CHƯƠNG I: TỔNG QUAN
1.1. Lý do chọn đề tài
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Thị
trường bất động sản là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào quan trọng
của hệ thống kinh tế quốc dân, có mối liên hệ trực tiếp với các thị trường nguồn lực
đầu vào khác như thị trường lao động, thị trường tài chính. Vì vậy, thị trường bất
động sán phát triển một cách lành mạnh có vai trò vừa góp phần phát triển kinh tế
vừa góp phần ổn định xã hội
Bất động sản là một lĩnh vực đầu tư rất đặc thù, đòi hỏi những điều kiện đặc
biệt như nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, mối quan hệ tốt với
các cơ quan chức năng quản lý chuyên ngành, định hướng cũng như là tầm nhìn dài
hạn của lãnh đạo doanh nghiệp. Hoạt động đầu tư bất động sản mang tính chu kỳ
nên rủi ro rất lớn, tuy nhiên đi kèm với nó là lợi nhuận rất hấp dẫn, do đó thu hút
nhiều doanh nghiệp tham gia.
Việt Nam đang trên đà phát triển nhanh, nhu cầu về các sản phẩm bất động
sản như nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại,… là rất lớn, và đây và cũng chính
là cơ hội và cũng là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản.
Yêu cầu đặt ra các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có những định
hướng đúng cho nguồn vốn đầu tư để có được chất lượng tăng trưởng cao nhất.
Việc huy động và sử dụng vốn đầu tư hiệu quả sẽ là bàn đạp cho sự tăng trưởng
kinh tế nói riêng và sự phát triển xã hội nói chung.
Trong các hình thức đầu tư của doanh nghiệp thì đầu tư phát triển là hình
thức đầu tư đem lại giá trị gia tăng cho nền kinh tế và là động lực để các doanh
nghiệp tiến hành đầu tư mạnh mẽ nhất. Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà
là một thành viên của Tập đoàn Sông Đà. Trải qua 8 năm phát triển công ty đã đạt
được nhiều thành công nhờ hoạt động đầu tư phát triển. Tuy nhiên, trong hoạt động
đầu tư phát triển của Công ty còn tồn tại nhiều khiếm khuyết và những bài học cần
được khắc phục. Vì vậy, tôi thấy cần thiết phải nghiên cứu và triển khai đề tài: “
Đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông
Đà giai đoạn 2006 – 2020”.
1

đặc điểm, vai trò của đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Từ đó, đề
xuất định hướng, giải pháp phát triển cho thị trường này.
Hoàng Văn Cường và cộng sự (2006) ngoài việc nêu rõ khái niệm, đặc điểm
của bất động sản, thị trường bất động sản và vai trò của thị trường này trong nền
kinh tế quốc dân; và cũng đi vào phân tích quan hệ cung-cầu bất động sản, vai trò
quản lý của Nhà nước đối với thị trường này, đồng thời nêu lên kinh nghiệm của
một số nước trên thế giới trong việc quản lý, phát triển thị trường bất động sản. Từ
đó tác giả cũng đề xuất định hướng, giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở
nước ta.
Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003) tập trung nêu và phân tích khái
niệm, đặc điểm, vai trò, cấu trúc và tính tất yếu phải tồn tại của thị trường bất động
sản. Sau đó, các tác giả đi sâu nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cũng như quá
trình hoạt động, phát triển và các chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về BĐS và thị
trường BĐS của VN.
Các công ty BĐS nước ngoài tiến hành nghiên cứu thăm dò thị trường BĐS
ở VN trên các giác độ: chính sách, nhu cầu người tiêu dùng, khả năng thanh khoản,
sở thích về nơi ở, nhu cầu văn phòng. Ngày 23/8/2008, CBRE – 1 tập đoàn BĐS lớn
ở Mỹ và đã thành lập công ty BĐS ở VN, đã đưa ra một báo cáo có tiêu đề :” Hà
Nội mở rộng – Cơ hội và thách thức” phân tích toàn diện và có cách nhìn sâu về thị
trường BĐS, chủ yếu là nhà ở, văn phòng và khu công nghiệp của hà nội mới.
1.6.Những điểm mới của luận văn
- Nghiên cứu đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cụ
thể là Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà nhằm thấy được những tồn tại, hạn
chế và tìm giải pháp khắc phục, giúp doanh nghiệp phát triển.
1.7.Kết cấu của luận văn
Kết cấu của luận văn gồm 4 chương:
Chương I: Tổng quan
Chương 2: Lý luận về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp
Chương 3: Thực trạng đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và
phát triển đô thị Sông Đà

được trong tương lai.
2.1.2. Những đặc điểm cơ bản của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản
Theo luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, Kinh
doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,
5
thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi.
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có đủ năng lực kinh tế theo
quy định của pháp luật. Hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản có những đặc điểm cơ bản:
Thứ nhất, hoạt động đầu tư phát triển đòi hỏi một khối lượng vốn lớn, vốn
này không vận động và khê đọng trong suốt thời gian thực hiện đầu tư. Đối với các
doanh nghiệp bất động sản vốn đầu tư tập trung vào các công trình xây dựng nhà ở,
trung tâm thương mại, văn phòng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật…, vốn đầu tư các công
trình này thường rất lớn, có công trình lên tới hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng).
Thứ hai, thời gian thực hiện các công cuộc đầu tư thường kéo dài. Đối với
doanh nghiệp BĐS, thời gian đầu tư kéo dài thể hiện ở:
- Thời gian từ khi chuẩn bị đầu tư cho đến khi đưa các công trình vào hoạt
động kéo dài. Các công trình đầu tư của các doanh nghiệp BĐS như chung cư cao
tầng, trung tâm thương mại, văn phòng… tùy thuộc vào quy mô diện tích, chiều cao
tầng, hệ số sử dụng đất, tuy nhiên thường diễn ra trong thời gian từ 2 – 5 năm…
- Thời gian vận hành các công cuộc đầu tư cũng kéo dài: các công trình
thường có tuổi thọ lớn trên 50 năm như các dự án văn phòng, trung tâm thương mại.
Nhiều công trình tồn tại không xác định thời gian như biệt thự, nhà liền kề, chung
cư, hạ tầng…
Chính vì các yếu tố trên mà khi ra quyết định đầu tư các doanh nghiệp BĐS
cần đánh giá các yếu tố rủi ro có thể xảy ra để ra quyết định đầu tư chắc chắn. Các
yếu tố rủi ro ở đây như sự thay đổi cơ chế, chính sách pháp luật của nhà nước, quy
hoạch, kế hoạch…Từ đó cần xác định, trong trường hợp các yếu tố rủi ro thay đổi

thế của mình trên thị trường, thị phần của doanh nghiệp sẽ được nâng cao.
2.2. Vốn và nguồn vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản
2.2.1. Vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Nguồn hình thành vốn đầu tư chính là phần tích lũy được thể hiện dưới dạng
giá trị được chuyển hóa thành vốn đầu tư đáp ứng yêu cầu phát triển của xã hội.
Vốn có vai trò hết sức quan trọng đối với doanh nghiệp. Vốn là điều kiện
không thể thiếu được để thành lập doanh nghiệp và tiến hành hoạt động sản xuất
kinh doanh. Trong mọi loại hình doanh nghiệp, vốn phản ánh nguồn lực tài chính
được đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Trong quản lý tài chính, các doanh nghiệp cần
7
chú ý quản lý việc huy động và sự luân chuyển của vốn, sự ảnh hưởng qua lại của
các hình thái khác nhau của tài sản và hiệu quả trài chính.
- Điều kiện tiên quyết để thành lập doanh nghiệp. Về mặt pháp lý, mỗi doanh
nghiệp khi thành lập đề phải có 1 lượng vốn nhất định và phải lớn hơn hoặc bằng
mức vốn pháp định do Nhà Nước quy định đối với lĩnh vực kinh doanh đó. Đối với
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng.
Như vậy, vốn đầu tư ban đầu có vai trò đảm bảo sự hình thành và tồn tại của doanh
nghiệp trước pháp luật.
- Cơ sở cho sự hoạt động của doanh nghiệp: Vốn là điều kiện cơ bản và thiết
yếu để tiến hành bất kỳ quá trình và loại hình sản xuất kinh doanh nào. Đối với
doanh nghiệp bất động sản cũng như vậy, doanh nghiệp cần vốn để đầu tư xây dựng
công trình nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng…
- Cơ sở cho việc mở rộng sản xuất kinh doanh: Quá trình mở cửa và hội nhập
kinh tế đặt ra yêu cầu các doanh nghiệp phải liên tục đổi mới, đầu tư và tái đầu tư.
Do vậy doanh nghiệp không thể không cần đến nguồn vốn để mở rộng sản xuất
kinh doanh.
2.2.2. Nguồn vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản
Nguồn vốn trong doanh nghiệp được hình thành từ 2 nguồn chính là nguồn

- Nguồn vốn khác: Theo luật nhà ở, Doanh nghiệp bất động sản có thể huy
động vốn thông qua Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ
đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật
cho chủ đầu tư cấp II; Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp
tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn
hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ
phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa
thuận;…Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nguồn vốn
góp khách hàng là kênh huy động vốn hữu hiệu hiện nay. Doanh nghiệp có thể huy
động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại
Việt Nam thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật
nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ
tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về
kinh doanh bất động sản.
9
Chủ đầu tư phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự
án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác
hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Đặc biệt, để đảm bảo cho người
mua không gặp rủi ro, các doanh nghiệp còn mở tài khoản tại ngân hàng, chọn ngân
hàng làm trung gian đảm bảo. Điểm mạnh của phương thức này là tính chắc chắn
cao. Nhà đầu tư chắc chắn về đầu ra của sản phẩm, được vay vốn để đầu tư công
trình trong dài hạn với mức lãi suất thấp còn khách hàng được lợi vì được mua BĐS
với nhiều ưu đãi. Tuy nhiên, nhược điểm của phương thức huy động này là tiến độ
thi công, thời hạn giao nhà chưa đảm bảo. Nếu thực hiện không đúng, khách hàng
và chủ đầu tư phải chịu lãi suất và trách nhiệm đền bù vật chất theo đúng hợp đồng
thỏa thuận.
2.3. Nội dung chủ yếu của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản
Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chính là đầu

2.3.3. Đầu tư vào máy móc, thiết bị, công nghệ
Lĩnh vực đầu tư cho máy móc thiết bị chiếm một tỷ trọng nhỏ khoảng 4%
đến 6% tổng vốn đầu tư trong cả giai đoạn thực hiện dự án. Tuy nhiên đây cũng là
một yếu tố rất quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản nó đi vào sự tiện
nghi, sang trọng của một sản phẩm bất động sản khi được bán ra. Máy móc thiết bị,
công nghệ ở đây chính là máy móc, thiết bị gắn liền với công trình xây dựng như:
Thiết bị trạm điện, thang máy, trạm bơm nước, các thiết bị thông minh, thiết bị quản
lý tòa nhà thông tin liên lạc, hệ thống điều hòa, …
Xu thế công nghệ mới áp dụng trong các sản phẩm bất động sản là một xu
thế tất yếu và đang được chủ đầu tư áp dụng rộng rãi.
+ Về thiết kế, hiện nay trên thế giới, khi thiết kế các công trình khi được đầu
tư xây dựng mới, ngoài các công năng tiện ích cần phải chú ý đến việc tạo ra môi
trường thân thiện với người sử dụng; phải kết hợp yếu tố thẩm mỹ, hiện đại và sử
dụng tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường. Các nguồn năng lượng trên
thế giới đang ngày càng cạn kiệt, vì vậy việc sử dụng tiết kiệm năng lượng đang là
một hướng đi tất yếu cho các công trình mới.
+ Các tòa nhà được trang bị hệ thống điều khiển tự động, có khả năng điều
chỉnh chiếu sáng tự động theo thời gian trong ngày. Hệ thống đung nước nóng sử
dụng pin mặt trời hay hệ thống xử lý nước tuần hoàn…
11
Xã hội ngày càng phát triển, đặt ra một yêu cầu là các doanh nghiệp bất động
sản phải đầu tư đổi mới máy móc thiết bị đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con
người.
2.3.4. Đầu tư phát triển nguồn nhân lực
Nguồn nhân lực ngành bất động sản hiện nay vẫn trong tình trạng thiếu về
chất lượng nhân lực và yếu vì chưa có kiến thức một cách hệ thống. Đặc biệt, thiếu
nhân lực có chất lượng ở một số lĩnh vực như thiết kế, thi công, quản lý vận hành,
tiếp thị tới các khách hàng quốc tế đối với các công trình BĐS lớn.
Những doanh nghiệp có đội ngũ ngân lực chất lượng cao, phong cách làm
việc chuyên nghiệp, phù hợp với thông lệ quốc tế sẽ có lợi thế lớn. Do đánh giá

việc này thì khó hơn vì nó liên quan đến tâm lý của con người. Do đó, những đòi
hỏi của thị trường là khía cạnh quan trọng của marketing hiện đại và nó phải được
xem xét trước quá trình sản xuất.
Khách hàng là người thẩm định, quyết định sự thành công của dự án. Khi
sản phẩm của doanh nghiệp đã được khẳng định bởi thương hiệu của họ, thì việc
bán sản phẩm dễ dàng hơn so với các doanh nghiệp không có thương hiệu. Khi
không có thương hiệu, doanh nghiệp sẽ phải mất nhiều thời gian, nỗ lực và tiền bạc
thuyết phục khách hàng khi họ giới thiệu một sản phẩm hay dịch vụ chất lượng cao.
Điều này có nghĩa là làm tăng chi phí cho nhân sự, thời gian bán hàng lâu hơn và
lợi nhuận thấp hơn trong một khoảng thời gian dài.
Để xây dựng thương hiệu, có được một địa vị trong tâm trí của khách hàng,
các doanh nghiệp bắt buộc phải chú trọng đúng mức đến công tác đầu tư cho hoạt
động Marketting và nâng cao thương hiệu cho doanh nghiệp mình.
Chi phí đầu tư cho hoạt động marketing của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
bao gồm:
 Quảng cáo: Sử dụng truyền thông để quảng cáo thương hiệu cho công
ty. Thiết kế đồng phục có in logo, biểu tượng của công ty. Tham gia tài trợ cho
chương trình được công chúng ủng hộ nhất, các chương trình mang tính quảng cáo
như đêm hội bất động sản, hội chợ triển lãm bất động sản Vietbuild,
 Hoạt động xây dựng uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp: Nâng cao
trình độ cán bộ công nhân viên, tuyển dụng lao động giỏi, có kinh nghiệm. Xây
dựng đội ngũ kiểm tra chất lượng, đề ra các mức khen thưởng cho người giám sát
viên và công nhân, đồng thời đảm bảo tối đa chất lượng công trình.
 Hoạt động nghiên cứu thị trường: nghiên cứu và dự báo thị trường cũng
như khách hàng tiềm năng… từ đó có chiến lược phát triển sản phẩm phù hợp.
13
Hiện nay có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản liên kết với các đơn vị tư
vấn bđs hàng đầu như CBRE, Savills, Knight Franks, Coliers… nhằm có được
những báo cáo đánh giá phân tích thị trường từ tổng quát tới chi tiết nhằm xác định
được xu hướng thị trường, phân khúc khách hàng để từ đó doanh nghiệp bđs xác

IVt - Vốn đầu tư được thực hiện trong kỳ nghiên cứu
C - Chi phí trong kỳ không tính vào giá trị tài sản cố định (đó là những
khoản chi phí do nguyên nhân khách quan làm thiệt hại được cấp có thẩm quyền
quyết định đầu tư cho phép duyệt bỏ: bão, lụt…).
IVe - Vốn đầu tư thực hiện chưa được huy động chuyển sang kỳ sau (xây
dựng dở dang cuối kỳ).
Đối với từng dự án đầu tư, giá trị tài sản cố định huy động chính là giá trị
những đối tượng, hạng mục công trình có khả năng phát huy tác dụng độc lập của
từng dự án đã hoàn thành, bàn giao đưa vào hoạt động. Công thức tính giá trị các tài
sản cố định được huy động trong trường hợp này như sau:
F = IVo - C
Trong đó: IVo - Vốn đầu tư đã thực hiện của các đối tượng, hạng mục công
trình đã được huy động.
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì tài sản cố định huy động
chính là các công trình xây dựng tại dự án, trung tâm thương mại, văn phòng, đã
nghiệm thu và có thể đi vào hoạt động.
* Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm
Khi các tài sản cố định được huy động vào sử dụng, chúng đã làm gia tăng
năng lực sản xuất, phục vụ cho nền kinh tế.
Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm được hiểu là khả năng đáp ứng nhu cầu
sản xuất, phục vụ của các tài sản cố định đã được huy động vào sử dụng để sản xuất
ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định được ghi trong dự
án đầu tư.
Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kết quả của hoạt động đầu tư
phát triển thể hiện ở năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là năng lực phát huy tác
dụng của các tài sản cố định được huy động như số số m2 diện tích sàn nhà ở, văn
phòng; số căn hộ… cung ứng ra thị trường.Với sự gia tăng của năng lực sản xuất
phục vụ do các tài sản cố định tạo ra, hoạt động đầu tư phát triển đã mang lại cho
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mức gia tăng của doanh thu, lợi nhuận.
15

trên quan điểm lợi ích người bỏ vốn càng cao.
16
- Doanh thu tăng thêm so với vốn vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ
nghiên cứu:
Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh doanh thu tăng thêm trong kỳ
nghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu. Nó cho
biết mức doanh thu tăng thêm tính trên 1 đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong
kỳ nghiên cứu.
- Tỷ suất sinh lời vốn đầu tư:
Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh lợi nhuận tăng thêm trong kỳ
nghiên cứu với tổng vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu. Nó cho biết
một đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu đã tạo ra được bao
nhiêu lợi nhuận tăng thêm trong kỳ nghiên cứu.
Giá trị của chỉ tiêu này càng lớn thì thì hiệu quả sử dụng vốn đầu tư phát
triển càng cao. Cũng như chỉ tiêu trên, chỉ tiêu này ít được dùng trong thực tế của
đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ.
- Hệ số huy động tài sản cố định:
Chỉ tiêu này được xác định bằng việc so sánh giá trị TSCĐ mới tăng thêm
trong kỳ nghiên cứu với tổng mức vốn đầu tư xây dựng cơ bản thực hiện trong kỳ
nghiên cứu. Nó phản ánh mức độ đạt được kết quả của hoạt động đầu tư trong tổng
số vốn đầu tư xây dựng cơ bản thực hiện của doanh nghiệp.
Giá trị của chỉ tiêu này càng lớn thì phản ánh thực tế quản lý quá trình thực
hiện đầu tư. Nếu nó lớn thể hiện quá trình đầu tư đã thực hiện thi công dứt điểm,
nhanh chóng huy đông các công trình vào hoạt động, giảm được tình trạng ứ đọng
vốn.
* Hiệu quả kinh tế xã hội của hoạt động đầu tư phát triển trong DN
Hệ thống các chỉ tiêu cơ bản phản ánh hiệu quả kinh tế - xã hội của hoạt
động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp bao gồm:
- Mức đóng góp cho ngân sách tăng thêm trong kỳ nghiên cứu so với vốn
đầu tư phát huy tác dụng trong kỳ nghiên cứu.

*Một số chính sách của Nhà nước tác động trực tiếp và gián tiếp như:
- Chính sách về nhà ở cho người lao động, nhà giá rẻ tác động làm ấm lên thị trường
bất động sản, tạo thêm cơ hội đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ.
- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại
18
thành phố
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản
- Chính sách thuế của Nhà nước đối với Bất động sản
- Các chính sách của Nhà nước làm cho thu nhập, phúc lợi người lao động ngày
càng tăng cao. Thu nhập tăng cao hơn làm phát sinh thay đổi chỗ ở tiện nghi hơn,
tác động đến đầu tư phát triển của doanh nghiệp bất động sản.
- Đồ án quy hoạch xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050
được thông qua sẽ tạo cơ hội gia tăng qu ỹ cho các chủ đầu tư phát triển dự án mới.
* Nhân tố kinh tế
Những nhân tố kinh tế có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của doanh
nghiệp Bất động sản bao gồm: tốc độ tăng trưởng GDP, GDP/người, yếu tố lãi suất,
tỷ lệ lạm phát,…Sự biến động của các nhân tố này ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư
của doanh nghiệp. Khi mà tốc độ tăng trưởng kinh tế của đất nước là cao và có triển
vọng thì nó tạo ra những tác động tích cực. Các nhà đầu tư sẽ nhận thấy việc đầu tư
vào bất động sản là một cơ hội để kiếm được lợi nhuận và an tâm hơn trong việc
đầu tư. Khi mà tốc độ tăng trưởng kinh tế thấp và có thể lâm vào tình trạng suy
thoái , thì việc thực hiện đầu tư vào các dự án bất động sản được đánh giá là tiềm ẩn
nhiều rủi ro. Yếu tố lãi suất ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp;
và tỉ lệ lạm phát tác động tới giá cả nguyên vật liệu xây dựng, ảnh hưởng tới chi phí
đầu vào…; vì vậy, khi tiến hành hoạt động đầu tư doanh nghiệp bất động sản phải
xem xét tác động của tất cả các yếu tố trên.
* Những nhân tố thuộc về điều kiện tự nhiên, văn hóa-xã hội
- Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, trong quá trình
xây dựng và triển khai các dự án đầu tư phát triển các doanh nghiệp kinh doanh bất

hưởng đến khả năng huy động vốn đầu tư từ các thành phần kinh tế khác. Những
doanh nghiệp có lợi thế về vốn thì khả năng cạnh tranh cao, đặc biệt là trong bối
cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay bất động sản.
* Công tác quản lý hoạt động đầu tư phát triển
Để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư được tiến hành thuận lợi, đạt được mục tiêu
mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao thì trước khi bỏ vốn doanh nghiệp
phải làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư. Đối với giai đoạn chuẩn bị đầu tư, vấn đề
20
chất lượng, vấn đề chính xác của kết quả nghiên cứu, tính toán và dự đoán là quan
trọng nhất. Trong quá trình lập dự án đầu tư phải dành đủ thời gian và chi phí theo
đòi hỏi của các nghiên cứu.
Làm tốt công tác chuẩn bị đầu tư sẽ tạo tiền đề cho việc sử dụng có hiệu quả
vốn đầu tư ở giai đoạn triển khai đầu tư (đúng tiến độ, không phải phá đi làm lại,
tránh được những chi phí không cần thiết khác,…). Trong giai đoạn triển khai đầu
tư, vấn đề thời gian là quan trọng hơn cả, vốn đầu tư được chi ra và nằm khê đọng
trong suốt những năm thực hiện đầu tư. Đây là những năm vốn không sinh lời. Thời
gian thực hiện đầu tư càng kéo dài, vốn ứ đọng càng nhiều, tổn thất càng lớn,… làm
giảm hiệu quả đầu tư của dự án.
* Chất lượng nguồn nhân lực
Mọi sự thành công của các phương án đầu tư đều được quyết định bởi con
người tham gia vào hoạt động đầu tư. Do đó chất lượng của lao động cả về trí tuệ và
thể chất có ảnh hưởng rất quan trọng đến kết quả hoạt động kinh doanh nói chung
và kết quả hoạt động đầu tư nói riêng. Bên cạnh đó là năng lực điều hành của Ban
quản lý dự án và khả năng thực hiện các gói thầu của các nhà thầu ảnh hưởng rất
lớn đến quá trình thực hiện đầu tư và từ đó ảnh hưởng đến kết quả và hiệu quả đầu
tư. Đây được coi là nhân tố chính dẫn đến việc quá trình thực hiện đầu tư bị kéo dài
và tăng chi phí đầu tư.
21
CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ

- Kinh doanh vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất;
- Lập, thẩm định dự án đầu tư các công trình dân dụng, công nghiệp, giao
thông, thuỷ lợi, thuỷ điện, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị;
Tư vấn lập hồ sơ mời thầu xây lắp, hồ sơ mời thầu thiết bị các công trình xây
dựng dân dụng, công nghiệp, thủy lợi, thuỷ điện, các công trình hạ tầng kỹ
thuật đô thị;
- Dịch vụ nhận uỷ thác đầu tư;
- Kinh doanh bất động sản bao gồm:
+ Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua;
+ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để
cho thuê đất đã có hạ tầng;
+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng
để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho
thuê lại;
Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:
+ Dịch vụ tư vấn bất động sản (không bao gồm hoạt động tư vấn về
giá đất);
+ Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
+ Dịch vụ quản lý bất động sản;
+ Dịch vụ môi giới bất động sản;
+ Dịch vụ đấu giá bất động sản;
23
+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
- Thiết kế quy hoạch xây dựng; Thiết kế kiến trúc công trình;
- Thiết kế xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật;
- Thiết kế kết cấu công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp;
- Giám sát thi công xây dựng và hoàn thiện công trình xây dựng dân dụng, công

nhiệm kỳ tối đa là 5 năm, trong đó có 02 người do Tập đoàn Sông Đà giới thiệu
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
KINH TẾ
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
KỸ THUẬT
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÁT TRIỂN KD
Các công ty liên kết
TỔNG GIÁM ĐỐC
BAN KIỂM SOÁT
Các ban quản lý dự án đầu
tư xây dựng
Phòng
Kỹ
thuật
Phòng tài
chính kế
toán
Phòng
KH - ĐT

nghiệp vụ 2
Phòng
Kinh
doanh
Phòng Tổ
chức Hành
chính
ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG