TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
o-O-o
THẢO LUẬN NHÓM
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề Tài nhóm 24:
“Các bước xây dựng bảng giá đất ở địa phương, nêu một vài
ứng dụng của bảng giá đất để thực hiện một số nhiệm vụ cụ thể”
Giáo viên hướng dẫn: GV. BÙI NGUYÊN HẠNH
Nhóm sinh viên : THÁI THỊ XUÂN
NGUYỄN THỊ THÀNH VINH
NGUYỄN PHÙNG TUẤN
Lớp : QLĐĐA – k52
HÀ NỘI - 2010
1
I. MỞ ĐẦU
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt không thể thay thế, là thành phần quan trọng của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua – bán, chuyển nhượng. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng như: Giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền
cho thuê, quyền thế chấp…
Trong điều kiện dân số đông, kinh tế phát triển nhanh chóng, nhu cầu sử
dụng dất ngày càng tăng làm cho giá trị của đất đai tăng cao, nhiều khi cao
hơn so với giá trị thực của nó. Trong thời gian qua thị trường nhà đất Việt
Nam đã có nhiều vấn đề bất cập như: sốt đất, đóng băng, thị trường ảo trong
thời gian dài…Vì vậy, nhà nước cần đưa ra những chính sách gì để điều

đất thị trường để xây dựng bảng giá đất của năm tiếp theo (sau đây gọi là
năm điều tra);
đ) Bảng giá đất hiện hành và bảng giá đất của 02 năm liền kề trước
bảng giá đất hiện hành;
e) Giá đất đã thực hiện trong năm điều tra, gồm: Giá đất thị trường
(bao gồm cả giá đất giao dịch trên sàn bất động sản); giá đất trúng đấu giá
quyền sử dụng đất; giá đất được xác định lại khi tính tiền sử dụng đất, tiền
3
thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, khi doanh nghiệp nhà
nước cổ phần hóa.
2. Số lượng điểm cần điều tra khảo sát
Điểm điều tra khảo sát phục vụ việc xây dựng bảng giá đất được xác
định theo đơn vị hành chính cấp xã. Việc chọn điểm điều tra khảo sát phải
đảm bảo các yêu cầu sau:
a) Số xã, phường, thị trấn được chọn làm điểm điều tra khảo sát phải
đạt từ 50% trở lên trong tổng số xã, phường, thị trấn của mỗi huyện, quận,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là cấp huyện);
b) Xã, phường, thị trấn được chọn làm điểm điều tra phải đại diện cho
loại đất điều tra và được phân bố đều trên địa bàn cấp huyện.
3. Số lượng thửa đất cần điều tra khảo sát
Tại mỗi điểm điều tra khảo sát, số lượng thửa đất cần điều tra khảo sát
đối với từng loại đất phải đạt từ 50% trở lên trong tổng số thửa đất của loại
đất đó đã chuyển nhượng thành công trong năm điều tra (nhưng không ít hơn
03 thửa). Đối với loại đất cho thu nhập mà trong năm điều tra không có thửa
đất nào được chuyển nhượng thành công hoặc được đấu giá thành công thì số
lượng thửa đất cần điều tra, khảo sát thông tin về thu nhập phải đạt từ 03
thửa trở lên.
4. Trách nhiệm lập và phê duyệt dự án
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các
cơ quan có liên quan lập dự án trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt

dịch vụ tư vấn giá đất thực hiện việc điều tra giá đất thị trường, xây dựng
bảng giá đất theo quy định của pháp luật;
c) In và cung cấp phiếu điều tra;
d) Chỉ đạo các tổ công tác thực hiện việc kiểm tra, nghiệm thu kết quả
điều tra giá đất thị trường tại các điểm điều tra; kết quả tổng hợp giá đất điều
tra tại cấp tỉnh và dự kiến bảng giá đất áp dụng cho năm kế tiếp;
đ) Thực hiện nhiệm vụ khác do Trưởng Ban chỉ đạo phân công trong
quá trình xây dựng bảng giá đất.
Bước 3. Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra và giá đất
thị trường tại điểm điều tra
1. Thời gian tổ chức điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều
tra, về giá đất thị trường tại điểm điều tra được thực hiện từ ngày 01 tháng 7
5
đến trước ngày 10 tháng 8 hàng năm.
2. Nội dung điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra thực
hiện theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-
BTC.
3. Nội dung điều tra khảo sát giá đất thị trường tại điểm điều tra thực hiện
theo các mẫu phiếu ban hành kèm theo Thông tư này, cụ thể như sau:
a) Đất trồng lúa nước; đất trồng cây hàng năm còn lại; đất trồng cây
lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối thực
hiện theo Mẫu số 02 ban hành kèm theo Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-
BTC;
b) Đất ở tại nông thôn thực hiện theo Mẫu số 03 ban hành kèm theo
Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC;
c) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn thực hiện
theo Mẫu số 04 ban hành kèm theo Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC;
d) Đất ở tại đô thị thực hiện theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông
tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị thực hiện theo

a) Đối với thửa đất đã chuyển nhượng trong năm điều tra thì áp dụng
phương pháp chiết trừ quy định tại khoản 3 Điều 1 của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP để xác định giá đất;
b) Đối với thửa đất đang cho thu nhập nhưng trong năm điều tra
không có chuyển nhượng thì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập quy
định tại khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP để ước tính giá
trị của cả thửa đất và tài sản gắn liền với đất; sau đó áp dụng phương pháp
chiết trừ quy định tại khoản 3 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP để
xác định giá đất.
6. Kết thúc việc điều tra, thu thập giá đất thị trường, tại mỗi điểm điều
tra phải kiểm tra, rà soát toàn bộ số phiếu đã được điều tra và tổng hợp theo
Mẫu số 07 ban hành kèm theo Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC; xây
dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại điểm điều
tra. Báo cáo gồm các nội dung chủ yếu sau:
a) Đánh giá tổng quan về điểm điều tra;
b) Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, thu thập, tổng hợp giá đất thị
trường tại điểm điều tra; tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc
giảm) giữa giá đất thị trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện
hành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành;
7
c) Đề xuất mức giá đất đối với các khu vực, đường phố, đoạn đường
phố, vị trí tại điểm điều tra.
7. Gửi hồ sơ kết quả điều tra, thu thập thông tin về điểm điều tra, về
giá đất thị trường tại điểm điều tra đến Phòng Tài nguyên và Môi trường
trước ngày 15 tháng 8 hàng năm. Hồ sơ gồm có:
a) Phiếu thu thập thông tin về điểm điều tra;
b) Phiếu thu thập thông tin về thửa đất;
c) Thống kê số phiếu đã được điều tra;
d) Báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại điểm điều
tra.

1. Căn cứ xây dựng bảng giá đất
a) Các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP;
b) Kết quả tổng hợp, phân tích giá đất thị trường theo vùng, vị trí đối
với từng loại đất trên địa bàn cấp tỉnh;
c) Bảng giá đất hiện hành tại địa phương;
d) Khung giá các loại đất và các quy định về xây dựng bảng giá đất
quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
và theo quy định tại Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC.
2. Dự thảo bảng giá đất đối với từng loại đất
Sở Tài nguyên và Môi trường dự thảo bảng giá đất đối với từng loại
đất theo mẫu biểu từ Mẫu số 14 đến Mẫu số 23 ban hành kèm theo Thông tư
02/2010/TTLT-BTNMT-BTC.
3. Xây dựng báo cáo thuyết minh về dự thảo bảng giá đất
Báo cáo thuyết minh về dự thảo bảng giá đất gồm những nội dung chủ
yếu sau:
a) Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng; tình hình quản lý, sử dụng
đất; tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tình hình thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất và một số vấn đề khác ảnh hưởng đến giá các
loại đất trên địa bàn cấp tỉnh;
b) Tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp, phân tích giá đất thị trường
trên địa bàn tỉnh; đánh giá tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc
9
giảm) giữa giá đất thị trường với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện
hành do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành; những quy định trong bảng giá
đất hiện hành còn phù hợp, không còn phù hợp;
c) Đánh giá sự phù hợp hoặc khác biệt (nêu rõ nguyên nhân) của giá
đất trong dự thảo bảng giá đất quy định tại khoản 2 Điều này so với khung
giá các loại đất do Chính phủ quy định, so với kết quả điều tra giá đất thị

Tài nguyên và Môi trường biết; thời gian được kéo dài việc thẩm định không
quá 05 ngày kể từ ngày hết hạn thẩm định quy định tại điểm a khoản này.
3. Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
có thể quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất do đại diện
lãnh đạo Sở Tài chính là Chủ tịch Hội đồng, thành viên Hội đồng gồm đại
diện lãnh đạo của các Sở: Tư pháp, Tài nguyên và Môi trường và các cơ
quan khác có liên quan (nếu có).
4. Nội dung thẩm định bảng giá đất
a) Thẩm định việc áp dụng nguyên tắc phân vùng đất, xác định vùng
đất, vị trí từng loại đất tại nông thôn; nguyên tắc phân loại đô thị, đường
phố, vị trí đất tại đô thị;
b) Thẩm định việc áp dụng nguyên tắc xác định giá đất gồm: Nguyên
tắc xác định giá đất thị trường trên cơ sở kết quả điều tra, tổng hợp giá đất
thị trường tại địa bàn cấp tỉnh; nguyên tắc xác định giá đất tại khu vực đất
giáp ranh giữa các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương; tham khảo giá đất giáp ranh của các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương (nếu có);
c) Thẩm định việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất trong
việc xây dựng bảng giá đất;
d) Thẩm định tính phù hợp của bảng giá đất so với khung giá các loại
đất do Chính phủ quy định và so với giá đất thị trường trên cơ sở kết quả
điều tra, tổng hợp thống kê giá đất thị trường trên địa bàn cấp tỉnh.
5. Việc thực hiện thẩm định bảng giá đất quy định tại các khoản 1, 2,
3 và 4 Điều này không áp dụng đối với trường hợp điều chỉnh bảng giá đất
quy định tại Điều 16 và Điều 17 Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC.
Bước 8. Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất
Trên cơ sở ý kiến thẩm định của Sở Tài chính hoặc của Hội đồng
thẩm định bảng giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức chỉnh sửa,
hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước
ngày 31 tháng 10 hàng năm để xem xét trước khi trình Hội đồng nhân dân

G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa
1000,0 47810,0 250,0 29500,0 100,0 20000,0
Loại đô thị III IV V
Mức giá
G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa
50,0 13500,0 40,0 8500,0 15,0 4500,0
(Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ)
II.2 MỘT VÀI ỨNG DỤNG CỦA BẢNG GIÁ ĐẤT THỂ HIỆN MỘT
SỐ NHIỆM VỤ CỤ THỂ
13
Thực tế qua các năm xây dựng và ban hành bảng giá đất cho thấy nó
có ứng dụng vô cùng quan trọng, cụ thể như sau:
Việc ban hành bảng giá đất cụ thể cho từng địa phương tạo ra giá đất
ổn định nhằm hạn chế thấp nhất những tác động tiêu cực tới các hoạt động
kinh tế-xã hội địa phương và cũng là để thu hút đầu tư. Thay vì áp giá đất
trên cơ sở 7 mục tiêu đã định theo Luật Đất đai năm 2003, điểm mới của
bảng giá đất năm 2010 chỉ áp dụng theo 4 mục tiêu chính là:
1. Tính thuế sử dụng đất
2. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
3. Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất
4. Tính lệ phí trước bạ và tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi
phạm phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước.
Đặc biệt, bảng giá này sẽ không được áp dụng để bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất và tiếp tục như cách làm hiện nay là áp dụng giá thị trường
giá đất mới sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như ý thức của người sử
dụng. Giờ đây các doanh nghiệp bắt buộc phải tính toán kỹ kế hoạch sản
xuất, cân bằng thu, chi để đảm bảo lợi nhuận khi tính thuế sử dụng đất phải
đóng nhiều hơn. Trước đây, nhiều doanh nghiệp chỉ cố tính “ôm” càng nhiều
đất càng tốt, bởi theo họ chỉ có ôm được đất mới có lãi.
Giá đất mới sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và quyền lợi

15
III.KẾT LUẬN
Việc thiêt lập bảng giá đất mới công bố hàng năm là nhiệm vụ quan
trọng không thể thiều đối với cơ quan Tài nguyên Môi trường cấp Tỉnh.
Ở thời điểm này đã có Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hướng
dẫn cụ thể các bước lập bảng giá đất, nó sẽ là cơ sở cho việc tạo lập mặt
bằng giá mới phù hợp hơn, đẩy mạnh công tác quản lý đất đai. Đồng thời,
chúng ta cũng thấy được rất nhiều ứng dụng của bảng giá đất và một vài
hạn chế của nó không những trong công tác định giá mà còn trong công
tác quản lý của nhà nước…Tuy nhiên, trên thực tế thì ngoài khung giá
đất đã được Nhà Nước quy định sẵn thì bên ngoài thị trường không tiến
hành theo đúng như vậy mà giá được làm lại theo các bên mua bán bất
động sản. Những hoạt động nhà nước không thể kiểm soát hết được trong
một thị trường đầy nhạy cảm này. Pháp luật khắt khe nhưng vẫn còn
nhiều kẽ hở, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản…
dễ dàng lách luật rất nhiều nhằm đạt những lợi ích từ đất. Vì vậy công tác
quản lý của các cấp, ban ngành, địa phương cần có nhiều biện pháp cụ
thể để nắm sát tình hình thực tế hoạt động của thị trường bất động sản
hiện nay, đưa ra những chính sách phù hợp với tình hình thực tế của thị
trường hiện nay.
16