ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT LÊ TRUNG PHƢỚC

THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở VÀ NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
(QUA THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HUẾ)

Chuyên ngành: Luật Dân sự
Mã số: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu


MỤC LỤC

Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài 2
3. Mục tiêu nghiên cứu 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4
5. Phương pháp nghiên cứu 5
6. Tính mới và những đóng góp của đề tài 5
7. Kết cấu của luận văn 6
Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỪA KẾ, THỪA KẾ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 7
1.1. Khái niệm về thừa kế và quyền thừa kế 7
1.1.1. Khái niệm thừa kế 7
1.1.2. Khái niệm quyền thừa kế 10
1.1.3. Người thừa kế 11
1.2. Khái niệm và đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn
liền với đất 13
1.2.1. Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất 13
1.2.2. Đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất 18
1.3. Quá trình phát triển pháp luật thừa kế của Việt Nam 20
1.3.1. Pháp luật thừa kế của chế độ phong kiến 20
NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 72
3.1. Kiến nghị phương hướng, giải pháp hoàn thiện những quy định của
pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất 72
3.1.1. Cần sửa đổi quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của
người sử dụng đất ở 72
3.1.2. Về di chúc chung của vợ chồng định đoạt quyền sử dụng đất ở và
nhà ở gắn liền với đất theo di chúc 75
3.1.3. Về di sản thừa kế dùng vào việc thờ cúng là quyền sử dụng đất ở và
nhà ở gắn liền với đất 78
3.1.4. Một số kiến nghị với các cơ quan liên quan của tỉnh Thừa Thiên Huế 80
3.2. Nâng cao trình độ nhận thức của cán bộ và nhân dân về thừa kế
quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất 84
KẾT LUẬN 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu
Tên bảng
Trang
Bảng 2.1. Diện tích, dân số của các phường trên địa bàn thành phố Huế 45
Bảng 2.2: Tổng số vụ án Tòa án nhân dân thành phố Huế giải quyết từ
năm 2005 đến năm 2010 49
Bảng 2.3: Số vụ án dân sự Tòa án nhân dân thành phố Huế giải quyết từ
năm 2005 đến năm 2010 50
Bảng 2.4: Số vụ tranh chấp thừa kế nhà, đất Tòa án nhân dân thành phố
Huế giải quyết từ 2005 đến 2010 51
đất ở và nhà ở gắn liền với đất tại thành phố Huế có những nét đặc thù riêng.

2
Việc nghiên cứu về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất trên
địa bàn thành phố Huế là một việc làm mang tính cấp thiết, đáp ứng đầy đủ
yêu cầu về mặt lý luận và thực tiễn. Với những lý do đó, học viên đã chọn đề
tài “Thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất (qua thực tiễn
tại thành phố Huế)” để nghiên cứu, thực hiện luận văn thạc sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Nghiên cứu về thừa kế theo di chúc và theo pháp luật tính đến thời
điểm hiện nay đã có nhiều công trình dưới mức độ luận án tiến sĩ, luận văn
thạc sĩ và một số bài đăng trên các tạp chí chuyên ngành. Ngoài ra, nghiên
cứu về thừa kế quyền sử dụng đất nói chung cũng đã có nhiều luận văn cử
nhân và cao học luật đã đề cập đến, nhưng nghiên cứu về thừa kế quyền sử
dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất trong phạm vi của một tỉnh, một thành
phố thì chưa thật sự được chú ý. Những công trình khoa học nghiên cứu về
thừa kế đều tập trung vào từng quan hệ cụ thể như thừa kế theo di chúc, thừa
kế theo pháp luật. Và một số công trình khoa học tiêu biểu như:
- “Thừa kế theo pháp luật của công dân Việt Nam từ năm 1945 đến
nay” của Tiến sĩ Phùng Trung Tập, NXB Tư Pháp, Hà Nội năm 2004;
- “Luật thừa kế Việt Nam” của Tiến sĩ Phùng Trung Tập, NXB Hà Nội,
năm 2010;
- “Những qui định chung của quyền thừa kế” của Tiến sĩ Nguyễn Minh
Tuấn, NXB Thống kê, năm 2010;
- “Thừa kế theo di chúc và thực tiễn áp dụng” của Tiến sĩ Phạm Văn
Tuyết, NXB Công an nhân dân, năm 2005;
- “Thừa kế theo di chúc theo quy định của Bộ luật dân sự Việt Nam”
của Tiến sĩ Phạm Văn Tuyết;
- “Một số suy nghĩ về thừa kế trong luật dân sự Việt Nam” của Tiến sĩ
Nguyễn Ngọc Điện;

4
pháp luật để giải quyết tranh chấp thừa kế về quyền sử dụng đất ở và nhà ở
gắn liền với đất qua thực tiễn tại thành phố Huế để tìm giải pháp khắc phục.
3.2. Mục tiêu cụ thể
Luận văn nghiên cứu sẽ đạt được một số mục tiêu cụ thể sau đây:
- Hệ thống hóa một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thừa kế nói chung
và thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất qua thực tiễn tại
thành phố Huế nói riêng.
- Phân tích, đánh giá những vấn đề về thừa kế quyền sử dụng đất ở và
nhà ở gắn liền với đất qua thực tiễn tại thành phố Huế.
- Phân tích, đánh giá công tác xét xử các vụ khởi kiện về thừa kế quyền
sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất tại thành phố Huế của Tòa án nhân
dân thành phố Huế.
- Luận văn sẽ chỉ ra những điểm phù hợp, chưa phù hợp, bất cập, thiếu
sót, chồng chéo của pháp luật thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền
với đất, qua đó có những kiến nghị khoa học nhằm hoàn thiện những quy định
pháp luật về thừa kế.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm:
- Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, dân sự, nhà ở có liên
quan đến thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất.
- Thực tế giải quyết tranh chấp thừa kế về quyền sử dụng đất ở và nhà ở
gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nội dung của luận văn không nghiên cứu toàn diện những quy định của
pháp luật về thừa kế nói chung, mà chỉ tập trung nghiên cứu về thừa kế quyền
sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Huế từ năm

5

định phù hợp, chỉ ra những quy định còn bất cập để có những kiến nghị khoa
học nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật thừa kế về quyền sử dụng đất ở và
nhà ở gắn liền với đất. Làm cơ sở pháp lý cho công tác xét xử tranh chấp về
thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất nói chung và trên địa
bàn thành phố Huế nói riêng.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và các phụ
lục kèm theo, luận văn được kết cấu bao gồm 3 chương, cụ thể như sau:
- Chương 1. Những vấn đề lý luận về thừa kế, thừa kế quyền sử dụng
đất ở và nhà ở gắn liền với đất;
- Chương 2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật thừa
kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất tại thành phố Huế;
- Chương 3. Kiến nghị phương hướng, giải pháp nâng cao hiệu quả
thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất.

7
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỪA KẾ,

đầu tiên của xã hội loài người về tư liệu sản xuất nhằm tiếp tục duy trì cuộc
sống chung cho thị tộc.
Trong thị tộc, quan hệ thừa kế thực hiện theo chế độ mẫu quyền và
được lưu truyền đến các thế hệ sau theo tập quán của thị tộc. Mặc dù, trong xã
hội thị tộc có sự phát triển kinh tế - xã hội, việc quản lý, điều hành công việc
trong thị tộc, bộ lạc đã tiến bộ, công việc chính do những người bô lão, tộc
trưởng, tù trưởng có uy tín thực hiện. Tuy vậy, không ai được hưởng nhiều
hơn người khác và không được vi phạm chế độ sở hữu chung của thị tộc.
Trong thị tộc, cuộc sống hằng ngày người ta quan hệ với nhau theo những
phong tục, tập quán đã tồn tại từ đời này qua đời khác, các thành viên của thị
tộc cùng làm cùng hưởng, cùng chia sẻ buồn, vui nên thừa kế tài sản cũng
theo những tập quán đó mà tồn tại. Cùng với sự phát triển của lịch sử, tập
quán thừa kế của xã hội nguyên thủy được nhà nước chiếm hữu nô lệ thừa
nhận để điều chỉnh quan hệ thừa kế trong xã hội. Đây là hình thức đầu tiên
của pháp luật - luật tục.
Nền sản xuất xã hội phát triển đã làm thay đổi địa vị của người phụ nữ.
Sự ra đời của nhiều ngành nghề mới như nông nghiệp, chăn nuôi, trồng trọt
đòi hỏi sức khoẻ và trí tuệ của người đàn ông, sản phẩm lao động mà người
đàn ông làm ra không những đủ nuôi sống gia đình mà còn tạo ra nhiều của
cải dư thừa. Địa vị của người đàn ông trong gia đình và trong từng thị tộc, bộ
lạc dần dần được thiết lập. Đặc biệt, khi nhà nước ra đời và qui định chế độ
hôn nhân một vợ một chồng đã làm cho con cái biết rõ cha mẹ mình. Từ đó
trong quan hệ gia đình xác lập huyết thống theo họ cha và chế độ gia đình phụ
hệ thay thế cho chế độ mẫu hệ. Chế độ mẫu hệ đã dần mờ nhạt thay bằng chế

9
độ phụ hệ với vai trò gia trưởng đặc trưng của người đàn ông. Các con trong
gia đình có huyết thống với người cha sẽ mang họ cha và được thừa kế tài sản
của cha. Qua mỗi giai đoạn lịch sử, sự phát triển của xã hội loài người tương
ứng với sự phát triển của lực lượng sản xuất, theo đó hình thức gia đình thì

Khi nói đến quyền thừa kế là quyền chủ quan của các chủ thể trong
quan hệ pháp luật về thừa kế, những người tham gia có quyền để lại tài sản,
thành quả lao động, các quyền và lợi ích của mình cho người khác thừa
hưởng. Người thừa kế có quyền nhận di sản và hưởng giá trị vật chất, giá trị
tinh thần và các lợi ích khác phát sinh từ di sản.
Quyền thừa kế chỉ có thể phát sinh trong một xã hội có nhà nước và
pháp luật. Quyền thừa kế hàm chứa những yếu tố cấu thành một quan hệ pháp
luật và có những đặc điểm pháp luật đặc thù. Chế định về quyền thừa kế qui
định về quyền tự định đoạt của chủ thể trong việc để lại di sản theo di chúc
hoặc theo pháp luật và quyền của người được thừa kế di sản theo di chúc hoặc
theo pháp luật, quyền hưởng hoặc từ chối hưởng di sản theo những điều kiện
do pháp luật qui định. Hình thức dịch chuyển tài sản của người chết cho
những người thừa kế theo di chúc hoặc theo qui định của pháp luật chính là
cơ sở để xác lập quyền sở hữu đối với tài sản của người thừa kế hợp pháp.
Như vậy, giữa quyền sở hữu tài sản và quyền thừa kế có mối quan hệ qua lại
với nhau. Nếu quyền thừa kế là một trong những căn cứ xác lập quyền sở hữu
đối với tài sản của người thừa kế hợp pháp, thì quyền sở hữu lại chi phối trực
tiếp đến quyền thừa kế. Quyền thừa kế luôn mang bản chất giai cấp sâu sắc, là
phương tiện để duy trì, củng cố quyền sở hữu trong mỗi chế độ xã hội khác
nhau. Căn cứ vào các quy định của pháp luật về thừa kế, có thể hiểu quyền
thừa kế theo hai nghĩa sau:
Thứ nhất, quyền thừa kế theo theo nghĩa rộng (nghĩa khách quan) là

11
tổng hợp các qui phạm pháp luật qui định trình tự dịch chuyển tài sản của
người chết cho những người còn sống. Thừa kế là một chế định pháp luật dân
sự, là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh việc dịch chuyển tài sản
của người chết cho người khác theo di chúc hoặc theo một trình tự pháp luật
nhất định, đồng thời quy định phạm vi quyền, nghĩa vụ và phương thức bảo
vệ các quyền và nghĩa vụ của người thừa kế.

thừa kế theo di chúc, thì người lập di chúc có quyền để lại di sản cho bất cứ
ai. Do đó, có thể xảy ra hai trường hợp:
- Nếu trong di chúc chỉ rõ người lập di chúc muốn để lại di sản cho
người đã thành thai và nói rõ là con của cha, mẹ nào, thì phải xác định người
đó đã thành thai vào thời điểm nào, và người đó phải là con của cha, mẹ nào
phải được nêu trong di chúc.
- Trường hợp người để lại di sản không nói rõ là con của cha, mẹ nào,
thì chỉ cần xác định người đó đã thành thai vào thời điểm mở thừa kế, sinh ra
và còn sống sau khi người để lại di sản chết. Người đó sẽ có quyền thừa kế di
sản theo di chúc mà không cần xác định cha là ai.
Đối với cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc thì cơ quan,
tổ chức được thừa kế đó phải còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. Điều đó
có nghĩa là tại thời điểm mở thừa kế, cơ quan, tổ chức được chỉ định trong di
chúc được hưởng thừa kế di sản của người lập di chúc vẫn đang hoạt động
bình thường, chưa bị giải thể hoặc bị tuyên bố phá sản. Tuy nhiên, cũng có
trường hợp đặc biệt cần lưu ý, trong di chúc, người để lại di sản chỉ định để
lại toàn bộ di sản cho một pháp nhân, nhưng vào thời điểm mở thừa kế, pháp
nhân này đã sáp nhập thì pháp nhân đó vẫn được hưởng di sản. Vì pháp nhân
cũ không còn tồn tại một cách độc lập nhưng pháp nhân mới vẫn kế tục nhiệm
vụ của pháp nhân cũ.

13
1.2. Khái niệm và đặc điểm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở
gắn liền với đất
1.2.1. Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất
Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là một loại tài sản đặc biệt, có ý
nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội, nó liên quan đến mọi người, mọi tổ chức và
được nhà nước hết sức quan tâm. Có lẽ không có một loại tài sản nào gắn với
mọi người, mọi nhà nhưng chỉ có một chủ thể được quyền sở hữu đó là Nhà
nước, còn người sử dụng đất tuy không phải là chủ sở hữu nhưng lại có các

1. Chiếm hữu đối với nhà ở.
2. Sử dụng nhà ở.
3. Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn,
cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy
định của pháp luật.
4. Bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không
gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định
của pháp luật có liên quan.
5. Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp
pháp của mình.
6. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận những thay đổi sau khi cấp
giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.
7. Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật”.
Hiện nay, ở Việt Nam nhà ở được hình thành từ rất nhiều nguồn: do cá
nhân tự xây dựng, được tặng cho, mua nhà trong căn hộ chung cư, nhà được
đền bù do giải phóng mặt bằng, nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà được cấp
theo một quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền… ngoài quyền của

15
chủ sở hữu nhà ở, là nghĩa vụ của họ. Tại Điều 22 Luật nhà ở năm 2005 quy
định nghĩa vụ của chủ sở hữu:
“1. Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp
lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và xác nhận thay đổi sau khi cấp
giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.
2. Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở của
mình theo quy định của pháp luật nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây
thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp
của người khác.
3. Thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật khi bán,

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất khi đảm bảo các điều kiện:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định tại Điều 106 khi người sử dụng đất đảm bảo
được các điều kiện (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có
tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong
thời hạn sử dụng đất) thì người sử dụng đất có mười (10) quyền. Do đó, có
thể khẳng định quyền sử dụng đất đã được pháp luật coi là một loại tài sản
đặc biệt. Nên loại tài sản này trở thành đối tượng của giao dịch, của thừa kế.
Quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất xét về mặt chủ quan
được hiểu là quyền năng của người có quyền sử dụng đất ở trong việc khai
thác sử dụng diện tích đất ở vào việc xây dựng nhà ở. Quyền năng này được

17
qui định tại Điều 62 của Hiến pháp năm 1992 và Luật nhà ở năm 2005. Điều
62 Hiến pháp qui định: “Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo qui hoạch
và theo pháp luật. Quyền lợi của người thuê nhà và người có nhà cho thuê
được bảo hộ theo pháp luật”.
Với phương diện chủ quan, chủ ở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở có
quyền khai thác nhà ở và diện tích đất ở nhằm mục đích để ở, thỏa mãn nhu
cầu sinh hoạt của chủ sở hữu và các thành viên trong gia đình. Chủ sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở tự mình thực hiện các hành vi cho thuê, chuyển
đổi, để lại thừa kế, tặng cho nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở cho người khác;
có quyền tự định đoạt khởi kiện hay không khởi kiện để yêu cầu Tòa án bảo
vệ quyền sở hữu của mình đối với quyền sử dụng đất ở và nhà ở, khi có hành
vi xâm phạm đến việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất

Nhưng đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, cá nhân có quyền sử dụng đất ở
chỉ có quyền chiếm hữu, khai thác do vậy quyền sử dụng đất là quyền tài sản
theo qui định tại Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005. Vì vậy, di sản thừa kế
không phải là đất ở hay diện tích đất ở, mà phải được hiểu là thừa kế quyền sử
dụng đất ở, theo đó quyền sử dụng đất ở là tài sản để lại thừa kế theo di chúc
hoặc theo pháp luật.
Đất đai nói chung và đất ở nói riêng đều thuộc quyền sở hữu của Nhà
nước, do đó việc để lại thừa kế quyền sử dụng đất ở không những phải tuân
theo những qui định về thừa kế trong Bộ luật dân sự năm 2005, mà còn phải
thỏa mãn các điều kiện về thừa kế đất ở theo qui định của Luật đất đai năm
2003; tuân theo các văn bản pháp luật hướng dẫn áp dụng những qui định
của pháp luật về thừa kế đất ở trong những trường hợp cụ thể liên quan đến
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sử dụng đất ở tại Việt Nam. Mặt
khác, thừa kế quyền sử dụng đất ở là một căn cứ xác lập quyền sử dụng đất

19
ở của người thừa kế, là một trường hợp chuyển quyền sử dụng đất ở qua
thừa kế quyền tài sản. Phương thức chuyển giao quyền sử dụng đất ở theo
thừa kế được thể hiện ở những đặc điểm sau:
Thứ nhất, chuyển giao quyền sử dụng đất ở theo thừa kế là việc người
thừa kế quyền sử dụng đất ở không có nghĩa vụ nộp bất kỳ một khoản tiền
nào cho bất kỳ ai.
Thứ hai, nếu thừa kế quyền sử dụng đất ở theo pháp luật, thì chỉ những
người được thừa kế theo pháp luật của người để lại quyền sử dụng đất ở được
hưởng, nhưng không phải bao giờ cũng được hưởng quyền này bằng hiện vật.
Đặc điểm này thể hiện rõ trong hoàn cảnh thực tế đất ở là di sản thừa kế
nhưng có diện tích nhỏ, có nhiều người thừa kế thì không thể chia được theo
hiện vật, khi đó phải qui giá trị quyền sử dụng đất ở ra thành tiền để chia.
Nguyên tắc chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất ở theo giá trị cũng được
áp dụng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không có các điều kiện