Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
MỤC LỤC
MỤC LỤC ........................................................................................................ 1
LỜI MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1
CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP ...................................................................................................... 4
I. Bất động sản thế chấp .............................................................................. 4
1. Khái niệm bất động sản ........................................................................... 4
2.Khái niệm bất động sản thế chấp ............................................................. 5
3.Đặc điểm của bất động sản thế chấp ........................................................ 6
4.Vai trò của bất động sản thế chấp ............................................................ 6
4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản .................................................. 6
4.2. Đối với các tổ chức tín dụng (chủ yếu là các ngân hàng) ............. 7
4.3. Đối với nền kinh tế ........................................................................ 7
5. Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và
phát triển nông thôn Việt Nam ................................................................... 8
II. Định giá bất động sản thế chấp ............................................................. 9
1. Khái quát chung về định giá bất động sản .............................................. 9
1.1. Khái niệm ...................................................................................... 9
1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản ..................................... 10
1.3. Vai trò của định giá bất động sản ............................................... 12
1.4. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản ............. 13
1.4. Căn cứ định giá bất động sản ..................................................... 16
1.5. Các nguyên tắc trong định giá bất động sản ............................... 17
1.6. Các phương pháp định giá bất động sản .................................... 19
2. Định giá bất động sản thế chấp ............................................................. 22
2.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp .................................. 22
2.2. Đặc điểm định giá thế chấp bất động sản ................................... 22
2.3. Vai trò của định giá bất động sản thế chấp ................................. 23
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47

2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia thế chấp ................ 51
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
3. Thực trạng hoạt động định giá .............................................................. 55
3.1. Quy trình định giá tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn chi nhánh Hoàng Mai ................................................................ 55
3.2. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng nông
nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai ....................... 59
4. Đánh giá chung ..................................................................................... 66
4.1.Ưu điểm ....................................................................................... 66
4.2. Nhược điểm ................................................................................. 66
III. Vấn đề đặt ra ....................................................................................... 68
CHƯƠNG III : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ
PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HOÀNG MAI ..................... 69
I. Định hướng phát triển chung của ngân hàng ...................................... 69
1. Các chỉ tiêu phấn đấu của chi nhánh ngân hàng nông nghiệp và phát
triển nông thôn Hoàng Mai. ...................................................................... 69
2. Các định hướng của hoạt động tín dụng trong Ngân hàng .................. 70
3. Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói
chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng .................................. 71
II. Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế
chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh
Hoàng Mai .................................................................................................. 72
1. Về quy trình định giá ............................................................................. 72
2. Về việc vận dụng các phương pháp định giá ....................................... 73
3. Về việc bồi dưỡng nhân sự .................................................................... 74
4. Về việc xây dựng hệ thống thông tin .................................................... 75
5. Về cơ chế quản lí ................................................................................... 76

chính Quốc tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân
hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay
thương mại. Tính đến cuối tháng 4/2008 theo thống kê cuả Ngân hàng Nhà
nước cho biết hiện có khoảng 135.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống
ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cộng với gần
500.000 tỉ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản tại Việt Nam. Như
vậy có thể thấy tại các ngân hàng hiện nay trong hình thức cho vay vốn có tài
sản đảm bảo, thì bất động sản là tài sản được đem ra đảm bảo nhiều nhất.
Là sinh viên được học về định giá bất động sản, nay đang thực tập tại chi
nhánh Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng Mai, nên em
muốn tìm hiểu kĩ hơn về quy trình định giá thế chấp bất động sản tại đây.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Nghiên cứu đề tài này nhằm hệ thống hoá cở sở khoa học về định giá nói
chung và định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nói riêng.
Nghiên cứu để đánh giá được thực trạng về hoạt động định giá bất động
sản thế chấp tại ngân hàng, thấy được những bất cập còn tồn tại trong quy
trình định giá thế chấp bất động sản.
Từ đó, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện quy trình định giá bất động
sản thế chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn
Hoàng Mai.
3. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là về hoạt động định giá bất động sản thế
chấp tại chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Hoàng
Mai tại Hà Nội trong các năm 2006, 2007, 2008.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng là:

ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
I. Bất động sản thế chấp
1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong
lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người
trên mảnh đất. bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống
pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm
phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai
khái niệm bất động sản và động sản”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác
do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất
động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn
nữa, các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
Ở mỗi quốc gia chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy đất đai là nguồn tài
nguyên, là của cải vô cùng quý giá. một vật được công nhận là bất động sản

khá lớn của thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng,
giá trị của bất động sản thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị
trường tại thời điểm thế chấp. Thông thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ
được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì
vậy mức giá có thể là thấp nhất.
• Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời, nên bất động sản
đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên
quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc
quyền sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà
không có quyền sở hữu đất. Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác
với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ
là các quyền về bất động sản.
• Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp người
chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó nhưng không
được và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị
trường. Như vậy khi đem thế chấp bất động sản tại ngân hàng thì người chủ
của bất động sản chỉ còn quyền sử dụng mà đã không còn quyền định đoạt và
chiếm hữu.
4.Vai trò của bất động sản thế chấp
4.1. Đối với chủ sở hữu bất động sản
Thế chấp bất động sản là hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo
để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Như vậy giúp người chủ sở hữu vẫn có
thể sử dụng bất động sản trong thời gian thế chấp đồng thời lại có thêm lượng
vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn thực hiện. Đây là một
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
6
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
5. Các quy định về bất động sản thế chấp của Ngân hàng nông nghiệp và
phát triển nông thôn Việt Nam
Theo quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHN
o
-TDH
o
ngày 03/12/2007 “Về
việc ban hành Quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ
thống NHN
o
&PTNT Việt Nam”
Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chỉ nhận thế
chấp các bất động sản sau:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất.
Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 79/NĐ-CP ngày
1/11/2001 của chính phủ:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, được nhà
nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất để vay vốn hoạt
động sản xuất kinh doanh.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất như ở trên, thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một
trong các điều kiện sau:
 Đất do Nhà nước giao có thu tiền.
 Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp.
 Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian

của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính
đến các đặc điểm của bất động sản và những yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị
trường bất động sản, kể cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, sử
dụng công cụ toán học đưa ra giá trị bất động sản.
Tính nghệ thuật là người định giá phải có kĩ năng nắm vững các thông
tin, trợ giúp cho quá trình định giá và hình thành những quan điểm riêng.
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
9
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể.
Thời điểm cụ thể : trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản chỉ
có giá trị pháp lí tại một thời điểm cụ thể (ngày cụ thể).
1.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Giá trị bất động sản trong thị trường bất động sản rất quan trọng và
phức tạp bởi mức giá trị bất động sản cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế
của đất đai, mục đích sử dụng, hiệu quả sử dụng, tính khan hiếm của loại
hàng hoá này, tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tố khác... Nhưng những yếu tố
này cần phải được phân tích, xử lý và đánh giá đúng với giá trị thực của nó
nhằm phục vụ cho việc tư vấn trong nhiều lĩnh vực như thế chấp, mua và bán,
liên doanh, liên kết... Để thực hiện được công việc đánh giá và tư vấn ấy phải
là một người được đào tạo, có chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề
nghiệp. Việc xác định giá trị bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc,
phương pháp, quy định của Nhà nước. Bên cạnh đó, đất đai là một tài sản có
giá trị lớn và là thành phần cơ bản tạo nên bất động sản đối với mỗi quốc gia,
do đó Nhà nước cần phải có những biện pháp quản lý hiệu quả nhất tạo cho
thị trường bất động sản ngày càng phát triển lành mạnh và một trong những
biện pháp hữu hiệu ấy chính là hoạt động có hiệu quả của tổ chức tư vấn thẩm
định giá. Vì vậy tổ chức thẩm định giá bất động sản cần thiết hình thành và

• Để biết được giá trị vật thế chấp được dưa ra cho một cầm cố.
• Để bảo hiểm tài sản cho bạn, công ty bảo hiểm sẽ cần chứng
minh giá trị tài sản của bạn.
+ Cho thuê theo hợp đồng :
Để giúp trong việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho
thuê.
+ Phát triển tài sản và đầu tư :
• Để so sánh với tài sản đầu tư khác.
• Để quyết định khả năng thực hiện như thế nào và khả năng thị
trường của một đề nghị phát triển sẽ như thế nào.
+ Định giá tài sản công ty :
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
• Để xác định giá trị cho công bố tài chính hàng năm của công ty,
và cho vấn đề vốn khi công ty được tạo lập lần đầu.
• Trong việc hợp nhất, chiếm hữu và thanh lý các công ty, giá trị
tài sản thuộc về công ty cần được biết.
+ Các định giá theo pháp luật :
• Để tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích thuế tài sản.
• Để xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc.
• Để tính toán chi phí phát triển phải trả đối với Chính Phủ cho
một sự phát triển.
• Để tính toán thuế khi một tài sản được bán, và thuế tài sản khi
người chủ sở hữu qua đời.
1.3. Vai trò của định giá bất động sản
Định giá bất động sản có thể được coi là trái tim của tất cả các hoạt động
bất động sản. Mở rộng ra trong thực tế có thể coi định giá là trái tim của tất cả
hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh

 Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp
hay méo mó tóp hậu.
 Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng
cải tạo liên quan
 Hình thức kiến trúc bên ngoài bất động sản: Có phù hợp
với thị hiếu hay không
 Địa hình bất động sản tọa lạc: Cao hay thấp so với các bất
động sản lân cận và các vùng lân cận
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục
đích sử dụng đất hay không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ
 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi
nhiễm thì sẽ làm tăng giá bất động sản
 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc
vùng địa lý nơi bất động sản tọa lạc, hướng của bất động sản
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
13
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
 Yếu tố kinh tế: Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường,
giá một bất động sản trả tiền ngay chắc chắn là sẽ thấp hơn giá bán một bất
động sản tương tự với cách trả góp, và ngay cả giá trả góp với các điều kiện
trả góp khác nhau cũng khác nhau. Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian
chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc
mua bán bất động sản cũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình
định giá bất động sản, và đặc biệt là yếu tố thời điểm cần được xem xét kỹ.
Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá trị của
bất động sản như thu nhập hàng năm từ bất động sản.
 Yếu tố pháp luật:
 Tình trạng pháp lý của bất động sản: Kiểm tra xem xét
mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ pháp lý của bất động sản, các nghĩa

 Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị:
- Chính sách tài chính áp dụng đối với người được nhà nước giao đất,
cho thuê đất và đối với người được nhận quyền sử dụng đất
- Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản
- Các chính sách thuế của nhà nước về bất động sản
 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:
- Tình trạng cung – cầu bất động sản trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu
vực
- Các điều kiện thị trường bất động sản trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc...
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
- Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuê và mức thuế suất
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
15
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thi trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng trong vùng
 Các yếu tố về xã hội
- Mật độ dân số
- Đặc điểm khu dân cư
- Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong khu vực
- Dịch vụ giáo dục, y tế trong khu vực

xung quanh.
+ Các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản
Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản gồm: Quy mô, vị trí và
quyền, quyền lợi pháp lý của bất động sản.
+ Khả năng cạnh tranh
- Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất:
- Cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu.
+ Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai của bất động sản sẽ mang lại.
Giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong
tương lai của bất động sản. Dự kiến giá trị tương lai của bất động sản cần
được tính đến trong định giá.
1.5. Các nguyên tắc trong định giá bất động sản
Công việc định giá cần tuân thủ 10 nguyên tắc sau :
a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Sử dụng ở mức độ cao nhất và tốt nhất một tài sản là được phép sử
dụng về vật chất và theo pháp luật để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần
lớn nhất vào ngày thẩm định giá. Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất và tốt
nhất là:
- Không gian đô thị (đất đai và những công trình xây dựng) có xu
hướng được đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thị
trường cạnh tranh.
- Đất đai được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại ngày thẩm định
giá có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất.
b. Sử dụng phù hợp
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
17
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
Sử dụng phù hợp là cả hai yếu tố địa điểm và công trình xây dựng phải
phù hợp với không gian xung quanh nơi nó đang toạ lạc.

Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở
vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy.
Khi tiến hành công việc, người định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng
trong sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các
chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…
g. Nguyên tắc thay đổi
Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét, và
những hậu quả có thể nhìn thấy được như mức độ lạc hậu của chức năng, giai
đoạn hiện tại trong chu kì sống của khu vực. Dự đoán các điều kiện thị trường
và phản ứng của người mua để dự kiến về thị trường tương lai rất cần thiết đối
với công tác định giá.
h. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút
nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận.
Khi thấy được khả năng cạnh tranh của bất động sản trên thị trường sẽ
đánh giá được cạnh tranh trong cung, cạnh tranh trong cầu, cạnh tranh giữa
cung và cầu.
i. Nguyên tắc dự báo
Khi ước tính giá trị nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn
là sự thực hiện quá khứ. Định giá là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ
quyền sở hữu tài sản. Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có
thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường.
j. Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của bất động sản chịu tác động của yếu tố bên ngoài nó và
ngược lại. Có những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bất
động sản tăng, lại có những cái không mất chi phí nhưng giá bất động sản vẫn
tăng.
1.6. Các phương pháp định giá bất động sản
 Phương pháp so sánh
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47

phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi; định giá đối với những người muốn
Đinh Thị Châu Kinh doanh bất động sản 47
20
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chuyên đề thực tập
thay đổi chỗ ở bằng cách tự xây ngôi nhà mới; định giá để tính thuế khi thuế
suất đánh lên chi phí xây dựng công trình; định giá cho mục đích bảo hiểm.
Cơ sở của phương pháp này là: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cung - cầu,
nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc ngoại ứng, nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt
nhất.
Nguyên lí chung là:
Chi phí thay thế công trình (chi phí tái tạo công trình) - Phần giảm giá công
trình = Giá trị công trình hiện tại
Giá trị đất + Giá trị công trình hiện tại = Giá trị bất động sản
 Phương pháp vốn hoá
Vốn hoá là phương pháp chuyển các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn
hiện tại. Yêu cầu người định giá phải biết dự báo các khoản thu, khoản chi.
Ý nghĩa của phương pháp: phương pháp vốn hoá được áp dụng phổ biến
cho các loại bất động sản được cho thuê, mua bán thường xuyên hoặc được
lưu giữ phục vụ mục đích đầu tư ban đầu như công trình thương mại, văn
phòng, căn hộ…Nó ít được sử dụng để định giá những tài sản như các công
trình của nhà máy sử dụng trong hoạt động đồng bộ, ít cho thuê.
Các nguyên tắc ứng dụng là: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi,
nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc
ngoại ứng.
Do thị trường tại Việt Nam khó tính toán được tỉ lệ lợi nhuận hay tỉ lệ
chiết khấu, nên phương pháp này ít được sử dụng rộng rãi tại thị trường Việt
Nam. Nó chủ yếu được dùng trong trường hợp định giá một số bất động sản
riêng lẻ, cá biệt.
 Phương pháp thặng dư