Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
CHƯƠNG 2
TÁC ĐỘNG CỦA CSTT ĐỐI VỚI
HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BĐS
N i dung chínhộ
:
2.1. Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS ở Việt Nam hiện nay--------------------------------------------16
2.1.1. Sự tăng trưởng và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam------------------------------------------16
2.1.2. Những tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay------------------------------------------------18
2.1.3. Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS----------------------------------------------------------------------28
2.2.Những thay đổi trong CSTT của nước ta ở giai đoạn hiện nay (thị trường BĐS đang
sốt) so với giai đoạn thị trường chứng khoán tăng trưởng nóng------------------------37
2.3. Tác động của CSTT đối với thị trường BĐS và hoạt động tín dụng BĐS--------------------------40
2.3.1. Việc tăng tỷ lệ DTBB của NHNN tác động làm giảm lượng tiền cung ứng, hạn chế
năng lực cấp tín dụng của NHTM-------------------------------------------------------------------------41
2.3.2. Việc phát hành tín phiếu NHNN bắt buộc ngày 17/03/2007 như một loại DTBB làm
cho tỷ lệ DTBB thực tế của các NHTM nhiều hơn 11% tăng tính rủi ro thanh khỏan, rủi ro hệ
thống cho các NHTM --------------------------------------------------------------------------------------51
2.3.3. Tăng lãi suất cơ bản, lãi suất tái cấp vốn và lãi suất chiết khấu không có tác dụng
nhiều trong việc can thiệp và bình ổn lãi suất thị trường----------------------------------------------54
2.3.4. Việc nới rộng biên độ tỷ giá sẽ làm VND tăng giá, USD giảm giá tác động làm vàng
tăng giá ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS. Đồng thời kéo theo rủi ro cho hoạt động tín dụng
BĐS 56
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
16
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
CHƯƠNG 2
TÁC ĐỘNG CỦA CSTT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BĐS
2.1. Thực trạng hoạt động tín dụng BĐS ở Việt Nam hiện nay:
2.1.1. Sự tăng trưởng và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam:
 Đối với đất ở, căn hộ:

hoạt động sản xuất – kinh doanh – dịch vụ. Muốn giảm giá thuê cho thị trường cần phải
giảm các chi phí đầu vào, trước hết là giá đất và có thể được ưu đãi nhiều hơn trong
chính sách thuế, các chính sách tài chinh và tín dụng đều hướng vào mục tiêu tạo sự hấp
dẫn các nhà đầu tư, nhờ đó giá thuê sẽ tiếp cận mặt bằng của nền kinh tế tốt hơn, hướng
các nhà đầu tư từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê.
 Đối với chung cư và căn hộ cao cấp:
Trong thời điểm hiện nay, hầu hết các DN kinh doanh địa ốc đều lựa chọn phương
án liên kết đầu tư. Đây cũng là một tín hiệu đáng mừng vì với sự liên kết chặt chẽ, các
dự án sẽ có bước chuẩn bị chu đáo, ổn định, nhằm tạo ra những sản phẩm căn hộ có giá
trị phù hợp với từng đối tượng khách hàng với những phương thức thanh toán linh hoạt.
Ngòai ra, khách hàng còn được tài trợ vốn từ các NHTM.
Có thể nói rằng thị trường giao dịch mua bán chung cư, căn hộ cao cấp đang nóng
lên, chất lượng và giá trị căn hộ không ngừng được nâng cao. Trong tương lại thị trường
sễ tốt hơn, do nhu cầu đầu tư của các công ty nước ngoài vào thị trường Việt Nam rất
lớn. Luật kinh doanh BĐS và luật đầu tư mở ra tạo cơ hội cho cac DN nước ngoài tham
gia. Điều này đồng nghĩa với việc thúc đẩy thị trường BĐS sẽ tăng dần lên nhưng sẽ
hoạt động theo hướng tích cực về quy mô hơn nên cũng có sự chọn lọc và loại bỏ dần
cách thức làm ăn kiểu chộp giật, đầu cơ,…
Riêng với thị trường nhà ở cao cấp được nhận định là rất khả quan, sẽ có nhiều tiến
triển tốt và sự tăng giá vào giai đoạn tới là điều tất yếu. Bởi lẻ nhu cầu về lĩnh vực này
đàng ngày một tăng trong khi các nhà đầu tư chưa thể phản ứng kịp.
 Về mức độ, qui mô khu vực được mở rộng:
Hiện nay, hàng loạt dự án của các nhà đầu tư nước ngoài đang triển khai trên địa
bàn thành phố. Đây là những dự án được đánh giá là có mức đầu tư với quy mô lớn và
góp phần thúc đẩy thị trường BĐS của Tp.HCM. Chẳng hạn như: Dự án Kumho Asian
vốn đầu tư 255 triệu USD; Dự án The Vista của tập đoàn Captilad (Sigapore); Dự án
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
18
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
Saigon Riviera của tập đoàn Keppel Land (Singapore) vốn đầu tư 35 triệu USD; Dự án

Đại Phước, Phú Đông (Nhơn Trạch), Long Hậu (Cần Giuộc) được người địa phương
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
19
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
kêu bán với giá 30.000 – 50.000 đồng/m
2
, nhưng đến cuối năm 2007 và đầu năm 2008
giá đất ở đây đã là 200.000 – 300.000 đồng/m
2
.
Giá các căn hộ cao cấp ở các quận trung tâm và gần trung tâm cũng tăng phi mã.
Căn hộ ở cao ốc Landcaster, quận 1, từ dưới 2.000 USD/m
2
tăng lên 4.000 USD/m
2
; căn
hộ chung cư Hoàng Anh Gia Lai, quận 7, từ dưới 10 triệu đồng/ m
2
tăng lên trên 20 triệu
đồng/ m
2
; căn hộ chung cư Nguyễn Ngọc Phương, Bình Thạnh từ dưới 10 triệu đồng/ m
2
tăng lên trên 30 triệu đồng/ m
2
.
Hàng loạt dự án phân lô, căn hộ chưa hề có hạ tầng, cách xa các tiện ích tối thiểu
5-7 km với giá thực và lợi nhuận, chi phí chưa đầy 8 triệu đồng/m
2
đã được tung ra bán

những người kinh doanh nhà, đất mua bán với nhau chứ rất ít người có nhu cầu mua nhà,
đất để ở mua được với cái giá cao ngất ngưỡng như thế.
 Nguyên nhân tại sao “giá bong bóng” nhưng vẫn có nhiều người muốn
mua nhà đất như vậy?
Nguồn cung đất đai là có giới hạn trong khi nhu cầu còn rất lớn. Ngoài ra, còn có
yếu tố đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường BĐS Việt Nam càng thu hút nhiều
doanh nghiệp, cá nhân trong nước lao vào kinh doanh nhà đất.
Nguồn cung đất đai ngày càng trở nên khan hiếm trong khi cầu về đất đai lại còn
rất lớn tất yếu giá cả đất đai chỉ luôn luôn tăng mà không bao giờ giảm xuống. Người có
tiền có nhiều sự lựa chọn trong đầu tư như: vàng, ngoại tệ, chứng khoán hay BĐS để
“tiền lại đẻ ra tiền”. Rõ ràng, BĐS là kênh kén chọn nhà đầu tư nhất đòi hỏi vốn đầu tư
lớn, thời gian dài, rủi ro cũng không nhỏ nhưng lợi nhuận của nó mang lại là siêu lợi
nhuận, nguồn cung hiện tại còn rất thiếu cộng với tâm lý của người Việt Nam đất đai,
nhà cửa chỉ có tăng giá chứ không bao giờ giảm giá. Cái chính là ai có khả năng tài
chính để ghim hàng lại để chờ giá mà thôi.
Thêm vào đó, sự kiện Việt Nam gia nhập WTO, đã thu hút rất lớn nguồn vốn đầu
tư nước ngoài và tất cả các lĩnh vực, nhu cầu về văn phòng cho thuê tại TPHCM tăng
nhanh nên giá cho thuê được “đẩy” lên cao. Do đó, các cá nhân, doanh nghiệp trong
nước “lùng” mua những khu đất “đắc địa” để hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài (có
nhiều vốn) xây cao ốc.
Lĩnh vực BĐS cũng không nằm ngoài xu hướng đó khi mà càng ngày càng có
nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhắm đến và xâm nhập vào thị trường BĐS Việt Nam. Nhà
đầu tư nước ngoài tranh nhau mua những khu đất có vị trí tốt, do đó, giá nhà, đất một số
nơi ở TPHCM đã tăng lên. Cứ thế, với lượng vốn của các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
21
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
địa ốc càng nhiều thì giá nhà, đất càng tăng - càng thu hút nhiều cá nhân, doanh nghiệp
lao vào kinh doanh nhà, đất.
Khi đầu tư tài chính đã trở thành xu thế của thời đại, những tập đoàn, tổng công ty,

2.1.2.2. Nhu cầu về cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp trong thị trường cho thuê
còn rất lớn, hiện tại và hứa hẹn tiếp tục thu được siêu lợi nhuận trong thị trường này
nên nhiều công ty, tập đoàn lớn trong và ngoài nước ráo riết săn lùng những khu đất
đắc địa để thực hiện dự án góp phần đẩy giá BĐS lên cao:
Hiện nay, nhu cầu thuê mặt bằng để mở rộng quy mô kinh doanh là rất lớn. Đó là
lý do chính khiến giá thuê mặt bằng kinh doanh ngày càng đắt đỏ. Trong cuộc khảo sát
chi tiết lấy ý kiến của 66 khách thuê văn phòng tại Tp.HCM do tập đoàn dịch vụ tư vấn
BĐS CB Richard Ellis (CBRE) thực hiện hồi quý III năm 2007 (Nguồn: Tạp chí Kinh Tế Việt
Nam – Số 13 ngày 25/03/2008) cho kết quả như sau:
- Trong số 66 đối tượng được khảo sát, có 30 khách thuê đang sử dụng mặt bằng tại
các cao ốc hạng A, số còn lại thuê cao ốc hạng B.
(Phân loại cao ốc văn phòng. Tại các quốc gia phát triển, chất lượng cao ốc văn
phòng được phân biệt một cách rõ ràng qua xếp hạng A, B, C. Tuy nhiên, theo đại diện
tập đoàn dịch vụ địa ốc CBRE Việt Nam, sự phân biệt giữa các hạng cao ốc văn phòng ở
Việt Nam vẫn chưa rõ ràng. Nhưng nhìn chung có thể phân loại như sau: Cao ốc văn
phòng hạng A thường có vị trí đắc địa như nằm ở quận trung tâm, khu vực trung tâm tài
chính thương mại của một thành phố; Hạng B thường nằm ven quận trung tâm, khu vực
trung tâm tài chính thương mại của thành phố; Hạng C là loại nằm xa trung tâm hơn
nữa.)
- Khi được hỏi về kế hoạch phát triển quy mô hoạt động trong 3 năm tới, khách
thuê cao ốc hạng A muốn:
Tăng lực lượng lao động g 62%
Tăng diện tích sàn 55%
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
23
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
Khách thuê cao ốc hạng B muốn:
Tăng lực lượng lao động g 32%
Tăng diện tích sàn 53%
- Ý kiến của khách hàng về diện tích văn phòng mà họ đang thuê.

diện tích phù hợp
diện tích rộng
không ý kiến
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
2007 trong khi tổng cung tối đa chỉ có thể đáp ứng được 156.729 m
2
và giá cho thuê vẫn
tiếp tục tăng mạnh.
Bảng 1: Một số dự án cao ốc văn phòng sắp tung ra thị trường
Đơn vị tính: m
2
ST
T Tòa nhà Địa chỉ Ngày xong Diện tích sàn
1 Golden Tower Quận 1 Quý 1 - 2008 5,170
2 VP Bank Tower Quận 1 Quý 2 - 2008 20,078
3 Gemadept Quận 1 Quý 2 - 2008 16,500
4 Saigon Happiness Square Quận 1 Quý 3 - 2008 16,878
5 Sailing Tower Quận 1 Quý 4 - 2008 14,600
6 Sovico Building Quận 1 Quý 4 - 2008 3,870
7 A&B Tower Quận 1 Quý 4 - 2008 25,000
8 Centex Quận 1 Quý 3 - 2008 24,633
9 Asiana Plaza Quận 1 Quý 3 - 2008 30,000
Tổng cộng 156,729
(Nguồn: CB Richard Ellis)
Nguồn cung tối đa là 156.729 m
2
nhưng riêng đối với Việt Nam, tiến độ thi công
công trình là một vấn đề và hiếm khi thực hiện đúng kế hoạch. Hơn nữa, chủ đầu tư của
các dự án này cũng có nhu cầu sử dụng một phần lớn diện tích cao ốc, phần còn lại mới
cho thuê. Chẳng hạn như đối với VP Bank Tower có 20.078 m

và trước hết là những nhu cầu cơ bản ăn, ở, sinh hoạt, giải trí,…nên phân khúc thị
trường căn hộ, chung cư cao cấp cho thuê còn rất nhiều tiềm năng.
Riêng đối với phân khúc thị trường căn hộ cao cấp, ngoài yếu tố nước ngoài ra
thì nhu cầu trong nước vẫn còn rất lớn. Đời sống kinh tế xã hội ở Việt Nam trong vài
thập niên trở lại đây đã có những thay đổi và phát triển mạnh mẽ. Thu nhập, mức sống
của các tầng lớp dân cư đã được cải thiện đáng kể đặc biệt là tầng lớp dân cư ở thành
thị, người giàu ngày càng nhiều và họ cũng đã có những thay đổi trong quan niệm
sống, ăn, ở, sinh hoạt hàng ngày. Thay vì ở những loại nhà truyền thống của nước ta
gọi là nhà ống độc lập thì ngày càng có nhiều người lựa chọn ở chung cư, căn hộ nhiều
tầng với đầy đủ những tiện ích hiện đại bên dưới (hồ bơi, sân thể thao, siêu thị, nhà
sách, bãi đậu xe,..) và cả những tiện ích về mạng viễn thông, tiện lợi về giao thông,…
Hiện tại, nguồn cung của các dạng căn hộ cao cấp đáp ứng được nhu cầu vẫn còn
rất thiếu. Chính vì vậy, không ít chủ đầu tư đã và đang tham gia vào phân khúc thị
trường này. Tương tự như các dự án cao ốc văn phòng, cao cấp cũng góp phần tạo sức
ép tăng giá yếu tố đầu vào cơ bản nhất là quyền sử dụng đất.
2.1.2.3. Những thực trạng khác trên thị trường BĐS Việt Nam xuất phát từ
những nguyên nhân chủ quan do cơ chế quản lý, điều hành nền kinh tế Việt Nam
và thị trường BĐS.
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
26
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
 Thủ tục hành chính liên quan đến nhà đất còn rườm rà làm mất nhiều thời
gian và chi phí của chủ đầu tư cũng góp phần đẩy giá nhà đất thành phẩm lên cao.
Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS đang phải đối diện với nỗi khổ...
thủ tục hành chính bởi hầu hết các dự án được đầu tư trong thời gian qua đang giậm
chân tại chỗ. Chính khâu này đã “ngốn” của doanh nghiệp rất nhiều tiền nên giá “sản
phẩm” bị đội lên cao là tất yếu. Khó khăn cho chủ đầu tư hiện nay phải kể đến việc giải
phóng mặt bằng quá khó khăn, thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng quá cao,
khiến hàng trăm dự án đang rơi vào tình trạng “treo”, không thể triển khai. Điều khó
khăn nhất cho các nhà đầu tư hiện nay vẫn là khâu giải quyết thủ tục hành chính.

 Các cơ quan quản lý can thiệp, điều hành các bộ phận của thị trường tài
chính không hiệu quả. Siết chứng khoán quá mức khiến thị trường chứng khoán suy
giảm mạnh, cả nhà đầu tư và nhà đầu cơ chuyển sang đổ tiền vào thị trường BĐS
làm nóng quá mức thị trường BĐS.
Diễn biến trên thị trường chứng khoán từ cuối năm 2006 đến nay là minh chứng tốt
nhất cho việc điều hành thị trường kém hiệu quả của chính phủ Việt Nam. VN-Index
giảm không phanh từ trên 1000 điểm xuống dưới móc 500 điểm. Biết rằng thị trường
chứng khoán Việt Nam còn non trẻ, tăng trưởng nóng và có nguy cơ không bền vững, sự
quản lý và điều tiết thị trường của Chính phủ là cần thiết. Nhưng phương pháp quản lý
cứng nhắc, mạnh và gây sốt quá mức cho thị trường là điều không nên. Đến nay, khi sự
tuột dốc nằm ngoài mong đợi, Chính phủ có cố gắng tìm mọi cách vựt dậy thị trường
chứng khoán nhưng vẫn không ăn thua gì. Khi niềm tin và tiền của nhà đầu tư đã ra đi,
họ không còn thiết tha với thị trường chứng khoán và tìm kiếm cho mình một kênh đầu
tư mới. Đó là BĐS. Vì vậy khiến cho thị trường BĐS nóng sốt lên và chính phủ cũng
đang có biện pháp can thiệp để giảm sốt. Và nếu không thận trọng, linh hoạt trong điều
hành thì nhà đầu tư lại chuyển sang một kênh đầu tư khác có thể là vàng.
2.1.2.4. Những thực trạng khác trên thị trường BĐS Việt Nam xuất phát từ
những nguyên nhân khách quan:
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
28
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
 Tình trạng lạm phát cao ở Việt Nam cùng với mặt bằng giá cả thế giới tăng cao,
nhiều mặt hàng đầu vào của các công trình xây dựng như: sắt, thép, xi măng, xăng, dầu,
… đều tăng đột biến dẫn đến giá các sản phẩm BĐS cũng bị dội lên cao.
 Thị trường BĐS Việt Nam cũng chịu tác động của sự suy thóai kinh tế Mỹ và
cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS ở Mỹ. Kinh tế Mỹ suy giảm mạnh trong năm 2007, để
vựt dậy nền kinh tế, chính phủ Mỹ đã duy trì chính sách đồng USD yếu. Trong khi VND
đang bị đánh giá cao hơn giá trị thực tế của nó. Tỷ giá USD/VND xuống thấp cũng góp
phần làm các khoản thanh toán tiền mua nhà dự án hoặc tiền thuê căn hộ cao cấp, văn
phòng được tính bằng USD hoặc được quy đổi ra VDN dựa trên USD cũng tăng đáng kể

30
0.04%
0.06%
0.07%
0.03%
0.01%
0.04% 0.04%
0.06%
0.00%
0.01%
0.02%
0.03%
0.04%
0.05%
0.06%
0.07%
AB Bank Đông Á Bank Eximbank Techcombank OCB ACB Sacombank Navibank
Biểu đồ 2: Mức tăng lãi suất huy động bình quân 1 tháng
Mức tăng lãi suất huy động bình quân 1 tháng
Chương 2: Tác động của CSTT đối với hoạt động tín dụng bất động sản
Bảng 2: Biểu lãi suất huy động VND của Vietcombank Bình Thạnh
Giai đoạn từ đầu năm 2008 đến nay
Nguồn:Vietcombank Bình Thạnh
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
Kỳ hạn
Hiệu lực từ
2/4/2008 7/3/2008 6/3/2008
TG tiết kiệm TK Cá nhân TK TCKTế TG tiết kiệm TK Cá nhân TK TCKTế TG tiết kiệm TK Cá nhân TK TCKTế
KKH 0.25 0.25 0.2 0.25 0.25 0.2 0.25 0.25 0.2
1tháng 0.82 0.82 0.82 0.92 0.92 0.9 0.95 0.95 0.9

gởi rút tiền ở ngân hàng này để gởi vào ngân hàng có lãi suất cao hơn, hoặc đổi USD
sang VND gởi tiết kiệm trong khi nguồn cung VND đang bị hạn chế làm thị trường tiền
tệ càng thêm căng thẳng.
Bảng 3: Biểu lãi suất huy động VND của một số NHTM
Đơn vị tính: %/năm

Nguồn: http://vietnamnet.vn/kinhte/2008/02/770207/
Để bình ổn lãi suất huy động, Thống đốc NHNN đã có công điện khống chế trần lãi
suất huy động là 12%/năm và sau đó Hiệp hội Ngân hàng cũng đã thỏa thuận ấn mức
trần lãi suất huy động xuống 11%/năm, kết thúc cuộc đua tăng lãi suất. Mất lợi thế từ lãi
SVTH: Nguyễn Như Ngọc
Ngày Lãi suất huy động cao nhất Lãi suất của Ngân hàng
1/1/2008 9.12 An Bình
15/2/2008 9.60 Eximbank
19/2/2008 10.2 Á Châu
20/2/2008 12.0 Đông Á Bank
21/2/2008 12.5 SHB
22/2/2008 13.5 SCB
32

Trích đoạn Tăng lãi suất cơ bản, lãi suất tái cấp vốn và lãi suất chiết khấu không có tác dụng

---