GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung Chuyên đề tốt nghiệp
MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung Chuyên đề tốt nghiệp 1
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản 1
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung ~~ Chuyên đề tốt nghiệp 2
88 2
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản 2
DANH MỤC BẢNG BIỂU 352
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung Chuyên đề tốt nghiệp 352
MỤC LỤC 1 352
MỤC LỤC 1 352
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung Chuyên đề tốt nghiệp 1 352
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung Chuyên đề tốt nghiệp 1 352
MỤC LỤC 1 1 352
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung Chuyên đề tốt nghiệp 1 1 352
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản 1 1 352
DANH MỤC BẢNG BIỂU 89 1 352
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung Chuyên đề tốt nghiệp 89 1 352
89 1 352
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản 89 1 352
LỜI MỞ ĐẦU 90 1 352
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung ~~ Chuyên đề tốt nghiệp 90 1 352
98 90 1 352
Trong giai đoạn nền kinh tế đang không ngừng phát triển thì vai trò hoạt động
tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất lớn. Ngân hàng một mặt
tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền tệ làm cho hoạt động thanh
toán trong nội bộ nền kinh tế và các mối quan hệ kinh tế diễn ra dễ dàng. Sự phát
triển của HTNH tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế. Với một nước đang phát
triển như Việt Nam đang trong quá trình thực hiện CNH-HĐH và đẩy mạnh tham
gia hội nhập kinh tế thế giới thì việc tạo ra một HTNH vững mạnh là một yếu tố

công tác định giá ở đây em đã quyết định chọn đề tài “ Thực trạng công tác định
giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt
Nam-Techcombank” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động định giá nói
chung và định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng nói riêng, đồng thời có thể đưa ra
một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng
Techcombank. 90 2 353
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản 90 2 353
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản
2
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung ~~ Chuyên đề tốt nghiệp
Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài đi sâu vào nghiên cứu cở sở lý luận khoa
học, các phương pháp thường được sử dụng trong định giá BĐS thế chấp và thực
trạng cũng như đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tại
ngân hàng Techcombank. 91 2 353
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được đặt ra và chọn nghiên cứu tại ngân hàng
Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam-Techcombank,. 91 2 353
Phương pháp nghiên cứu: Chuyên đề có sử dụng các phương pháp thống kê,
phân tích tổng hợp quá trình nghiên cứu. Chuyên đề đã nghiên cứu một cách có hệ
thống những vấn đề lý luận và thực tiễn về định giá BĐS thế chấp và đó là cơ sở
hoàn thiện các hoạt động này trong tương lai. 91 2 353
Bố cục chuyên đề: Chuyên đề có kết cấu như sau: 91 2 353
- Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá thế chấp BĐS 91 2 353
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản 353
- Chương 2: Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Thương
mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam-Techcombank 91 2 354
- Chương 3: Phương hướng và các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định
giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Techcombank. 91 2 354
Để hoàn thiện đề án này, em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong Phòng
định giá HO Techcombank đã giúp đỡ em hết sức nhiệt tình trong thời gian em
thực tập tại ngân hàng, đồng thời em cũng gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc

xây dựng cũng đều là bất động sản không. Thậm chí có phải mọi vùng đất đai đều
được coi là bất động sản? Những khó khăn này thường làm cho người kinh doanh
hoặc định giá bất động sản có cái nhìn sai về giá trị đích thực của các bất động sản
cần xem xét. Để tránh những sai lầm trong đánh giá bất động sản, người ta đã
nghiên cứu để chỉ ra những đặc trưng riêng của bất động sản, tìm ra những tiêu chí
để phân biệt động sản và bất động sản. 92 3 354
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật
chất không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy được coi là bất động
sản khi có các điều kiện sau: 93 3 355
Thứ nhất: phải là tài sản, tức là nó là một yếu tố vật chất có thực và có ích cho
con người. 93 3 355
Thứ hai: không thể di dời được hoặc di dờ hạn chế để tính chất, công năng,
hình thái của nó không thay đổi. 93 4 355
Thứ ba: phải tồn tại lâu dài 93 4 355
Thứ tư: có thể đo lường được bằng giá trị. 93 4 355
Thứ năm: được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người. 93 4 355
2. Khái niệm bất động sản thế chấp. 93 4 355
Bất động sản thế chấp là bất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp để
vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu vốn
của chủ sở hữu bất động sản. 93 4 355
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản
4
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung ~~ Chuyên đề tốt nghiệp
Bất động sản thế chấp là tài sản có thể đem làm tài sản bảo đảm vì: Cũng như
trong khái niệm về bất động sản được nhắc đến trong Điều 174 Bộ Luật dân sự
năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, trong hoạt động tín dụng của các
ngân hàng, người ta coi bất động sản là những tài sản không thể di dời được. Vậy
bất động sản thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà
máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho…và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn

4. Vai trò của bất động sản thế chấp. 94 5 356
Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo để
vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Như vậy giúp cho người chủ sở hữu vẫn có thể sử
dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có them lượng vốn cần
thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện. Đây là hình thức huy động
vốn khi cần thiết, hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức. 94 5 356
Tuy nhiên, các tổ chức và cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường gặp
phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản đem đi thế chấp
thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức rất thấp, là giá trị khi thị trường
lắng nhất. Như vậy giá trị của bất động sản không được đánh giá chính xác, gây
thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn. 94 5 356
Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh tài chính, vì vậy luân chuyển tiền tệ là
hoạt động chính. Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và nhận thế chấp tài sản nói
chung là một trong những hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đều đặn, để từ đó
hoạt động của ngân hàng có thể diễn ra bình thường. 95 5 356
Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của
ngân hàng (bất động sản), sinh ra lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người thế
chấp phải trả cho ngân hàng). 95 5 357
Nhận thế chấp bất động sản nói riêng và tài sản bảo đảm nói chung đều có thể
nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời phòng ngừa
rủi ro khi có phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy
ra các rủi ro không lường trước 95 5 357
Thế chấp bất động sản và nhận thế chấp bất động sản là hoạt động giúp cho
các ngân hàng hoạt động tốt. Không những thế việc các ngân hàng tạo điều kiện
cho các tổ chức, cá nhân được vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh doanh đã
thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ cho nền kinh tế. Từ đó giúp phát triển thị trường
tài chính, tiền tệ. Sự bình ổn và phát triển của thị trường này có tác động rất lớn tới
sự ổn định và phát triển của toàn bộ nền kinh tế. 95 5 357
5. Các quy định của ngân hàng Techcombank về bất động sản thế chấp 95 6357
a. Đối với quyền sử dụng đất được nhận thế chấp, phải đảm bảo các điều kiện

Tài sản thuộc sở hữu của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh
tế gắn liền với đất thuê, đất thuê lại (đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm
và trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê); 96 6 358
Nhà ở, công trình xây dựng khác, vườn cây, rừng cây lâu năm, tài sản khác gắn
liền với đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (kể cả đất thuê) và quyền sở
hữu nhà ở (hoặc quyền sở hữu tài sản); 97 7 358
Giá trị rừng sản xuất là rừng trồng tăng thêm hoặc do đầu tư trên cơ sở được
Nhà nước giao, cho thuê, tùy thuộc đối tượng cụ thể. 97 7 358
c. Quyền sử dụng đất không được nhận thế chấp: 97 7 358
Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; 97 7. .358
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản
7
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung ~~ Chuyên đề tốt nghiệp
Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ Ngân sách
Nhà nước trong các trường hợp sau đây: 97 7 358
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đồng thời
được Ngân sách Nhà nước chi trả trực tiếp cho việc nộp tiền sử dụng đất, trả tiền
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khoản tiền này tổ chức kinh tế không
phải ghi nhận vốn Nhà nước không phải ghi nhận nợ với Nhà nước; 97 7 358
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế, đồng
thời tổ chức kinh tế này không phải ghi nhận vốn Nhà nước hoặc nợ phải trả cho
Ngân sách Nhà nước; 97 7 358
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế nhưng miễn cho
tiền sử dụng đất; 97 7 358
Đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà chưa
thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác; 97 7 359

phép; 98 8 359
Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư; 98 8 359
Đất sử dụng không đúng mục đích, sử dụng không có hiệu quả, người sử dụng
đất có ý hủy hoại đất, người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà
nước; 98 8 360
Đất bị lấn, chiếm, đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm
quyền; 98 8 360
Đất do cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; 98 8 360
Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng; 99 8 360
Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn; 99 8
360
Phần đất thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi, giải tỏa, bồi thường;
99 8 360
d. Điều kiện bổ sung khi nhận thế chấp bất động sản 99 8 360
Việc thế chấp nhà đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê
nhà ở biết việc thế chấp; 99 8 360
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất, thì nhận thế chấp hợp đồng thời cả
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp không được thế chấp
bằng quyền sử dụng đất); 99 9 360
Trường hợp chưa có tài sản gắn liền với đất, thì phải thỏa thuận với Bên thế
chấp về việc mọi tài sản sẽ được hình thành trên đất cũng phải được thế chấp tại
ngân hàng; 99 9 360
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản
9
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung ~~ Chuyên đề tốt nghiệp
Đối với tài sản thế chấp là nhà ở, chỉ được thế chấp để đảm bảo thực hiện một
hoặc nhiều nghĩa vụ của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ và chỉ được thế
chấp duy nhất tại ngân hàng. 99 9 360
a. Hồ sơ pháp lý của bất động sản được thể hiện qua các giấy tờ chứng minh
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất thuê, đất giao…được

10
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung ~~ Chuyên đề tốt nghiệp
d. Đối với công trình nâng cấp, sửa chữa lớn: Phải có giấy phép sửa chữa,
nâng cấp, bản vẽ thiết kế, Hồ sơ hoàn công, quyết toán và các hóa đơn, chứng từ,
hợp đồng thi công, chứng minh quá trình nâng cấp, sửa chữa (nếu có). 100 10 361
e. Quyền thuê trụ sở/địa điểm kinh doanh (sạp hàng, ki ốt, cửa hàng, trụ sở
kinh doanh, quyền thuê đất trong và ngoài khu công nghiệp). 100 10 361
Hợp đồng thuê địa điểm kinh doanh do bên thuê ký hợp đồng trực tiếp với bên
có chức năng cho thuê như: Các cơ quan chức năng của Nhà nước/Ban quản lý
chợ/Ban quản lý khu công nghiệp/Siêu thị/Trung tâm thương mại, hoặc các Công
ty cho thuê nhà/trụ sở, văn phòng/các doanh nghiệp có quyền cho thuê lại đất.
Trong hợp đồng trên có quy định rõ khách hàng được quyền thế chấp, quyền
chuyển nhượng quyền thuê, trường hợp các bên chấm dứt hợp đồng thuê thì bên
nhận thế chấp sẽ là bên thụ hưởng tất cả các quyền lợi trên của hợp đồng thuê,
trường hợp các nội dung trên không có trong hợp đồng thì phải có cam kết 3 bên
bằng văn bản giữa bên thuê, bên cho thuê và Techcombank với đầy đủ các nội
dung trên. 100 10 361
Trường hợp Hợp đồng thuê do các thể nhân (cá nhân, hộ gia đình có đầy đủ
giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở/ quyền sở hữu
quyền thuê để cho thuê lại) ký giao kết, phải được công chứng, chứng thực… 101
10 362
Thời hạn còn lại hợp đồng thuê/ cho thuê lại lớn hơn thời hạn khoản vay tối
thiểu 24 tháng. Các hợp đòng thuê phải là hợp đồng dài hạn, tối thiểu là 05 năm.
101 10 362
Đối với các trường hợp doanh nghiệp thuê lại đất của doanh nghiệp khác thì
ngoài điều kiện trên đối với doanh nghiệp thuê lại đất sau cùng phục vụ sản xuất
thì doanh nghiệp có đất cho thuê cũng phải đáp ứng các điều kiện tối thiểu như
trên. 101 10 362
Các hóa đơn, chứng từ thanh toán việc thuê địa điểm kinh doanh nêu trên. 101
10 362

uy tín của các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá BĐS và các điều
kiện kinh tế xã hội khác. 102 11 363
1.2. Vai trò của định giá bất động sản. 102 11 363
a, Đối với cá nhân. 102 11 363
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của bất động sản
nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách
quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một
thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc
cùng loại bất động sản, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những
thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau. Chưa kể đến các bất động sản có
các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau. Trong khi đó,
giá cả của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này. Cá nhân người mua
hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản
12
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung ~~ Chuyên đề tốt nghiệp
tính năng và cấu trúc của bất động sản, và vì thế, không đánh giá đúng giá trị thị
trường của bất động sản. 102 11 363
Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản,
nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động
sản. 102 12 363
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ phản
ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS
sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp,
bảo hiểm v.v. Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian để
đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường bất động sản. 103 12 363
b, Đối với nhà nước 103 12 363
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất
động sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế
hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu định giá không đúng các loại bất động sản

các yếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu. 104 13 364
Căn cứ vào chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử
dụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất
động sản tại thời điểm định giá. 104 13 364
Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sách của
Nhà nước liên quan đến bất động sản, các biến động của thị trường, các thay đổi
nhu cầu của người tiêu dung, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân ảnh
hưởng đến giá trị Bất động sản. 104 13 364
Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sản
trong khu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng bất động
sản, giữa bản thân bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh và sự đóng
góp của các bất động sản xung quanh làm tăng giá trị của bất động sản cần định
giá. 104 13 365
Dựa vào các yếu tố cấu thành của bất động sản: Căn cứ vào giá trị đóng góp
của từng bộ phận cấu thành của bất động sản vào tổng giá trị của bất động sản. 104
13 365
Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản: giá trị của bất
động sản được xác định dựa trên các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai
mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của bất
động sản mang lại khi định giá. 104 13 365
khác biệt giữa giá trị đất trồng và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo 104
13 365
b. Nguyên tắc thay thế : 3. Nguyên tắc định giá. 104 13 365
Giá cả bất động sản phụ thuộc rất lớn vào giá trị sử dụng bất động sản, tính
khan hiếm bất động sản, nhu cầu có khả năng thanh toán của người tiêu dùng
Với cùng một bất động sản, bất động sản nào có khả năng phát triển, hoặc được
khai thác tốt nhất, sẽ có giá cao hơn. Hoặc, giá cả của bất động sản sẽ cao hơn, nếu
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản
14
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung ~~ Chuyên đề tốt nghiệp

mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả
việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và pháp luật cho phép cũng cần phải
có sự đánh giá thích đáng của người định giá về tính hợp lý của việc sử dụng hiện
tại. 105 14 366
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản
15
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung ~~ Chuyên đề tốt nghiệp
- Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn : Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về
thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v… 106 15 366
- Khả thi về mặt kinh tế : Thể hiện các đặc tính nhày như việc có thể dự đoán
khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai. 106 15 366
- Thu nhập ròng lớn nhất: Một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điều
kiện trên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước
được gọi là “sử dụng cao nhất và tốt nhất” 106 15 366
Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất
và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như sự sử dụng hiện
tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản. Bởi vì việc sử
dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá thị trường của tài sản. 106 15 366
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai
hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với
bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản
được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó. 106 15
366
Đối với bất động sản, nggười định giá phải xem xét cả việc sử dụng cao nhất và
tốt nhất của đất (xem như đất trống) và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các công
trình trên đất. Giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và
tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường,
với các công trình trên đất tạo nên sự 106 15 367
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp

lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm
mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thị giá thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và cầu
biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo
chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của
cung thì giá sẽ tăng và ngược lại. Đó là nội dung của nguyên tắc cung – cầu cũng
được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai. 107 16 367
Trong một khoảng thời gian nhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào các yếu
tố chính như sau : Giá của đất đai, thu nhập của người tiêu dùng, giá của các mặt
hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung, những kỳ vọng của
khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trong tương
lai, và sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng. 108 16 368
Do đặc thù riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc vào
quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên
này. Ngoài ra, cung của hàng hóa này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất
của nhà nước. Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên
bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Nói một cách khác, cung của mỗi
loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tùy theo chính
sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản
17
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung ~~ Chuyên đề tốt nghiệp
sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của một quốc gia nói
chung có thể nói là một đai lượng không đổi, hay tổng cung về đất có thể coi là một
đại lượng không đổi. Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ phụ thuộc
vào cầu. Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hóa cho nhau và vì vậy,
cung về từng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể
phụ thuộc vào cung và cầu của loại đất đó. Một diện tích đất nông nghiệp trước đây
có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được
chuyển mục đích sử dụng. Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở
thành đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi. Trong các

lai. Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằng
tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thể
đem lại. 109 18 369
Ngược lai, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai cũng
có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước. Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá
đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượng giá
trị đât đai ở thời điểm hiện tại. 109 18 369
Nguyên tắc này được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự
báo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai. Những
thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý
của nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác động
đến giá trị của bất động sản. Vì vậy trong định giá bất động sản, cần dự báo
đượcbiến động của các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác.
110 18 369
f. Nguyên tắc phù hợp. 110 18 370
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời
tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có
phù hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có
hiệu quả nhất. 110 18 370
Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử
dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất
định. Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị của đất
đai, cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn
bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai. 110 18
370
g. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất 110 18 370
Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhất
định và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do
nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác. Khi những thửa đất có diện tích
như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự

Các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy
nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các
phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm
cửa hiệu. 111 19 371
Các mảnh đất trống 111 19 371
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong
định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất động
sản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai Việc
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản
20
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung ~~ Chuyên đề tốt nghiệp
định giá cho các bất động sản theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có các
bằng chứng về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được. 111 19 371
c, Yêu cầu của phương pháp. 112 20 371
Khi tiến hành so sánh các bất động sản tương tự được bán trên thị trường với
bất động sản mục tiêu cần đáp ứng các yêu cầu sau: 112 20 371
So sánh bất động sản chỉ được thực hiện với những bất động sản tương tự
trong cùng 1 vùng. 112 20 371
Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch thực hiện thời gian gần
đây. 112 20 371
Yêu cầu người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường
để tiến hành định giá một cách thích hợp. 112 20 371
Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa vào sự
hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. 112 20
371
Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được. 112 20 371
Thị trường cần ổn định. Khi thị trường không ổn định, người định giá phải
tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng phương pháp này. 112 20 371
d, Nội dung của phương pháp. 112 20 371
Phương pháp so sánh dựa trên phân tích các giá bán, giá cho thuê bất động sản

đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời
điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến động,
các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. 113 21 372
a, Khái niệm. 113 21 372
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại
để tạo ra một BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản
cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. 113 21 373
b, Phạm vi áp dụng. 113 21 373
Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá trong các trường hợp
sau: 113 21 373
Định giá các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao đổi trên thị
trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá
chất, cơ sở lọc dầu 113 21 373
Định giá cho mục đích bảo hiểm; 114 21 373
Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải toả, đền bù đất 114 21 373
c, Nội dung của phương pháp. 114 21 373
Căn cứ thực hiện phương pháp chi phí bao gồm: chi phí tại để tạo ra BĐS
tương tự với BĐS cần định giá, tại thời điểm định giá, khấu hao tích lũy đối với
BĐS cần định giá. Khi tiến hành định giá theo phương pháp chi phí, cần thiết phải
tham khảo thêm các qui định về trích khấu hao và Quy chế tính giá tài sản, hàng
hóa, dịch vụ . 114 21 373
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản
22
GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung ~~ Chuyên đề tốt nghiệp
Các bước tiến hành định giá bao gồm: 114 21 373
Ước tính giá trị thị trường đất. Để ước tính giá trị thị trường đất của bất động
sản định giá viên phải: Giả định đó là đất trống (chưa có công trình xây dựng) và
được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. 114 22 373
Ước tính giá trị xây dựng mới của công trình có tính hữu ích tương đương với
công trình cần định giá. Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải tuân thủ quy định

GVHD: ThS. Nguyễn Thắng Trung ~~ Chuyên đề tốt nghiệp
thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (quá trình chuyển đổi này còn được gọi
là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm
định giá. 115 22 374
b, Phạm vi áp dụng. 115 23 374
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản
mang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim
đất nông nghiệp, đất rừng, lợi ích tài chính, tài sản cho thuê…), hoặc áp dụng cho
định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư. 115 23 374
c, Nội dung 115 23 374
Việc định giá theo phương pháp thu nhập được tiến hành theo trình tự sau:
115 23 374
Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả
các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập. 115 23 374
Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như: thuế
bất động sản, sửa chữa, bảo hành 115 23 374
Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa vào việc
phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự. 116 23 375
Áp dụng công thức vốn hoá, hoặc công thức chiết khấu dòng tiền định giá bất
động sản. 116 23 375
d, Ưu nhược điểm của phương pháp. 116 23 375
Ưu điểm. 116 23 375
Công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu 116 23 375
Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin chính xác 116 23 375
Nhược điểm: 116 23 375
Nhiều số liệu phải ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi kỹ thuật điều chỉnh cao,
thông tin đầy đủ. 116 23 375
Độ chính xác có thể bị hạn chế, do thông tin dự đoán dễ bị cảm tính khó thuyết
phục khách hàng, do các số liệu đã bị điều chỉnh, ít liên quan đến bằng chứng có
thể nhìn thấy ngay được. 116 23 375

c, Ưu nhược điểm của phương pháp. 117 24 376
Ưu điểm: 117 24 376
Là phương pháp định giá phù hợp với các bất động sản có tiềm năng phát
triển, các dự án đầu tư 117 24 376
Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dự liệu về thị trường nên dễ
thuyết phục khách hàng 117 24 376
Phương pháp định giá này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình
đầu tư, vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư… 117 24 376
Nhược điểm: 117 24 376
Khó khăn trong việc xác định được việc sử dụng cao nhất và tốt nhất. 117 24
376
SV: Nguyễn Thị Ngọc Bích Lớp: QTKD Bất động sản
25