1
LỜI NÓI ĐẦU
Trong thời gian gần đây, báo chí và các phương tiện truyền thông thường xuyên
nhắc đến những cụm từ như “bong bóng bất động sản” và những đợt “sốt giá”, “đóng
băng” …nhằm ám chỉ sự bất ổn trên thị trường bất động sản Việt Nam. Nhưng đồng
thời, người ta cũng lại nói đến thị trường này như một nguồn thu hút đầu tư nước
ngoàiquan trọng của đất nước. Mong muốn giải đáp mâu thuẫn đó là lí do đầu tiên
khiến chúng tôi thực hiện nghiên cứu về vấn đề đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị
trường bất động sản tại Việt Nam.
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có ảnh hưởng lớn đến
nền kinh tế ở các nước phát triển. Ở Việt Nam, vì nhiều lí do mà trong một thời gian
dài thị trường ngưng trệ hoặc phát triển nhưng không đáng kể. Chỉ khoảng 20 năm trở
lại đây, dưới tác động của công cuộc mở cửa nền kinh tế, theo đó là sự gia nhập của
các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản mới hoạt động đúng bản chất thị
trường với cung, cầu, giá cả khách quan, và hệ thống luật pháp chuyên biệt điều tiết.
Đến nay, thị trường bất động sản đã phát triển thành một thị trường nhạy cảm và có
những ảnh hưởng nhất định đến các thị trường khác, đặc biệt là thị trường vàng, ngoại
hối và chứng khoán, từ đó lan truyền tác động đến toàn nền kinh tế. Do vậy, một
nghiên cứu về tình hình hoạt động của thị trường, các luồng vốn đầu tư trong hiện tại
và tương lai vào thị trường này là cần thiết.
Nghiên cứu của chúng tôi gồm ba chương:
Phần 1: TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.
Phần 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.
Phần 3: XU HƯỚNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.
Thực tế nghiên cứu vào dòng vốn trực tiếp nước ngoài dẫn vào thị trường bất
3
CHƢƠNG I
TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI
VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
I. Tổng quan về đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài
1. Khái niệm đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài
Theo Luật đầu tư 2005 của Việt Nam không có khái niệm đầu tư trực tiếp nước
ngoài (FDI) mà chỉ có khái niệm về đầu tư, đầu tư trực tiếp, đầu tư nước ngoài, đầu tư ra
nước ngoài. Nhưng có thể gộp các khái niệm trên lại và có thể hiểu là: Đầu tư trực tiếp
nước ngoài là hoạt động đầu tư của các chủ đầu tư nước ngoài được thực hiện nhằm đạt
được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trên lãnh thổ của một nền
kinh tế khác nền kinh tế của nước chủ đầu tư. Những lợi ích lâu dài là việc thiết lập các
mối quan hệ kinh tế lâu dài giữa chủ đầu tư với một doanh nghiệp nhận đầu tư và mang lại
khả năng tạo ảnh hưởng đối với việc quản lý doanh nghiệp đó. FDI bao gồm các giao dịch
ban đầu và toàn bộ những giao dịch tiếp theo giữa các công ty mẹ và công ty con cũng như
giữa các công ty con cho dù có tư cách pháp nhân hay không.
2. Các hình thức đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài
Theo Luật Đầu tư 2005 phân chia các hình thức đầu tư trực tiếp:
1. Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà
đầu tư nước ngoài.
2. Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước
ngoài.
3. Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT.
4. Đầu tư phát triển kinh doanh.
5. Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
6. Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp.
7. Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.
Quy mô dự án 5
Qua các thời kỳ, quy mô dự án đầu tư nước ngoài có sự biến động thể hiện khả
năng tài chính cũng như sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với môi trường
đầu tư Việt Nam. Quy mô vốn đầu tư bình quân của một dự án đầu tư nước ngoài tăng dần
qua các giai đoạn, tuy có “trầm lắng” trong vài năm sau khủng hoảng tài chính khu vực
1997. Thời kỳ 1988-1990 quy mô vốn đầu tư đăng ký bình quân đạt 7,5 triệu USD/dự
án/năm. Từ mức quy mô vốn đăng ký bình quân của một dự án đạt 11,6 triệu USD trong
giai đoạn 1991-1995 đã tăng lên 12,3 triệu USD/dự án trong 5 năm 1996-2000. Điều này
thể hiện số lượng các dự án quy mô lớn được cấp phép trong giai đoạn 1996-2000 nhiều
hơn trong 5 năm trước. Tuy nhiên, quy mô vốn đăng ký trên giảm xuống 3,4 triệu USD/dự
án trong thời kỳ 2001-2005. Điều này cho thấy đa phần các dự án cấp mới trong giai đoạn
2001-2005 thuộc dự án có quy mô vừa và nhỏ. Trong 2 năm 2006 và 2007, quy mô vốn
đầu tư trung bình của một dự án đều ở mức 14,4 triệu USD, cho thấy số dự án có quy mô
lớn đã tăng lên so với thời kỳ trước, thể hiện qua sự quan tâm của một số tập đoàn đa quốc
gia đầu tư vào một số dự án lớn (Intel, Panasonic, Honhai, Compal, Piaggio....). (Nguồn:
Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tập trung nhiều nhất trong lĩnh vực công nghiệp và
xây dựng trong khi đầu tư trực tiếp nước ngoài vào khu vực nông nghiệp thấp và có xu
hướng giảm dần. Tỉ trọng đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành được thể hiện cụ thể
trong bảng sau:
Bảng 1.1: Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài theo ngành 1988-2007
(Tính tới ngày 22/12/2007 – chỉ tính các dự án còn hiệu lực)
STT Chuyên ngành Số dự án Vốn đầu tƣ Vốn điều lệ ĐT thực hiện
I
dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động, nâng cao năng lực sản xuất công nghiệp, chuyển
giao công nghệ. Đồng thời, Đầu tư trực tiếp nước ngoài có tác động lan tỏa đến các thành
phần kinh tế khác trong nền kinh tế. Về mặt xã hội, đầu tư trực tiếp nước ngoài tạo việc
làm, cải thiện nguồn nhân lực và góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, chủ động hội nhập
kinh tế với khu vực và thế giới.
II. Tổng quan về bất động sản và thị trƣờng bất động sản
1. Khái niệm bất động sản và thị trƣờng bất động sản
Bất động sản
Điều 174 Bộ Luật Dân sự Việt Nam 2005 đã quy định rõ, bất động sản (BĐS) là
các tài sản gồm: 7
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Thị trường bất động sản
Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc độ của
một đề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tôi đề xuất một số
khái niệm về thị trường BĐS như sau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan.
Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch
vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở
đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm
hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Có hai loại đầu tư vào thị trường BĐS:
- Đầu tư phát triển BĐS: Tức là mua đất, mua quyền sử dụng đất, thiết kế xây dựng
thương nghiệp và
công trình công cộng
Nhà ở đô thị và nông thôn
Thị trường Nhà ở
Nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX...
Thị trường công trình
công nghiệp
Hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài
nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di
sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v..
Thị trường công trình
đặc biệt 9 Nguồn: Nhóm sinh viên tự tổng hợp
3.1. GIAI ĐOẠN 1: Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993.
Trước năm 1993, thị trường BĐS Việt Nam có thể coi như chưa hình thành. Phải
mất rất nhiều thời gian trong tiến trình đổi mới Việt Nam mới có thể nhận thức đầy đủ về
tầm quan trọng của thị trường BĐS.
Trước năm 1988, thị trường BĐS Việt Nam hoạt động nhỏ lẻ và chưa có luật pháp
quy định rõ ràng
Giai đoạn này, các tổ chức hoặc cá nhân được Nhà nước giao đất chỉ có quyền
được sử dụng, mọi hình thức buôn bán, chuyển nhượng đều bị cấm. Nhưng trong thực tế
điều này vẫn diễn ra dưới hình thức mua bán nhà mà có khi trên mảnh đất ấy không có
một căn nhà nào. Đây là thời kỳ thị trường BĐS chưa hình thành trên qui mô lớn và trong
điều kiện luật lệ chưa rõ ràng ấy, nhiều người đã vận dụng những kẽ hở trong các quyết
đó phải đặc biệt kể đến 2 nội dung đổi mới cơ bản:
Một là người sử dụng đất nông nghiệp, đất ở được Nhà nước giao cho 5 quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất (Điều
1). Từ đó, đối tượng sử dụng đất đã đa dạng hơn không chỉ có đối tượng sử dụng đất mà
còn có đối tượng thuê đất. Người dân có thêm một quyền mới là quyền “ chuyển quyền sử
dụng đất đai” trừ trường hợp đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp, đất không được
chuyển quyền sử dụng và đất đang có tranh chấp (Điều 30 Luật Đất đai 1993)
Hai là đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế
giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Như vậy, Luật Đất đai 1993 vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp, xem
xét đất đai dưới góc độ là tư liệu sản xuất, cụ thể hoá quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
là hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, đóng góp lớn của Luật Đất đai 1993 chính là tạo ra một
thị trường BĐS hợp pháp và công khai.
Thứ hai, năm 1992 cũng là thời điểm thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài.
Đầu tư vào Việt Nam tăng khiến thị trường BĐS trở nên sôi động hơn. Đặc biệt là sau khi
Mỹ bãi bỏ cấm vận Việt Nam năm 1995, một số hãng lớn của Mỹ đã ngay lập tức quay trở
lại Việt Nam thực hiện đầu tư như Ford Motor, hãng nhựa đường Caltex, Công ty Bảo
hiểm AIA ... Mặt khác, sau khi bãi bỏ cấm vận kinh tế và bình thường hoá quan hệ mọi 11
mặt với Việt Nam, đầu tư của Mỹ vào Việt Nam tăng nhanh, cạnh tranh đầu tư với Mỹ của
Singapore và các nhà đầu tư đang hoạt động tại Việt Nam trở nên rất quyết liệt. Điều này
đã giúp lượng vốn đầu tư đổ vào Việt Nam tăng tuy còn chưa cao. Bên cạnh đó, luồng vốn
đổ về từ các nước Đông Âu từ xuất khẩu lao động cũng tăng góp phần làm bùng phát thị
trường BĐS.
Thứ ba, nền kinh tế bắt đầu tăng trưởng với tốc độ cao. Tăng trưởng GDP đạt đỉnh
cao đặc biệt trong năm 1995 (9.5%) và 1996 (9.3%) khiến nhu cầu về nhà đất tăng lên,
thúc đẩy sự bùng phát của thị trường BĐS.
trước do nhu cầu giai đoạn này cao hơn lượng cung của thị trường. Trong năm 1995, 1996,
lượng cung căn hộ cho thuê tăng đột biến gấp 2 – 3 lần, chủ yếu là do lượng đầu tư nước
ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn này tăng lên sau khi Việt Nam mở cửa.
Tuy nhiên, cơn sốt này đã hạ nhiệt và bị chặn đứng ngay khi Nhà nước đưa ra Luật
Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994. Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử
dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất.
3.3. GIAI ĐOẠN 3: Giai đoạn suy giảm 1997 - 1998 do ảnh hưởng những tác
động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á
Giá đất trong những năm 1997- 1998 đã giảm đột ngột. Nguyên nhân là do năm
1996, giá đất thị trường tăng đột ngột và do ảnh hưởng của xu hướng chung trên thị trường
BĐS trong khu vực, các nhà đầu tư BĐS đổ xô đầu cơ đất đai, xây dựng nhà hàng, khách
sạn … làm tăng cầu đất một cách đột biến. Khi cơ hội kinh doanh không được như họ
Tổng diện tích còn trống (m
2
) Tổng diện tích cho thuê (m
2
)
Tỷ lệ cho thuê (%)
13
tưởng và lượng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào BĐS đáo hạn nhiều nhà kinh doanh phải
bán BĐS với giá thấp để thu hồi vốn và trả nợ ngân hàng.
Về cầu: trong giai đoạn này, cầu về BĐS khá cao. Dưới đây là bảng tổng kết cuộc
điều tra đầu năm 2004 về nguyện vọng được cải thiện chỗ ở trong các nhà chung cư của
người dân sống tại các chung cư được xây dựng từ những năm 1990, cho thấy đa số họ đều
có nguyện vọng thay đổi chỗ ở. 14
Bảng 1.2: Nguyện vọng đƣợc cải thiện chỗ ở trong các nhà chung cƣ
Thành phố
Số phiếu
điều tra
% Ý kiến theo nguyện vọng
Đập bỏ
Sửa lại
Mua mới
Tổng cộng
Hà Nội 240 12.5 35.8 10.4 58.7
Việt Trì 151 8.6 70.8 20.6 100.0
Thanh Hoá 216 1.8 25 28.2 55.0
Vinh 238 6.3 83.2 4.8 94.3
Đà Nẵng 123 38.2 37.3 24.5 100.0
TP HCM 135 2.98 52.2 19.2 74.38
Nguồn: Thời báo kinh tế Sài Gòn số 24 – 2004
Về giá: Trong giai đoạn này, vẫn tồn tại 2 loại giá: khung giá do nhà nước quy định
và giá cả do quan hệ cung cầu quyết định. Chỉ riêng giá đất do nhà nước quy định đã có sự
3 5000 10 620 2.12
4 5 311 9 000 1.7
Hoàng
Quốc Việt 3A
1 - 23 680 -
2 10945 17 200 1.57
3 5 457 12 330 2.26
4 4 640 5600 1.22
Nguồn: Số liệu điều tra của Tổng cục Địa chính
Có thể rút ra được một số nguyên nhân dẫn đến việc phát triển mạnh mẽ của thị
trường BĐS cũng như sự tăng giá của BĐS giai đoạn này như sau:
Thị trường BĐS có thể bùng phát trở lại nhanh chóng là do Việt Nam bị ảnh hưởng
ở mức thấp nhất trong cơn bão tài chính tiền tệ của châu Á. Khi ấy thị trường BĐS Việt
Nam có một đặc điểm khác so với các nước đó là ngân hàng không được tham gia đầu tư
trực tiếp vào BĐS. Ngoài ra, tại thời điểm đó, thị trường BĐS vẫn chủ yếu diễn ra theo
dạng giao dịch ngầm nên không chịu ảnh hưởng nhiều. Thêm vào đó, tăng trưởng kinh tế
sau khi đạt tốc độ đáy năm 1999 (4.77%) thì từ năm 2000 đã cao dần lên và đến năm 2003
đã đạt tốc độ tăng cao nhất trong 6 năm góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường
BĐS.
Đây là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001
– 2010. Trong đó chính quyền các tỉnh và thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát
triển không gian kinh tế xã hội đến năm 2010 và 2020, quy hoạch đất đai và quy hoạch
phát triển mở mang đô thị.
Thị trường BĐS của Việt Nam đã trải qua một giai đoạn 10 năm 1993 - 2003 vận
hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng
khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường. Cơ chế "xin - cho" về đất là đặc thù của hệ
thống tài chính đất đai lúc này, từ đó tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng đất,
tiền tiết kiệm trong dân được cất trữ chủ yếu trong BĐS là một hiện tượng phổ biến. Đó
cũng là một lý do khiến cho thị trường BĐS trong giai đoạn này trở nên sôi động
Nhìn vào biểu đồ trên ta có thể thấy được nhu cầu về căn hộ tại Hà Nội có xu
hướng giảm từ năm 2004-2006, do đó tỷ lệ khoảng trống tăng tương ứng.
Về cung: Quá nhiều nhà đầu tư dự án, quá nhiều dự án đang triển khai nhưng thiếu
vốn, trở nên ngưng trệ. Trong giai đoạn này, lượng căn hộ được xây mới gần như bằng 0.
Dưới đây là biểu đồ biểu thị lượng cung căn hộ loại A và B tại Hà Nội, có thể nhận thấy
trong giai đoạn 2004-2006 hầu như lượng cung căn hộ loại A và B không thay đổi.
Biểu đồ 1.4: Lƣợng cung căn hộ loại A và B tại Hà Nội
Nguồn: CBRE
Nguồn: CBRE Lượng cung đầu kỳ
Lượng cung tăng trong kỳ
Đơn vị
doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS vào tình thế khó khăn bởi một nguồn huy
động vốn quan trọng của doanh nghiệp để thực hiện dự án là từ người có nhu cầu mua nhà.
Thứ hai, sau 12 tháng kể từ ngày nhận bàn giao đất mà chủ đầu tư không triển khai thực
hiện hoặc tiến độ thực hiện dự án chậm quá 24 tháng so với phê duyệt, Nhà nước sẽ thu
hồi toàn bộ hay từng phần đất đã giao, cho thuê. 19
Thứ ba, quy định chủ đầu tư dự án phải có vốn sở hữu đầu tư vào dự án “không nhỏ hơn
20% tổng mức đầu tư dự án” cũng là một khó khăn cho doanh nghiệp. Nhận định chung
của doanh nghiệp là, nếu công đoạn gọi là triển khai dự án nếu được xác định quá muộn,
sẽ tiếp tục có nhiều doanh nghiệp phá sản, vỡ nợ, nhiều dự án sẽ tiếp tục bị chậm. Quy
định này đã khiến cho những dự án chỉ mới 50ha đã gặp khó khăn.
Giá vàng tăng liên tục trong thời gian dài.
Giá vàng các tháng trong năm 2004 so với cùng kỳ đều tăng từ 12% trở lên, bình quân
giá vàng 2004 tăng 16,5% so với năm 2003, chủ yếu do giá vàng trên thế giới tăng cao đã
ảnh hưởng tới thị trường vàng trong nước. Việc mua bán nhà đất ở nước ta thường quy ra
vàng nhưng giá vàng vừa qua tăng cao và biến động bất thường chưa thể lường hết nên
cũng ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến giao dịch về nhà đất trên thị trường do có nhiều giao
dịch được thực hiện hoặc cam kết thanh toán bằng vàng. Cụ thể, khi giá vàng tăng cao,
người mua BĐS (chủ yếu là người dân) không có khả năng mua đủ lượng vàng cần để
thanh toán dẫn đến việc phải chấp nhận thôi không mua nhà, bỏ đặt cọc. Đây cũng là một
nguyên nhân làm tăng số lượng giao dịch thất bại thời kì này.
3.6. GIAI ĐOẠN 6: Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ đầu năm 2007 với việc
hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường
cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý.
Từ năm 2007 đến đầu năm 2008, thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi sau 2
năm ngưng trệ. Thậm chí đã có lúc, người ta nghĩ rằng thị trường BĐS sẽ bùng phát mạnh
mẽ. Trong giai đoạn này, thị trường văn phòng, chung cư cao cấp và đô thị mới là những
Nguồn: CBRE
Nhìn trên biểu đồ có thể thấy giá bán khởi điểm của các căn hộ này thấp hơn giá thị
trường rất nhiều. Có nơi chênh lệch đó là 3-4 lần. Sở dĩ như vậy là vì năm 2007 chứng
kiến 3 đợt tăng giá mạnh trên thị trường BĐS là vào tháng 2, tháng 8 và cuối năm. Giá
khởi điểm của các căn hộ này trung bình vào khoảng 500$/1m
2
nhưng đến quý 4 năm
2007, giá của nó đã tăng lên trung bình là 1500$/1m
2
. 21
Đến quý I năm 2008, giá của các căn hộ có dao động nhưng nhìn chung thì vẫn giữ
trong trạng thái ổn định so với quý 4 năm 2007. Dưới đây là biểu đồ phản ánh giá bán của
các dự án chung cư điển hình tại Hà Nội quý 1 năm 2008. Có thể thấy rằng giá của các căn
hộ chung cư này tương đối ổn định vào đầu năm 2008 đồng thời có tăng so với quí 3 năm
2007 nhưng lượng tăng không đáng kể.
Một số nguyên nhân dẫn đến việc thị trường BĐS phát triển mạnh trong năm 2007
đó là:
Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), cơ chế đã cởi mở cho các
nhà đầu tư vào Việt Nam nhiều hơn. Chúng ta cũng nới rộng quyền của các nhà đầu tư
nước ngoài: được đầu tư lâu dài, được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.
Tăng trưởng kinh tế cao: Nền kinh tế năm 2007 tiếp tục phát triển ổn định, đạt mức
tăng trưởng cao nhất trong vòng 10 năm qua và chỉ đứng thứ 2 thế giới về tốc độ tăng
trưởng. Tăng trưởng cao dẫn đến nhu cầu về BĐS, nhất là nhu cầu về nhà ở của dân cư
tăng cao. Một năm, dân số Việt Nam tăng khoảng 1,1 triệu người; nhu cầu diện tích đất ở
cũng lên đến hàng chục triệu mét vuông. Nhu cầu còn tăng “kép”, bởi thu nhập của một bộ
phận dân cư cao lên nhanh chóng.
cơ quan chức năng, tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải đóng trong năm 2008 sẽ
tăng bình quân 30% so với năm 2007. Điều này sẽ bắt buộc các chủ đầu tư phải đưa phần
tăng thêm vào giá thành của một đơn vị nhà đất. Vì vậy, giá nhà đất của các dự án sẽ tăng
từ 15% đến 20%. Do đó, đến tháng 6 năm 2008, thị trường nhà, đất ở Hà Nội và khu vực
Hà Nội đang rơi vào tình trạng đóng băng, khác hẳn đầu năm 2008. Giá nhà, đất ở khu vực
Hà Nội sắp được mở rộng đã giảm 2 - 6 triệu đồng/m2. Ở khu vực Hà Nội cũ, giá nhà đất
cũng đang giảm khoảng 5% - 10%. Tại Tp.HCM giá nhà đất của hầu hết các dự án khu
vực Khu đô thị mới Nam Sài Gòn và lân cận như Bình Chánh, Nhà Bè đã trở về mốc giá
tháng 10/2007 - thời điểm trước cơn sốt nhà đất. Các hợp đồng được giao dịch rất chậm.
Hàng loạt công ty kinh doanh BĐS bán tháo các lô đất đầu cơ bằng mọi cách. Tình trạng
nhà đất đóng băng không chỉ làm nhiều văn phòng, trung tâm môi giới đóng cửa mà còn
khiến hàng loạt dự án xây dựng bị đình hoãn. Nguyên nhân chính là do gặp khó khăn về
mặt bằng, giá cả vật liệu xây dựng, ngoài ra tình trạng người mua thờ ơ với các dự án cũng
là nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư không còn mặn mà với các dự án như trước nữa.
Do đó, tính đến thời điểm này, nhiều chuyên gia nhận đinh rằng, thị trường bất
động sản chuẩn bị bước vào một giai đọan đóng băng mới. Tuy nhiên, theo nhóm nghiên 23
cứu, những đặc điểm rõ nét của giai đoạn đóng băng vẫn chưa hình thành rõ nét. Trong
tương lai gần, thị trường này sẽ còn nhiều biến động, do đó vẫn chưa thể kết luận được
rằng đây là giai đoạn đóng băng của thị trường bất động sản. 24
25
16 dự án, 13 dự án xây căn hộ, 4 dự án phát triển đô thị, hạ tầng kĩ thuật, 39 dự án thuộc
lĩnh vực Khu công nghiệp và 12 dự án xây dựng khách sạn.
Bảng 2.1: Các dự án văn phòng đang thực hiện đã cấp phép
tại Hà Nội 1993-99
Tên dự án Ngày cấp
Vốn đầu tƣ
(USD)
CTLD TNHH Trung tâm thương mại OPERA 09/08/1997 6.000.000
Công ty TNHH Cao ốc Vietcombank 198 30/05/1996 49.788.585
CTLD VINAPON 22/07/1995 22.635.019
CTLD phát triển Tổ hợp Tháp VP Hoa Anh Đào Hà nội 28/06/1995 35.662.500
CTLD Mặt trời Sông Hồng 26/05/1995 30.000.000
Cty TNHH Thương mại Tràng tiền XD VP cho thuê 14/03/1995 10.128.000
CTLD Đoàn kết quốc tế 01/10/1994 24.305.000
Cty TNHH BIC - Tungshing 01/06/1994 19.168.265
Cty TNHH phát triển đệ nhất trung tâm thương mại 04/05/1994 15.000.000
CTLD Nguyễn Du, XD nhà cho thuê 04/05/1994 3.322.900
CTLD Hanoi Lake View Sport, XD KS 4 sao 18/01/1994 24.151.551
CTLD Khách sạn hữu hạn Á châu 23/12/1993 2.625.000
Công ty TNHH Trung tâm thương mại Ever-Fortune 28/10/1993 29.680.000
CTy TNHH Tòa nhà Trung tâm 24/08/1993 9.956.837
CTLD Olimpia Dịch vụ báo chí và văn hoá 31/03/1993 6.569.400
Cty TNHH Tháp Trung tâm Hà nội 08/02/1993 67.500.000
Copyright: Tài liệu đại học ©