- 1 - LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi hoàn toàn chòu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này.
TP HCM, ngày 28 tháng 10 năm 2008.
Tác giả luận văn
Nguyễn Chí Linh
NHTM ............................................................................................................. 24
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1................................................................................25
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM
2.1. Sự phát triển của thò trường BĐS tại TP HCM trong thời gian qua… 27
2.1.1. Những thành tựu đạt được về phát triển thò trường bất động sản........ 33
2.1.2. Những mặt hạn chế...............................................................................33
2.2. Nghiệp vụ cho vay bất động sản của các NHTM trên đòa bàn TP
HCM
..........................................................................................................................35
2.2.1. Tổ chức cho vay đầu tư bất động sản....................................................35
2.2.2. Thành tựu và những hạn chế.................................................................36
2.2.2.1. Những kết quả đạt được .................................................................... 38
- 3 -
2.2.2.2. Những mặt hạn chế và rủi ro tiềm ẩn ............................................... 39
2.3. Thực trạng về kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các
NHTM trên đòa bàn TP HCM ...................................................................... 45
2.3.1. Những mặt kiểm soát đã thực hiện được .............................................. 45
2.3.1.1. Về phía ngân hàng nhà nước............................................................. 45
2.3.1.2. Về phía các NHTM............................................................................ 46
2.3.2 Những vấn đề tồn tại trong kiểm soát cho vay bất động sản hiện nay 47
2.3.2.1. Về phía ngân hàng nhà nước..............................................................47
2.3.2.2. Về phía các NHTM............................................................................ 48
2.4 Bài học kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về rủi ro trong cho
vay bất động sản ............................................................................................49
2.4.1 Rủi ro tín dụng bất động sản- một trong những nguyên nhân gây ra
cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ tại các nước Đông á năm 1997 .............. 49
2.4.2 Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn
TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh.
TSĐB Tài sản đảm bảo
TTCK Thò trường chứng khoán
UBCKNN Uỷ ban chứng khoán Nhà nước
NHTG Ngân hàng thế giới
BQ Bình quân
GDĐB Giao dòch đảm bảo - 5 -
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Bảng 1.1: Quan hệ tương tác giữa thò trường bất động sản và TTCK
Bảng 2.1: Giá căn hộ tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ tháng
08/2007- 01/2008
Bảng 2.2: Giá đất nền dự án tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ
tháng 08/2007 - 01/2008
Bảng 2.3: Giá căn hộ tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ tháng
01/2008- 06/2008
Bảng 2.4: Giá đất nền dự án tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ
tháng 01/2008 đến 06/2008
Bảng 2.5: Dư nợ cho vay bất động sản khu vực TP HCM qua các năm
- 7 -
MỞ ĐẦU
1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Tín dụng ngân hàng là hoạt động mang lại lợi nhuận chủ yếu cho các
NHTM đặc biệt là các NHTM của nước ta từ trước đến nay. Tuy nhiên, hoạt
động tín dụng luôn gắn liền với rủi ro. Rủi ro tín dụng không chỉ ảnh hưởng
xấu đến kết quả kinh doanh của một ngân hàng mà còn có thể mang tính hệ
thống và ảnh hưởng trực tiếp đến thò trường tiền tệ ngân hàng cũng như toàn
bộ nền kinh tế. Chính vì vậy việc kiểm soát rủi ro trong hoạt động tín dụng là
một nhiệm vụ hết sức quan trọng trong hoạt động của các NHTM.
Thò trường bất động sản ở nước ta là một thò trường có tiềm năng rất
lớn, vì vậy nhu cầu vốn để phát triển thò trường là hết sức cần thiết. Từ trước
đến nay, kênh cung ứng vốn chủ yếu cho thò trường bất động sản là vốn tín
dụng ngân hàng, mặc dù nguồn vốn này góp phần đáng kể vào việc phát
triển thò trường bất động sản trong thời gian qua nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi
ro. Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, rủi ro trong cho vay thò trường bất
động sản ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các NHTM, có thể gây tổn
thất và “đóng băng” thò trường bất động sản, rủi ro trong cho vay bất động
sản còn mang tính dây chuyền và gây thiệt hại năng nề cho hệ thống các
NHTM và cho cả nền kinh tế.
Như vậy, việc kiểm soát rủi ro vốn tín dụng bất động sản có vai trò rất
quan trọng, vừa góp phần cung ứng vốn kòp thời cho thò trường bất động sản,
- 8 -
vừa đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng của các NHTM và giảm thiểu
rủi ro mang tính hệ thống. Đây cũng chính là lý do tôi chọn đề tài nghiên cứu:
“Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương
mại trên đòa bàn TP.Hồ Chí Minh”
- Phương pháp tổng hợp số liệu dựa trên: các báo cáo của các cơ quan
chức năng, tài liệu trên các phương tiện thông tin đại chúng: trên báo, tạp chí
chuyên ngành, Internet…
- Phương pháp thống kê chọn mẫu, so sánh: theo thời gian, theo chỉ
tiêu…
5. PHẠM VI NGHIÊN CỨU:
Đề tài chỉ giới hạn ở việc đề xuất những giải pháp để kiểm soát rủi ro chứ
không đi sâu vào nghiên cứu các công cụ, kỹ thuật phòng chống rủi ro.
Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi các NHTM và thò trường bất động sản
trên đòa bàn TP.HCM.
Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, có thể luận văn còn rất
nhiều thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của qúy thầy cô và các bạn đọc
quan tâm.
************ - 10 -
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO, RỦI RO TÍN DỤNG VÀ RỦI RO
TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. RỦI RO TRONG NỀN KINH TẾ
Rủi ro trong nền kinh tế là khả năng xảy ra tổn thất trong các hoạt
động của nền kinh tế gây thiệt hại về tài sản, con người hoặc làm giảm sút về
lợi nhuận mong muốn.
Có rất nhiều nguyên nhân gây ra rủi ro trong nền kinh tế bao gồm cả
những nguyên nhân khách quan: thiên tai, dòch bệnh, chính sách của quốc gia,
dẫn đến việc mất khả năng hoàn trả đầy đủ, đúng hạn các khoản tín dụng của
khách hàng.
1.3. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ RỦI RO TRONG CHO VAY
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM
1.3.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1.1. KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Có rất nhiều quan điểm khác nhau về thò trường bất động sản. Tuy
nhiên, có thể hiểu khái niệm về thò trường bất động sản một cách tổng quát
như sau: Thò trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế trong các
ngành tạo lập bất động sản, các thể chế hỗ trợ thò trường và toàn bộ các hoạt
động liên quan đến việc giao dòch bất động sản
- 12 -
1.3.1.2. ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với đòa điểm giao dòch
Đối với hàng hóa thông thường, đòa điểm giao dòch thường là ở nơi hiện
diện của hàng hóa giao dòch, còn đối với hàng hóa bất động sản, do đặc điểm
của hàng hóa bất động sản có vò trí cố đònh, không thể di dời được nên đòa
điểm giao dòch lại cách biệt với bất động sản cần giao dòch. Các đòa điểm này
rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dòch lớn, cũng có thể là một đòa
điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại
nhà hàng, quán nước, qua mạng internet... đều tạo nên đòa điểm giao dòch bất
động sản.
Từ đặc điểm này cho thấy kiểm soát thò trường bất động sản không thể
như với thò trường các hàng hóa khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất
xứ nguồn gốc, chất lượng... mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt
buộc. Quan hệ giao dòch bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian
ngắn, do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay
đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường...Điều đó
phương.
Mặt khác, thò trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải
rộng ở mọi vùng trên đất nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế,
văn hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu
- 14 -
cầu về bất động sản rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất
lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thò trường
bất động sản. Thực tế cho thấy, thò trường bất động sản ở các đô thò thường có
quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Ngay cả giữa các
đô thò với nhau thì đô thò là trung tâm kinh tế, chính trò, văn hóa, của một
vùng hay cả nước thì cũng có thò trường bất động sản phát triển, hoạt động sôi
động hơn các đô thò khác.
Thứ tư, Thò trường bất động sản chòu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dòch trên thò
trường phải chòu sự chi phối và điều hành của hệ thống pháp luật về đất đai
và bất động sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản
như: mua, bán, thế chấp, góp vốn...Đồng thời pháp luật còn quy đònh hợp
đồng giao dòch dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thông tin về bất động
sản (yếu tố quan trọng đối với hoạt động của thò trường bất động sản) cũng
phải tuân thủ quy đònh của Nhà nước và pháp luật.
Thứ năm, Thò trường bất động sản là thò trường không hoàn hảo.
Thò trường bất động sản có nội dung phong phú bao gồm các giao dòch
dân sự chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản, các giao dòch
chuyển đổi bất động sản, các giao dòch cho thuê, thế chấp bất động sản, các
giao dòch dùng bất động sản góp vốn liên doanh...Các giao dòch này được
thực hiện thông qua các hợp đồng do pháp luật quy đònh hoặc theo tập quán
được cộng đồng và giữa hai bên giao dòch chấp nhận.
- 15 -
Thứ bảy, Thò trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thò
trường vốn
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trò lớn, do
đó, mọi giao dòch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn.
Lượng vốn này phải được huy động từ thò trường vốn. Thực tế cho thấy nếu
không có một thò trường vốn phát triển lành mạnh và ổn đònh thì thò trường
bất động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn đònh được. Những
cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thò
trường bất động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng
các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng
vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng.
Đây là một đặc trưng rất quan trọng của thò trường bất động sản. Sự
phát triển của thò trường bất động sản gắn liền với sự phát triển của thò trường
vốn và ngược lại. Nếu không kiểm soát được vốn đầu tư vào bất động sản sẽ
là tiền đề tạo nên những rủi ro cho thò trường này.
Một minh chứng rất rõ ràng cho mối quan hệ này là sự quan hệ giữa thò
trừơng chứng khoán và thò trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua.
Cuối năm 2006, TTCK ở nước ta tăng mạnh kéo dài đến thời điểm đầu năm
2007 và VN-Index đạt 1.170,67 điểm vào ngày 12/3/2007, đây là mốc kỷ lục
nhất cho đến thời điểm này và sau đó rơi vào tình trạng liên tục sụt giảm.
- 17 -
Đây cũng là giai đoạn thò trường bất động sản sau một thời gian im ắng bắt
đầu sôi động trở lại, như vậy đã có một lượng vốn từ TTCK chuyển sang thò
trường bất động sản, điều này xuất phát một phần từ tâm lý của các nhà đầu
tư khi đã đạt được lợi nhuận cao từ TTCK và tiến hành cơ cấu lại danh mục
đầu tư vì họ nhận thấy cơ hội kiếm lời từ TTCK khó khăn hơn trước, một số
tiến hành tích trữ tài sản dưới dạng bất động sản. Quý I năm 2007 là thời
điểm mà giao dòch bất động sản sôi động trở lại. Sau khi đạt mốc kỷ lục vào
ngày 12/03/2007, TTCK rơi vào tình trạng sụt giảm kéo dài, điều này càng
Thò trường bất động sản góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả các
tài nguyên đất và các bất động sản trên đất.
Tạo ra những kích thích cho đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà
xưởng, các vật kiến trúc, cơ sở hạ tầng..qua đó tác động đến sự tăng trưởng
nền kinh tế.
- 19 -
Thò trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất và tiêu dùng, giữa
xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất.
Sự phát triển của thò trường bất động sản sẽ tác động trực tiếp đến thò
trường tài chính.
Phát triển thò trường bất động sản thông thoáng sẽ góp phần huy động
mọi nguồn lực trong xã hội phát triển nhà ở, tạo động cơ phấn đấu và đưa đến
nhiều cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động, cơ hội phát triển sản
xuất các doanh nghiệp vừa và nhỏ với giá cả chấp nhận được.
Sự tăng trưởng của thò trường bất động sản sẽ góp phần làm tăng GDP
và qua đó cũng tác động mạnh đến các thò trường có liên quan như thò trường
xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội thất...
1.3.2 RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC
NHTM
1.3.2.1. KHÁI NIỆM
Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, rủi ro trong cho vay bất động sản
là sự thiệt hại có thể gây ra cho các NHTM khi cho vay các đối tượng để sử
dụng vốn vào các mục đích liên quan đến bất động sản: cho vay mua nhà để
ở, cho vay đầu tư- kinh doanh bất động sản, cho vay đầu tư xây dựng dự án
nhà ở, xây dựng văn phòng cho thuê…
1.3.2.2. NGUYÊN NHÂN GÂY RA RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN
Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, vì vậy rủi ro trong cho vay bất
tìm cách huy động vốn tối đa để mở rộng quy mô đầu tư. Nguồn huy động
vốn mà họ thường tiếp cận đó là vốn vay các ngân hàng, tỷ lệ vốn vay đầu tư
bất động sản chiếm tỷ trọng lớn gấp nhiều lần so với vốn tự có của nhà đầu
tư (hiện nay với một nhu cầu vay đầu tư bất động sản khách hàng chỉ cần có
từ 10-15% vốn tự có, còn lại là vốn vay ngân hàng). Đây chính là một “đòn
bẩy” đưa giá bất động sản tiếp tục tăng vọt.
Những lý do làm cho các ngân hàng mạnh tay trong cho vay đầu tư bất
động sản là:
- Cho vay lónh vực bất động sản là một trong những lónh vực tạo dư nợ tín
dụng rất lớn và nhanh. Với việc chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây
là lónh vực hấp dẫn để có doanh số cho vay cao.
- Các doanh nghiệp khi vay vốn từ ngân hàng để đầu tư bất động sản thường
dùng chính bất động sản hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo, điều này
đem lại sự yên tâm cho các ngân hàng vì họ cho rằng giá bất động sản đang
ngày một tăng, vì vậy trong trường hợp xấu nhất họ vẫn có thể phát mãi tài
sản để thu hồi nợ.
Các yếu tố trên đã đẩy giá bất động sản lên cao, là tiền đề cho những
rủi ro bùng nổ mang tính dây chuyền.
Áp lực trả nợ do sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn hoặc áp đặt
thời gian vay ngắn đối với các dự án bất động sản:
Các dự án đầu tư bất động sản cỡ lớn thường có thời gian hoàn vốn đầu
tư dài, ít nhất phải trên 10 năm, trong khi đó nguồn huy động vốn từ các ngân
hàng thường có thời hạn ngắn hơn nhiều, vì vậy các ngân hàng rơi vào tình
trạng sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn kể cả những khoản vốn huy
- 22 -
động dưới 12 tháng. Điều này sẽ dễ dẫn đến tình trạng mất thanh khoản trong
hệ thống ngân hàng khi khách hàng gởi tiền đồng loạt rút vốn đến hạn.
Đặc biệt, điều này sẽ trở nên cực kỳ rủi ro hơn khi các NHTMVN do
quy đònh giới hạn về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn (tối đa
dụng của tất cả các khoản vay đầu tư vào bất động sản. Như vậy, để kiểm
soát được những rủi ro cho vay bất động sản bao gồm cả nguyên nhân chủ
quan và khách quan, các NHTM phải dựa trên các cơ sở sau:
- Kiểm soát khả năng rủi ro mang lại từ phía khách hàng vay: Thông
qua việc thẩm đònh các điều kiện để cho vay đối với khách hàng. Cụ thể các
khách hàng phải đáp ứng các điều kiện sau:
+ Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự
+ Có mục đích vay vốn hợp pháp
+ Có tình hình tài chính lành mạnh hoặc có khả năng trả nợ
+ Có phương án kinh doanh khả thi
+ Thực hiện đầy đủ các biện pháp đảm bảo tiền vay theo quy đònh của
pháp luật và của NHTM;
+ Ngoài ra đối với khách hàng vay đầu tư bất động sản các NHTM cần
phải có sự phân biệt rõ đối tượng vay để phục vụ cho nhu cầu nhà ở thực sự
hay đầu cơ để từ đó đề xuất các điều kiện tín dụng thích hợp;
- Các NHTM phải dựa vào quy mô và khả năng kiểm soát rủi ro của
mình để xây dựng các chiến lược cho vay bất động sản phù hợp: Trên cơ sở
cân đối quy mô, tỷ trọng vốn huy động ngắn hạn/dài hạn của mình , các
- 24 -
NHTM xây dựng các sản phẩm cho vay bất động sản với thời hạn phù hợp.
Tỷ trọng lớn về huy động tiền gửi với thời hạn dài là cơ sở để các NHTM có
thể đẩy mạnh cho vay bất động sản, vừa đảm bảo tính thanh khoản cho các
NHTM vừa đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng;
- Dự báo biến động của thò trường bất động sản để kiểm soát rủi ro do
tác động từ thò trường này.
1.4.2 Ý NGHĨA CỦA VIỆC KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM
Từ những phân tích về hậu quả cũng như tác động của rủi ro khi tập
trung vốn tín dụng cho vay lónh vực bất động sản. Ta thấy, ngoài những tác
Như vậy, trong Chương I chúng ta đã đi tìm hiểu những khái niệm về
rủi ro trong nền kinh tế, rủi ro tín dụng, và đặc biệt cũng đã phân tích những
rủi ro đặc thù trong cho vay bất động sản. Qua đó, chúng ta có thể thấy, việc
các NHTM tập trung vốn tín dụng lớn vào lónh vực bất động sản sẽ gây ra
những rủi ro không chỉ cho bản thân các NHTM mà còn ảnh hưởng đến thò
trường tiền tệ – ngân hàng và cả nền kinh tế của quốc gia. Chính vì vậy, việc
kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM có vai trò rất
quan trọng, vừa đảm bảo sự an toàn trong hoạt động của các NHTM đối với
một lónh vực cho vay đầy tiềm năng nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro, vừa
đảm bảo thò trường bất động sản phát triển một cách bền vững và đồng thời
góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước.
Copyright: Tài liệu đại học ©