BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN MINH TÂM

NGHIÊN CỨU CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
MỘT SỐ DỰ ÁN ðẦU TƯ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI
TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Chuyên ngành : KINH TẾ NÔNG NGHIỆP
Mã số : 60.31.10

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN PHÚC THỌ
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………… ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của
bản thân, tác giả ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các nhà
khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình của cơ quan, ñồng nghiệp
và nhân dân ñịa phương.
Tác giả xin bày tỏ sự cảm ơn tới thầy TS. Nguyễn Phúc Thọ ñã tận tình
hướng dẫn giúp ñỡ tác giả trong suốt quá trình hoàn thành luận văn.
Tác giả xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
khoa Kinh tế và phát triển nông thôn - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội,
tập thể phòng Quy hoạch kế hoạch - Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc
Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc Ninh, Chi cục thống
kê thành phố, phòng Tài chính - kế hoạch, Phòng Kinh tế thành phố, Trung
tâm Phát triển quỹ ñất thành phố Bắc Ninh, các phòng, ban, cán bộ và nhân
dân các xã, phường của thành phố Bắc Ninh ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong
quá trình hoàn thành luận văn này.
Tác giả xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ
ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tác giả trong quá trình
thực hiện ñề tài.
Một lần nữa tác giả xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2011
Tác giả luận văn
2.1.6. Hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp, ổn ñịnh ñời sống và sản xuất 16
2.2. Những tác ñộng của việc thu hồi ñất ñến hộ dân 18
2.2.1. Tác ñộng trực tiếp tới hộ 18
2.2.2. Tác ñộng gián tiếp tới hộ 19
2.3. Chính sách bồi thường ở một số tổ chức, một số nước trên thế giới và
kinh nghiệm cho Việt Nam 21
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………… iv

2.3.1. Chính sách, bồi thường thiệt hại và tái ñịnh cư của các tổ chức tài trợ
(WB và ADB) 21
2.3.2. Chính sách bồi thường, GPMB của một số nước trên thế giới 23
2.4. Chính sách thu hồi, ñền bù ñất qua các thời kỳ 26
2.4.1. Trước khi có Luật ðất ñai 1993 26
2.4.2. Sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 27
2.4.3. Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai ban hành năm 1998 29
2.4.4. Luật ðất ñai sửa ñổi năm 2001 29
2.4.5. Luật ðất ñai năm 2003 30
2.5. Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở nước ta và một số ñịa phương trong nước
hiện nay 32
2.5.1. Bồi thường, hỗ trợ GPMB ở nước ta hiện nay 32
2.5.2. Bồi thường, hỗ trợ và GPMB ở một số ñịa phương trong nước 33
2.5.3. Công tác bồi thường, GPMB ở tỉnh Bắc Ninh hiện nay 36
3. ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43
3.1. ðặc ñiểm ñịa bàn nghiên cứu 43
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên 43
3.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 48
3.1.3. ðiều kiện văn hóa- xã hội 56

4.3.2. ðịnh hướng chung 104
4.3.3. Mục tiêu, nhiệm vụ 105
4.3.4. Giải pháp chủ yếu nhằm ñẩy nhanh công tác GPMB thực thi các dự án ñầu tư
phát triển kinh tế - xã hội trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh 106
5 . KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 115
5.1. Kết luận: 115
5.2. Kiến nghị: 116
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………… vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Tình hình sử dụng ñất của thành phố Bắc Ninh (2008 - 2010) 46
Bảng 3.2. Một số chỉ tiêu về phát triển KT-XH thành phố Bắc Ninh giai ñoạn từ
năm 2006-2010 51
Bảng 3.3. ðiều tra thu thập số liệu 60
Bảng 4.1. Qui trình, trình tự thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và GPMB 70
Bảng 4.2. Kết quả thực hiện bồi thường, GPMB dự án ñã giao ñất, cho thuê ñất từ
năm 2003 ñến năm 2010 trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc
Ninh 75
Bảng 4.3. Khái quát về 02 dự án nghiên cứu trên ñịa bàn TP Bắc Ninh 77
Bảng 4.4. Qui mô của dự án tuyến ñường sắt Lim - Phả Lại 80
Bảng 4.5. Qui mô dự án Trụ sở Tỉnh hội Phật giáo và Trường trung cấp Phật học 83
Bảng 4.6. Xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường…… 85
Bảng 4.7. Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối tượng và ñiều
kiện ñược bồi thường 86
Bảng 4.8: Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của 02 dự án 88
Bảng 4.9: Tổng hợp kinh phí bồi thường, tài sản, cây trồng, vật kiến trúc trên

Bản ñồ ñịa chính 4.2: Dự án Trụ sở tỉnh hội phật giáo và Trường trung cấp
phật học tỉnh Bắc Ninh 81 Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………… viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT Các chữ viết tắt Ký hiệu
1 Công nghiệp hóa - hiện ñại hóa CNH-HðH
2 Giải phóng mặt bằng GPMB
3 Hội ñồng nhân dân HðND
4 Hợp tác xã HTX

Bồi thường, GPMB cũng là một vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác ñộng tới
mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội của cộng ñồng dân cư. Ảnh hưởng trực tiếp ñến
lợi ích của Nhà nước, chủ ñầu tư, ñặc biệt với hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu
hồi trên phạm vi cả nước, ñến từng ñịa phương, cơ sở.
Bắc Ninh là một tỉnh nằm trong vùng tam giác kinh tế trọng ñiểm Hà
Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh và là cửa ngõ phía ðông Bắc của thủ ñô Hà
Nội. Trong những năm qua, ñặc biệt từ khi tái lập tỉnh (năm 1997) ñến nay,
quá trình ñẩy mạnh CNH - HðH của tỉnh Bắc Ninh ñã phát triển tốc ñộ
nhanh, với sự mở rộng thành phố Bắc Ninh, thị xã Từ Sơn, các huyện lỵ và
các khu công nghiệp Quế Võ, Yên Phong, Tiên Sơn…
Thành phố Bắc Ninh một thành phố trẻ với tốc ñộ phát triển kinh tế
nhanh và mạnh, là Trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa trọng ñiểm của tỉnh
Bắc Ninh. Kết cấu hạ tầng kỹ thuật ñược qui hoạch, xây dựng và phát triển
hiện ñại. Hệ thống giao thông ñường thủy, ñường sắt, ñường bộ rất thuận lợi
Với những thuận lợi trên ñã tạo ñiều kiện lý tưởng ñể thu hút ñầu tư phát triển
kinh tế - xã hội cho thành phố Bắc Ninh.
Cv ðể ñẩy mạnh CNH - HðH và phấn ñấu trở thành thành phố vệ tinh
của thủ ñô Hà Nội, thành phố Bắc Ninh ñã và ñang thực hiện rất nhiều dự án
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………… 2

trọng ñiểm của Trung ương cũng như của tỉnh và của thành phố. Do vậy, công
tác bồi thường và GPMB rất ñược coi trọng. Mặt khác công tác GPMB có
những tác ñộng không nhỏ ñến sự phát triển kinh tế, ñời sống xã hội trong ñó
có cả những vấn ñề tích cực và những vấn ñề tiêu cực.
Vấn ñề quan trọng trong công tác thu hồi ñất, bồi thường, GPMB là
người dân bị thu hồi ñất phải di dời chỗ ở, thay ñổi nghề nghiệp, ñiều kiện
sống, làm việc và học tập; thay ñổi tập quán, các vấn ñề tâm lý xã hội khác.

1.2.1. Mục tiêu chung
ðánh giá thực trạng công tác bồi thường, GPMB trên ñịa bàn thành phố
Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh. Những kết quả ñạt ñược và những hạn chế tồn tại.
Trên cơ sở ñó ñề xuất và kiến nghị giải pháp góp phần thúc ñẩy công tác bồi
thường GPMB nhanh, ñúng tiến ñộ và ñúng chính sách của Nhà nước.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hóa lý luận và thực tiễn về công tác bồi thường,
GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất ñể thực thi các dự án phát triển kinh tế - xã hội
- ðánh giá thực trạng công tác bồi thường, GPMB một số dự án ñầu tư
xây dựng phát triển kinh tế - xã hội trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh
- ðề xuất kiến nghị, giải pháp ñể nâng cao hiệu quả công tác GPMB
khi Nhà nước thu hồi ñất ñược thực thi nhanh.
1.3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1. ðối tượng nghiên cứu
1- Các văn bản pháp lý liên quan ñến công tác thu hồi ñất, GPMB và
tái ñịnh cư trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
2- ðất ñai liên quan ñến thu hồi, GPMB trong thực hiện dự án ñầu tư
phát triển kinh tế - xã hội trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh.
3- Hộ gia ñình khi thu hồi ñất, GPMB có liên quan ñến dự án ñầu tư
xây dựng phát triển kinh tế - xã hội trên ñịa bàn 02 dự án nghiên cứu.
- ðề tài chỉ giới hạn nghiên cứu, ñánh giá hiệu quả công tác bồi
thường, hỗ trợ, GPMB qua 02 dự án có tích chất ñiển hình trên ñịa bàn thành
phố Bắc Ninh, cụ thể như sau:
+ Dự án xây dựng Tuyến ñường sắt Lim - Phả Lại, thuộc ñịa bàn xã
Phong Khê, thành phố Bắc Ninh.
+ Dự án xây dựng Trụ sở tỉnh hội phật giáo và Trường Trung cấp phật
học, thuộc ñịa bàn xã Khúc Xuyên, thành phố Bắc Ninh.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế ……………………………
5

2. TỔNG QUAN VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ðỊNH CƯ
THỰC THI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI
2.1. Thu hồi ñất, GPMB và các vấn ñề liên quan
2.1.1. ðặc ñiểm của ñất ñai liên quan ñến công tác GPMB ñể thực thi
các dự án ñầu tư
Diện tích ñất ñai có hạn. Sự giới hạn ñó là toàn bộ diện tích bề mặt của
trái ñất cũng như diện tích ñất ñai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới hạn.
Sự giới hạn ñó còn thể hiện ở chỗ nhu cầu sử dụng ñất ñai của các ngành kinh
tế quốc dân trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng. Do diện
tích ñất ñai có hạn nên người ta không thể tuỳ ý muốn của mình tăng diện tích
ñất ñai lên bao nhiêu cũng ñược. ðặc ñiểm này ñặt ra yêu cầu quản lý ñất ñai
phải chặt chẽ, quản lý về số lượng, chất lượng ñất, cơ cấu ñất ñai theo mục
ñích sử dụng cũng như cơ cấu sử dụng ñất ñai theo các thành phần kinh tế
và xu hướng biến ñộng của chúng ñể có kế hoạch phân bổ và sử dụng ñất ñai
có cơ sở khoa học. ðối với nước ta diện tích ñất ñai bình quân ñầu người vào
dạng thấp so với các quốc gia trên thế giới. Vấn ñề quản lý và sử dụng ñất ñai
tiết kiệm, hiệu quả và bền vững lại càng ñặc biệt quan trọng.
ðất ñai ñược sử dụng cho các ngành, các lĩnh vực của ñời sống kinh tế,
xã hội. Việc mở rộng các khu công nghiệp, các khu chế xuất, việc mở rộng
các khu ñô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp,
ngư nghiệp ñều phải sử dụng ñất ñai. ðể ñảm bảo cân ñối trong việc phân
bổ ñất ñai cho các ngành, các lĩnh vực, tránh sự chồng chéo và lãng phí, cần
coi trọng công tác quy hoạch và kế hoạch hoá sử dụng ñất ñai có sự phối hợp
chặt chẽ giữa các ngành và có sự tham gia của người dân trong công tác này.
ðất ñai có vị trí cố ñịnh, tính chất hoá học, vật lý và sinh học trong ñất
cũng không ñồng nhất. ðất ñai ñược phân bổ trên một diện tích rộng. Do vị trí
cố ñịnh và gắn liền với các ñiều kiện tự nhiên (thổ nhưỡng, thời tiết khí hậu,
nước, cây trồng và gia súc ) và các ñiều kiện kinh tế như kết cấu hạ tầng, dân

hợp lý và có hiệu quả và bảo vệ nguồn tài nguyên ñất ñai bền vững, lâu dài là
vô cùng cần thiết.
Về vai trò của ñất ñai trong ñời sống kinh tế - xã hội, các nhà kinh ñiển
của chủ nghĩa Mác Lê nin ñã chỉ ra rằng ñất ñai ñóng vai trò kinh tế, chính trị
hết sức to lớn. ðất ñai cùng với các ñiều kiện tự nhiên khác là cơ sở tự nhiên
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………… 7

và là một trong những cơ sở quan trọng nhất ñể hình thành các vùng kinh tế,
nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội
của mỗi vùng ñất nước. Nhu cầu về ñời sống kinh tế, xã hội rất phong phú và
ña dạng. Khai thác lợi thế và tiềm năng của mỗi vùng ñất là tất yếu khách
quan. ðể ñáp ứng nhu cầu ñó là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhất
nhằm phát triển kinh tế - xã hội ñất nước.
Ở nước ta, dựa trên cơ sở các ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thì cả
nước có 7 vùng kinh tế sinh thái. ðó là vùng miền núi và trung du Bắc Bộ,
vùng ðồng bằng Sông Hồng, vùng khu IV cũ, vùng duyên hải Miền Trung,
vùng Tây Nguyên, vùng ðông Nam Bộ và vùng ðồng bằng sông Cửu Long.
Mỗi vùng có những sắc thái riêng về ñất ñai và các ñiều kiện tự nhiên khác.
Sử dụng ñầy ñủ và hợp lý ñất ñai của mỗi vùng là một trong những nhiệm vụ
quan trọng nhằm phát triển kinh tế, xã hội của ñất nước.
ðất ñai tham gia vào tất cả các ngành của nền kinh tế quốc dân và ở
hầu hết các lĩnh vực của ñời sống xã hội. Theo từng ngành sản xuất, từng lĩnh
vực của ñời sống, ñất ñai ñược phân thành các loại khác nhau. Ở nước ta ñất
ñược phân thành 6 loại
- ðất nông nghiệp là ñất ñược xác ñịnh chủ yếu ñể sử dụng vào sản
xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc ñể
nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp.

quan tới vấn ñề xã hội của vùng, lãnh thổ mà con người sinh sống. ðất ñai cùng
với ñiều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng nhất ñể hình
thành các vùng kinh tế của ñất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các
tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng ñất nước.
Tầm quan trọng của ñất trong ñời sống là không thể nói hết, nhất là ñất
ở các ñô thị lớn ''tấc ñất tấc vàng''. ðể ñáp ứng nhu cầu khách quan của sự
phát triển nói chung và sự nghiệp phát triển của ñô thị nói riêng cần phải xây
dựng các khu ñô thị, các dự án phát triển nhà, giải toả các ñầu nút giao thông,
di chuyển các xí nghiệp cũ, mở rộng không gian thành phố . Như vậy cần
một lượng mặt bằng ñất ñai ñáng kể. ðây là công việc quan trọng nhưng hoàn
toàn không ñơn giản, ñộng chạm tới nhiều người, liên quan tới nhiều lĩnh vực,
và nó cũng như một bài toán rất khó, có lúc gian nan về sử dụng ñất ñối với
tất cả các cấp, các cơ quan, các ban ngành (hệ thống chính trị).
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………… 9

2.1.2. Thu hồi ñất và bồi thường giải phóng mặt bằng
2.1.2.1. Khái niệm về thu hồi ñất
Theo ðiều 4 - Luật ñất ñai năm 2003 thì thu hồi ñất là việc Nhà nước ra
quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ
chức, cá nhân, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh nhằm
phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và lợi ích an ninh quốc gia. Do ñó, việc thu hồi
ñất là sự thoả thuận giữa Nhà nước và cơ quan có chức năng với người dân có ñất
trong vùng quy hoạch ñể ñi ñến sự thống nhất về giá cả bồi thường thiệt hại cho
người dân và sự ủng hộ của người dân cho việc thu hồi ñất của Nhà nước. Nhưng
trong những năm qua vấn ñề này hầu như chỉ thực hiện theo hình thức từ trên
xuống, mọi giá cả là do Nhà nước và các cơ quan có chức năng của các ñịa
phương có ñất bị thu hồi áp giá chưa phù hợp với giá thị trường, do ñó gây không

tính ñến lợi ích cơ bản của những người dân bị thu hồi ñất. Qua ñó, Nhà nước
ta ñã ban hành Luật ñất ñai năm 2003, Nghị ñịnh số 181, 197, 198, 17, 84, 69
và hàng loạt chính sách vĩ mô hướng vào giải quyết cơ bản về ñất nói chung
và vấn ñề thu hồi ñất nông nghiệp nói riêng ñể ñảm bảo giữa lợi ích chung
của xã hội và lợi ích của hộ nhân dân, nhằm giải quyết vấn ñề nông nghiệp,
nông dân, nông thôn.
Khi Nhà nước thu hồi ñất của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân phải tiến
hành bồi thường, hỗ trợ ñể GPMB. Người bị thu hồi ñất loại nào thì ñược bồi
thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất
ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời
ñiểm có quyết ñịnh thu hồi. Trường hợp thu hồi ñất của hộ gia ñình, cá nhân
trực tiếp sản xuất mà không có ñất ñể bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì
ngoài việc ñược bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi ñất còn ñược Nhà
nước hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và sản xuất, ñào tạo chuyển ñổi ngành nghề, bố
trí việc làm.
2.1.2.4. Bản chất của việc bồi thường, giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược
quy ñịnh cho việc thực hiện một dự án, công trình mới trên ñó. GPMB là quá trình
ña dạng và phức tạp, nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan
trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………… 11

- Tính ña dạng thể hiện: Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất
khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh.
ðối với khu vực ñô thị, thị trấn, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá
trị ñất và tài sản trên ñất lớn dẫn ñến quá trình GPMB có ñặc trưng nhất ñịnh.

+ Tiến ñộ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều ñiều kiện khác nhau
như: Tài chính, lao ñộng, công nghệ, ñiều kiện tự nhiên, tập quán của những
người dân trong diện bị giải toả Nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời
gian tiến hành thu hồi ñất và bồi thường, hỗ trợ ñể GPMB.
+ Thu hồi ñất, bồi thường GPMB thực hiện ñúng tiến ñộ ñề ra sẽ tiết
kiệm ñược thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại, thu hồi
ñất, bồi thường GPMB kéo dài gây ảnh hưởng ñến tiến ñộ xây dựng của các
công trình, ảnh hưởng ñến việc sử dụng lao ñộng cũng như chi phí cho dự án,
có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong ñầu tư xây dựng.
+ Về mặt kinh tế của dự án: Thực hiện thu hồi ñất, bồi thường GPMB
ñược thực hiện tốt sẽ giảm tối ña chi phí cho công tác GPMB, có ñiều kiện tập
trung vốn ñầu tư cho các công trình khác. Thu hồi ñất, bồi thường GPMB kéo
dài dẫn ñến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến ñộ dự án dẫn
ñến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà ñầu tư. ðối với các dự
án ñầu tư sản xuất kinh doanh do không ñáp ứng ñược tiến ñộ ñầu tư vì vậy
nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp. Còn ñối với các
dự án ñầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến ñộ thi công bị
ngắt quãng gây ra sự lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
ðặc biệt, các nhà ñầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng
vốn là cần thiết ñể ñảm bảo tận dụng cơ hội ñấu thầu của các công trình khác.
2.1.3. Giá ñất và ñịnh giá ñất
2.1.3.1. Giá ñất
Tại ñiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 ñã công nhận ñất “có giá’’. Lần ñầu
tiên ñược coi là “có giá” làm thay ñổi hẳn quan niệm cũ ñã ngự trị trong suốt
mấy chục năm của quá trình thời bao cấp, coi ñất là của “trời cho” không có
giá (nhất là ñất nông nghiệp, lâm nghiệp). Xác ñịnh ñất “có giá” bước ñầu ñã
ñề cập ñến “tính chất kinh tế” của ñất ñai.
Luật quy ñịnh ñất “có giá” ñã tạo khung pháp lý ñể chuyển từ việc
quản lý Nhà nước về ñất ñai bằng biện pháp hành chính duy nhất sang biện
pháp hành chính kinh tế và thúc ñẩy quá trình vận ñộng các quan hệ ñất ñai

ham muốn và chính sách ñầu tư của Nhà nước.
2.1.3.2. ðịnh giá ñất
Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của ñất ñai
bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm xác ñịnh khi chúng tham gia trong một
thị trường nhất ñịnh. ðất ñai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc ñịnh giá ñất
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………… 14

cũng như ñịnh giá các tài sản thông thường. Mặt khác, ñất ñai là một tài sản
ñặc biệt, nên giá ñất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp
luật chi phối, nó còn bị tác ñộng bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy, như trên
ñã trình bày thì giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể
tính ñúng, tính ñủ như các tài sản thông thường khác.
2.1.4. Vận dụng lý luận ñịa tô của C.Mác vào việc ñịnh giá ñền bù thiệt
hại ñất và tài sản
Trong ñiều kiện Nhà nước thu hồi ñất phục vụ các công trình công
cộng, lợi ích quốc gia thì các ñơn vị cơ quan phải nộp một khoản tiền cho Nhà
nước ñể sử dụng ñất. Số tiền này chủ yếu ñược dùng ñể bù ñắp những thiệt
hại về ñất và tài sản cho những người bị thu hồi ñất. Việc thu hồi ñất trong
trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng ñất và chuyển
mục ñích sử dụng ñất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng ñất ñặc biệt, nó
không phải là một sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc; phần bất lợi không
mong muốn lại thuộc về người bị thu hồi. Bởi vậy, việc giải quyết thoả ñáng
lợi ích của người bị thu hồi ñất là hết sức cần thiết và quan trọng thể hiện ở
việc ñền bù thiệt hại về ñất và tài sản trên ñất bị thu hồi dựa trên cơ sở nào và
khoản này lấy từ ñâu? ðó là vấn ñề chủ yếu cần ñược xem xét nhằm giải
quyết thoả ñáng lợi ích cho người bị thu hồi.
Lý luận ñịa tô của Mác vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn ñể giải quyết

công trình xây dựng phải tính toán kỹ lưỡng nhằm tiết kiệm khoản ñầu tư vào ñất.
- UBND các ñịa phương và chủ ñầu tư xây dựng các công trình sẽ là những
người có liên quan trực tiếp ñến xem xét các yếu tố, các ñiều kiện liên quan tới việc
quy ñịnh mức giá phải nộp, bồi thường, hỗ trợ về ñất và tài sản gắn liền với ñất khi
bị thu hồi ñể phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, an ninh quốc phòng.
2.1.5. Về tái ñịnh cư
Tái ñịnh cư ñược hiểu là quá trình bồi thường, hỗ trợ các thiệt hại về ñất ñai
và tài sản, di chuyển, tái ñịnh cư, ổn ñịnh và khôi phục cuộc sống cho những
người dân bị thu hồi ñất ñể xây dựng các dự án nhằm mục ñích phát triển. Tái
ñịnh cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt ñộng nhằm hỗ trợ cho những người bị
ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, khôi phục và cải thiện mức sống tạo
ñiều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội của hộ bị thu hồi ñất
và cộng ñồng. Nói tóm lại, tái ñịnh cư là nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế …………………………… 16

tế, văn hoá xã hội ñối với một bộ phận dân cư bị thu hồi ñất, ñã gánh chịu vì sự
phát triển chung. Vì vậy, các dự án tái ñịnh cư cũng ñược coi là các dự án phát
triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác. Tuy nhiên, trên thực tế
ñã triển khai nhiều dự án xây dựng khu tái ñịnh cư ñể di dân khi Nhà nước thu hồi
ñất, bước ñầu ổn ñịnh ñời sống cho những người phải di chuyển chỗ ở do bị thu
hồi ñất, song quá trình thực hiện ñã nảy sinh nhiều vấn ñề cần phải ñược xem xét:
- Một số khu tái ñịnh cư không ñảm bảo ñiều kiện cơ sở hạ tầng tối
thiểu như: Hệ thống ñiện, nước, ñường giao thông, trường hoặc trạm xá .Từ
ñó ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống của những người ñến tái ñịnh cư nơi này
- Việc bố trí tái ñịnh cư chưa quan tâm tới các yếu tố cộng ñồng dân cư,
các nhóm họ, tập quán sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ như người sản xuất nông
nghiệp lại chuyển ñến khu ñịnh cư cao tầng không có tư liệu sản xuất trong