1

Phần mở đầu

Đất đai có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế- xã
hội, nó là t liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong quá trình
sản xuất kinh doanh.
Đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng do diện tích có hạn, hiện nay
trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá sẽ kèm theo đô thị hoá diễn ra
mạnh các đô thị phát triển ngày càng mở rộng. Cùng với sự phát triển kinh
tế đô thị, nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng do nhu cầu về: xây
dựng cơ sở hạ tầng, khu dân c đô thị, xây dựng cơ sở kinh tế, khu công
nghiệp ...Việc sử dụng đất một cách tiết kiệm hợp lý có hiệu quả là một yêu
cầu hàng đầu, vì vậy việc qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc cấp thiết phải
thực hiện. Hơn thế nữa, qui hoạch tại các khu vực cũ của đô thị thông qua
hoạt động phá bỏ, di chuyển, cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng
đất đô thị làm cho bộ mặt kiến trúc đô thị ngày càng văn minh- hiện đại
văn hoá mang đậm bản sắc dân tộc, đòi hỏi phải có qui hoạch hợp lý có hiệu
quả.
Đô thị là bộ mặt chính dể đánh giá sự phát triển của xã hội, vì vậy qui
hoạch sử dụng đất đô thị ra đời giúp cho việc sử dụng, quản lý đất đai đô thị
đi vào nề nếp, qui hoạch đề ra những phơng án, mô hình...đợc thực hiện
trong tơng lai để sử dụng nguồn lực tiết kiệm hợp lý có hiệu quả phát triển
một cách cân đối phù hợp với sự phát triển của đất nớc cả trong trớc mắt
và lâu dài.
Đề tài: Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đô thị việt nam và
giải pháp

Đợc sự chỉ bảo hớng dẫn của thầy Nguyễn Hữu Đoàn Thầy giáo
bộ môn Quản lý đô thị, em đã hoàn thành đề án này.
Em xin chân thành cảm ơn thầy !

Vậy đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của
loài ngời. Cùng với các điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội khác đất đai là
một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành vùng kinh tế của cả
nớc nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả tiềm năng tự nhiên- kinh tế- xã
hội của mỗi vùng đất nớc.
Đất đô thị theo nghĩa hẹp là sự biến sử dụng đất nông nghiệp, lâm
nghiệp thành đất sử dụng công nghiệp, thơng nghiệp, giao thông, văn
hoáTheo hình thức phát triển đất của khu vực mới ngoài ra còn cải tạo khu
vực đất cũ. Đất cuẩ khu vực mối mở rộng diện tích sử dụng đất đô thị là để
gia tăng cung cấp kinh tế của đất đô thị đô thị . Nội dung của nó gồm hai
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
3
mặt: Một là tiến hành trng dụng đất, chuyển phơng hớng sử dụng đất từ
đất nông lâm nghiệp thành đất chuyên dùng để phát triển đô thị. Hai là, tiến
hành đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng kĩ thuật để chuyển đất nông lâm trở
thành đất đô thị .
Phát triển đất của khu vực cũ là một con đờng chủ yếu khác để tăng
cung cấp kinh tế của đất đô thị . Nội dung cơ bản của nó là thông qua các
hoạt động phá bỏ, di chuyển và cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng
đất các khu vực cũ nhằm nâng cao trình độ tập trung, tiết kiệm trong việc sử
dụng đất đô thị .
Cơ sở đầu tiên của dự án phát triển đô thị là qui hoạch chi tiết sử dụng
mặt bằng đất đai nhất định để phát triển đô thị. Trong đó, xác dịnh địa giới
và mục đích sử dụng của mặt bằng đất đai vạch mạng lới đờng xá, phân
chia mặt bằng đất đai thành những lô đất đề ra yêu cầu về qui hoạch và kiến
trúc đối với các công trình xây dựng trên đó.
1.1 Đặc điểm:
Đặc điểm của đất đai là tính cố hữu, t liệu sản xuất gắn với hoạt
động của con ngời nhng đất đô thị có những đặc trng chủ yếu để phân
biệt với các loại đất khác:

trình phục vụ sinh hoạt và không gian theo quy định về thiết kế và xây dựng
nhà ở.
Đất giành cho các công trình xây dựng công cộng: Đờng giao thông,
nhà ga, bến bãi, đờng dây điện, thông tin liên lạc, công trình cấp thoát nớc.
Đất dùng vào mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao
và các khu vực hành chính đặc biệt.
Đất cha đợc sử dụng là đất đợc quy hoạch để phát triển đô thị
nhng cha sử dụng.
Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị ngời ta phải căn cứ
vào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loại theo các
tiêu chuẩn thiết kế sau :
Các loại đất
Diện tích bình
quân (m
2
/ngời)
Cơ cấu
(%)
Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp 10 12 10 12
Đất kho tàng 2 3 2 3
Đất các khu ở 40 50 46 50
Đất trung tâm đô thị khu đô thị 3 5 3 5
Đất cây xanh 15-22 15-22
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
5
Đất giao thông 10-13 12-14
Tổng cộng đất có chức năng đô thị 80-100 100
1.2.2 Căn cứ vào mục đích qui hoạch xây dựng đô thị đất đô thị
bao gồm
- Đất dân dụng: Bao gồm đất để xây dựng các khu nhà ở, các khu

vụ khác, là đầu mối giao thông, quan hệ kinh tế quan trọng, giữa các vùng
các địa phơng trong cả nớc. Đất đai là nền tảng của mọi quan hệ đó, nó
tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội . Đó là vai trò
chung của đất đai nhng khi đợc qui định là đô thị thì giá trị của nó đợc
tăng lên nhiều lần bởi vai trò của đô thị đối với cuộc sống và bên cạnh đó
cầu đô thị có xu hớng ngày càng tăng do qui mô và tốc độ tăng nhanh
chóng của quá trình đô thị hoá, mà đất đai là tài nguyên có hạn, do đó đất
đô thị có vai trò quan trọng đối với đời sống kinh tế-xã hội. Ngoài ra đất đô
thị còn làm thoả mãn nhu cầu để mở rộng sản xuất, lập văn phòng giao dịch,
trung tâm t vấn, cửa hàng dịch vụ ...Với vai trò là t liệu sản xuất không
thể thiếu đợc, đất luôn có mặt trong các ý tởng kinh doanh của mọi nhà
kinh doanh.
II. Qui hoạch đô thị.
1. Khái niệm
Qui hoạch chung xây dựng đô thị còn đợc gọi là qui hoạch tổng thể
xây dựng đô thị. Nó xác định phơng hớng nhiệm vụ cải tạo và xây dựng
đô thị về phát triển không gian, cơ sở hạ tầng và tạo lập môi trờng sống
thích hợp.
2.Vai trò của qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị trờng.
Vai trò của công tác qui hoạch xây dựng đô thị đối với sự nghiệp
CNH-HĐH đất nớc. Văn kiện đại hội IX đã nên rõ: Phát huy vai trò của
trung tâm hành chính, kinh tế, văn hoá, trên toàn vùng và địa phơng, đi
nhanh trong quá trình CNH-HĐH phát triển mạnh công nghiệp dịch vụ, đi
đầu trong việc phát triển kinh tế tri thức. Tạo vành đai nông nghiệp hiện đại
ở các thành phố lớn. Qui hoạch mạng lới đô thị với một số ít thành phố lớn,
nhiều thành phố vừa và nhỏ phân bổ hợp lý giữa các vùng, chú trọng đô thị ở
miền núi. Hiện đại hoá các thành phố lớn, thúc đẩy quá trình đô thị hoá
nông thôn. Không tập chung quá nhiều cơ sở công nghiệp và dân c vào các
đô thị lớn. Khắc phục tình trạng ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trờng.
Trong quá trình đổi mới, chuyển sang kinh tế thị trờng chức năng

trớc đây.
+ Việc cung cấp cơ sở hạ tầng các dịch vụ tổ chức thực hiện thi công
xây dựng đô thị cũng không phải chỉ do những doanh nghiệp nhà nớc đảm
nhận mà khu vực t nhân ngày càng đóng vai trò quan trọng và năng động
hơn.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
8
* Tiến trình CNH-HĐH ở Việt Nam càng nhanh thì công tác qui
hoạch xây dựng đô thị càng đóng vai trò quan trọng, bởi lẽ công tác qui
hoạch bao giờ cũng đi trớc một bớc, nó hoạch định chiến lợc phát triển
không gian kinh tế của một địa phơng, một vùng và nó vẽ lên bức tranh
toàn cảnh cho đất nớc. Phát triển đô thị ở nớc ta hiện nay là một trong
những vấn đề trọng tâm quyết định sự đi lên của đất nớc. Vì vậy, vấn đề
đặt ra cho công tác qui hoạch xây dựng đô thị là phải có chiến lợc khung
quốc gia về đô thị, phải xây dựng luật lệ để tạo cho các đô thị và khu dân c
thực hiện theo qui hoạch. Hơn nữa, việc thực hiện quá trình công tác kế
hoạch hoá bắt đầu từ chiến lợc đến qui hoạch, rồi cụ thể hoắbng kế hoạch 5
năm và hàng năm.

III. Cơ sở qui hoạch sử dụng đất đô thị .
1. Cơ sở:
1.1 Khái niệm.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc bố trí, sắp xếp đất đai đô thị, là
hệ thống các biện pháp kinh tế kĩ thuật, là các phơng án khai thác sử dụng
triệt để nguồn tài nguyên đất đai đô thị để thoả mãn những nhu cầu mới của
con ngời, xã hội phục vụ tốt nhất cho chiến lợc phát triển kinh tế xã hội
của đất nớc.
Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc tổ chức sử dụng đất đô
thị tác động đến tỉ suất sử dụng đất, tỉ suất sinh sản đất và hiệu suất lao
động. Vì vậy tổ chức sử dụng hợp lí đất đô thị là vấn đề hạt nhân của qui

mô sử dụng đất đô thị cần duy trì tỉ lệ hợp lí với sự phát triển kinh tế và nhân
khẩu của đô thị đảm bảo đạt hiệu quả kinh tế lớn trong việc sử dụng đất đô
thị.
Nguyên tắc hiệu quẩ tổng hợp: trong quá trình xây dựng qui hoạch sử
dụng đất đô thị, đồng thời với viẹc dảm bảo hiệu quả kinh tế, cần coi trọng
hiệu quả sinh thái và hiệu quẩ xã hội.
1.4 Vai trò.
Theo điều2 NĐ 91/CP và điều12 NĐ 88/CP ngày 17/8/1994:
Đô thị phải đợc xây dựng phát triển theo qui hoạch và các qui định
cuẩ pháp luật nhằm phục vụ cho mục tiêu chính tri- kinh tế- xã hội và an
ninh quốc phòng.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
10
Việc quản lí sử dụng đất đô thị phải theo đúng qui hoạch xây dựng đô
thị kế hoạch sử dụng đất đai đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê
duyệt.
Tầm quan trọng của công tác qui hoạch đợc thể hiện rõ trong việc
phát triển đô thị lầ công tác không thể thiếu trong quản lí về đất đai và nhà ở
của đất nớc.
Việc lập qui hoạch sử dụng đất có ý nghĩa không chỉ ở giai đoạn trớc
mắt mà cả lâu dài, là định hớng việc sử dụng đất trên địa bàn lãnh thổ,
tránh tình trạng chồng chéo trong qui hoạch, xác lập sự ổn định về mặt pháp
lí cho công tác quản lí nhà nớc về đất đai, làm cơ sở tién hành giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đáp ứng cho nhu cầu đất đai phát
triển kinh tế- xã hội của đất nớc.
2. Mục tiêu, căn cứ.
2.1 Mục tiêu qui hoạch sử dụng đất là sử dụng đất đai đô thị tốt
nhất với đồ án qui hoạch sử dụng đất đô thị:
Mục tiêu hiệu quả: thông qua việc qui hoạch để sử dụng đất đai vầ
nguồn lực một cách hiệu quả về mặt kinh tế phù hợp với chiến lợc phát

dự kiến đến năm 2020 sẽ chiếm 1,4% diện tích đất tự nhiên của cả nớc.
Cần phải bố trí diện tích nh thế nào đối với từng loại đất đô thị, bố trí sắp
xếp đặt nó ở đâu cho hợp lí để phù hợp với phát triển kinh tế xã hội trớc
mắt và lâu dài.
Hệ thống cơ sở vật chất hạ tầng: nghiên cứu nhằm đánh giá tình trạng
thực tế của những chơng trình, cơ sở vật chất hiện có để có thể bổ xung, cải
tạo, sửa chữa hoặc xác định đền bù qui hoạch giải phóng mặt bằng.
Tình hình dân c và tốc độ tăng trởng dân số ảnh hởng rất nhiều
đến qui hoạch đô thị vì dân c đô thị là đối tợng sử dụng đất nhiều nhất.
Ngoài xây dựng nhà ở, đô thị còn phải có những công trình công cộng, giao
thông giải trí ... phục vụ đời sống dân c.
* Những hoạt động kinh tế kĩ thuật- xã hội .
- Kinh tế và tăng trởng kinh tế là động lực thúc đẩy quá trình đô thị
hoá dựa vào chiến lợc phát triển kinh tế xã hội an ninh quốc phòng của đất
nớc trong từng thời kì để lập nên những vùng dành cho công nghiệp,
thơng mại dịch vụ, khu chế suất ...Bố trí một cách hợp lí nhằm sử dụng
hiệu quả nhất tiềm năng kinh tế và boả vệ đợc trật tự xã hội, an ninh quốc
gia.
- Văn hoá xã hội là yếu tố của xã hội nói chung và của đô thị nói
riêng. Nó gắn liền với các công trình văn hoá, lịch sử tôn giáo phản ảnh đời
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
12
sống nhân dân đô thị. Việc qui hoạch phải chú ý đến vấn đề này để làm sao
phù hợp với nhu cầu văn hoá tín ngỡng của dân c và có thể qui hoạch
ngành dịch vụ du lịch có hiêu quả dựa trên yếu tố văn hoá này. Phải căn cứ
vào yêu cầu bảo vệ môi trờng, yêu cầu bảo vệ tôn tạo di tích lịch sử văn
hoá danh lam thắng cảnh.
* Mục tiêu của đồ án là căn cứ quan trọng nhất trong quá trình qui
hoạch sử dụng đất nhằm làm rõ đợc những chức năng cơ bản của các ô đất
đến cấp đơn vị ở, phù hợp với các dự báo của tổng thể cho khu vực.