ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ KIM OANH
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2009 - 2011
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP
gư
Người hướng dẫn khoa học : TS. Nguyễn Thế Huấn
Thái Nguyên, năm 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn tới thầy giáo - TS. Nguyễn Thế Huấn đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt
thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại
học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn đã giúp đỡ tôi trong
thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn Nguyễn Thị Kim Oanh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU i
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích nghiên cứu 3
3. Yêu cầu 3
Chƣơng 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở pháp lý 4
1.2. Cơ sở khoa học 5
1.2.1. Khái quát chung về giá đất 5
Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị xã Bắc Kạn 45
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 45
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 49
3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai
đoạn 2009 - 2011 50
3.2.1. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai 50
3.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 52
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 55
3.3.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 55
3.3.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị
xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 58
3.4. Đề xuất một số giải pháp 75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO 80
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
: Bất động sản
BTC
: Bộ Tài chính
BTNMT
: Bộ Tài nguyên và Môi trường
CNH
: Công nghiệp hóa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 51
Bảng 3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất 52
Bảng 3.3: Tình hình cấp GCNQSD đất giai đoạn 2009 - 2011 54
Bảng 3.4: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2009 đến 2011 56
Bảng 3.5: Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 58
Bảng 3.6: Giá đất của các đường phố nhóm I 59
Bảng 3.7: Giá đất của các đường phố nhóm II 63
Bảng 3.8: Giá đất của các đường phố nhóm III 65
Bảng 3.9: Giá đất của các đường phố nhóm IV 68
Bảng 3.10: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường 71
Thành Công 71
Bảng 3.11: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất
năm 2011 72
Bảng 3.12: Đặc điểm của một số khu dân cư 74
Bảng 3.13: Giá đất của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án 75
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
vii
DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai 12
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 13
Hình 3.1: Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm I 60
đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành
công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định
lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất
động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai,
đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản
lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với
nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất
đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường Do tính chất phức tạp của thị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
2
trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà
nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực
tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn ra dưới
nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của người mua và
người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nước. Giá đất và vấn
đề định giá đất chỉ mới được đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì
vậy Nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trường và cần
nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất.
Bắc Kạn là một tỉnh miền núi phía Bắc. Trong những năm gần đây, tại
các phường, xã thuộc thị xã Bắc Kạn có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản
lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên
nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực
hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu
kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó
khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về
- Đối với thực tiễn: giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật
yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng
quản lí đất cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong
thực tế. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở pháp lý
Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND tỉnh Bắc Kạn
từ năm 2008 đến năm 2011. Các thông tin thu được đều liên quan đến việc định
giá đất, QLĐĐ và thực hiện áp dụng các loại giá đất vào thực tế. Cụ thể là:
- Luật đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
luật đất đai.
- Thông tư số 30/2004/QĐ-BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn lập điều chỉnh quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
+ Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 quy định khung giá các loại đất.
Trong đó có quy định khung giá cho 5 loại đô thị.
+ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về
việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày
sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt
là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai,
2003) [3].
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
6
2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn
bằng QSDĐ.
Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:
1. Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trên
thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ có điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất cho
từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của
Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất thì:
"Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một
đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ
kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa
người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương
mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá
đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
8
tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có
quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ
Tài chính quy định".
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời
gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa
trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành
của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác
nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản
trên mảnh đất mà họ canh tác.
Như vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại
ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể
tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
10
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên
mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm giá trị của đất đai với tư cách
là một khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động của con
người. Như vậy địa tô là nhân tố của giá cả đất đai, mà địa tô chênh lệch lại
gắn liền với độ màu mỡ tự nhiên của đất cấu thành năng suất tạo tiền đề cho
giá trị của đất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn
là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành
địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó
thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới
CNTB. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [1].
1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.
Do vậy, đất đại không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá
cả. Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống nhất
quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn
nhất định.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung về
đất cơ bản là cố định và bất biến.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
12 Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu
vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa
Q
1S
O
P
D
1E'
P
1
E
Q
0Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
13
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
14
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng
nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra
đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị
cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để điều tiết về số lượng
cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích
sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lượng
quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội,
vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất.
Đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là một
trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai 2003.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 cũng
thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993. (Lê Phương Thảo, 2007).[12].
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.3.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có
tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh
tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các
loại đất.
*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của
Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai
nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát
từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách
hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất
2008). [1]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
16
* Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh
tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết với
mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất
tăng vì thế giá đất tăng lên.
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ
được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh
hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao
thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn
tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm
giá đất tăng lên.
Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở
một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích
nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên
và xu thế này ngày càng rõ ràng. (Nguyễn Thế Huấn và cs). [1]
* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất.
Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ
được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy.
Bất kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi
thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự
phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng
không có ngoại lệ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
Copyright: Tài liệu đại học ©