PHẦN MỞ ĐẦU
Sau 10 năm đổi mới đất nước ta đã thu được những thành tựu to lớn, có ý
nghĩa rất quan trọng trên nhiều mặt, ra khối khủng hoảng KT - XH. Chuyển
sang giai đoạn đẩy mạnh CNH - HĐH theo định hướng XHCN vì sự nghiệp dân
giầu nước mạnh, xã hội cơng bằng văn minh. Đất nước ta đang đứng trước vận
hội mới. Có tương đối đầy đủ những điều kiện cần thiếtvề thiên thời , địa lợi,
nhân hồ.
Trong đó đơ thị đóng vai trò hết sức quan trọng khơng chỉ là trung tâm
chính trị, hành chính, kinh tế, văn hố, giáo dục, khoa học của khu vực mà còn
của cả nước.
Bên cạnh đó thì đất đơ thị lại đóng một vai trò khơng kém phần quan
trọng. Đất đơ thị là yếu tố cần thiết để con người tiến hành các hoạt động sản
xuất và mọi hoạt động khác. Trên địa bàn đơ thị đất là điều kiện vật chất cơ bản
khơng thể thiếu được đối với sự phát triển KT - XH đơ thị.
Vì vậy để đáp ứng u cầu cho sự phát triển KT - XH của đất nước nói
chung và của các đơ thị nước ta nói riêng. Thì việc quản lý và sử dụng đất đơ thị
cần được thực hiện theo phương hướng họp lý tiết kiệm và hiệu quả.
Quản lý và sử dụng đất đơ thị là vấn đề bức xúc và vơ cùng quan trọng
trong q trình cơng nghiệp hố- hiện đại hố đất nước. Đó là những lý do khiến
em chọn đề tài này cho bài viết của mình.
Do lần đầu thực hiện đề án trong thời gian gấp rút nên khơng tránh khỏi
những thiếu sót. Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của các bạn và sự
giúp đỡ của các thầy cơ giáo để em có thể hồn thành tốt đề án này.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
chuyờn ngnh, t c quan ngoi ụ th, t quc phũng an ninh, t chuyờn
dựng khỏc, t cha s dng.
2.3. Phõn loi theo ngha v ti chớnh ca nhi s dng t, tu theo
mc ớch s dng, t ụ th gm 3 loi
- t cho thuờ, ch yu xõy dng cỏc cụng trỡnh sn xut kinh doanh
v giao t s dng cú thi hn.
- Giao t cú thu tin s dng t.
- Giao t khụng thu tin s dng t.
* Vic s dng t phi tuõn theo quy hoch, k hoch s dng t ó
c c quan nh nc cú thm quyn xột duyt, phi tuõn theo cỏc qui nh v
bo v mụi trng, m quan ụ th.
- t ụ th phi c xõy dng c s h tng khi s dng.
- Mc s dng t vo cỏc cụng trỡnh xõy dng phi tuõn theo cỏc tiờu
chun k thut quy nh.
3. Ni dung qun lý s dng t ụ th nc ta hin nay
3.1. iu tra, kho sỏt, o c lp bn a chớnh v nh giỏ cỏc loi
t ai ụ th
* iu tra kho sỏt, lp bn a chớnh.
iu tra, kho sỏt o c,lp bn a chớnh l bin phỏp u tiờn phi
thc hin trong cụng tỏc qun lý s dng t ụ th. Thc hin tt cụng viờc ny
giỳp cho ta nm c s lng, phõn b, c cu chng loi t ai. õy l cụng
vicbt buc ó c quy inh rừ trong iu 13, 14, 15 ca lut t ai.
Vic iu tra, kho sỏt o c thng c tin hnh da trờn mt bn
hoc ti liu gc sn co. Da vo ti liu ny, cỏc tha t c trớch lc v tin
hnh xỏc nh mc gii. Tin hnh o c, kim tra chớnh xỏc v hỡnh dỏng
v kớch thc thc t ca tng lụ t, lp h s k thut lụ t. Trờn c s cỏc
ti liu sn cú v cỏc h s k thut thu thp c sau khi iu tra o c, tin
hnh xõy dng bn a chớnh.
* ỏnh giỏ giỏ tr t ụ th.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Những thị trấn hoặc thị xã chưa phân loại đơ thị thì được đưa vào đơ thị
loại 5 để xác định gía đất.
- Căn cứ vào phân loại đường phố trong đơ thị để xác định mức độ trung
tâm, khả năng sinh lợi, mức độ hồn thiện cơ sở hạ tầng, thuận tiện trong sinh
hoạt của lơ đất. Nếu một đường phố có nhiều đoạn có, khả năng sinh lợi, cơ sở
hạ tầng khác nhau thì giá đất được đánh giá xếp hạng với các đường phố tương
đương.
Đối với những đơ thị có những tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi
và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều phân loại đường phố theo các tiêu chuẩn riêng
như trên.
Việc quy định giá đất cụ thể do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cư vào
khung giá đất của chính phủ và giá đất thực tế ở địa phương được hình thành
qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại đơ thị, loại đường phố để định giá
đất cụ thể cho mỗi lơ đất.
Đối với đơ thị là trung tâm kinh tế, văn hố xã hội của một vùng, đồng
thời là trung tâm thương mai, du lịch thì giá đất có thể được xác định cao hơn
nhưng khơng q 1,2 lần bảng khung giá đất của các đơ thị cùng loại
3.2. Quy hoạch xây dựng đơ thị và lập kế hoạch sử dụng đất đơ thị
* Quy hoạch xây dựng đơ thị.
Quy hoạch đơ thị là một bộ phận của quy hoạch khơng gian có mục tiêu
trọng tâm là nghiên cứu nhưng vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đơ
thị, các điểm dân cư kiếu đơ thị. Quy hoạch đơ thị có liên quan đến nhiều lĩnh
vực khoa học chun ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức
sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí của nhân dân;
tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc và tạo lập mơi trường
sống đơ thị.
Đơ thị hố phát triển kéo theo sự gia tăng về đất đai xây dựng. Chức năng
và hoạt động của đơ thị ngày càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con người
ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới. Vì vậy quy hoạch đơ thị là những hoạt
động định hướng của con người tác động vào khơng gian kinh tế và xã hội, vào
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Ngồi ra còn bố trí trong khu ở các cơ sở sản xuất khơng độc hại và sử
dụng đất ít, các cơ quan hành chính sự nghiệp, các cơ sở nghiên cứu khoa học,
thực nghiệm và tiểu thủ cơng nghiệp.
- Đất khu trung tâm đơ thị: bao gồm đất trung tâm đơ thị, các trung tâm
phụ và trung tâm chức năng của đơ thị trong các khu quận dùng để xây dựng các
cơng trình hành chính- chính trị, dịch vụ cung cấp hàng hố vật chất, văn hố,
giáo dục đào tạo, nghỉ dưỡng du lịch và các cơng trình giao thơng.
Ngồi ra còn có thể bố trí các khu đất trung tâm của đơ thị các nhà
ở,khách sạn, các cơng trình nghỉ nghơi, giải trí, các cơ sở sản xuất khơng độc
hại, chiếm ít diện tích, các cơ sở làm việc cao tầng.
- Đất cây xanh, thể dục thể thao: bao gồm đất vườn hoa, cơng viên, các bờ
sơng, bờ hồ, các mảng rừng cây nhỏ, các khu vườn (trồng hoa, ươm cây) và đất
xây dựng các cơng trình và sân bãi thể dục, thể thao, cấp đơ thị.
Trong khu đất cây xanh, thể dục thể thao có thể bố trí các cơng trình dịch
vụ cơng cộng, nhà ở, nhà nghỉ dưỡng khu cắm lều trại nghỉ mát,các cơ sở sản
xuất nơng lâm ngư nghiệp đơ thị.
- Đất giao thơng: bao gồm đất xây dựng các tuyến đường chính, đường
khu vực, đường trục đi bộ lớn, tuyến đường sắt, bến bãi giao thơng tĩnh, ga đỗ
xe và một số cơng trình dịch vụ kỹ thuật giao thơng. Trong quy hoạch đất giao
thơng cần đặc biệt lưu ý đến đất dành cho các cơng trình ngầm như đường cấp,
thốt nước, đường dây điện và dây thơng tin...
Ngồi ra, đất đơ thị còn gồm một số khu đất đặc biệt khơng trực thuộc
quản lý trực tiếp của đơ thị như khu ngoại giao đồn, khu doanh trại qn đội,
các khu nghỉ dưỡng, các cơ quan đặc biệt của Nhà nước.
Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đơ thị người ta phải căn cứ
vào dự kiến quy mơ dân số đơ thị để tính quy mơ diện tích mỗi loại đất theo các
tiêu chuẩn thiết kế sau đây:
Diện tích bình Cơ cấu
Đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất của Chính phủ thì Tổng
cục Địa chính và Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trình
Chính phủ quyết định.
+ Trách nhiệm tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị:
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị được thực hiện như sau:
Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện có trách
nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt bằng và hướng dẫn việc đền bù các
thiệt hại khi thu hồi đất trong phạm vi địa phương mình quản lý.
Các cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việc giao
đất tại hiện trường theo quyết định giao đất, lập hồ sơ quản lý và theo dõi sự
biến động của quỹ đất đô thị.
Việc giao nhận đất tại hiện trường chỉ được thực hiện khi các tổ chức, cá
nhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính
và làm thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng các quy định của pháp luật.
Người được giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại Uỷ
ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó.
Sau khi nhận đất, người được giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục
chuẩn bị đưa vào sử dụng, trong trường hợp có sự thay đổi về mục đích sử dụng,
thì người được giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giải
quyết.
Việc sử dụng đất được giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự án
đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu trong
thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, người được giao đất vẫn không tiến hành
sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì quyết
định giao đất không còn hiệu lực.
*. Thuê đất
Các tổ chức và cá nhân không thuộc diện được giao đất hoặc không có
quỹ đất xin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện được giao đất thì
phải tiến hành cho thuê đất. Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê
trỡnh c s h tng k thut cú liờn quan v bn giao li cho bờn cho thuờ.
i vi vic cho ngi nc ngoi thuờ t c tin hnh theo quy nh
riờng ca Nh nc.
3.4. ng ký v cp giy chng nhn quyn s dng t ụ th
*. Ngha v ng ký quyn s dng t ca cỏc ch s dng t.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Mi t chc, cỏ nhõn khi s dng t u phi tin hnh kờ khai ng ký
vic s dng t vi U ban nhõn dõn phng, th trn c cp giy chng
nhn quyn s dng hp phỏp t ang s dng. Vic ng ký t ai khụng ch
m bo quyn li ca ngi s dng t m cũn l ngha v bt bục i vi
ngi s dng t. Vic ng ký t ai s giỳp cho c quan nh nc nm chc
hin trng s dng t, thc hin cỏc tỏc nghip qun lý, ng thi thng
xuyờn theo dừi, qun lý vic s dng t ai theo ỳng mc ớch.
*. Xột, cp giy chng nhn quyn s dng t cho ngi ang s dng
t ụ th
Do yu t lch s li, cú nhiu ngi ang s dng hp phỏp t ai
ti cỏc ụ th song cha cú cỏc giy t chng nhn quyn s hu hp phỏp
ú. Chớnh vỡ vy, tng cng cụng tỏc qun lý cn phi t chc xột, cp giy
chng nhn quyn s dng hp phỏp cho ngi s dng hin hnh. Vic xột,
cp giy chng nhn quyn s dng t cho nhng ngi ang s dng thng
thuc vo cỏc trng hp sau õy:
- Cỏ nhõn s dng t cú cỏc giy t hp l do c quan cú thm quyn
ca Nh nc Vit Nam dõn ch cng ho, Cng ho xó hi ch ngha Vit
Nam hoc Chớnh ph Cỏch mmg lõm thi Cng ho min Nam Vit Nam cp.
- Nhng ngi ang cú cỏc giy t hp l chng nhn quyn s dng t
do cỏc c quan cú thm quyn thuc ch c cp, khụng cú tranh chp v
quyn s dng t v ang s dng t khụng thuc din phi giao li cho ngi
khỏc theo chớnh sỏch ca Nh nc Vit Nam dõn ch cng ho, Cng ho xó
hi ch ngha Vit Nam hoc Chớnh ph Cỏch mng lõm thi min Nam Vit
Nam.
ký, xột, cp giy chng nhn, lp h s gc v qun lý h s v s hu nh v
quyn s dng t ụ th.
3.5. Chuyn quyn s dng t ụ th
Chuyn quyn s dng t c hiu l vic ngi cú quyn s dng t
hp phỏp chuyn giao t v quyn s dng t cho ngi khỏc, tuụn theo cỏc
quy nh ca B Lut Dõn s v phỏp lut v t ai.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất
yếu, thường xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị trường. Vì
vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biến
động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của người chủ sử
dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời
chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn
chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để
thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn
thu tài chính thích đáng với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai.
Theo quy định của Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử
dụng đất gồm 5 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế
chấp quyền sử dụng đất.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất
trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo
các nội dung, hình thức chuyển sử dụng đất theo quy định của các cơ quan có
thẩm quyền được quy định trong Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng
đất, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển
giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận
quyền sử dụng đất), còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển
nhượng.
- Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có
thời hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong
sử dụng đất trong thời hạn được quyền sử dụng còn lại.
- Phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai; đất
chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy
hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
3.6. Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị
*. Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
Copyright: Tài liệu đại học ©