BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
PHẠM THỊ MINH SÂM
Lớp: 10DQT1
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
NGHIÊN CỨU NĂNG LỰC CẠNH TRANH
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT
Thành phố Hồ Chí Minh- 2014
BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
PHẠM THỊ MINH SÂM
Lớp: 10DQT1
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
NGHIÊN CỨU NĂNG LỰC CẠNH TRANH
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT
Giảng viên hướng dẫn: TS. Lê Cao Thanh
Thành phố Hồ Chí Minh- 2014
LỜI CẢM ƠN
Là một sinh viên, tôi chưa có điều kiện tiếp xúc với môi trường làm việc thực tế, chưa có
kinh nghiệm làm việc. Tuy nhiên, sau thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần Dịch vụ BĐS
Nam Việt đã giúp tôi hiểu biết nhiều hơn, tích lũy được nhiều kinh nghiệm hơn.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám Đốc Công ty Cổ Phần Dịch vụ BĐS
Nam Việt đã tạo điều kiện để tôi được thực tập tại quý công ty.
Xin chân thành cảm ơn Chị Phạm Thị Thu Hằng – Giám Đốc Đào Tạo Công ty đã
hướng dẫn, giúp đỡ và truyền đạt kinh nghiệm cho tôi trong thời gian thực tập.
Và tôi xin cảm ơn Thầy Lê Cao Thanh – Giảng viên Trường Đại học Tài Chính –
Marketing, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài.
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Trong nền kinh tế nước ta hiện nay, Bất Động Sản được xem là một trong những ngành
kinh tế mũi nhọn giúp phát triển kinh tế đất nước. Bởi nó tác động đến nhiều ngành nghề
khác trong xã hội như xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, tài chính tín dụng hay thị
trường lao động,…Khi thị trường bất động sản phát triển sẽ làm tăng khối lượng giao dịch
hàng hóa bất động sản, là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu của ngân sách nhà nước thông
qua thu các loại thuế liên quan đến bất động sản. Ngoài ra, khi điều hành tốt thị trường bất
động sản sẽ góp phần vào sự tăng trưởng GDP của đất nước.
Tuy nhiên, sau khi thị trường nhà đất bùng nổ vào năm 2007 và đầu 2008 thì từ đó
đến nay bất động sản rơi vào một giai đoạn hết sức khó khăn, thị trường bất động sản
coi như bị “ đóng băng” mà nguyên nhân là do thực hiện chính sách kiềm chế lạm
phát của chính phủ, kinh tế thế giới rơi vào thời kì suy thoái, khủng hoảng. Đặc biệt,
trong năm 2012 giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh và nhiều doanh nghiệp trên bờ vực
phá sản.Do đó để các doanh nghiệp bất động sản tồn tại và đứng vững trên thị trường trong
khi kinh tế đất nước vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn khủng hoảng kinh tế thì các doanh
nghiệp phải cạnh tranh với nhau để tìm khách hàng, phải không ngừng nâng cao năng lực
hoạt động của doanh nghiệp.
Vì vậy, để tìm hiểu rõ vấn đề trên, tôi đã chọn đề tài “Nghiên cứu năng lực cạnh tranh
của Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất Động Sản Nam Việt” để làm chuyên đề tốt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và khái quát hệ thống pháp lý điều chỉnh
các hoạt động kinh doanh bất động sản.
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 7

VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT
Chương 3: MỘT SỐ BIỆN PHÁP NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA
CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN NAM VIỆT
Kết luận
Tài liệu tham khảo
Phụ lục
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 9
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS)
1.1.1. Khái niệm về BĐS
Tài sản bao gồm nhiều loại và để phân chia chúng thì chúng ta có nhiều cách khác nhau
nhưng cách phân chia khái quát nhất mà được sử dụng phổ biến là phân chia tài sản thành 2
loại: “Bất động sản” và “Động sản”. Bất động sản bao gồm không chỉđất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì gắn liền với đất đai, được tạo ra do sức lao động của con
người trên mảnh đất đó như: công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… Tuy nhiên, hệ
thống pháp luật của mỗi nướclại có những nét đặc thù riêng trong quan điểm phân loại và
tiêu chí phân loại bất động sản khác nhau.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại điều 174 có
qui định: “ BĐS là tài sản bao gồm: đất đai; nhà; công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai;
các tài sản khác do pháp luật qui định”. Mặc dù khái niệm BĐS rất rộng và đa dạng nhưng
có thể nói một cách chung nhất về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất
không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài.
1.1.2. Đặc điểm của BĐS
Ngoài những đặc trưng cơ bản của BĐS như: là một yếu tố vật chất có ích cho con
người; được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; có thể đo lường bằng giá trị nhất
định; không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không
thay đổi; tồn tại lâu đời…thì bất động sản còn có những đặc điểm cụ thể sau:
1.1.2.1. Thứ nhất: Tính cá biệt và khan hiếm

mỗi khu vực là khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó.
Do đó yếu tố tâm lý xã hội, các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,…sẽ chi phối nhu cầu
và hình thức BĐS.
1.1.3. Phân loại BĐS
Bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây
dựng và BĐS sản đặc biệt.
• Bất động sản có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương
mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,
Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao
và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Đặc biệt, nhóm BĐS này
chiếm tỉ lệ đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới.
• Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới
dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản,
đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…
• Bất động sản đặc biệt:Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá
vật thể, nhà thờ, đình, chùa, nghĩa trang,…Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham
gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là nhằm bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế
chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tếxã
hội của nước ta.
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 12
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
1.1.4. Các quyền liên quan đến bất động sản
Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của
chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác
có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.
Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong
các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.

hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu
một cách khái quát đó là:Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản
dựa trên các quan hệ hàng hóa và tiền tệ, được diễn ra trong một không gian và thời gian
nhất định.
1.2.2. Đặc điểm thị trường BĐS
o Thị trường BĐS được hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung
hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi:Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà
của mình. Trong giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái
nhà và được coi là BĐS; các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất
đai đóng vai trò quyết định.
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 14
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đây là giai đoạn hình thành các doanh nghiệp xây dựng. Do
hạn chế về đất đai, hạn chế về năng lực xây dựng nên không phải ai cũng có thể hình thành
và phát triển một toà nhà lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây
dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Giai đoạn này là sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển
BĐS. Bởi do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền
để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng
đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào các dự án; những chính sách ngân hàng,
các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô thị trường BĐS tăng cao và phát triển mạnh, do
hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng không thể tiếp tục
cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính
hoá các khoản cho vay, khoản thế chấp nhằm huy động các nguồn vốn. Trong cấp độ, các
thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài
chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Đối với một thị trường BĐS không nhất thiết phải tuần tự trải qua từng cấp bậc trên, cũng
không nhất thiết thời gian trong mỗi giai đoạn phát triển thị trường là như nhau.

cho thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.Mặt khác, thị trường BĐS
không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính
độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 16
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
o Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Sự phát
triển của thị trường này tác động tới nhiều thị trường khác trong nền kinh tế.
Để đầu tư xây dựng BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành
BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS thì
giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán,…nhằm giải quyết vấn
đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Vì
vậy, thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.Ngoài ra, thị trường BĐS còn
có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng, từ đó liên quan tới các thị trường vật liệu xây
dựng, đồ nội thất, thị trường lao động
1.2.3. Phân loại thị trường BĐS
Việc phân loại thị trường bất động sản được dựa theocác tiêu chuẩn như:
1.2.3.1. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước
o Thị trường chính thức (tức thị trường có sự kiểm soát của nhà nước) bao gồm các
giao dịch mà nhà nước có thể kiểm soát được như giao dịch tại các trung tâm đấu
giá.
o Thị trường phi chính thức (hay thị trường không có sự kiểm soát của nhà nước)
bao gồm các giao dịch về bất động sản không tiến hành các thủ tục có tính pháp
lý như: viêc mua bán trao tay, cam kết bằng các giấy tờ nhận nợ,…
1.2.3.2. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường:
o Thị trường chuyển nhượng hay cho thuê quyền sử dụng đất, còn gọi là thị trường
đất đai.
o Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê.
o Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình bất động sản đã được thuê hoặc
mua
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 17

kém cạnh, cán mức khoảng 12.900 tỷ đồng. Các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nợ
đọng, chịu áp lực lớn từ phía các ngân hàng khi mà có tới 23.007 căn hộ và 12 triệu m2nền
đất vẫn chưa thể bán ra ngoài thị trường. Ước tính có tới 70% doanh nghiệp đang lâm vào
tình cảnh doanh thu giảm sút, tỷ lệ thất nghiệp cao…Không chỉ có thế, nhiều chủ đầu tư do
khó khăn về nguồn vốn đã phải chấp nhận dừng hoặc sang nhượng lại dự án, rồi sau đó
hứng chịu khiếu nại, khiếu kiện của khách hàng.
Tuy nhiên, bất động sản trong năm 2013 cũng có điểm sáng, khi mà tính thanh khoản đã
được cải thiện rõ rệt. Lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai về thu hút vốn đầu tư nước ngoài
FDI, chiếm xấp xỉ 4% tổng nguồn vốn đầu tư.
Trong năm qua, thị trường BĐS cũng chịu tác động của gói QE3 và tính chu kỳ của nền
kinh tế khi mà vào tháng 1/2014 gói cắt giảm QE3 mà Cục dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đưa
ra chính thức có hiệu lực. Theo đó, Fed sẽ cắt giảm quy mô của chương trình mua trái
phiếu hàng tháng bớt 10 tỷ USD còn 75 tỷ USD.Điều đó đồng nghĩa với việc chính sách
thuế khóa giảm, thị trường chứng khoán và bất động sản mở ra nhiều cơ hội đầu tư và hứa
hẹn nền kinh tế Mỹ sẽ hồi phục.Một khi nền kinh tế đứng đầu thế giới là Mỹ tăng trưởng
mạnh mẽ trở lại thì sự phát triển kinh tế của các quốc gia trên thế giới trong đó có Việt
Nam sẽ là điều tất yếu. Tính chu kỳ của nền kinh tế sẽ tái vận hành trở lại.
Theo Tổng Giám Đốc Danaland khẳng định: "Thị trường bất động sản Việt Nam cũng
như của thế giới đều có tính chu kỳ là “bùng nổ - suy thoái”. Kinh tế trong nước bắt đầu
suy thoái từ năm 2009, thì trong năm 2014 chắc chắn thị trường sẽ từng bước hồi phục và
phát triển bởi một chu kỳ của thị trường này thường kéo dài trong vòng 5 năm".
Ngoài ra, thị trường BĐS nước ta năm 2014 được kì vọng sẽ có những tín hiệu khả quan
khi có nhiều chính sách tác động trực tiếp tới đất đai, phát triển nhà ở, cũng như hướng tới
lợi ích của khách hàng và các nhà đầu tư sẽ chính thức có hiệu lực trong năm 2014 này.
Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014, theo đó sẽ có nhiều
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 19
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
điểm mới trong thu hồi đất, định giá đất, quy hoạch sử dụng đất. Bộ Tài chính cũng cho
phép người dân tự xác định mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản đã
góp phần tạo động lực mới cho thị trường này.

Từ những định nghĩa trên có thể rút ra điểm chung là: Cạnh tranh là cố gắng nhằm
giành lấy phần hơn phần thắng về mình trong môi trường cạnh tranh.
1.3.2. Vai trò của cạnh tranh
Cạnh tranh có vai trò quan trọng trong nền sản xuất hàng hóa nói riêng và trong lĩnh
vực kinh tếnói chung, là động lực thúc đẩy sản xuất phát triển, góp phần vào sự phát triển
kinh tế.
 Đối với nền kinh tế quốc dân.
Đối với nền kinh tế, cạnh tranh là môi trường và động lực thúc đẩy sự phát triển nói
chung, thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như sự phát triển của khoa học kỹ
thuật, góp phần gợi mở những nhu cầu mới của xã hội thông qua sự xuất hiện của những
sản phẩm mới.
 Đối với Doanh nghiệp
Sự cạnh tranh buộc người sản xuất phải năng động, nhạy bén hơn; biết nắm bắt tốt hơn
nhu cầu của người tiêu dung cũng như phải tích cực nâng cao tay nghề và thường xuyên cải
tiến kỹ thuật và áp dụng những tiến bộ khoa học vào trong sản xuất để nâng cao chất lượng
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 21
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
sản phầm và hiệu quả kinh tế. Doanh nghiệp nào đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng kịp
thời, có đầy đủ các sản phẩm cũng như dịch vụ kèm theo với mức giá phù hợp thì doanh
nghiệp đó mới có khả năng tồn tại và phát triển trên thị trường.
 Đối với Ngành
Trong mỗi ngành kinh tế,cạnh tranh giúp nâng cao chất lượng sản phẩm của ngành để từ đó
cải thiện khả năng cạnh tranh của ngành so với các ngành khác.Một môi trường cạnh tranh
bình đẳng và lành mạnh sẽ là bước đà vững chắc cho mọi ngành nghề phát triểndựa trên cơ
sở khai thác lợi thế và điểm mạnh của mỗi ngành.
 Đối với sản phẩm
Nhờ có cạnh tranh mà sản phẩm sản xuất ra ngày càng được nâng cao về chất lượng,
phong phú về chủng loại và mẫu mã làm thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng và đem lại
lợi nhuận cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, hiện nay các sản phẩm được sản xuất ra không
chỉ để đáp ứng nhu cầu trong nước mà còn xuất khẩu ra nước ngoài nên khi có sự cạnh

trường, nhường thị phần của mình cho các doanh nghiệp khác có sức cạnh tranh mạnh hơn.
1.3.3.2. Căn cứ vào phạm vi ngành kinh tế
Cạnh tranh trong nội bộ ngành: là sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong cùng một
ngành, cùng sản xuất một loại hàng hoánhằm mục đích tiêu thụ hàng hoá dễ dàng hơn.
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 23
GVHD: TS. LÊ CAO THANH CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Cạnh tranh giữa các ngành: là việc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong các ngành
với nhau nhằm giành giật thị trường và lợi nhuận.
1.3.3.3. Căn cứ vào mức độ cạnh tranh:
Cạnh tranh hoàn hảo: là loại cạnh tranh diễn ra theo quy luật cung cầu trên thị trường,
không có sự can thiệp của nhà nước. Cung nhiều cầu ít sẽ dẫn đến giá giảm, cung ít cầu
nhiều sẽ dẫn đến giá tăng.Trên thị trường có nhiều người bán và không người nào có ưu thế
để cung cấp một số lượng sản phẩm quan trọng mà có thể ảnh hưởng tới giá cả.
Cạnh tranh không hoàn hảo: là cuộc cạnh tranh mà trên thị trường có sự can thiệp của nhà
nước và các tổ chức độc quyền, các doanh nghiệp phân phối hoặc sản xuất có đủ sức mạnh
và thế lực để có thể chi phối giá cả các sản phẩm của mình trên thị trường.
Cạnh tranh độc quyền :là loại cạnh tranh mà ở đó người bán có thể kiểm soát gần như toàn
bộ số lượng sản phẩm hay hàng hoá bán ra trên thị trường. Trong thị trường này không có
cạnh tranh về giá cả mà một số người bán toàn quyền quyết định giá. Họ có thể định giá
cao hơn hoặc thấp hơn tuỳ thuộc vào đặc điểm tiêu dùng của sản phẩm và cuối cùng họ thu
được lợi nhuận tối đa. Cạnh tranh độc quyền gồm 2 loại là độc quyền nhóm và độc quyền
tuyệt đối.
1.3.3.4. Căn cứ vào tính chất của cạnh tranh
Cạnh tranh lành mạnh: là loại cạnh tranh theo đúng quy định của pháp luật, đạo đức xã hội,
đạo đức kinh doanh. Các doanh nghiệp tham gia kinh doanh trên thi trường dùng chính
năng lực của mình như: khả năng về tài chính, nguồn nhân lực, trình độ chuyên môn, uy tín
hay hình ảnh công ty trên thị trường,…để cạnh tranh với các đối thủ.
Cạnh tranh không lành mạnh: là việc cạnh tranh không bằng năng lực thực sự của doanh
nghiệp mà dùng các thủ đoạn, mánh khóe để cạnh tranh với các đối thủ của mình. Chẳng
SVTH: PHẠM THỊ MINH SÂM Trang 24