BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG
  

ĐOÀN SƠN HẢI

NGHIÊN CỨU LÝ THUYẾT HÀNH
VI
TRÊN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

VIỆT
NAM

ĐOÀN SƠN HẢI NGHIÊN CỨU LÝ THUYẾT HÀNH VI
TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM Ngành đào tạo: Quản trị kinh doanh
Mã số : 60340102 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN VĂN NGỌC

Đại học Nha Trang đã tạo điều kiện thuận lợi cho
tôi học tập và nghiên cứu.
Chân thành cảm ơn các Thầy Cô Khoa Sau
đại học đã tham gia giảng dạy chƣơng trình Cao
học trong thời gian qua.
Chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Văn Ngọc
đã tận tình hƣớng dẫn, những ý kiến đóng góp quý
báu của Thầy đã giúp tôi hoàn thành luận văn này.
Chân thành cảm ơn TS. Lê Đạt Chí đã tặng
tài liệu về Tài Chính Hành Vi và đồng thời đã trao
đổi thêm về đề tài, những góp ý để tôi có thể hoàn
thành luận văn này.
Xin trân trọng cảm ơn.

Tác giả luận văn
Phạm Thị Anh Thư

iv MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa i
Lời cảm ơn ii
Lời cam đoan iii
Mục lục iv
Danh mục các chữ viết tắt v
Danh mục các bảng vi
Danh mục các hình vẽ vi
PHẦN MỞ ĐẦU 1

1.3.2.3 Các nguyên nhân tạo nên hiệu ứng bầy đàn. 31
1.3.3 Giới hạn khả năng kinh doanh chênh lệch giá. 32
1.3.3.1 Rủi ro cơ bản 34
1.3.3.2 Chi phí thực hiện 35
1.3.3.3 Rủi ro từ những nhà đầu tƣ gây nhiễu 36
Kết luận chƣơng I: 37
CHƢƠNG II: PHÂN TÍCH TÂM LÝ HÀNH VI TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 39
2.1. Tổng quan thị trƣờng bất động sản Việt Nam 39
2.1.1. Lịch sử hình thành thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam 39
2.2. Thực trạng thị trƣờng bđs Việt Nam trong giai đoạn 2006 - 2013 43
2.2.1. Thị trƣờng bđs Việt Nam giai đoạn bong bóng đầu cơ 2006 - 2010 43
2.2.2. Thực trạng thị trƣờng sau bong bóng đầu cơ giai đoạn 2010 – 2013 . 46
2.3. Kết quả điều tra của nhà đầu tƣ cá nhân trên thị trƣờng bđs Việt Nam 51
2.3.1. Mô tả mẫu khảo sát 51
2.3.2. Tâm lý của nhà đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản Việt Nam 52
2.3.2.1. Sự tự tin và tự đánh giá khả năng của nhà đầu tƣ 52
2.3.2.2. Sự thay đổi hành vi các nhà đầu tƣ: 54
2.3.2.3. Sự ảnh hƣởng của Tâm lý đám đông 64
2.3.2.4. Yếu tố tác động đến hiệu quả đầu tƣ: 69
2.3.2.5. Quyết định của nhà đầu tƣ dựa vào kinh nghiệm 70
2.4. Kết quả nghiên cứu 76
Kết luận chƣơng II: 76
CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP ỨNG XỬ VỚI TÁC ĐỘNG CỦA TÀI CHÍNH HÀNH
VI TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 77
3.1 Cơ sở để đề xuất các đề nghị mang tính chất nguyên tắc 78
3.2 Kinh nghiệm cho các chủ đầu tƣ tạo dựng bất động sản 79
3.2.1 Chủ đầu tƣ là nguyên nhân trực tiếp đầu tiên gây nên hiện tƣợng bong
bóng 79
vi


vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ACBR : Công ty cổ phần địa ốc ACB
BĐS : Bất động sản
BFMI : Tài chính hành vi vi mô
BFMA : Tài chính hành vi vĩ mô
CP : Cổ phần
CBRE : CB Richard Ellis Group, Inc. hãng bất động sản đa quốc gia có trụ sở ở
Los Angeles.
CAPM : (Capital Asset Pricing Model) Mô hình định giá tài sản vốn
EMH : (Efficient Market Hypothesis) Giả thuyết thị trƣờng hiệu quả
FDI : đầu tƣ trực tiếp vốn nƣớc ngoài
FIA : Cục Đầu tƣ nƣớc ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ)
GS : Giáo sƣ
HCM : Hồ Chí Minh
IT : (Information Technology) Công nghệ thông tin
NHNN : Ngân hàng nhà nƣớc
SBV : (The State bank of Viet Nam) Ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam
ThS : Thạc sĩ
Tp : Thành phố
USD : đơn vị tiền tệ của Mỹ.
VAMC : Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam
VCCI : Phòng thƣơng mại và công nghiệp Việt Nam

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1 Giá bất động sản tại một số dự án ở TP. HCM 44
Bảng 2.2 Thống kê lãi suất qua đêm liên ngân hàng 10/2011 47

Hình 2.24. Đánh giá của nhà đầu tƣ về thị trƣờng BĐS hiện tại 68
Hình 2.25. Đánh giá thị trƣờng BĐS trong 6 tháng tới 68
Hình 2.26 Nguyên nhân thất bại trong đầu tƣ từ 2006-2013 69
Hình 2.27 Mức độ tự tin tiên đoán thị trƣờng phát triển trong tƣơng lai 71
Hình 2.28 Nhà đầu tƣ phản ứng khi thông tin phát ra trên thị trƣờng 72
Hình 2.29 Mức độ tự tin nhà đầu tƣ khi gặp tình trạng thị trƣờng
tƣơng tự trong tƣơng lai 73
Hình 2.30 Thái độ nhà đầu tƣ khi đứng trƣớc một dự án đang tăng giá 74
Hình 2.31 Kinh nghiệm nhà đầu tƣ về xu thế thị trƣờng 75
1 PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày
càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây
dựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị
trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn
các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Thị trường bất động
sản Việt Nam đến nay vẫn còn non trẻ, hoạt động còn manh mún, không theo quy
luật tự nhiên của thị trường, chưa bắt nhịp theo kịp sự phát triển của các nước trên thế
giới.
Điểm qua thời gian thị trường bất động sản hình thành từ năm 1990 đến nay
chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy thị trường trải qua 3 chu kỳ bùng nổ và đóng băng.
Đặc biệt giai đoạn gần đây từ năn 2006 – 2013, chu kỳ này đã có lúc phát triển quá
nóng từ 2006 - 2010 và hình thành nên hiện tượng bong bóng đầu cơ đồng thời xuất
hiện nhiều câu hỏi khá thú vị. Có những thời điểm thị trường phát triển nóng có lúc
đến mức khó tin.
Tại tp. Hồ Chí Minh chỉ trong 3 tháng đầu năm 2007 giá đất ở Quận 7 đã tăng vọt
từ 20-50%, từ một nền đất nhà phố khu vực này chỉ khoảng 11triệu đồng/m

trong năm 2008. Tại Hà Nội trong
năm 2010, hầu như giá đất trên toàn địa bàn đều tăng. Tăng giá mạnh nhất là bất động
sản tại phía tây như các khu đô thị Văn Phú, Văn Khê, Nam Cường, Gelexemco, Nam
An Khánh, Bắc An Khánh
Kể từ cuối năm 2010 thị trường trên cả hai miền Nam, Bắc đã đi vào đóng băng
mà khởi đầu là thị trường tp. Hồ Chí Minh xuất hiện hiện tượng chững lại kể từ tháng
4/2008 trên thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy. Làn sóng
tháo chạy đã kéo giá nhà đất liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm ngày càng gia
tăng. Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã mất
bình quân 50% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt.
Còn tại Hà Nội thì kể từ sau năm 2010 cuộc tháo chạy của các nhà đầu tư mới
thực sự rõ nét. Mặc dù cả căn hộ chung cư, biệt thự, đất nền đều giảm giá trông thấy,
nhưng người mua vẫn chẳng đoái hoài. Thậm chí, các nhà đầu tư thứ cấp tìm cách
chạy khỏi thị trường với giá trị cắt lỗ tới 30% so với giá gốc trên hợp đồng, trên 50%
so với giá ở thời điểm cao nhất. Thị trường Hà Nội chứng kiến làn sóng tháo chạy và
giảm giá kịch liệt ở mọi phân khúc, song vẫn không thu hút được người mua. “Cái
chết” đã cận kề.
Cuộc tháo chạy trong âm thầm của nhiều đại gia bất động sản diễn ra trong nhiều
năm qua, đến thời điểm này, các đại gia bất động sản liên tục hạ giá để rút vốn cắt lỗ
do tồn kho quá nhiều.
Ai cũng có thể nhận thấy hiện tượng bong bóng BĐS đã được hình thành ở Việt
Nam từ lâu với sự cách biệt quá lớn giữa mặt bằng giá cả nhà đất và mặt bằng thu
nhập của 80% người dân, những người có mức thu nhập trung bình hoặc rất khiêm
tốn. Sau khoảng thời gian kinh tế tăng trưởng liên tục gần hai mươi năm, nguy cơ
bong bóng BĐS xì hơi cuối 2012, đầu 2013 đã khiến nhiều người, nhiều doanh nghiệp
chỉ còn “nằm chờ chết”.
Theo tiến sỹ Alan Phan - nhà nghiên cứu về bất động sản ở Việt Nam, những yếu
tố vô hình không định lượng lại thường có một tầm quan trọng đáng kể với người tiêu
dùng hay nhà đầu cơ thứ cấp. Đó là tác động mạnh mẽ của các nhà đầu cơ, với sự hỗ
trợ đắc lực của các chủ đầu tư cho dự án, cũng như những tài trợ bất đắc dĩ của các

tác động ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư cá nhân
thứ cấp trong thời điểm thị trường bất động sản biến động không tuân theo những quy
luật kinh tế thông thông thương, đồng thời tìm hiểu xem nhân tố nào gây nên hiện
tượng đầu cơ bong bóng trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong thời gian trước
và sau thời kỳ bong bóng đầu cơ, khi mà các nhà đầu tư cá nhân tham gia vào cuộc
chiến đầu tư bong bóng, mọi người ai cũng hiểu rõ và nhận thức được tầm nghiêm
trọng của bong bóng đầu cơ nhưng vẫn đầu tư mặc dù biết rằng thị trường đầu tư bất
4 động sản sẽ lao tuột dốc và rơi vào đóng băng trong thời gian tới.
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về Tài chính hành vi.
- Phân tính tài chính hành vi của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản Việt
Nam năm 2006 – 2013.
- Qua hiện tượng hành vi bất thường của những nhà đầu tư thứ cấp diễn ra trên
thị trường BĐS Việt Nam, luận văn đã đưa ra những kiến nghị hướng đến 3
thành phần chính trong đã đúc kết những bài học kinh nghiệm cho các chủ đầu
tư phát triển BĐS. Bên cạnh đó, việc thống kê sắp xếp, phân loại những nhóm
cảm xúc có thể ảnh hưởng lên quyết định đầu tư nhằm giúp các nhà đầu tư có
cái nhìn tổng quan hơn tránh được ảnh hưởng của những nhân tố này nâng cao
hiệu quả của đầu tư, đồng thời đề xuất những nguyên tắc cơ bản trong việc
soạn thảo và ban hành chính sách cho các nhà quản lý liên quan đến lĩnh vực
BĐS tại Việt Nam.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu
Nghiên cứu khảo sát thực nghiệm dựa trên một bản câu hỏi dành cho những cá
nhân đầu tư bất động sản thứ cấp đã tham gia đầu tư trong suốt giai đoạn 2006-2013
trên cả 2 miền Bắc mà đại diện là thị trường Hà Nội, và miền Nam - Khu vực tp. Hồ
Chí Minh đại diện cho thị trường bất động sản Việt Nam.

hành vi nhằm mô tả lý và giải thích cho sự tồn tại của bong bóng đầu cơ trong thời kỳ
vừa qua, đồng thời mô tả những khái niệm cơ bản trong tài chính hành vi nhằm làm
sáng tỏ hơn vấn đề cần nghiên cứu.
Từ những kết quả của cuộc khảo sát này, tôi rút ra kết luận về cách ra quyết định
và hành vi của nhà đầu tư cá nhân trên thực tế gắn liền với sự tồn tại của lý thuyết tài
chính, song song với điều đó tôi nhắm đến những yếu tố mà gắn với sự tồn tại của
bong bóng đầu cơ.
5. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Lĩnh vực Tài chính hành vi đang phát triển nhanh chóng và sử dụng các kiến
thức từ tâm lý học để tìm hiểu cách thức hành vi con người ảnh hưởng đến quyết
định các nhà đầu tư cá nhân, nhà đầu tư chuyên nghiệp và nhà quản lý trên các thị
trường kinh tế, tài chính Tài chính hành vi là một đề tài không mới trong lĩnh
vực nghiên cứu kinh tế thực nghiệm trên thế giới nhưng thực sự nó chưa được
quan tâm nghiên cứu nhiều tại Việt Nam. Mặc dù Tài chính hành vi chưa được
công nhận là trường phái kinh tế chính thống tuy nhiên nó có thể giải thích và bổ
sung được những vấn đề mà kinh tế học chuẩn tắc chưa lý giải được.
6 Tình hình nghiên cứu ngoài nƣớc
 Tversky và Kahneman (1974) trình bày chi tiết phương pháp kinh nghiệm và
những lệch lạc xảy ra khi đưa ra những quyết định trong sự không chắc
chắn. Nghiên cứu sau này của họ về lý thuyết triển vọng, cuối cùng đã giúp
cho Daniel Kahneman giành được giải thưởng Nobel Kinh tế vào năm 2002
vì đã kết hợp những nhận thức từ nghiên cứu tâm lý cho khoa học kinh tế,
đặc biệt là đề cập đến cách nhìn và việc tạo quyết định của con người trong
điều kiện có rủi ro.
 Nghiên cứu của Sven Van Hoof (2009) trong luận văn tốt nghiệp thạc sĩ
kinh tế tài chính quốc tế, đại học Maastricht University Hà Lan với đề tài: “
350 years Prospect theory alongside the Amsterdam Canals” mục tiêu đề tài

cho rằng vụ sụ đổ xảy ra là do tâm lý của các nhà đầu tư
Tính hình nghiên cứu trong nƣớc
Tại Việt Nam, theo tìm hiểu của tác giả vẫn chưa có những nghiên cứu cụ thể
về Tài chính hành vi trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, có một số nghiên cứu
cung cấp những kiến thức nền tảng về lý thuyết Tài chính hành vi và một số đề tài
luận văn có liên quan đến đề tài này như sau:
 Tài chính hành vi và những bất thường của thị trường chứng khoán
Việt Nam - Thạc sỹ Lê Đạt Chí, Tạp chí kinh tế phát triển tháng 7 năm
2007. Nghiên cứu này đều chủ yếu đề cập đến phân tích Tài chính hành
vi trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
 Nghiên cứu lý thuyết hành vi trong việc ra quyết định đầu tư tài chính
của Th.s. Ngô Thị Xuân Bình- Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM đã
đề cập đến một số quan điểm rất cơ bản của các học giả nghiên cứu tài
chính hành vi phát hiện thông qua các nghiên cứu thực nghiệm của
mình trong suốt hai thập kỷ vừa qua.
 Bài viết của Th.s Trần Thị Hải Lý trên tạp chí Tài chính và Phát triển
số 5 tháng 6 năm 2010 đề cập đến hành vi bầy đàn trên thị trường
chứng khoán Việt Nam trong đó có trình bày nguyên nhân và đưa ra
một số giải pháp nhằm hạn chế hiệu ứng hành vi bầy đàn trên thị
trường Chứng khoán Việt Nam.
 Trong Tạp chí kinh tế tháng 7 năm 2007 Ths. Hồ Quốc Tuấn cũng đưa
ra vấn đề Tài chính Hành vi Nghiên cứu và ứng dụng tâm lý học về tài
chính, qua đó có nêu lên khung lý thuyết về tài chính hành vi đồng thời
chỉ ra những ứng dụng của nó trọng thực tiễn áp dụng vào lĩnh vực tài
chính.
 Luận văn thạc sĩ về đề tài Tài chính hành vi như Ứng dụng lý thuyết
8 Tài chính Hành vi để lý giải cho những bất thường trên thị trường

9 CHƢƠNG I: LÝ THUYẾT TÀI CHÍNH HÀNH
VI
1.1 Cơ sở bắt nguồn lý thuyết về tài chính hành vi
1.1.1 Tài chính chuẩn tắc
Nền tảng của tài chính chuẩn tắc (truyền thống) dựa trên giả định rằng những
người tham gia thị trường, các cá nhân, các tổ chức, và thậm chí cả thị trường đều là
hợp lý. Tính trung bình, những người này đưa ra các quyết định không lệch lạc và
tối đa hóa lợi ích bản thân của họ. Bất kỳ cá nhân nào đưa ra quyết định kém tối ưu
đều sẽ phải nhận tỉ suất lợi nhuận thấp. Theo thời gian, mọi người hoặc là tìm tòi để
đưa ra quyết định tốt hơn, hoặc rời bỏ thị trường. Đồng thời, các sai lầm của những
người tham gia thị trường không tương quan với nhau, vì thế chúng không đủ sức
ảnh hưởng đến giá cả thị trường.
Sự hợp lý của những người tham gia thị trường đưa đến một trong những lý
thuyết kinh điển trong tài chính chuẩn tắc, đó là giả thuyết về thị trường hiệu quả
(EMH). Những người tham gia thị trường hợp lý đã phản ánh tất cả các thông tin đã
được biết và những xác suất liên quan đến sự không chắc chắn trong tương lai vào
giá hiện hành. Do đó, giá cả thị trường nói chung là đúng. Những thay đối trong giá
vì vậy liên quan đến việc nhận thức thông tin trong ngắn hạn. Trong dài hạn, những
thay đối trong giá, hoặc tỷ suất lợi nhuận, phản ánh phần bù cho rủi ro phải gánh
chịu. Một khái niệm cơ bản và truyền thống khác là mối quan hệ giữa rủi ro và tỷ
suất sinh lợi kỳ vọng. Những người tham gia thị trường hợp lý e ngại rủi ro sẽ yêu
cầu mức một tỷ suất sinh lợi kỳ vọng cao hơn cho các khoản đầu tư có rủi ro cao
hơn. Trong nhiều thập kỷ qua, các học giả tài chính đã cố gắng mô tả mối quan hệ
giữa rủi ro và tỷ suất sinh lợi bằng mô hình định giá tài sản mà điểm hình là mô hình
định giá tài sản vốn (CAPM).
1.1.2 Lý thuyết thị trƣờng hiệu quả
Tài chính cổ điển xây dựng khung lý thuyết dựa trên hai nguyên tắc chính.

ngay chứng khoán (chứng khoán ở đây được hiểu theo nghĩa rộng, không chỉ là cổ
phiếu) để thu lợi nhuận, và như vậy giá chứng khoán sẽ thay đổi, đến khi nào người
trong cuộc không còn kiếm lời được nữa.
Phiên bản dạng bán mạnh (semi-strong form) của lý thuyết cho rằng: giá cả
chứng khoán đã chịu tác động đầy đủ của thông tin công bố trong quá khứ cũng như
thông tin vừa công bố xong. Nhà đầu cơ không thể dựa vào thông tin trong quá khứ
cũng như thông tin vừa được công bố để có thể mua rẻ bán đắt chứng khoán, vì ngay
khi thông tin được công bố, giá chứng khoán đã thay đổi phản ánh đầy đủ thông tin
vừa công bố.
11 Phiên bản dạng yếu (weak form) của lý thuyết này cho rằng: giá cả các sản
phẩm tài chính đã phản ánh đầy đủ thông tin đã công bố trong quá khứ. (nghĩa là dựa
vào thông tin trong quá khứ thì nhà đầu cơ không thắng được thị trường).
Với việc xem xét ba hình thức hiệu quả thì những đặc tính quan trọng nhất của lý
thuyết thị trường hiệu quả đã được thảo luận. Trong lý thuyết thị trường hiệu quả,
thông tin đóng một vai trò cực kỳ quan trọng. Khi tất cả các thông tin cung cấp cho thị
trường có sẵn, giá cả sẽ luôn phản ánh chính xác dựa trên thông tin đó và không bị sai
lệch. Khi thị trường có sự chênh lệch về giá thì ngay lập tức, các nhà đầu tư có cơ hội
tạo ra lợi nhuận gần như không có rủi ro gì trong các phi vụ đầu tư của mình, hành vi
này sẽ điều chỉnh giá mới trở về đúng giá trị của nó và tính hiệu quả của thị trường
được thiết lập lại. Khi thông tin công bố đóng vai trò quan trọng trong quyết định tính
hiệu quả thì sự phân biệt giữa ba hình thức thị trường hiệu quả được hình thành. Lĩnh
vực bất động sản tập trung tham chiếu vào thông tin lịch sử vì vậy nó cũng được xem
là hình thức yếu (weak form) của thị trường hiệu quả.
Lý thuyết thị trường hiệu quả được phát triển bởi Giáo sư Eugene Fama tại
University of Chicago Booth School of Business trong luận văn tiến sỹ của mình vào
đầu những năm 1960s. Lý thuyết này được chấp nhận rộng rãi cho đến những năm
1990s thì bị đặt câu hỏi, khi kinh tế học tài chính hành vi nổi lên được chấp nhận rộng

thuyết thị trường hiệu quả mà mô hình hành vi có thể giải thích được.
Trong tài chính hành vi vi mô, người ta chia làm hai hướng nghiên cứu: nghiên
cứu sự thiên lệch hành vi trong bản thân mỗi cá nhân (Individual Bias), và nghiên cứu
sự thiên lệch hành vi do sự tương tác giữa các cá nhân với nhau (Collective Bias),
trong đó các nhà đầu tư bị ảnh hưởng bởi những nhà đầu tư khác và bắt đầu hành xử
như một đám đông xúc cảm (emotional crowd). Tương tự như đối với tài chính truyền
thống được xây dựng trên một số nguyên lý và lý thuyết như nguyên lý chênh lệch
(Arbitrage Principle) của Miller và Modigliani, nguyên lý danh mục của Markowitz, lý
thuyết về định giá tài sản vốn của Sharpe, Lintner, Black và lý thuyết định giá hợp
đồng chọn (Option) của Black, Scholes, Merton (Statman, 1999). Tài chính hành vi đã
giới thiệu lý thuyết triển vọng (Prospect Theory) và lý thuyết ra quyết định dựa trên
kinh nghiệm chủ quan (Heuristics) làm nền tảng cho cơ sở giải thích hành vi không
hợp lý của các nhà đầu tư.
1.2.2 Lý thuyết triển vọng
Đây là một lý thuyết mới được Daniel Kahneman và Amos Tversky đưa ra khi
các ông nghiên cứu thực nghiệm bằng các mô hình mô tả về quyết định được thực
hiện trong điều kiện có mức rủi ro và phát triển thành một lý thuyết mới “lý thuyết
triển vọng”. Đây là lý thuyết mở đầu của tài chính hành vi và là cơ sở cho những lý
13 thuyết sau đó.
Các nghiên cứu thực nghiệm phát triển nên mô hình lý thuyết triển vọng
Vấn đề 1: Giả sử bạn phải chọn lựa giữa hai quyết định hiện hữu sau
 Quyết định 1: P1($240) và P2 (0.25, $1,000)
 Chọn lựa P1: chắn chắn có $240.
 Hoặc P2: tham gia trò chơi may rủi, nếu may mắn bạn có $1000 (xác suất là
75%), không may mắn bạn sẽ không có gì cả (xác suất cho trường hợp này là 25%).
 Quyết định 2: P3(-$750) và P4(0.75, -$1,000)
 Chọn lựa P3: chắn chắn mất $750.

được thì người ta e ngại rủi ro hơn, còn khi mất thì người ta thường thích rủi ro hơn,
nghĩa là sự thay đổi của mức tài sản họ thực sự nhận được, chứ không phải giá trị tài
sản (mức giàu có) cuối cùng. Con người đánh giá kết quả dựa trên một điểm tham
chiếu, điểm tham chiếu này thường là mức tài sản ban đầu. Trong khi đó, lý thuyết
hữu dụng kỳ vọng giả định con người đánh giá kết quả dựa trên mức giàu có cuối
cùng.
Kết luận 2: Việc đánh giá các triển vọng của con người phụ thuộc vào việc lời hay lỗ
so với một điểm tham chiếu (reference point). Điểm tham chiếu này thường là mức
tài sản ban đầu (original value).
Vấn đề 3: Với x bằng bao nhiêu sẽ cho chúng ta thấy sự khác nhau giữa P9(0) và
P10(0.5,x,- $25)
 Kết quả nghiên cứu cho thấy:
P9 là chắc chắn. Với P10, x= $61, lớn hơn gấp hai lần trị tuyệt đối của khoản mất (-
$25).
Trong một trò may rủi, với việc mất đi $25, đòi hỏi phải nhận được $61 để thấy
không có sự khác nhau giữa việc chấp nhận hay không chấp nhận trò chơi may rủi.
Và điều này cho thấy con người e ngại “sự mất mát”.
Kết luận 3: Con người e ngại mất mát (thua lỗ) vì mất mát lớn hơn được, và tâm lý
mất mát
thường nặng hơn cái nhận được. Hình 1.1 Mô tả sự lựa chọn của con ngƣời trong lý thuyết triển
vọng

gọi là sự sụp đổ của thị trường hay "bong bóng vỡ". Cả giai đoạn bong bóng phình
to và giai đoạn bong bóng nổ đều là kết quả của hiện tượng "phản ứng thuận
chiều", khi đại đa số những người tham gia thị trường đều có phản ứng đồng nhất
với nhau. Giá cả trong giai đoạn bong bóng kinh tế bao giờ cũng biến động vô
cùng thất thường, hỗn loạn và gần như không thể dự đoán được nếu chỉ căn cứ vào
cung, cầu trên thị trường.
16 Cơ chế của bong bóng kinh tế thường được giải thích bằng một lý thuyết có
tên là "lý thuyết về kẻ ngốc hơn". Lý thuyết này giải thích hành vi của những
người tham gia vào một thị trường với sự lạc quan thái quá (anh ngốc). Những anh
ngốc này sẵn sàng mua những hàng hóa được định giá quá cao, với mong đợi sẽ
bán được nó cho một tay đầu cơ tham lam khác (kẻ ngốc hơn) ở một mức giá cao
hơn nhiều. Bong bóng sẽ tiếp tục phình to thêm chừng nào mà anh chàng ngốc này
vẫn còn tìm được một kẻ ngốc hơn mình sẵn sàng mua những hàng hóa đó. Và
bong bóng kinh tế sẽ kết thúc khi anh ngốc cuối cùng trở thành "kẻ ngốc nghếch
nhất", người trả giá cao nhất cho thứ hàng hóa được định giá quá cao và không tìm
được người mua nào khác cho chúng, lúc đó bóng nổ.
1.2.3.1 Vấn đề của đầu cơ bong bóng
Các nhà kinh tế học nhìn nhận bong bóng kinh tế như một hiện tượng gây
tác động tiêu cực lên nền kinh tế, bởi vì các nguồn lực được phân bổ vào những
mục đích không tối ưu. Thêm vào đó, khi bong bóng nổ, nó có thể gây thiệt hại
một khối lượng của cải khổng lồ đồng thời kèm theo một giai đoạn bất ổn kinh tế
kéo dài. Hậu quả của bong bóng kinh tế không chỉ tàn phá nền kinh tế của một
quốc gia, mà ảnh hưởng của nó có khi còn lan ra ngoài biên giới.
Một đặc trưng quan trọng của bong bóng kinh tế là ảnh hưởng của nó đến
thói quen tiêu dùng. Những người tham gia vào thị trường trong đó các tài sản
được định giá quá cao có xu hướng tiêu dùng nhiều hơn, vì họ có cảm giác là họ
giàu hơn. Nhiều nhà quan sát lấy thị trường bất động sản ở Anh, Úc, Tây Ban Nha