Số hóa bởi trung tâm học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
MAI HỮU THƢỢC NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở,
TẠI THỊ TRẤN VIỆT QUANG, HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ
GIANG GIAI ĐOẠN 2011-2012 Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS.Vũ Thị Thanh Thuỷ
Nguyên. Nhân dịp này, tác giả xin chân thành cảm ơn các cơ quan trên.

, ngày 8 tháng 9 năm 2013
Tác giả Mai Hữu Thƣợc Số hóa bởi trung tâm học liệu

iii
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 3
2.1 Mục tiêu tổng quát 3
2.2 Mục tiêu cụ thể 3
3. Yêu cầu 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 4
1.2. Cơ ở thực tiễn của đề tài 6
1.2.1. Khái niệm thị trường Đất đai 6
1.2.2. Vai trò của thị trường Đất đai 6
1. 3. Cơ sở khoa học của đề tài 7
1. 3.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất 8
1.3.2. Lãi suất ngân hàng 9
1.3.3. Quan hệ cung cầu 10
1.4. Khai quát các quy định liên quan đến giá đất 14

Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn Việt Quang 38
3.1.1. Vị trí địa lý 38
39
3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 41
3.2. Tình hình sử dụng, quản lý Đất đai trên địa bàn thị trấn Việt Quang . 44
3.2.1. Tình hình sử dụng Đất đai 45
3.2.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thị trấn Việt Quang 47
3.3. Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Việt Quang 50
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Việt Quang 52
3.4.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 52

Số hóa bởi trung tâm học liệu

v
3.4.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 54
3.4.3. Ảnh hưởng của vị tri lô đất đến giá đất 63
3.4.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 66
3.4.5. Ảnh hưởng của yếu tố hướng thửa đất 69
3.4.6. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75
1. Kết luận 75
2. Kiến nghị 76

Số hóa bởi trung tâm học liệu

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


: Quyền sử dụng đất
11.
BĐS
: Bất động sản
12.
HĐND
: Hội đồng nhân dân
13.
TPTN
: huyện Bắc Quang
14.
KH
: Kế hoạch
15.
VT
: Vị trí
16.
VNĐ
: Việt Nam Đồng
17.
QH
: Quy hoạch
18.
BCĐ
: Ban chỉ đạo
19.
TĐT
: Tổng điều tra
20.
QLĐĐ

Bảng 3.17. Đặc điểm của một số khu dân cư 70
Bảng 3.18: Giá đất của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án 71 Số hóa bởi trung tâm học liệu

viii
DANH MỤC CÁC HÌNH Đồ thị 3.1. Sơ đồ vị trí thị trấn Việt Quang 38
Đồ thị 3.2. Diện tích đã cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 49
Đồ thị 3.3: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường
phố nhóm I 57
Đồ thị 3.4: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường
phố nhóm II 59
Đồ thị 3.5: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường
phố nhóm III 61
Đồ thị 3.6: So sánh chênh lệch giá đất thị trường và quy định của đường
phố nhóm IV 63
Đồ thị 3.7. So sánh chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của nhà
nước ở các vị trí khác nhau 65 Số hóa bởi trung tâm học liệu

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

so với thị trường. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác
quản lý và sử dụng đất. Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự
án bị kéo dài do không thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất
khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy, để khắc
phục được những hạn chế này, việc có một bảng giá đất thị trường phù hợp là
hết sức cần thiết. Ngoài việc giải quyết những hạn chế trên, bảng giá đất này
còn hỗ trợ cho việc tìm kiếm cơ hội sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng
như cơ hội đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc
xây dựng một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều các
vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố là việc làm quan trọng và cần thiết.
Thị trấn Việt Quang là trung tâm Huyện Bắc Quang, có vị trí thuận lợi,
hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của huyện Bắc
Quang cũng như của tỉnh Hà Giang. Trong những năm gần đây, tại các xã, thị
trấn thuộc huyện Bắc Quang có tốc độ đô thị hóa khá nhanh, ngày càng phong
phú và đa dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là
phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp
lực lớn lên Đất đai. Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử
dụng đất cũng ngày càng nhiều và phức tạp, Đất đai lại có giới hạn nên làm
cho giá đất tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những
bất cập do chênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế. Nhìn nhận dưới góc độ
quản lý nhà nước thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định
kinh tế - xã hội, còn giá đất thị trường là do những giao dịch trên thực tế tác
động, xuất phát từ nhu cầu của các bên tham gia nên giá thị trường luôn cao
hơn giá nhà nước. Việc điều chỉnh giá đất để giảm chênh lệch là vấn đề rất
khó nên cần xây dựng một bảng giá đất thị trường cho thị trấn Việt Quang,
làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc quản lý và sử dụng

Số hóa bởi trung tâm học liệu



Số hóa bởi trung tâm học liệu

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. đất là đối
tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học và nhiều kết quả đã chỉ ra nhiều
đặc trưng của đất, sau đây là những đặc trưng tự nhiên được thể hiện hết sức
rõ nét của Đất đai:
- Tính cố định về vị trí địa lý: Vị trí địa lý tự nhiên của Đất đai là cố định
tuyệt đối, rất khó thay đổi trừ trường hợp núi lửa, động đất…Đặc tính này có ảnh
hưởng lớn đến việc sử dụng và quản lý tài nguyên này vì nó kéo theo rất nhiều
đặc điểm khác của từng vị trí nhất định về cả xã hội và tự nhiên.
- Tính không tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính
bất biến. Hoạt động của con người chỉ có thể cải tạo tính chất của đất. Tổng diện
tích của một khu vực hay một quốc gia là cố định tức tổng cung tự nhiên là
không đổi. Nhưng diện tích sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó thì không
tuyệt đối mà có thể thay đổi.
- Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với
bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc Đất đai cho phép khai thác một cách bền
vững. Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan
trọng để Đất đai không phải khấu hao.
- Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các
thửa đất là rất rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó
có thể được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế.

dựng BĐS được xem là rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức. Các loại chi phí
giành cho quản lý BĐS chiếm tỉ lệ không nhỏ trong giá trị của một BĐS. Mặt
khác các BĐS nói chung, các thửa đất và các công trình trong hệ thống cơ sở

Số hóa bởi trung tâm học liệu

6
hạ tầng có ảnh hưởng tương hỗ với nhau vì nó tạo nên môi trường xung quanh
của một BĐS. [24]
1.2. Cơ ở thực tiễn của đề tài
1.2.1. Khái niệm thị trường Đất đai
Thị trường Đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch Đất đai. Thị
trường Đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường Đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch Đất đai diễn
ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường Đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan
trực tiếp đến giao dịch Đất đai. Thị trường Đất đai là một bộ phận cấu thành
quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo
hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tại điều
5 Luật Đất đai 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu Đất đai
ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường Đất đai trên ý nghĩa chung là quyền
sử dụng đất. [23]
1.2.2. Vai trò của thị trường Đất đai
Thị trường Đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế
quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường Đất đai có vị trí và vai trò quan
trọng trong nền kinh tế, cụ thể:
- Hoạt động của thị trường Đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu
quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là Đất đai (nguồn tài
nguyên quý và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.

sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của Đất đai, khắc
phục việc đầu cơ Đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008) [12].

Số hóa bởi trung tâm học liệu

8
1. 3.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền
với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Trong chủ nghĩa tư bản (địa tô còn do chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp chưa bị xoá bỏ), địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng
dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp
trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng
dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản, có các
loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do
lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và Địa tô
chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem
lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa
tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu Đất đai vì

địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó
thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới
CNTB. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [12].
1.3.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì số
tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua
đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tô. Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất

Số hóa bởi trung tâm học liệu

10
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển
kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh Đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân
hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể
nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay
thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá Đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. (Lê Phương
Thảo, 2007).[11].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng
kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất
=
Trích đoạn Phương pháp định giá đất Các phương pháp định giá đất trên Thế giới Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất