Lời nói đầU
Trong những năm gần đây, thị trờng bất động sản (BĐS) nớc ta đã có
những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội của
đất nớc phát triển với nhịp độ tơng đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản
xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bớc
nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay
đổi bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng
công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Tuy nhiên, bên cạnh đó hoạt động của thị trờng BĐS thời gian qua cũng
đã bộc lộ những mặt yếu kém: tài sản nhà đất cha đợc khai thác, sử dụng có
hiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để
nâng giá BĐS diễn ra khá phổ biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng
đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát...gây ảnh hởng không
tốt đến nền kinh tế.
Một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên là do cha có sự nhận
thức đầy đủ về thị trờng BĐS nói chung và hoạt động đầu t kinh doanh BĐS
nói riêng.
Trớc đây, hoạt động đầu t BĐS đợc coi là một khoản đầu t tài chính dài
hạn của doanh nghiệp, điều này đã làm sai lệch tính chất khoản đầu t, gây ra
sự hiểu nhầm cho ngời đọc báo cáo tài chính và dẫn đến việc đa ra các quyết
định kinh tế không chính xác.
Chính vì vậy, ngày 30 tháng 12 năm 2003, Bộ Tài chính đã ra quyết định
số 234/2003/QĐ-BTC về việc ban hành và công bố sáu chuẩn mực kế toán
Việt Nam đợt ba, trong đó có chuẩn mực số 05: Bất động sản đầu t. Chuẩn
mực này ra đời đã mang lại một cái nhìn mới, đầy đủ và chính xác hơn về
hoạt động đầu t kinh doanh BĐS của doanh nghiệp.
Mặt khác, việc ban hành chuẩn mực kế toán số 05- Bất động sản đầu t là
hoàn toàn phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế thế giới. Vì tháng 4 năm 2000,
Hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) đã chính thức thông
qua chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 nhằm thay đổi những quan niệm không
chính xác trớc đây về BĐS đầu t.

các mục đích quản lý.
Sau đây là một số ví dụ BĐS đầu t:
a) Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong
thời gian dài để chờ tăng giá;
b) Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà
cha xác định rõ mục đích sử dụng trong tơng lai;
c) Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và
cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động;
d) Nhà đang đợc giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt
động;
e) Cơ sở hạ tầng đang đợc giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng
thuê hoạt động.
Ví dụ BĐS không phải là BĐS đầu t:
a) BĐS mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng hoặc xây
dựng để bán trong tơng lai gần;
b) BĐS đợc xây dựng cho bên thứ ba;
c) BĐS chủ sở hữu sử dụng, bao gồm BĐS nắm giữ để sử dụng trong tơng
lai nh tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử
dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng nh BĐS chủ sở hữu
2
sử dụng, BĐS cho nhân viên sử dụng (cho dù nhân viên có trả tiền thuê tài
sản theo giá thị trờng hay không) và BĐS chủ sở hữu sử dụng chờ thanh lý;
d) BĐS đang trong quá trình xây dựng cha hoàn thành với mục đích để sử
dụng trong tơng lai dới dạng BĐS đầu t.
Ngoài các ví dụ nêu trên còn có một số trờng hợp đặc biệt đợc ghi nhận
BĐS đầu t cần lu ý.
Đối với những BĐS mà doanh nghiệp nắm giữ một phần nhằm mục đích
thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho
sản xuất hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản này đợc bán riêng rẽ
(hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động),

Điều kiện thứ hai thờng dễ đợc thoả mãn vì giao dịch mua bán, trao đổi
chứng minh cho việc hình thành BĐS đã xác định giá trị của BĐS đầu t.
2.2. Xác định giá trị bất động sản đầu t
Một BĐS đầu t đợc xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá, tức là toàn
bộ các chi phí bằng tiền hoặc tơng đơng tiền mà doanh nghiệp phải bỏ ra
hoặc giá trị hợp lý của các khoản đa ra để trao đổi nhằm có đợc BĐS đầu t
tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐS đầu t đó. Nguyên giá
của BĐS đầu t bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.
Đối với BĐS đầu t đợc mua thì nguyên giá bao gồm giá mua và các chi
phí liên quan trực tiếp, nh: Phí dịch vụ t vấn về luật pháp liên quan, thuế trớc
bạ và chi phí giao dịch liên quan khác...
Trờng hợp mua BĐS đầu t thanh toán theo phơng thức trả chậm, nguyên
giá của BĐS đầu t đợc phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua.
Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay đợc hạch
toán vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó đ-
ợc tính vào nguyên giá BĐS đầu t theo quy định của Chuẩn mực kế toán số
16 Chi phí đi vay.
Nguyên giá của BĐS đầu t tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí
liên quan trực tiếp của BĐS đầu t tính đến ngày hoàn thành công việc xây
dựng.
Nguyên giá của một BĐS đầu t không bao gồm các chi phí sau:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trờng hợp các chi phí này là cần thiết để
đa BĐS đầu t tới trạng thái sẵn sàng hoạt động);
- Các chi phí khi mới đa BĐS đầu t vào hoạt động lần đầu trớc khi BĐS
đầu t đạt tới trạng thái hoạt động bình thờng theo dự kiến;
- Các chi phí không bình thờng về nguyên vật liệu, lao động hoặc các
nguồn lực khác trong quá trình xây dựng BĐS đầu t.
Các chi phí liên quan đến BĐS đầu t phát sinh sau ghi nhận ban đầu đợc
ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả
năng chắc chắn làm cho BĐS đầu t tạo ra lợi ích kinh tế trong tơng lai nhiều

hữu sử dụng trong quá trình nâng cấp cải tạo.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa BĐS đầu t với BĐS chủ sở hữu sử
dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản đợc
chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của BĐS trong việc xác định
giá trị hay để lập báo cáo tài chính.
Thanh lý
Một BĐS đầu t không còn đợc trình bày trong Bảng cân đối kế toán sau
khi đã bán hoặc sau khi BĐS đầu t không còn đợc nắm giữ lâu dài và xét
thấy không thu đợc lợi ích kinh tế trong tơng lai từ việc thanh lý BĐS đầu t
đó. Việc thanh lý BĐS đầu t có thể xảy ra sau khi bán hoặc sau khi ký hợp
đồng cho thuê tài chính.
Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán BĐS đầu t đợc xác định bằng
số chênh lệch giữa giá bán với chi phí bán và giá trị còn lại của BĐS đầu t. Số
lãi hoặc lỗ này đợc ghi nhận là thu nhập hay chi phí trên báo cáo kết quả kinh
doanh trong kỳ.
Giá bán BĐS đầu t đợc ghi nhận theo giá trị hợp lý. Trờng hợp bán theo
phơng thức trả chậm, thì khoản doanh thu này đợc xác định ban đầu bằng giá
bán trả ngay. Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán
trả ngay đợc ghi nhận là doanh thu tiền lãi cha thực hiện.
2.4. Trình bày báo cáo tài chính
5
Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau về
BĐS đầu t:
a) Thời gian sử dụng hữu ích của BĐS đầu t hoặc tỷ lệ khấu hao sử dụng;
b) Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ;
c) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trờng hợp gặp khó
khăn khi phân loại BĐS đầu t với BĐS chủ sở hữu sử dụng và với tài sản giữ
để bán trong hoạt động kinh doanh thông thờng;
d) Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê BĐS, gồm:
- Thu nhập từ việc cho thuê;

lai dới dạng BĐS đầu t.
Kết cấu của TK 217- BĐS đầu t nh sau:
6
Bên Nợ: Nguyên giá BĐS đầu t tăng trong kỳ (tăng do mua sắm, tự xây
dựng, thuê tài chính...)
Bên Có: Nguyên giá BĐS đầu t giảm trong kỳ (bán BĐS đầu t, chuyển đổi
mục đích sử dụng, thanh lý, hết thời hạn thuê tài chính...)
Số d bên Nợ: Nguyên giá BĐS đầu t của doanh nghiệp cuối kỳ.
(b) TK 1567- Hàng hoá BĐS
Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động của
các loại hàng hoá BĐS của các doanh nghiệp không chuyên kinh doanh BĐS.
Hàng hoá BĐS bao gồm:
- Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng
mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thờng;
- BĐS đầu t chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển
khai cho mục đích bán.
Kết cấu và nội dung phản ánh của TK 1567- Hàng hoá BĐS nh sau:
Bên Nợ:
- Trị giá thực tế hàng hoá BĐS mua về để bán;
- Giá trị còn lại của BĐS đầu t chuyển thành hàng tồn kho;
- Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi
tăng giá gốc hàng hoá BĐS chờ bán;
- Trị giá thực tế của hàng hoá BĐS thừa phát hiện khi kiểm kê.
Bên Có:
- Trị giá thực tế hàng hoá BĐS bán trong kỳ, hoặc chuyển thành BĐS
đầu t;
- Trị giá thực tế của hàng hoá BĐS thiếu phát hiện khi kiểm kê.
Số d bên Nợ: Trị giá thực tế hàng hoá BĐS còn lại cuối kỳ.
(c) TK 2147- Hao mòn BĐS đầu t
Tài khoản này phản ánh giá trị hao mòn BĐS đầu t trong quá trình nắm

- Kết chuyển chi phí nâng cấp, cải tạo ghi tăng nguyên giá BĐS đầu t.
Số d bên Nợ:
- Giá trị BĐS đầu t đang đầu t xây dựng dở dang;
- Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo dở dang cuối kỳ.
(f) TK 632- Giá vốn hàng bán
Kết cấu và nội dung phản ánh:
Bên Nợ:
- Số khấu hao BĐS đầu t trích trong kỳ;
- Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo BĐS đầu t không đủ điều kiện tính vào
nguyên giá BĐS đầu t;
- Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động BĐS đầu t trong kỳ;
- Giá trị còn lại của BĐS đầu t bán thanh lý trong kỳ;
- Chi phí của nghiệp vụ bán, thanh lý BĐS đầu t phát sinh trong kỳ.
Bên Có: Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh doanh BĐS đầu t phát sinh trong
kỳ để xác định kết quả hoạt động kinh doanh.
TK này không có số d cuối kỳ.
3.2. Phơng pháp hạch toán
3.2.1. Hạch toán tăng bất động sản đầu t
8
a) Mua BĐS đầu t
- Mua BĐS đầu t theo phơng thức trả tiền ngay, kế toán ghi:
Nợ TK 217: Nguyên giá
Nợ TK 133 (1332): Thuế GTGT đợc khấu trừ
Có TK 111, 112, 331...: Tổng giá thanh toán
- Mua BĐS đầu t theo phơng thức trả chậm:
Nợ TK 217: Giá mua trả ngay cha có thuế GTGT
Nợ TK 133 (1332): Thuế GTGT đợc khấu trừ
Nợ TK 242: Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa
tổng số tiền phải thanh toán với giá mua trả ngay
và thuế GTGT đầu vào

9
Nợ TK 2141, 2143
Có TK 2147- Hao mòn BĐS đầu t
- Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐS đầu t, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi
mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217- BĐS đầu t
Có TK 1567- Hàng hoá BĐS
d) Thuê tài chính BĐS đầu t
Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp
đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐS đầu t,
căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:
Nợ TK 217- BĐS đầu t
Có TK 111, 112, 315, 342,...
3.2.2. Hạch toán giảm bất động sản đầu t
a) Bán, thanh lý BĐS đầu t
- Bán BĐS đầu t theo phơng thức trả ngay, ghi:
Nợ TK 111, 112, 131,...: Tổng giá thanh toán
Có TK 5117: Giá bán cha có thuế GTGT
Có TK 33311: Thuế GTGT đầu ra
- Bán BĐS đầu t theo phơng thức trả chậm, trả góp:
Khi bán BĐS đầu t trả chậm, trả góp thì ghi nhận doanh thu kinh doanh
BĐS đầu t của kỳ kế toán theo giá bán trả ngay, phần chênh lệch giữa giá bán
trả chậm, trả góp với giá bán trả ngay và thuế GTGT hạch toán vào TK 3387-
Doanh thu cha thực hiện.
Nợ TK 111, 112, 131
Có TK 5117: Giá bán trả ngay cha có thuế GTGT
Có TK 33311: Thuế GTGT đầu ra
Có TK 3387: Số chênh lệch
Định kỳ tính, xác định và kết chuyển doanh thu tiền lãi bán BĐS đầu t trả
chậm, trả góp trong kỳ: