ĐỀ TÀI
Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng
đất ở đô thị việt nam và giải pháp
Giảng viên hướng dẫn : Nguyễn Hữu Đoàn
Sinh viên thực hiện :
1
P
HẦN
MỞ
ĐẦU
c bi
ệ
t, là y
ế
u t
ố
không th
ể
thi
ế
u trong quá tr
ì
nh
s
ả
n xu
ấ
t kinh doanh.
Đấ
t đai nói chung và
đấ
t đô th
ị
nói riêng do di
ệ
n tích có h
ạ
n, hi
ệ
n nay
ể
n kinh
t
ế
đô th
ị
, nhu c
ầ
u s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
ngày càng tăng do nhu c
ầ
u v
ề
: xây
d
ự
ng cơ s
ở
h
ạ
t
ầ
ng, khu dân cư đô th
u qu
ả
là m
ộ
t yêu
c
ầ
u hàng
đầ
u, v
ì
v
ậ
y vi
ệ
c qui ho
ạ
ch s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
là vi
ệ
c c
ấ
p thi
ỏ
, di chuy
ể
n, c
ả
i t
ạ
o, nâng c
ấ
p
để
c
ả
i bi
ế
n k
ế
t c
ấ
u s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
làm cho b
ộ
m
có
hi
ệ
u qu
ả
.
Đô th
ị
là b
ộ
m
ặ
t chính d
ể
đánh giá s
ự
phát tri
ể
n c
ủ
a x
ã
h
ộ
i, v
ì
v
ậ
y qui
ho
p, qui ho
ạ
ch
đề
ra nh
ữ
ng phương án, mô h
ì
nh
đượ
c th
ự
c hi
ệ
n
trong tương lai
để
s
ử
d
ụ
ng ngu
ồ
n l
ự
c ti
ế
t ki
ệ
m h
trong tr
ướ
c m
ắ
t
và lâu dài.
Đề
tài: M
ộ
t s
ố
v
ấ
n
đề
v
ề
qui ho
ạ
ch s
ử
d
ụ
ng
đấ
t
ở
đô th
ị
vi
ả
n l
ý
đô th
ị
, em
đã
hoàn thành
đề
án này.
Em xin chân thành c
ả
m ơn th
ầ
y !
2 P
HẦN
I
CƠ
SỞ
KHOA
t đai là tài nguyên qu
ố
c gia vô cùng quí giá, là tư li
ệ
u s
ả
n xu
ấ
t
đặ
c
bi
ệ
t, là thành ph
ầ
n quan tr
ọ
ng hàng
đầ
u c
ủ
a môi tr
ườ
ng s
ố
ng, là
đị
a bàn
phân b
ố
a
chính ph
ủ
qu
ả
n lí
đấ
t đai đô th
ị
"
Đấ
t đô th
ị
là
đấ
t n
ộ
i thành, n
ộ
i th
ị
x
ã
th
ị
tr
ấ
n
đượ
ộ
ng, an ninh qu
ố
c ph
ò
ng và các m
ụ
c
đích khác.
Đấ
t ngo
ạ
i thành ngo
ạ
i th
ị
x
ã
đã
đượ
c quy ho
ạ
ch do cơ quan Nhà
n
ướ
c có th
ẩ
m quy
t đai theo ranh gi
ớ
i hành chính th
ì
đấ
t đô th
ị
bao g
ồ
m
n
ộ
i thành, n
ộ
i th
ị
m
ộ
t cách h
ữ
u cơ v
ề
ch
ứ
c năng cơ s
ở
h
ạ
t
đã
đượ
c cơ quan nhà n
ướ
c có
th
ẩ
m quy
ề
n phê duy
ệ
t.
V
ậ
y
đấ
t đai đóng vai tr
ò
quy
ế
t
đị
nh cho s
ự
t
ồ
n t
ạ
i và phát tri
ọ
ng nh
ấ
t
để
h
ì
nh thành vùng kinh t
ế
c
ủ
a c
ả
n
ướ
c nh
ằ
m khai thác và s
ử
d
ụ
ng có hi
ệ
u qu
ả
ti
ề
m năng t
ự
ụ
ng
đấ
t nông nghi
ệ
p, lâm
nghi
ệ
p thành
đấ
t s
ử
d
ụ
ng công nghi
ệ
p, thương nghi
ệ
p, giao thông, văn
hoá…Theo h
ì
nh th
ứ
c phát tri
ể
n
đấ
t c
ủ
a khu v
ộ
ng di
ệ
n tích s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
là
để
gia tăng cung c
ấ
p kinh t
ế
c
ủ
a
đấ
t đô th
ị
đô th
ị
. N
ộ
i dung c
ủ
a nó g
t chuyên dùng
để
phát tri
ể
n đô th
ị
. Hai là, ti
ế
n
hành
đầ
u tư xây d
ự
ng k
ế
t c
ấ
u h
ạ
t
ầ
ng k
ĩ
thu
ậ
t
để
chuy
ể
n
cung c
ấ
p kinh t
ế
c
ủ
a
đấ
t đô th
ị
. N
ộ
i dung cơ b
ả
n c
ủ
a nó là thông qua các
ho
ạ
t
độ
ng phá b
ỏ
, di chuy
ể
n và c
ả
i t
ạ
o, nâng c
p trung, ti
ế
t ki
ệ
m trong
vi
ệ
c s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
.
Cơ s
ở
đầ
u tiên c
ủ
a d
ự
án phát tri
ể
n đô th
ị
là qui ho
ạ
i và m
ụ
c đích s
ử
d
ụ
ng c
ủ
a m
ặ
t b
ằ
ng
đấ
t đai v
ạ
ch m
ạ
ng l
ướ
i
đườ
ng xá,
phân chia m
ặ
t b
ằ
ng
đấ
t đai thành nh
ể
m c
ủ
a
đấ
t đai là tính c
ố
h
ữ
u, tư li
ệ
u s
ả
n xu
ấ
t g
ắ
n v
ớ
i ho
ạ
t
độ
ng c
ủ
a con ng
ườ
i nhưng
đấ
t đô th
ự
nhiên ho
ặ
c
đấ
t nông nghi
ệ
p
đượ
c trang b
ị
cơ
s
ở
h
ạ
t
ầ
ng công c
ộ
ng khi chuy
ể
n m
ụ
c đích s
ử
d
ụ
ng .
-Vi
ng
đấ
t có yêu c
ầ
u chuy
ể
n
đổ
i m
ụ
c đích s
ử
d
ụ
ng
đang s
ử
d
ụ
ng th
ì
ph
ả
i
đượ
c UBND t
ỉ
nh thành ph
ố
cho phép.
- Ngoài ra
đấ
t đô th
ị
c
ũ
ng là tài s
ả
n
đặ
c bi
ệ
t có giá tr
ị
cao hơn so v
ớ
i
các lo
ạ
i
đấ
t khác b
ở
i v
ị
trí và cơ s
ở
h
ạ
t
đô th
ị
tăng nhanh
(v
ề
cơ h
ọ
c) c
ầ
u tăng nhanh nhưng cung b
ị
h
ạ
n ch
ế
m
ấ
t cân
đố
i.
Nó là công c
ụ
cho vi
ệ
c th
ự
c hi
ệ
n và qu
ả
ụ
ng
đấ
t đai
nh
ằ
m ph
ụ
c v
ụ
cho nhu c
ầ
u s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đai và quy
ề
n l
ợ
i c
ủ
a toàn x
ã
h
ộ
i góp
ph
t cách có hi
ệ
u qu
ả
b
ả
o v
ệ
đấ
t và nâng cao hi
ệ
u qu
ả
.
1.2 Phân lo
ạ
i:
1.2.1 Ngày 17/8/1994 chính ph
ủ
đã
ra ngh
ị
đị
nh 88 CP qui
đị
nh v
ề
ị
đượ
c phân thành các lo
ạ
i sau :
Đấ
t nông ngư nghi
ệ
p đô th
ị
g
ồ
m di
ệ
n tích h
ồ
nuôi tr
ồ
ng thu
ỷ
s
ả
n,
khu v
ự
c tr
ồ
ng cây xanh, tr
ổ
s
ả
n xu
ấ
t
kinh doanh, trung tâm thương m
ạ
i . . .
Đấ
t
ở
bao g
ồ
m c
ả
di
ệ
n tích
đấ
t dùng
để
xây d
ự
ng nhà, các trương
tr
ì
nh ph
ụ
ế
n b
ã
i, đ
ườ
ng dây đi
ệ
n, thông tin liên l
ạ
c, công tr
ì
nh c
ấ
p thoát n
ướ
c.
Đấ
t dùng vào m
ụ
c đích an ninh qu
ố
c ph
ò
ng, các cơ quan ngo
ạ
i giao
và các khu v
ự
c hành chính
Khi l
ậ
p k
ế
ho
ạ
ch thi
ế
t k
ế
đấ
t đai xây d
ự
ng đô th
ị
ng
ườ
i ta ph
ả
i căn c
ứ
vào d
ự
ki
ế
n quy mô dân s
ố
đô th
quân (m
2
/ng
ườ
i)
Cơ c
ấ
u
(%)
Đấ
t công nghi
ệ
p, ti
ể
u th
ủ
công nghi
ệ
p
10 – 12
10 – 12
Đấ
t kho tàng
2 – 3
2 – 3
Đấ
t các khu
ở
40 – 50
1.2.2 Căn c
ứ
vào m
ụ
c đích qui ho
ạ
ch xây d
ự
ng đô th
ị
đấ
t đô th
ị
bao g
ồ
m
-
Đấ
t dân d
ụ
ng: Bao g
ồ
m
đấ
t
để
xây d
ự
ng khu công nghi
ệ
p kho
tàng, các trung tâm chuyên nghành, an ninh qu
ố
c ph
ò
ng, cơ quan ngoài đô
th
ị
và các lo
ạ
i
đấ
t khác.
1.2.3. Căn c
ứ
vào ngh
ĩ
a v
ụ
tài chính c
ủ
a ng
ườ
i s
ử
d
ụ
ng
để
xây d
ự
ng
các công tr
ì
nh s
ả
n xu
ấ
t kinh doanh
- Giao
đấ
t không th
ờ
i h
ạ
n: Giao
đấ
t có thu ti
ề
n s
ử
d
ụ
ng
đấ
t và giao
đấ
t không thu ti
ế
t khách quan và là m
ộ
t
đò
i h
ỏ
i c
ấ
p bách. Trong đi
ề
u ki
ệ
n
đấ
t đai thu
ộ
c s
ở
h
ữ
u toàn dân, nhà n
ướ
c
là ng
ườ
i
đạ
i di
ệ
c đánh giá
đấ
t đô th
ị
là nh
ằ
m:
- Làm cơ s
ở
cho vi
ệ
c qui ho
ạ
ch lâu dài
đấ
t đô th
ị
và s
ự
phát tri
ể
n đô
th
ị
,
đồ
ng th
ờ
i b
ả
ở
cho vi
ệ
c tính giá
đấ
t
để
giao quy
ề
n cho các cơ quan, t
ổ
ch
ứ
c, cá nhân s
ử
d
ụ
ng
đấ
t theo đúng m
ụ
c đích.
đồ
ng th
ờ
i làm cơ s
ở
cho
vi
t
cách khoa h
ọ
c và ch
ặ
t ch
ẽ
.
2. Vai tr
ò
c
ủ
a
đấ
t đô th
ị
:
Theo h
ướ
ng phát tri
ể
n kinh t
ế
hàng hoá nhi
ề
u thành ph
ầ
n có s
ự
qu
ệ
p, thương m
ạ
i và các lo
ạ
i
d
ị
ch v
ụ
khác, là
đầ
u m
ố
i giao thông, quan h
ệ
kinh t
ế
quan tr
ọ
ng, gi
ữ
a các
vùng các
đị
a phương trong c
ả
n
ướ
c.
h
ộ
i . Đó là vai
tr
ò
chung c
ủ
a
đấ
t đai nhưng khi
đượ
c qui
đị
nh là đô th
ị
th
ì
giá tr
ị
c
ủ
a nó
đượ
c tăng lên nhi
ề
u l
ầ
n b
ở
i vai tr
ì
nh đô th
ị
hoá, mà
đấ
t đai là tài nguyên có h
ạ
n, do đó
đấ
t
đô th
ị
có vai tr
ò
quan tr
ọ
ng
đố
i v
ớ
i
đờ
i s
ố
ng kinh t
ế
-x
ã
h
ộ
ch, trung tâm tư v
ấ
n, c
ử
a hàng d
ị
ch v
ụ
V
ớ
i vai tr
ò
là tư li
ệ
u s
ả
n xu
ấ
t
không th
ể
thi
ế
u
đượ
c,
đấ
t luôn có m
ặ
t trong các
ạ
ch t
ổ
ng th
ể
xây d
ự
ng đô th
ị
. Nó xác
đị
nh phương h
ướ
ng nhi
ệ
m v
ụ
c
ả
i t
ạ
o và xây d
ự
ng
đô th
ị
v
ề
phát tri
ế
th
ị
tr
ườ
ng.
Vai tr
ò
c
ủ
a công tác qui ho
ạ
ch xây d
ự
ng đô th
ị
đố
i v
ớ
i s
ự
nghi
ệ
p
CNH-HĐH
đấ
t n
ướ
c. Văn ki
ụ
, đi 7
đầ
u trong vi
ệ
c phát tri
ể
n kinh t
ế
tri th
ứ
c. T
ạ
o vành đai nông nghi
ệ
p hi
ệ
n
đạ
i
ở
các thành ph
ố
l
ớ
n. Qui ho
ạ
ý
gi
ữ
a các vùng, chú tr
ọ
ng
đô th
ị
ở
mi
ề
n núi. Hi
ệ
n
đạ
i hoá các thành ph
ố
l
ớ
n, thúc
đẩ
y quá tr
ì
nh đô th
ị
hoá nông thôn. Không t
ậ
p chung quá nhi
i m
ớ
i, chuy
ể
n sang kinh t
ế
th
ị
tr
ườ
ng ch
ứ
c năng
nhi
ệ
m v
ụ
qui ho
ạ
ch đô th
ị
c
ầ
n
đượ
c m
ở
r
ộ
ng:
ụ
ng
đấ
t , phát tri
ể
n cơ s
ở
h
ạ
t
ầ
ng, c
ả
i
t
ạ
o xây d
ự
ng đô th
ị
m
ớ
i.
+ qui ho
ạ
ch đô th
ị
là công c
ụ
không ch
ộ
i và xu h
ướ
ng phát tri
ể
n th
ự
c t
ế
.
+ qui ho
ạ
ch đô th
ị
có tác d
ụ
ng kích thích h
ệ
th
ố
ng cơ ch
ế
b
ả
o
đả
m
cung c
ấ
p
i hoá các d
ị
ch v
ụ
này.
+ qui ho
ạ
ch đô th
ị
giúp qu
ả
n l
ý
có hi
ệ
u qu
ả
vi
ệ
c s
ử
d
ụ
ng, đi
ề
u ch
ỉ
nh,
mua bán và
đầ
không gian ki
ế
n trúc ch
ỉ
là m
ộ
t ch
ứ
c năng mang tính v
ậ
t th
ể
. C
ò
n nh
ữ
ng
ch
ứ
c năng khác mang tính kinh t
ế
- x
ã
h
ộ
i r
ộ
ng l
ớ
n. Chính nh
ể
u hi
ệ
n bên ngoài.
3. Cơ s
ở
chi ph
ố
i cách làm qui ho
ạ
ch đô th
ị
trong n
ề
n kinh t
ế
th
ị
tr
ườ
ng.
Nh
ữ
ng cơ s
ở
chi ph
ố
i cách làm qui ho
ạ
a Liên Xô) tr
ướ
c đây:
+ V
ố
n
đầ
u tư cho phát tri
ể
n đô th
ị
không ch
ỉ
c
ủ
a nhà n
ướ
c mà c
ò
n
c
ủ
a nhi
ề
u thành ph
ầ
n kinh t
ế
khác,
đặ
n c
ủ
a tư nhân n
ướ
c ngoài s
ẽ
chi
ế
m t
ỉ
tr
ọ
ng r
ấ
t l
ớ
n v
ố
n c
ủ
a tư nhân trong n
ướ
c c
ũ
ng ngày càng tăng.
+ Lu
ậ
t
đấ
c đây.
+ Vi
ệ
c cung c
ấ
p cơ s
ở
h
ạ
t
ầ
ng các d
ị
ch v
ụ
t
ổ
ch
ứ
c th
ự
c hi
ệ
n thi công
xây d
ự
ng đô th
ị
c
ũ
ở
Vi
ệ
t Nam càng nhanh th
ì
công tác qui
ho
ạ
ch xây d
ự
ng đô th
ị
càng đóng vai tr
ò
quan tr
ọ
ng, b
ở
i l
ẽ
công tác qui
ho
ạ
ch bao gi
ờ
c
ũ
ng đi tr
ướ
c m
ả
nh cho
đấ
t n
ướ
c. Phát tri
ể
n đô th
ị
ở
n
ướ
c ta hi
ệ
n nay là m
ộ
t trong
nh
ữ
ng v
ấ
n
đề
tr
ọ
ng tâm quy
ế
t
đị
c khung
qu
ố
c gia v
ề
đô th
ị
, ph
ả
i xây d
ự
ng lu
ậ
t l
ệ
để
t
ạ
o cho các đô th
ị
và khu dân cư
th
ự
c hi
ệ
n theo qui ho
ạ
ch. Hơn n
ữ
ụ
th
ể
ho
ắ
bng k
ế
ho
ạ
ch
5 năm và hàng năm.
III. CƠ
SỞ
QUI
HOẠCH
SỬ
DỤNG
ĐẤT
ĐÔ
THỊ
.
1. Cơ s
ở
:
1.1 Khái ni
ệ
n pháp kinh t
ế
k
ĩ
thu
ậ
t, là các phương án khai thác s
ử
d
ụ
ng
tri
ệ
t
để
ngu
ồ
n tài nguyên
đấ
t đai đô th
ị
để
tho
ả
m
ã
n nh
ữ
ng nhu c
h
ộ
i
c
ủ
a
đấ
t n
ướ
c.
Trong kinh t
ế
đô th
ị
, m
ứ
c
độ
h
ợ
p l
ý
c
ủ
a vi
ệ
c t
ổ
ch
ứ
đấ
t và hi
ệ
u su
ấ
t lao
độ
ng. V
ì
v
ậ
y t
ổ
ch
ứ
c s
ử
d
ụ
ng h
ợ
p lí
đấ
t đô th
ị
là v
ấ
n
đề
h
vi
ệ
c s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
là phân ph
ố
i h
ợ
p lí qu
ĩ
đấ
t đô th
ị
và đi
ề
u ch
ỉ
nh k
ế
t
c
ấ
u s
t đô th
ị
bao g
ồ
m qui ho
ạ
ch t
ổ
ng th
ể
s
ử
d
ụ
ng
đấ
t
đô th
ị
, qui ho
ạ
ch chi ti
ế
t s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ẩ
vi
ệ
c s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
. Qui ho
ạ
ch chi ti
ế
t là b
ộ
ph
ậ
n c
ấ
u
thành h
ữ
u cơ c
ủ
a qui ho
ạ
ch t
ổ
đấ
t đô th
ị
c
ủ
a các nghành, các ti
ể
u khu, qui ho
ạ
ch s
ử
d
ụ
ng
đấ
t c
ủ
a các doanh nghi
ệ
p, các đơn v
ị
s
ự
nghi
ệ
p là cơ s
ở
vi mô cu
ẩ
.
Trong th
ự
c t
ế
c
ủ
a quá tr
ì
nh đô th
ị
hoá hi
ệ
n nay xác
đị
nh v
ề
m
ậ
t
độ
th
ì
dân s
ố
đô th
ị
tăng nhanh g
ấ
đị
a bàn khu dân cư, xây
d
ự
ng các cơ s
ở
kinh t
ế
, văn hoá- x
ã
h
ộ
i, an ninh qu
ố
c ph
ò
ng là thành ph
ầ
n
không th
ể
thi
ế
u, không th
ể
thay th
ế
.Trong quá tr
ì
nh phát tri
t
ki
ệ
m không làm t
ổ
n h
ạ
i
đế
n môi trư
ờ
ng, đi đúng h
ướ
ng phù h
ợ
p v
ớ
i s
ự
phát
tri
ể
n kinh t
ế
- x
ã
h
ộ
i c
ủ
ế
t không th
ể
thi
ế
u trong quá
tr
ì
nh phát tri
ể
n kinh t
ế
– x
ã
h
ộ
i .
1.3 Nguyên t
ắ
c cơ b
ả
n c
ủ
a vi
ệ
c xây d
ự
ng qui ho
ạ
ch s
để
phương h
ướ
ng và phương th
ứ
c s
ử
d
ụ
ng m
ỗ
i
kho
ả
nh
đấ
t đó,
đả
m b
ả
o phát huy ưu th
ế
tuy
ệ
t
đố
i và tương
đố
i c
ủ
trí khu v
ự
c: trong m
ộ
t th
ờ
i k
ì
nh
ấ
t
đị
nh, qui
mô s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
c
ầ
n duy tr
ì
t
ỉ
l
ệ
h
ế
l
ớ
n trong vi
ệ
c s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
.
Nguyên t
ắ
c hi
ệ
u qu
ẩ
t
ổ
ng h
ợ
p: trong quá tr
ì
nh xây d
ự
ng qui ho
ạ
ọ
ng
hi
ệ
u qu
ả
sinh thái và hi
ệ
u qu
ẩ
x
ã
h
ộ
i.
1.4 Vai tr
ò
.
Theo đi
ề
u2 NĐ 91/CP và đi
ề
u12 NĐ 88/CP ngày 17/8/1994:
Đô th
ị
ph
ả
i
đượ
c xây d
ò
ng.
Vi
ệ
c qu
ả
n lí s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
ph
ả
i theo đúng qui ho
ạ
ch xây d
ự
ng đô
th
ị
k
ế
ho
ạ
ch s
ử
d
õ
trong vi
ệ
c
phát tri
ể
n đô th
ị
l
ầ
công tác không th
ể
thi
ế
u trong qu
ả
n lí v
ề
đấ
t đai và nhà
ở
c
ủ
a
đấ
t n
ướ
c.
Vi
nh h
ướ
ng vi
ệ
c s
ử
d
ụ
ng
đấ
t trên
đị
a bàn l
ã
nh
th
ổ
, tránh t
ì
nh tr
ạ
ng ch
ồ
ng chéo trong qui ho
ạ
ch, xác l
ậ
p s
ự
ng
đấ
t, đáp
ứ
ng cho nhu c
ầ
u
đấ
t
đai phát tri
ể
n kinh t
ế
- x
ã
h
ộ
i c
ủ
a
đấ
t n
ướ
c.
2. M
ụ
c tiêu, căn c
ứ
.
2.1 M
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
:
M
ụ
c tiêu hi
ệ
u qu
ả
: thông qua vi
ệ
c qui ho
ạ
ch
để
s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đai v
ầ
ngu
ồ
ộ
i ch
ấ
p nh
ậ
n.
M
ụ
c tiêu công b
ằ
ng: th
ự
c hi
ệ
n s
ử
d
ụ
ng
đấ
t như tái
đị
nh cư, phân ph
ố
i
đấ
t đai
để
làm gi
ả
ế
t
đị
nh qui ho
ạ
ch s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
, đi
ề
u đó có th
ể
th
ự
c hi
ệ
n
ở
t
ừ
ng giai đo
ạ
n
khác nhau c
ủ
c công khai các quy
ế
t
đị
nh s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đai đô th
ị
.
2.2 Căn c
ứ
Vi
ệ
c qui ho
ạ
ch s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
c
ầ
ọ
i ho
ạ
t
đ
ộ
ng kinh t
ế
- k
ĩ
thu
ậ
t và x
ã
h
ộ
i x
ẽ
s
ả
y ra trên khu
đấ
t.
* Yêú t
ố
khách quan: m
ố
i quan h
ệ
gi
d
ụ
ng
đấ
t và qui ho
ạ
ch đô th
ị
v
ì
nó là s
ứ
c m
ạ
nh và l
ợ
i
th
ế
c
ủ
a vùng trong qui ho
ạ
ch ph
ả
i d
ự
a vào đi
ề
u ki
u qu
ả
ngu
ồ
n tài nguyên s
ẵ
n có( khí h
ậ
u, đia h
ì
nh,
đị
a ch
ấ
t, thu
ỷ
văn, )
T
ì
nh h
ì
nh s
ử
d
ụ
ng
đấ
t: nó g
ắ
ỏ
i s
ự
thay
đổ
i
nh
ấ
t
đị
nh v
ề
v
ị
trí m
ụ
c đích s
ử
d
ụ
ng
đấ
t do v
ậ
y
ả
nh h
ưở
ng
đế
ộ
c trung ương, 84 thành ph
ố
, th
ị
x
ã
tr
ự
c thu
ộ
c
t
ỉ
nh và trên 500 th
ị
tr
ấ
n v
ớ
i t
ổ
ng di
ệ
n tích
đấ
t đai đô th
ị
kho
ả
t t
ự
nhiên c
ủ
a c
ả
n
ướ
c.
C
ầ
n ph
ả
i b
ố
trí di
ệ
n tích như th
ế
nào
đố
i v
ớ
i t
ừ
ng lo
ạ
i
đấ
t đô th
c
m
ắ
t và lâu dài.
H
ệ
th
ố
ng cơ s
ở
v
ậ
t ch
ấ
t h
ạ
t
ầ
ng: nghiên c
ứ
u nh
ằ
m đánh giá t
ì
nh tr
ạ
ng
th
ự
c t
a ho
ặ
c xác
đị
nh
đề
n bù qui ho
ạ
ch gi
ả
i phóng m
ặ
t b
ằ
ng. 12
T
ì
nh h
ì
nh dân cư và t
ố
c
độ
tăng tr
ưở
ng dân s
ố
u nh
ấ
t.
Ngoài xây d
ự
ng nhà
ở
, đô th
ị
c
ò
n ph
ả
i có nh
ữ
ng công tr
ì
nh công c
ộ
ng, giao
thông gi
ả
i trí ph
ụ
c v
ụ
đờ
i s
ố
y quá tr
ì
nh đô th
ị
hoá d
ự
a vào chi
ế
n l
ượ
c phát tri
ể
n kinh t
ế
x
ã
h
ộ
i an ninh qu
ố
c ph
ò
ng c
ủ
a
đấ
t
n
ướ
ợ
p lí nh
ằ
m s
ử
d
ụ
ng
hi
ệ
u qu
ả
nh
ấ
t ti
ề
m năng kinh t
ế
và bo
ả
v
ệ
đượ
c tr
ậ
t t
ự
x
ã
ớ
i các công tr
ì
nh văn hoá, l
ị
ch s
ử
tôn giáo ph
ả
n
ả
nh
đờ
i
s
ố
ng nhân dân đô th
ị
. Vi
ệ
c qui ho
ạ
ch ph
ả
i chú
ý
đế
n v
ấ
a trên y
ế
u t
ố
văn hoá này. Ph
ả
i căn c
ứ
vào yêu c
ầ
u b
ả
o v
ệ
môi tr
ườ
ng, yêu c
ầ
u b
ả
o v
ệ
tôn t
ạ
o di tích l
ị
ch s
ử
văn
m làm r
õ
đượ
c nh
ữ
ng ch
ứ
c năng cơ b
ả
n c
ủ
a các ô
đấ
t
đế
n c
ấ
p đơn v
ị
ở
, phù h
ợ
p v
ớ
i các d
ự
báo c
ủ
căn c
ứ
không th
ể
thi
ế
u.
- Qui ho
ạ
ch phát tri
ể
n đô th
ị
trong đó có qui ho
ạ
ch t
ổ
ng th
ể
phát tri
ể
n
đô th
ị
nó quy
ế
t
đị
nh m
ụ
ạ
ch
t
ổ
ng th
ể
là bi
ể
u hi
ệ
n c
ụ
th
ể
c
ủ
a vi
ệ
c s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
.
- K
ế
t qu
ề
u
đế
n qui ho
ạ
ch l
ầ
n sau. T
ừ
đây rút ra
đượ
c nh
ữ
ng kinh
nghi
ệ
m quí báu
để
làm qui ho
ạ
ch, hơn n
ữ
a l
ạ
i n
ắ
m
đượ
c hi
ệ
ử
d
ụ
ng
đấ
t
B
ố
c
ụ
c các khu ch
ứ
c năng, cơ c
ấ
u s
ử
d
ụ
ng
đấ
t: các lo
ạ
i
đấ
t , thông
qua vi
ệ
c xác
đị
nh h
ử
d
ụ
ng
đấ
t v
ớ
i các
đấ
t
xây d
ự
ng nhà
ở
, công tr
ì
nh công c
ộ
ng, khu cây xanh,
đườ
ng giao thông.
3. N
ộ
i dung c
ủ
a qui ho
ạ
ch s
ử
d
n xác
đị
nh nh
ữ
ng y
ế
u t
ố
c
ấ
u thành và
ả
nh
h
ưở
ng quy
ế
t
đị
nh
đế
n m
ọ
i ho
ạ
t
độ
ng kinh t
ế
-x
a khu
đấ
t là yêu c
ầ
u
không th
ể
thi
ế
u
đượ
c c
ủ
a qui ho
ạ
ch chi ti
ế
t. vi
ệ
c chu
ẩ
n b
ị
k
ĩ
thu
ậ
t thông tin
v
ề
đấ
t, các đi
ề
u ki
ệ
n t
ự
nhiên, kinh t
ế
, k
ĩ
thu
ậ
t, dân cư, x
ã
h
ộ
i có
ả
nh
h
ưở
ng quy
ế
t
đị
nh
đế
n vi
ệ
a h
ì
nh, th
ờ
i ti
ế
t,
đị
a ch
ấ
t,
thu
ỷ
văn, nh
ữ
ng
đặ
c trưng c
ủ
a c
ả
nh quan khu v
ự
c
- Các đi
ề
u ki
ệ
n hi
ệ
n tích khu
đấ
t c
ầ
n
th
ố
ng kê, xác
đị
nh qui mô, tính ch
ấ
t, t
ỉ
l
ệ
và tương quan gi
ữ
a các lo
ạ
i
đấ
t
trên.
- Hi
ệ
n tr
ạ
ng v
ề
dân cư, x
ể
s
ử
d
ụ
ng, đi
ề
u ki
ệ
n s
ố
ng, làm vi
ệ
c trong các công tr
ì
nh s
ẽ
đượ
c xây d
ự
ng trên
kkhu
đấ
t v
ề
: s
ố
ng
p b
ì
nh quân, kh
ả
năng
t
ì
m vi
ệ
c làm ).
- Ngoài ra c
ầ
n nghiên c
ứ
u thêm v
ề
hi
ệ
n tr
ạ
ng các lo
ạ
i h
ì
nh s
ở
h
ữ
u s
ử
n đó. Nghiên c
ứ
u h
ệ
th
ố
ng d
ị
ch v
ụ
có trong khu
đấ
t (văn hoá,
giáo d
ụ
c, y t
ế
, du l
ị
ch, công tr
ì
nh thương m
ạ
i, d
ị
ch v
ụ
, ).
đị
nh nh
ữ
ng phương án, gi
ả
i
pháp k
ỹ
thu
ậ
t đúng
đắ
n t
ạ
o ra hi
ệ
u qu
ả
c
ủ
a
đồ
án qui ho
ạ
ch.
Xác
đị
nh phương h
ướ
ng, m
c c
ấ
m
xây d
ự
ng), gi
ữ
nguyên ch
ứ
c năng xây d
ự
ng,
đấ
t c
ầ
n thay
đổ
i ch
ứ
c năng s
ử
d
ụ
ng, d
ấ
t phát tri
ể
n m
ở
qu
ĩ
đấ
t cho các nhu c
ầ
u v
ề
:
- Các công tr
ì
nh s
ả
n xu
ấ
t: công nghi
ệ
p n
ặ
ng, công nghi
ệ
p ch
ế
bi
ế
n,
th
ủ
công nghi
ệ
ộ
,
-
Đấ
t công tr
ì
nh h
ạ
t
ầ
ng k
ĩ
thu
ậ
t: giao thông, đi
ệ
n, n
ướ
c,
-
Đấ
t xây d
ự
ng các công tr
ì
nh
đặ
c bi
ệ
t: quân s
ng
đượ
c.
Đề
su
ấ
t các bi
ệ
n pháp s
ử
d
ụ
ng
đấ
t, b
ả
o v
ệ
c
ả
i t
ạ
o
đấ
t và b
ả
o v
ệ
môi
tr
o v
ệ
c
ả
i t
ạ
o
đượ
c
đấ
t l
ạ
i v
ừ
a
b
ả
o v
ệ
đượ
c môi tr
ườ
ng sinh thái.
3.2 Trong th
ờ
i k
ì
n
ế
đấ
t cho phù h
ợ
p.
Khi
đã
có s
ự
thay
đổ
i quá l
ớ
n không c
ò
n phu h
ợ
p v
ớ
i th
ự
c t
ế
v
ề
tính
kinh t
ế
-x
ã
h
t y
ế
u c
ầ
n th
ự
c hi
ệ
n ngay.
3.3 Sau khi đi
ề
u ch
ỉ
nh vi
ệ
c khoanh
đị
nh các lo
ạ
i
đấ
t cho phù h
ợ
p th
ì
nhà qui ho
ạ
ch ph
ả
ả
o s
ự
phát tri
ể
n
b
ề
n v
ữ
ng c
ủ
a đô th
ị
.
15
4. Các b
ướ
c ti
ế
n hành xây d
ự
ng qui ho
ạ
ch :
B
ước ı
ạ
ch, đi
ề
u ki
ệ
n t
ự
nhiên, kinh t
ế
, x
ã
h
ộ
i và
hi
ệ
n tr
ạ
ng s
ử
d
ụ
ng
đấ
t, qua đó đánh giá
đượ
c ti
ề
m năng c
ủ
, phương h
ướ
ng s
ử
d
ụ
ng
đấ
t trong th
ờ
i h
ạ
n qui ho
ạ
ch
nh
ữ
ng thông tin v
ề
ưu tiên khi qui ho
ạ
ch mà cơ quan nhà n
ướ
c cung c
ấ
p
đưa ra yêu c
ầ
u tr
ướ
ng
đấ
t, b
ả
o v
ệ
c
ả
i t
ạ
o
đấ
t
và b
ả
o v
ệ
môi tr
ườ
ng sinh thái sao cho h
ợ
p l
ý
nh
ấ
t và hi
ệ
u qu
ả
nh
t chương tr
ì
nh t
ổ
ng quát cho vi
ệ
c th
ự
c thi phương án.
+ M
ộ
t l
ị
ch tr
ì
nh ti
ế
n
độ
c
ủ
a các công đo
ạ
n ch
ủ
y
ế
u.
+ M
ộ
ể
đượ
c h
ưở
ng và nh
ữ
ng
b
ấ
t l
ợ
i có th
ể
ph
ả
i ch
ị
u.
+ M
ộ
t b
ả
n d
ự
toán chính xác các phương ti
ệ
n v
ậ
t ch
ị
, t
ự
m
ì
nh th
ự
c hi
ệ
n các công tr
ì
nh này hay thuê
ng
ườ
i khác.
+ M
ộ
t b
ả
n k
ế
t toán
ướ
c l
ượ
ng vê tài chính giúp ta; m
ộ
t m
ặ
t là nh
ồ
n thu, chi c
ủ
a các đơn v
ị
hành chính
đị
a phương và
c
ủ
a các cơ quan công c
ộ
ng liên quan.
B
ướ
c 3: Các phương án đưa ra th
ả
o lu
ậ
n và đi
đế
n l
ự
a ch
ọ
n.
Ở
đây
các chuyên gia và cán b
ộ
đấ
t
đượ
c l
ậ
p
ở
hai m
ứ
c
độ
khác
nhau:
+
Đố
i v
ớ
i khu
đấ
t có di
ệ
n tích trên 200 ha, áp d
ụ
ng b
ả
n
đồ
t
ỷ
l
ử
d
ụ
ng
đấ
t đai. Vi
ệ
c c
ả
i t
ạ
o 16
và xây d
ự
ng các công tr
ì
nh h
ạ
t
ầ
ng k
ỹ
thu
ậ
t,
đị
nh h
ẩ
n
đồ
1/1000
đế
n
1/2000 nh
ằ
m c
ụ
th
ể
hoá làm chính xác quy
đị
nh c
ủ
a
đồ
án quy ho
ạ
ch chung
và
đồ
án chi ti
ế
t s
ử
d
ụ
ng
b
ố
c
ụ
c quy ho
ạ
ch-ki
ế
n trúc, các
cơ s
ở
h
ạ
t
ầ
ng, các ch
ỉ
tiêu kinh t
ế
-k
ỹ
thu
ậ
t, v
ề
sinh môi tr
ườ
ng cho t
ừ
ng
20 ha trên b
ả
n
đồ
đị
a chính và b
ả
n
đồ
đị
a h
ì
nh có t
ỷ
l
ệ
1/200
đế
n 1/500,
nh
ằ
m quy
đị
nh ch
ế
độ
qu
n
đồ
đấ
t s
ử
d
ụ
ng
để
l
ậ
p các
đồ
án quy ho
ạ
ch chi ti
ế
t ph
ả
i
đả
m b
ả
o r
õ
ràng, chính xác ph
ả
n ánh n
ộ
ả
i đưa
đồ
án ra l
ấ
y
ý
ki
ế
n c
ủ
a c
ộ
ng
đồ
ng. C
ộ
ng
đồ
ng nhân dân tham gia
góp
ý
ki
ế
n thêm vào đ
ồ
án quy ho
ạ
ch
để
c 5: th
ẩ
m
đị
nh l
ạ
i
đồ
án
để
kh
ẳ
ng
đị
nh tính kinh t
ế
-k
ỹ
thu
ậ
t-x
ã
h
ộ
i c
ủ
a
đồ
án. Tr
ấ
n
ý
ki
ế
n các cơ quan ho
ặ
c đơn v
ị
t
ổ
ch
ứ
c có liên quan.
+ Cơ quan có th
ẩ
m quy
ề
n th
ẩ
m
đị
nh, ki
ể
m tra và l
ậ
p báo cáo th
ẩ
m
đị
i
đồ
ng th
ẩ
m tra.
+ Hoàn ch
ỉ
nh h
ồ
sơ (n
ế
u có).
+ Tr
ì
nh cơ quan Nhà n
ướ
c có th
ẩ
m quy
ề
n ra quy
ế
t
đị
nh phê duy
ệ
t.
B
ướ
c 6: Các cơ quan Nhà n
nh c
ủ
a UBND và Ngh
ị
quy
ế
t c
ủ
a HĐND cùng c
ấ
p thông qua
v
ề
quy ho
ạ
ch s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đai.
+ Báo cáo thuy
ế
t minh quy ho
ạ
ch s
ử
d
ụ
ng
đấ
t
đai và các b
ả
n
đồ
chuyên
đề
khác.
B
ướ
c 7: Th
ự
c hi
ệ
n quy ho
ạ
ch: phương h
ướ
ng m
ụ
c tiêu s
ử
d
ụ
ng
đấ
t,
phân b
ì
nh th
ứ
c hi
ệ
n quy ho
ạ
ch
đượ
c duy
ệ
t, c
ầ
n ph
ả
i
theo d
õ
i c
ậ
p nh
ậ
t quá tr
ì
nh di
ễ
n bi
ế
n
để
õ
i quy ho
ạ
ch g
ồ
m:
+ Đi
ề
u tra thu th
ậ
p các thông tin, tài li
ệ
u phân tích s
ử
l
ý
để
rút ra
khuynh h
ướ
ng phát tri
ể
n.
+ Theo d
õ
i các d
ự
án
đầ
nh thi
ế
t k
ế
quy ho
ạ
ch, tr
ì
nh
cơ quan có th
ẩ
m quy
ề
n phê duy
ệ
t quy ho
ạ
ch xem xét quy
ế
t
đị
nh.
+ L
ậ
p h
ồ
sơ quy ho
ạ
ch đi
ề
QUY
HOẠCH
SỬ
DỤNG
ĐẤT
ĐÔ
THỊI. CƠ
SỞ
PHÁP
LÝ
:
Nh
ữ
ng văn b
ả
n pháp qui v
ề
công tác qui ho
ạ
ch s
ử
d
ụ
ng
h
ộ
i.
Đả
ng và nhà n
ướ
c luôn quan tâm
đế
n v
ấ
n
đề
đ
ấ
t đai,
đã
đề
ra ch
ủ
chương chính sách liên t
ụ
c
đổ
i m
ớ
i và hoàn thi
ệ
n
chính sách pháp lu
ụ
ng
đấ
t ngày càng cao, công tác qu
ả
n l
ý
nhà
n
ướ
c v
ề
đấ
t đai ngày càng
đượ
c tăng c
ườ
ng.
Qui ho
ạ
ch s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đai nói chung
đã
ng c
ủ
a
các đô th
ị
trong toàn b
ộ
đờ
i s
ố
ng kinh t
ế
chính tr
ị
văn hoá c
ủ
a
đấ
t n
ướ
c.
- Lu
ậ
t
đấ
t đai m
ớ
i năm 1993
đã
đấ
t đai theo qui
ho
ạ
ch và theo pháp lu
ậ
t:
+ Đi
ề
u13 xác
đị
nh vi
ệ
c l
ậ
p quy ho
ạ
ch s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đai là m
ộ
t ngh
ĩ
a
v
ụ
ụ
ng
đấ
t .
+Đi
ề
u 19 là căn c
ứ
b
ắ
t bu
ộ
c
để
nhà n
ướ
c giao
đấ
t ho
ặ
c thu h
ồ
i
đấ
t(đi
ề
u 26,27,28)
- Sau khi lu
ậ
t
ị
góp ph
ầ
n c
ụ
th
ể
hoá chi
ế
n l
ượ
c
ổ
n
đị
nh phát tri
ể
n đô th
ị
đạ
t
hi
ệ
u qu
ả
cao v
ề
kinh t
ế
n s
ử
d
ụ
ng d
ấ
t đô th
ị
đượ
c ba hành .
Ngày 17/8/94 chính ph
ủ
ban hành ngh
ị
đị
nh s
ố
88/cp qui
đị
nh qu
ả
n l
ý
s
ử
d
ụ
ch đô th
ị
(trong đó có qui ho
ạ
ch s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
)
trong qu
ả
n l
ý
và s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
. Đi
ề
u 3,6 qui
đị
nh vi
, vi
ệ
c
giao
đấ
t đô th
ị
ph
ả
i căn c
ứ
vào qui ho
ạ
ch s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
.Và đi
ề
u 14 qui
đị
nh vi
ệ
c qui ho
ạ
ch s
c
nhà n
ướ
c giao ph
ả
i đúng qui ho
ạ
ch xây d
ự
ng
đấ
t đô th
ị
Cùng v
ớ
i ngh
ị
đị
nh 88, ngày 17/8/94 chính ph
ủ
ban hành ngh
ị
đị
nh
91/cp v
ề
đi
ệ
t các
đề
án xây d
ự
ng đô th
ị
+Qu
ả
n l
ý
vi
ệ
c c
ả
i t
ạ
o và xây d
ự
ng các công tr
ì
nh xây d
ự
ng đô th
ị
theo k
ế
ho
ị
+Gi
ả
i quy
ế
t các tranh ch
ấ
p, thanh tra s
ử
l
ý
vi ph
ạ
m nh
ữ
ng qui
đị
nh v
ề
qu
ả
n l
ý
đô th
ị
Nh
ì
n chung, các văn b
p và xét
duy
ệ
t đô th
ị
, l
ạ
p l
ạ
i k
ỉ
cương trong qu
ả
n l
ý
đấ
t đai và s
ử
d
ụ
ng trong đô th
ị
,
tăng ngu
ồ
n thu chính
để
t
ạ
ấ
p
đấ
t và c
ấ
p phép xây
d
ự
ng
Và văn b
ả
n m
ớ
i nh
ấ
t là lu
ậ
t
đấ
t đai s
ử
a
đổ
i b
ổ
xung
đượ
c qu
ố
c h
đượ
c s
ử
a
đổ
i
không giao cho các b
ộ
,ngành l
ậ
p qui ho
ạ
ch ,k
ế
ho
ạ
ch s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đai cho
riêng ngành m
ì
nh mà ph
ả
i g
ắ
n v
n và
xét duy
ệ
t k
ế
hoach s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đai trong c
ả
n
ướ
c 5 năm m
ộ
t l
ầ
n ph
ả
i h
ọ
p
v
ớ
i k
ế
ho
ạ
d
ụ
ng
đấ
t đai 5 năm c
ủ
a UBND
T
ỉ
nh, thành ph
ố
thu
ộ
c Trung Ương
Trên cơ s
ở
h
ì
nh thành các văn b
ả
n pháp qui nhà n
ướ
c v
ề
qui ho
ạ
ch
xây d
ự
ng đô th
u nh
ữ
ng
năm tr
ướ
c, b
ướ
c
đầ
u đáp
ứ
ng
đượ
c yêu c
ầ
u c
ả
i t
ạ
o và xây d
ự
ng đô th
ị
. Qui
ho
ạ
ch và pháp lu
ậ
t
đã
ế
p.
T
ạ
i các
đị
a phương, chích quy
ề
n đô th
ị
các c
ấ
p
đã
phát huy tác d
ụ
ng
và vai tr
ò
trong vi
ệ
c l
ậ
p tr
ậ
t t
ự
k
ỷ
cương, thu hút các ngu
DỤNG
ĐẤT
ĐÔ
THỊ
.
Đô th
ị
n
ướ
c ta
đượ
c h
ì
nh thành và phát tri
ể
n g
ắ
n li
ề
n v
ớ
i các giai
đo
ạ
n l
ị
ch s
ử
ủ
a chính sách thi
ế
u
đồ
ng b
ộ
v
ề
kinh t
ế
x
ã
h
ộ
i, các đô th
ị
đang trong t
ì
nh tr
ạ
ng kém phát tri
ể
n.
Hi
ệ
n nay, c
ả
n
có 2 thành ph
ố
lo
ạ
i I, có 11 thành ph
ố
lo
ạ
i II, 13 thành ph
ố
lo
ạ
i III, 60 th
ị
x
ã
lo
ạ
i IV và 560 th
ị
tr
ấ
n lo
ạ
i V.
N
ộ
i dung và phương pháp l
ự
qu
ả
n lí c
ủ
a nhà
n
ướ
c. Tr
ì
nh t
ự
, th
ủ
t
ụ
c l
ậ
p qui ho
ạ
ch xây d
ự
ng đô th
ị
tr
ướ
c đây r
ấ
t phi
ề
u, qui ho
ạ
ch chi ti
ế
t t
ỉ
l
ệ
1/1000 – 1/2000 và d
ự
án qui ho
ạ
ch
xây d
ự
ng t
ỉ
l
ệ
1/500. Nay
đã
đượ
c c
ả
i ti
ế
n rút l
ạ
i ch
ớ
i,
đặ
c bi
ệ
t
là nh
ữ
ng qui ho
ạ
ch chi ti
ế
t b
ướ
c
đầ
u
đã
thu
đượ
c k
ế
t qu
ả
đáng khích l
ệ
.
Trong đó qui
đị
nh n
tiêu qu
ả
n lí c
ụ
th
ể
đoói v
ớ
i t
ừ
ng khu
đấ
t (h
ệ
s
ố
s
ử
d
ụ
ng
đấ
t, gi
ớ
i h
ạ
n
đấ
t xây d
ự
p cơ ch
ế
c
ũ
c
ủ
a phương pháp qui ho
ạ
ch đô th
ị
trong
đi
ề
u ki
ệ
n ch
ỉ
có kinh t
ế
nhà n
ướ
c:
Nh
ữ
ng
đặ
c trưng cơ ch
ế
c
ũ
có m
ộ
t thành ph
ầ
n kinh t
ế
, m
ộ
t quy
ề
n s
ở
h
ữ
u và m
ộ
t
k
ế
ho
ạ
ch chung c
ủ
a nhà n
ướ
c mà có th
ể
tách r
ờ
i qui ho
để
nghiên c
ứ
u
độ
c l
ậ
p, sau đó ráp n
ố
i l
ạ
i mà không m
ấ
y khó
khăn.
T
ừ
phương pháp qui ho
ạ
ch đô th
ị
đó d
ẫ
n
đế
n nh
ữ
ng đi
ể
m sau :
ế
ho
ạ
ch nhà n
ướ
c là chính, ít quan
tâm nghiên c
ứ
u tác
độ
ng t
ổ
ng h
ợ
p c
ủ
a các n
ộ
i dung phi v
ậ
t th
ể
, các xu th
ế
phát tri
ể
n bên ngoài và cơ ch
ế
v
ướ
c và ki
ế
n trúc sư nhi
ề
u hơn là qui lu
ậ
t phát tri
ể
n khách quan.
*
Đổ
i m
ớ
i phương pháp qui ho
ạ
ch đô th
ị
cho phù h
ợ
p v
ớ
i cơ ch
ế
th
ị
tr
ườ
ng là yêu c
ữ
ng năm 50. Tính
đế
n nay
đã
g
ầ
n n
ử
a th
ế
k
ỉ
trôi qua, kho
ả
ng th
ờ
i gian
này dài g
ấ
p đôi th
ờ
i gian thi
ế
t k
ế
qui ho
ạ
ch chung 20-25 năm, quá
đủ
c qui ho
ạ
ch chung) v
ạ
ch ra m
ộ
t cách c
ụ
th
ể
nh
ữ
ng m
ụ
c tiêu phát tri
ể
n trong 20-25 năm v
ề
qui mô dân s
ố
, s
ử
d
ụ
ng
đấ
t,
c xây d
ự
ng trong đô th
ị
.
Tuy nhiên trên th
ự
c t
ế
, các đô th
ị
không phát tri
ể
n theo nh
ữ
ng m
ụ
c
tiêu và s
ự
s
ắ
p s
ế
p
đượ
c v
ạ
ch ra s
ẵ
ệ
t là các xu h
ướ
ng chuy
ể
n
đổ
i sang cơ ch
ế
th
ị
tr
ườ
ng và ti
ế
n
tr
ì
nh h
ộ
i nh
ậ
p qu
ố
c t
ế
.
S
ự
y
d
ụ
ng và b
ố
c
ụ
c không gian s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đô th
ị
c
ò
n nhi
ề
u b
ấ
t h
ợ
p
l
ý
. Trong t
ổ
ng di
ệ
n tích
ấ
p. T
ạ
i ph
ầ
n l
ớ
n các đô th
ị
n
ướ
c ta hi
ệ
n nay, di
ệ
n tích
ở
kho
ả
ng 18-
20m
2
/ng
ườ
i di
ệ
n tích
đấ
t giao thông kho
ả
mà ph
ả
i
đổ
i m
ớ
i quan ni
ệ
m, cách ti
ế
p c
ậ
n và qui tr
ì
nh làm qui ho
ạ
ch đô th
ị
cho phù h
ợ
p v
ớ
i cơ ch
ế
th
ị
tr
ườ
ng và ti
n
ph
ẩ
m đó.
Vi
ệ
c phát tri
ể
n đô th
ị
ở
n
ướ
c ta
đã
thi
ế
u th
ố
ng nh
ấ
t mà thêm vào đó
nên t
ì
nh tr
ạ
ng s
ử
d
ử
d
ụ
ng không
theo qui ho
ạ
ch nên vi
ệ
c s
ử
d
ụ
ng
đấ
t hi
ệ
n nay đang th
ể
hi
ệ
n nhi
ề
u b
ấ
t h
ợ
p l
ý
c
ệ
n trong vi
ệ
c chuy
ể
n
đấ
t khác sang
đấ
t đô th
ị
đang
di
ễ
n ra. Do áp l
ự
c đô th
ị
hoá nhi
ề
u di
ệ
n tích
đấ
t
đặ
c bi
ệ
t là
đấ
ậ
t làm gi
ả
m hàng v
ạ
n ha lúa gây nguy cơ m
ấ
t an toàn lương th
ự
c.
Các hi
ệ
n t
ượ
ng tu
ỳ
ti
ệ
n trong vi
ệ
c c
ấ
p
đấ
t, ch
ọ
n
đị
a đi
ể
ng
và h
ì
nh th
ứ
c ki
ế
n trúc mà qui ho
ạ
ch
đã
nghiên c
ứ
c do công tác th
ẩ
m
đị
nh
các
đồ
án qui ho
ạ
ch th
ườ
ng kéo dài và thi
ế
u k
ế
ho
ạ
dang di
ễ
n ra ph
ổ
bi
ế
n (l
ấ
n chi
ế
m v
ỉ
a hè,
đấ
t trong hành lang an toàn, b
ả
o
v
ệ
các công tr
ì
nh công c
ộ
ng,
Trong th
ự
c t
ế
m
ộ
đủ
để
có th
ể
đáp
ứ
ng m
ộ
t cách t
ố
t nh
ấ
t cho công tác qui ho
ạ
ch s
ử
d
ụ
ng
đấ
t hi
ệ
n
nay. Công tác qui ho
ạ
ch di
ễ
n ra ch
ĐÔ
THỊ
Ở
NƯỚC
TA
1. Th
ự
c ti
ễ
n t
ạ
i các đô th
ị
n
ướ
c ta
Sau hơn 10 năm
đổ
i m
ớ
i, đô th
ị
n
ướ
c ta
đã
phát tri
ể
i c
ủ
a các vùng mi
ề
n và toàn qu
ố
c. c
ả
n
ướ
c
đã
có g
ầ
n 650 đô th
ị
l
ớ
n
nh
ỏ
(dân s
ố
đô th
ị
t
ừ
13 tri
ệ
u ng
ễ
n ra nhanh m
ạ
nh làm qui mô
đô th
ị
ngày càng m
ở
r
ộ
ng.
đế
n nay, h
ầ
u h
ế
t các th
ị
x
ã
, thành ph
ố
đề
u có qui
ho
ạ
ch xây d
ự
ng
ng, Đà L
ạ
t, cùng nhi
ề
u thành ph
ố
th
ị
x
ã
khác trên c
ả
n
ướ
c.
Đã
m
ạ
nh nha h
ì
nh thành nh
ữ
ng vùng đô th
ị
có nh
ữ
ng thành ph
ố
v
đô th
ị
ch
ỉ
b
ằ
ng 17% di
ệ
n tích đát nông thôn, xong s
ố
dân s
ố
ng trong đô th
ị
l
ạ
i b
ằ
ng 25% s
ố
dân s
ố
ng
ở
nông thôn. Di
ệ
n tích
chi
ế
ậ
t
độ
đô th
ị
/1000 km
2
T
ỉ
l
ệ
/di
ệ
n tích t
ự
nhiên c
ả
vùng
Đồ
ng b
ằ
ng S.H
ồ
ng
4575
4,64
3,6%
1,42
1,7%
Duyên h
ả
i M.trung
119897
1,17
2,6%
Dân s
ố
Vi
ệ
t Nam hi
ệ
n nay kho
ả
ng g
ầ
n 80 tri
ệ
u ng
ườ
i, dân s
ố
đô th
ị
chi
ế
ị
ở
Vi
ệ
t Nam
đế
n 2020
chi
ế
m 45% (dân s
ố
c
ả
n
ướ
c là 103 tri
ệ
u). Có
đượ
c t
ỉ
l
ệ
đô th
ị
hoá như hi
ệ
n
nay và phát tri
ướ
c
đố
i v
ớ
i qui ho
ạ
ch,
đầ
u tư c
ả
i t
ạ
o, xây d
ự
ng cơ s
ở
h
ạ
t
ầ
ng
Hi
ệ
n nay, m
ỗ
i đô th
ị
n
ướ
.
Trên cơ s
ở
đó, vi
ệ
c s
ử
d
ụ
ng
đấ
t đai trong đô th
ị
ngày càng đi vào n
ề
n
ế
p, đúng theo qui
đị
nh c
ủ
a pháp lu
ậ
t, nhi
ề
u d
ự
án cơ s
ở
ng và đưa vào s
ử
d
ụ
ng. Công tác qu
ả
n l
ý
xây d
ự
ng đô th
ị
đã
có nh
ữ
ng ti
ế
n b
ộ
r
õ
r
ệ
t. B
ộ
m
ặ
t
d
ự
ng đô th
ị
đã
đượ
c so
ạ
n th
ả
o khá hoàn ch
ỉ
nh, góp ph
ầ
n tăng c
ườ
ng công
tác qu
ả
n l
ý
đô th
ị
.
đổ
i m
ớ
i vi
c
Copyright: Tài liệu đại học ©