 !

MỤC LỤC
1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 3 3
2.2.3. Quy định và tiêu chu&n định giá 54 3
3.1.2. Phương hướng 95 3
3.2.1. Về quy trình định giá 95 3
Về xây dựng hệ thống thông tin 96 3
3.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 98 3
3.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa
công ty 99 3
1.1. Bất động sản 3
1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 3
2.1. Một số nEt khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản
Việt Nam 49
2.2.3. Quy định và tiêu chu&n định giá 54
3.1. Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động
sản của công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản trong thời gian tới 90
3.1.2. Phương hướng 95
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại
công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam 95
3.2.1. Về quy trình định giá 95
Về xây dựng hệ thống thông tin 96
3.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 98
3.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn
hóa công ty 99
"# $%&'()
 !

"# $%&'()
 !

Biểu đồ 1: Biểu đồ tỷ trọng lợi nhuận và doanh thu Error: Reference source
not found
"# $%&'()
 !

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triển và giữ tỷ trọng
ngày càng lớn trong cơ cấu nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường này lại đang
phát triển không đồng bộ, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị
trường, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch về thông tin và yếu tố đầu cơ còn
lớn. chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi
tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, Hoạt động kinh doanh bất động
sản mà đặc biệt là mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những
hình thức kinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú đã góp phần không
nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành
mạnh, đúng hướng.
Nắm bắt được xu hướng phát triển nóng bỏng của nghề định giá bất động
sản trong tương lai gần, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam
được thành lập với chức năng chuyên về kinh doanh dịch vụ về bất động sản.
Trong đó, dịch vụ định giá bất động sản là dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tất cả các
dịch vụ khác như tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển.
Nhờ ban lãnh đạo và đội ngũ cán bộ lành nghề và tâm huyết, luôn cố gắng hết
mình với mục tiêu chung là phát triển công ty thành một trong những công ty
đi đầu trong lĩnh vực định giá, trở thành sàn giao dịch bất động sản số 1 miền
Bắc, là địa chỉ tin cậy cho các dự án bất động sản và giới kinh doanh bất động
sản cũng như những người có nhu cầu mua, bán bất động sản. Tuy mới thành
lập nhưng Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã có nhiều
hợp đồng giá trị lớn, thực hiện nhiều giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, công
tác định giá tại công ty chưa được quan tâm, còn một số vướng mắc và hạn

bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt
Nam.
Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Thạc sĩ Ngô Phương Thảo
giảng viên Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên; Ban Giám đốc và các anh
chị Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản
Việt Nam đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề này.
"# $%&'()
2
 !

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bất động sản
1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản
Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên
dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia. Không những chiếm giá trị
lớn mà thị trường Bất động sản còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường
khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ… Nhưng do hệ thống
pháp luật và chế độ sở hữu khác nhau, nên mỗi nước lại có một cách định
nghĩa riêng về bất động sản. Điều 174 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội
chủ nghĩa Việt Nam quy định, bất động sản bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tàỉ sản khác do pháp luật qui định.
“Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất
đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật”.

đó. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổ
và do đó giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo.
Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí
nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của
yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên;
điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong những yếu tố
"# $%&'()
4
 !

trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố
vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến bất động sản thay đổi.
 bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng
hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên
nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như:
động đất, núi lửa, sạt lở ). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình
kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay
trong nông nghiệp bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại
lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, tùy
theo từng loại bất động sản cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến
lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sử dụng
bất động sản.
hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do
sự khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của
từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bất động sản là một
tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc
vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới
hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới
hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề
rộng của các công trình bất động sản. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất

giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt
động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các công trình
bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác; khi đánh
giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất
động sản khác sẽ ra đời. Cũng chính vì sự ảnh hưởng của bất động sản đến
các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều
tiết thị trường bất động sản.
"# $%&'()
6
 !

 bất động sản là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai
cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo
vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài
hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư
cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất
động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
 hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật
và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi
một quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân. Các
quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết
những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự
ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà nước phải
quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải ban hành các văn
bản pháp luật, cac chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức
năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Mặt khác, bất
động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội.
Do vậy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý
của Nhà nước.
 giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản

đương với phần đất phải chuyển sang mục đích phi nông nghiệp.
&'(: Giá trị Bất động sản là phụ thuộc vào
luồng thu nhập mang lại cho người sỡ hữu. Luồng thu nhập tính cả luồng thu
nhập hiện tại và luồng thu nhập kỳ vọng.
1.1.3.2. Giá cả Bất động sản
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả Bất động sản được hình
thành trên cơ sở quan hệ cung – cầu về Bất động sản trên thị trường.
"# $%&'()
8
 !

Giá cả Bất động sản là biểu hiện bằng tiền giá trị của Bất động sản mà
người mua trả cho người bán để nhận được Bất động sản đó. Giá trị chính là
cơ sở để hình thành giá cả trên thị trường. Giá cả có thể dao động thấp hơn,
ngang bằng hoặc cao hơn giá trị hàng hóa Bất động sản nhưng theo qui luật
chung thì đều xoay quanh giá trị. Giá cả càng có xu hướng chuyển gần về với
giá trị của nó khi tính phổ biến và khả năng cạnh tranh trên thị trường của
hàng hóa đó càng cao.
1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản
Giá cả Bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá Bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược
lại, khi cầu thấp hơn cung, giá Bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy
nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát
từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh
không lành mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước
như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường
giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các
doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản Bất động
sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ;
có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không

giá của nó sẽ cao hơn.
=BCD#7EF,!28&9-. )* +,-
../."0123!45% nếu 2 Bất động sản có giá
xây dựng như nhau, Bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá
trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
$@>474@-G23;AH-)-3.&+$6/
"# $%&'()
10
 !

7 89:5; Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá
trị của Bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ
của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích
nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
=7"47I% môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất động sản.
+AJG2787!8&% những Bất động sản nằm ở
những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu
khắc nghiệt…) làm cho giá trị Bất động sản bị sút giảm và ngược lại.
64+#D#
: K4&A"L9-.  mức thu nhập hàng năm
từ Bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của Bất động
sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ Bất động sản càng cao thì giá chuyển
nhượng của nó càng cao và ngược lại.
MNAG;9-.  như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và
chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị Bất động sản càng gia tăng.
64+#AO&#%7I
PO&Q0
<*=<> :

Cạnh tranh trong cung, cầu và giữa cung và cầu. Nó được đo bằng giá cả
của bất động sản đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định, có
thể tăng hoặc giảm, nhà định giá cần xác định quan hệ để định giá chính xác.
Cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực, và giữa các khu vực trong
nước trong thời điểm định giá, đó là sự không giống nhau về lợi thế của bất
động sản đối với các địa điểm khác nhau.
"# $%&'()
12
 !

Cạnh tranh trong sự thoả mãn nhu cầu của khách hàng, sự phù hợp với
thị hiếu tiêu dùng, sẽ biến nhu cầu thành cầu trên thị trường, khi đó cầu sẽ
tăng đối với loại bất động sản nào thoả mãn tốt nhất với họ.
 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến Bất động sản:
0?$$9&,-% các giấy tờ chứng thư pháp lý về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng…hiện có.
@' 6123! .4<AB +,-?
< 66C3DEF. ."0123!4B +
,-% tình trạng cho thuê, thế chấp Bất động sản, tình trạng tranh
chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ
nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không
được cao quá 3 tầng…).
 Các yếu tố chung bên ngoài
@<*'$$9%Sự thay đổi về đường lối chính sách của
Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động
của thị trường Bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản
nói riêng. Cụ thể là:
Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về Bất động sản qua đó có thể
làm cho giá Bất động sản gia tăng.

1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm định giá bất động sản
Theo giáo sư W. Seabrooke - Viện đại học Porthmouth, Vương quốc
Anh: “Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thế bằng
hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định”
Theo từ điển Oxford: “Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các
quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một
thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
"# $%&'()
14
 !

Australia (AVO): “Định giá giá trị Bất động sản là việc xác định giá trị của
Bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của Bất động sản và mục
đích của định giá giá trị của Bất động sản đó. Do đó, định giá giá trị Bất động
sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá Bất động
sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu
định giá để hình thành giá trị của chúng”
Theo GS A.F. Milington- chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất
đai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa
là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối
quan tâm cụ thể về một lính vực nhất định bất động sản ở một thời điểm cụ
thể”. Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các
mô hình toán, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích bất động sản
và các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra
các quan điểm cá nhân.
Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc
tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: Định giá giá trị Bất động
sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho

tham khảo giá thị trường đối với những lô đất có cùng điều kiện kinh tế – xã
hội và điều kiện địa lý tương đương. Tuy nhiên, không phải bao giờ giá thị
trường các bên tự tham khảo cũng khách quan bởi có thể bị chi phối bởi các
hoạt động đầu cơ, móc ngoặc hoặc ép buộc…Để hoạt động mua bán diễn ra
một cách đảm bảo hơn, các bên tham gia thị trường bất động sản cần phải nhờ
đến hoạt động định giá bất động sản chuyên nghiệp của các cơ quan tổ chức
có uy tín.
Định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước là sớm thực hiện mục
tiêu Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, phát triển nền kinh tế theo
"# $%&'()
16
 !

hướng kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, phát triển nền kinh tế
hàng hoá nhiều thành phần với mục tiêu phát triển là nhanh chóng đồng bộ
hoá các loại thị trường như thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường
chứng khoán, thị trường bất động sản…Thị trường bất động sản là thị trường
rất quan trọng trong nền kinh tế không chỉ bởi nó chiếm phần lớn tài sản của
một doanh nghiệp hay một đất nước mà còn do nó có vai trò hết sức to lớn đối
với nền kinh tế của đất nước, đối với mục tiêu phát triển đồng bộ thị trường.
Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy sự phát triển của các thị
trường còn lại. Tuy nhiên để thị trường bất động sản phát triển nghĩa là trên
thị trường việc giao dịch về bất động sản phải ngày một diễn ra phổ biến hơn
và trở nên dễ dàng hơn. Để làm được điều đó thì công tác xác định giá của bất
động sản phải được xác định chuẩn xác hơn phù hợp với yêu cầu thực tế hơn,
với giá trị của bất động sản. Vì vậy công tác định giá ngày nay đang trở nên
quan trọng và cần thiết
Hơn nữa, trong điều kiện nền kinh tế có nhiều biến động như hiện nay
việc định giá chính xác là hết sức cần thiết, người mua hoặc cần bán nhà cũng
cần biết giá trị thực tế, chính xác của ngôi nhà để quá trình giao dịch được

nợ khi đến hạn thì Ngân hàng có quyền bán bất động sản thế chấp đó theo
thỏa thuận để thu hồi nợ, do vậy định giá thế châp bất động sản là hết sức cần
thiết. Hơn nữa việc định giá bất động sản để thế chấp là cần thiết bởi lẽ khi đó
người vay vốn biết được và có thể vay được số lượng vốn phù hợp với giá trị
của bất động sản mình sở hữu.
1.2.2. Nguyên tắc định giá bất động sản
RSSRN?3T&!-<-
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thấy bất động sản được sử dụng hợp pháp cũng như đang
cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc cho thấy khả năng đem lại giá trị hiện tại của
thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có
thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất, tốt nhất được xem là một trong các nguyên tắc quan
"# $%&'()
18
 !

trọng nhất của định giá bất động sản, nội dung của nguyên tắc này được phản
ánh ở bốn mặt sau đây:
Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người
hoặc một người cụ thể).
Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải là hợp pháp, được nhà nước
thừa nhận và bảo hộ.
Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt
nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện
tại của thu nhập ròng tương lai là cao nhất.
Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất và kéo dài nhất.

xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để bảo đảm tính đồng nhất về mặt
giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa ra giá trị của từng yếu tố
trong mặt bằng là thời gian.
Với bất động sản, các yếu tố tham gia vào quá trình tạo thu nhập thực từ
bất động sản là những yếu tố trực tiếp để có bất động sản và để bảo trì, vận
hành bất động sản sử dụng vào mục đích đã xác định để tạo ra thu nhập thực.
Các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao
gồm: đất đai. lao động, vốn và quản lý
RSSVNW
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu là sự đầu tư hợp lý giữa
các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của thị trường của một bất động sản trong
cùng một khu vực, một vùng xác định để giá trị thu được từ chúng đạt mức
cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:
"# $%&'()
20
 !

Khi áp dụng cho một bất động sản riêng biệt: nguyên tắc này cho rằng
một thị trường đạt được mức tối đa thì sự kết hợp giữa các yếu tố tạo ra bất
động sản đạt tới trạng thái cân đối.
Khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể: nguyên tắc cân bằng
chi ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ
đất dành cho bất động sản đó được sử dụng hợp lý.
RSSXNYJ
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản cần phải dựa
trên một giá trị sử dụng duy nhất của bất động sản đó (bao gồm cả đất đai và
công trình trên đất). Tuy nhiên, trong thực tê, một bất động sản có thể sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể
có các giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại dịch vụ,