ cũng như những chính sách của chính
quyền địa phương là nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến nhu cầu nhà ở. Trước
hết là thái độ của chính phủ về vấn đề sở hữu nhà ở cũng như những chính sách về
khuyến khích đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở cũng như những chính sách hỗ trợ
những người có mức thu nhập thấp xây dựng phát triển nhà ở là những nhân tố
quan trọng tác động đến sự gia tăng về nhu cầu nhà ở. Tiếp theo là phản ứng của
chính quyền địa phương về kết cấu không gian về thẩm mỹ đô thị cũng là nhân tố
ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở.
f. Đô thị hoá và quá trình phát triển đô thị.
Đô thị hoá là quá trình phát triển tất yếu của quốc gia trong quá trình chuyển
đổi cơ cấu cuả nền kinh tế. Quá trình đô thị hoá dẫn đến sự tăng lên về quy mô dân
số và sự mở rộng không gian đô thị ra những vùng lân cận. Chính vì vậy quá trình
đô thị hóa dẫn đến kết quả tất yếu là nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên trong các tầng
lớp dân cư.
2. Giải quyết vấn đề nhà ở đô thị
Vấn đề nhà ở đô thị là một vấn đề lớn đòi hỏi một lúc không thể giải quyết
được ngay. Để giải quyết được vấn đề này đòi hỏi phải có sự can thiệp của chính
phủ, sự kết hợp của nhiều ngành trong quản lý đô thị. Đa số các quốc gia đều phải
đối đầu với vấn đề này và thường gặp vướng mắc khi giải quyết vấn đề này. Bởi vì
mối liên hệ có tính mật thiết của nhà ở với các quan hệ phức tạp khác nảy sinh
trong lĩnh vực nhà ở vì vậy yêu cầu đặt ra khi giải quyết vấn đề này là chính phủ
cần phải có các quyết định thận trọng. Chính phủ chiếm giữ trong lĩnh vực này là
khía cạnh chủ đạo của chính sách nhà ở quốc gia. Chính phủ có thể đóng một vai
trò tích cực- can thiệp trực tiếp hoặc là vai trò tiêu cực- chạy theo các lực lượng thị
trường tư nhân và nhu cầu khách hàng cá nhân để xác lập mức độ sản xuất và giá
cả. Có vô số các chính sách mà chính phủ có thể áp duụng, chúng phản ánh cách
thức mà chính phủ có nên can thiệp hoặc không nên can thiệp vào lĩnh vực nhà ở
này. Nhưng nhìn chung ở trong lính vực nhà ở này sự can thiệp của chính phủ mà