Tài liệu: Docs.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
1
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Chính sách tín dụng luôn được sử dụng theo hai chiều hướng “thắt chặt”
hoặc “nới lỏng” tùy theo từng giai đoạn và yêu cầu cụ thể. Trong đó, chính sách
nới lỏng tín dụng có thể thực hiện thông qua cho vay lãi suất thấp hoặc cho vay
dưới chuẩn. Về lý thuyết, lãi suất thấp khuyến khích doanh nghiệp vay vốn, đẩy
mạnh đầu tư, do vậy thị trường bất động sản cũng chịu tác động gián tiếp. Tuy
nhiên, một trong những vấn đề lớn của chính sách này là độ trễ của nó. Còn
chính sách về cho vay dưới chuẩn ở Việt Nam ngày càng được quan tâm hơn,
đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng địa ốc nặng nề tại Mỹ. Theo đánh giá nhận
định của một số chuyên gia, diễn biến thị trường bất động sản tại Việt Nam
trong giai đoạn 5 năm trở lại đây (2005-2009) mang nhiều biến động đầy bất
ngờ. Là một quốc gia có thị trường bất động sản non trẻ và chưa thật sự có một
bộ máy tài chính hoàn thiện, việc áp dụng chính sách nới lỏng tín dụng ở Việt
Nam vẫn còn nhiều khó khăn và thách thức.
Để nói về chính sách nới lỏng tín dụng tại một quốc gia nơi khái niệm này
còn khá mới mẻ như Việt Nam, trước hết chúng ta hãy nhìn lại một ví dụ điển
hình nhất là Hoa Kỳ, quốc gia mà vào những thập niên cuối thế kỉ XX, thị
trường bất động sản chưa phục hồi hoàn toàn đã trở thành môt mục tiêu đầu tư
lý tưởng. Cuối cùng, vào tháng 8/2007, không hề được báo trước, cuộc khủng
hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ nổ ra, ảnh hửng tiêu cực và nghiêm
trọng tới thị trường tài chính và nền kinh tế Mỹ. Cuộc khủng hoảng dần dần lan
rộng ra nhiều trung tâm tài chính trên thế giới. Một trong số đó là Trung Quốc :
Ngân hàng công thương Trung Quốc và Ngân hàng Trung Quốc bị lỗ xấp xỉ 11
tỉ USD cho các khoản vay thế chấp rủi ro cao. Bên cạnh đó, chúng ta sẽ nghiên
cứu sâu hơn một quốc gia trong khu vực và tương đối gần gũi với Việt Nam –
Malaysia – những tác động của chính sách nới lỏng tín dụng lên quốc gia này.
Những tác động của chính sách nới lỏng tín dụng đối với thị trường bất động
sản có thể được làm rõ qua kinh nghiệm của các nước và từ đó dẫn đến những
kiến trái chiểu về chính sách trong năm 2010 cũng như thời gian sắp tới: vẫn
thiên về ổn định hay tiếp tục nới lỏng để kích thích đầu tư.
3. Đối tượng nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu
Tài liệu: Docs.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
3
3.1.Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là chính sách nới lỏng tín dụng và những
tác động của nó tới thị trường bất động sản. Từ đó sẽ rút ra những bài học và đề
ra giải pháp chính sách tín dụng nhằm kích thích sự phát triển hiệu quả và bền
vững thị trường bất động sản ở Việt Nam.
3.2.Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài được thực hiện với 3 mục tiêu chính:
Thứ nhất, làm rõ các khái niệm về chính sách nới lỏng tín dụng, về thị
trường bất động sản cũng như các tác động của chính sách nới lỏng tín dụng với
thị trường bất động sản.
Thứ hai, nghiên cứu diễn biến chính sách nới lỏng tín dụng, thực trạng
của thị trường bất động sản Mỹ, Trung Quốc và Thái Lan.
Cuối cùng, trên cơ sở các mục tiêu đã đạt được nói trên, đề tài sẽ rút ra bài
học kinh nghiệm cho Việt Nam, từ đó đề xuất giải pháp định hướng chính sách
nới lỏng tín dụng với thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.
4. Phương pháp nghiên cứu
Nhóm nghiên cứu sử dụng những phương pháp nghiên cứu sau:
- Phân tích-tổng hợp-khái quát hóa
- So sánh-đối chiếu
- Mô tả-giải thích
- Thống kê mô tả
- Ngoài ra nhóm cũng tìm hiểu thông tin dựa trên các nghiên cứu đã được
tiến hành cũng như trên tình hình thực tế của thị trường
5. Phạm vi nghiên cứu
Tài liệu: Docs.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản
như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… Tóm lại, thị trường bất động sản là tổng
Tài liệu: Docs.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
6
thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong
một không gian và thời gian nhất định.
Thị trường bất động sản bao gốm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị
trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Ngoài ra, căn
cứ vào thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường thì bất động sản gồm có
3 cấp: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (thị
trường cấp I); Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê (thị
trường cấp II); Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được bán
hoặc cho thuê (thị trường cấp III).
1.1.2. Các đặc tính của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi có trong bất
động sản đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình.
- Thị trường mang tính khu vực do đặc đặc điểm cố định, không di chuyển
được của bất động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực
trong đô thị, thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ
cung cầu và mức giá cả rất khác nhau.
- Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Bất động
sản thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà
một đời người lại chẳng có mấy lần mua sắm như vậy (ở Mỹ số liệu tổng kết
cho biết là khoảng 3-4 lần), do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi
ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá… Tuy giá do
chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này
đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm được tình hình mới nhất của
thị trường, thu thập nhiều thông tin nên có thể giúp hoặc thay mặt người mua
để tiến hành đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm… để mua hoặc thuê bất
Tài liệu: Docs.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
động: Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên
thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu
hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và
được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó
một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được
những mục tiêu đề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát
triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên
80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất
động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn
tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu
tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền
sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm của
các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô
thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất
động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm
quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong
điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa
được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị
Tài liệu: Docs.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
9
trường bất động sản ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để
khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường bất động sản có
quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị
trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo
phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu
tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các
liên quan đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thỏa thuận mua đất, hoặc chỉ
mới được chấp nhận về chủ trương đầu tư… Những động thái này tạo nên
“cầu ảo” của thị trường và góp phần đưa đến những cơn “sốt” đất khiến cho
các dự án bất động sản có dự chênh lệch rất lớn về giá so với giá tị thực tế của
nó.
Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của
các nhà đầu cơ làm cho giá cả bất động sản đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo
giá ảo. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những
cơn sốt nóng lạnh trên thị trường.
Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các thông
tin về phát triển và quy hoạch không được công khai một cách rõ ràng, làm
Tài liệu: Docs.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
11
cho các đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng.
Điều này làm cho tính minh bạch của thị trường này thấp hơn những thị
trường khác.
Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà nước đã khiến thị trường này
hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật:
hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống
đăng kí bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản
lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính
vốn tiềm ẩn trong bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ
thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm
trong áp dụng phát luật mới về đất đai…
Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: Thị trường bất động sản vẫn
rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay không ít các
doanh nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt
động với tính chuyên nghiệp không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù
hợp với yêu cầu của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu
hành chính của Ngân hàng Trung ương để khống chế mức tăng khối lượng tín
dụng của các tổ chức tín dụng.
+ Tỷ giá hối đoái:Tỷ giá hối đoái là tương quan sức mua giữa đồng nội tệ và
đồng ngoại tệ. Ở nhiều nước, đặc biệt là các nước có nền kinh tế đang chuyển
đổi coi tỷ giá là công cụ hỗ trợ quan trọng cho chính sách tiền tệ.
Tài liệu: Docs.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
13
- Nới lỏng tiền tệ là chính sách của chính phủ nhằm mục đích gia tăng chi
tiêu, đầu tư .... trong thời kỳ lạm phát bao gồm các biện pháp của chính sách
tài khóa và chinh sách tiền tệ.
- Chính sách nới lỏng tín dụng là chính sách nới lỏng về tiền tệ nhằm gia tăng
vốn, khuyến khích nhà đầu tư trên thị trường, từ đó thúc đẩy nền kinh tế;
thông qua các biện pháp thông dụng như giảm lãi suất cho vay, nâng hạn mức
tín dụng và, ở một số quốc gia, là cho vay thế chấp dưới chuẩn…
Khái niệm tín dụng bất động sản: Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với
khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản.
Theo đó, tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khahcs hàng
căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến bất động sản.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh
bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho
thuê…
1.2.2. Điều kiện để thực hiện chính sách nới lỏng tín dụng
Điều kiện áp dụng chính sách nới lỏng tín dụng:
+ Nếu như chính sách thắt chặt tín dụng được áp dụng nhằm kiềm chế lạm
phát, thì ngược lại, chính sách nới lỏng tín dụng là nhằm thúc đẩy tăng trưởng
một nền kinh tế đang có dấu hiệu đi xuống.
+ Mặt trái của chính sách thắt chặt tiền tệ là làm cho nền kinh tế khan hiếm
vốn trầm trọng, nếu tiếp tục thắt chặt nữa sản xuất kinh doanh sẽ bị ảnh hưởng
nghiêm trọng, tác động không tốt đến kinh tế vĩ mô. Vì vậy chính sách nới
Tài liệu: Docs.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
15
mình là xấu; rủi ro tín dụng được bù đắp chủ yếu bằng lãi suất cho vay cao và
còn bằng tài sản thế chấp.
Nhờ việc nới lỏng tín dụng, mức thank khoản cũng được mở rộng các ngân
hàng sẵn sáng cho vay hơn do đó các nhà phát triển bất động sản cũng gặp ít
khó khắn hơn trong việc huy động vốn. Nhiều công ty tài chính đã tái tổ chức
các khoản nợ và tiến tới xem xét đến các đề nghị về mở rộng các đự án bất
động sản. Ngưởi mua nhà cũng chuyển từ trạng thái đóng băng sang cân nhắc
việc mua nhà khi giá và lãi suất trở nên hợp lý hơn cho họ. Từ sau khi các
chính sách nới lỏng được áp dụng các khoản vay dành cho lĩnh vực bất động
sản cũng tăng lên. Khi các khoản cho vay thế chấp tăng lên, nguồn nhu cầu
nhà ở cũng tăng các công ty xây dựng có động lực hơn trong việc xây các
công trình mới.
1.3.Tác động của chính sách nới lỏng tín dụng đến thị trường bất động
sản
Chính sách nới lỏng tín dụng sẽ ảnh hưởng cả đến giá và số lượng tín dụng
trong giao dịch. Ví dụ khi ngân hàng trung ương mua các giấy tờ thương tín sẽ
làm giảm lượng cung của tài sản này cho các nhà đầu tư tư nhân. Sự khan hiến
này sẽ đẩy giá của tài sản lên cao. Khi nhu cầu về các tài sản rủi ro xuống thấp
việc mua vào của ngân hàng trung ương sẽ biến tín dụng trở thành lựa chon
duy nhất và tăng lượng cầu của tài sản này lên. Tác dụng của chính sách nới
lỏng tiền tệ sẽ mạnh hơn khi có khác biệt giữa lợi tức của tài sản mà ngân
hàng trung ương mua và tài sản mà ngân hàng trung ương bán trở nên rõ rệt
hơn. Tác động của việc nới lỏng tiền tệ sẽ được nhân rộng hơn khi sự can
thiệp của ngân hàng trung ương cũng cải thiện độ thanh khoản của thị trường.
Nhờ việc nới lỏng tín dụng, mức thank khoản cũng được mở rộng các ngân
hàng sẵn sáng cho vay hơn do đó các nhà phát triển bất động sản cũng gặp ít
khó khắn hơn trong việc huy động vốn. Nhiều công ty tài chính đã tái tổ chức
các khoản nợ và tiến tới xem xét đến các đề nghị về mở rộng các đự án bất
nuốt chửng.
Bên cạnh đó việc nởi lỏng tín dụng quá mạnh tay cũng dẫn đến việc các
ngân hàng lơ là việc quản lý mức độ rủi ro của các khoản vay. Cuối năm 2008
nhiều ngân hàng đã lao đao do tỷ lệ nợ xấu quá cao, đặc biệt là các khoản vay
để đầu tư vào thị trường bất động sản. Hậu quả là khi thị trường này mất ổn
định thì ngân hàng là những người đầu tiên chịu thiệt hại.
CHƯƠNG II: CHÍNH SÁCH NỚI LỎNG TÍN DỤNG VÀ NHỮNG TÁC
ĐỘNG CỦA NÓ ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ
NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
Tài liệu: Docs.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
18
2.1. Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó lên thị trường bất
động sản Mỹ
2.1.1. Tổng quan thị trường bất động sản Mỹ
Cho đến tận năm 2000, giá cả bất động sản và giá thuê bất động sản ở Mỹ
biến động gắn bó với nhau. Sau đó, giá cả bất động sản tăng vọt lên so với tốc
độ tăng giá thuê. Tín dụng dư thừa và miễn thuế là lý do chính cho tình trạng
này. Vốn cho vay cầm cố bất động sản trở nên dồi dào và việc chứng khoán
hóa các khoản cho vay này đã đẩy quả bóng rủi ro ra khỏi tay người cho vay
ban đầu. Các tiêu chuẩn cho vay cũng trở nên dễ dãi hơn. Việc mua nhà trở
thành một cơ hội đầu tư “không thể cưỡng lại” cho phần lớn dân chúng Mỹ.
Cuối năm 2002, hoạt động của thị trường nhà ở diễn ra sôi động nhờ thu
nhập cá nhân tăng, lãi suất cho vay thế chấp thấp và các khoản tín dụng dồi
dào. Điều này đã khiến cho tất các các chủ thể tham gia thị trường đều muốn
tranh thủ kiếm lời.
2.1.2. Các chính sách nới lỏng tín dụng của Mỹ trong giai đoạn 1997-2008
• Chính sách cho vay dưới chuẩn
Về khái niệm, thị trường cho vay dưới chuẩn là một thị trường mà ở đó, người
có vốn (ngân hàng) cho vay những người có lịch sử (quá khứ) tín dụng xấu –
không đủ khả năng trả lãi suất thị trường do một số nhân tố rủi ro, như mức
Tài liệu: Docs.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
20
Chứng khoán các nhà đầu tư mua vào được đảm bảo bằng cầm cố và trái vụ
thế chấp bằng trái phiếu dùng giấy nợ bảo đảm (collateralized debt obligations
– CDO). Đây là một phương thức kinh doanh ngân hàng đã phổ biến rộng rãi
và có tác động không tốt lên nền kinh tế.
Đồ thị 2.1: Tình hình thị trường nhà đất Mỹ từ 12/2005-06-2009
- Vỡ bong bóng trên thị trường nhà đất: Xảy ra do sự mở rộng tín dụng (cho
vay dưới chuẩn, lãi suất thấp và dòng vốn lớn từ bên ngoài Hoa Kỳ chảy vào),
khiến cho những tài sản có tính rủi ro cao nhất tăng giá. Nhu cầu nhà ở tăng
lên nhanh chóng (64% năm 1994 lên 69.2% năm 2004) làm tăng cao giá nhà
đất (tăng 124% từ 1997 đến 2006) và tiêu dùng cá nhân. Bên cạnh đó yếu tố
“văn hóa tiêu dùng” cũng không thể bỏ qua. Một nền kinh tế ngày càng dựa
Tài liệu: Docs.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
21
vào sự “thỏa mãn tức thì” (giá nhà đất tăng khiến người dân giảm tiết kiệm,
tăng cường vay nợ và tiêu dùng) khiến tỉ lệ nợ của các hộ gia đình trên phần
trăm ngân sách chi tiêu gia đình tăng lên 134% (2008).
- Đầu cơ vào bất động sản “nóng” quá mức: Giá nhà đất nói chung tăng lên gần
gấp đôi trong giai đoạn 2000-2006 – một hiện tượng chưa từng có ngay cả khi
đã giảm trừ lạm phát. Trong khi nhà ở từ trước đến nay không được coi là
khoản đầu tư chứng khoán thì quan niệm này đã thay đổi trong suốt thời kì
bong bóng nhà đất. Việc đầu cơ vào bất động sản cũng là một nhân tố dẫn đến
cuộc khủng hoảng. Chẳng hạn, một công ty bất động sản ước tính có 85% số
nhà công ở Miami là dùng cho mục đích đầu tư. Năm 2006, 1.65 triệu căn nhà
được mua với mục đích đầu tư (chiếm 22%), cộng với 14% (1.07 triệu căn)
mua là nhà trống hoặc biệt thự nghỉ dưỡng. Năm 2005, con số này tương ứng
là 28% và 12%. Như vậy, gần 40% doanh thu mua nhà có được từ việc mua đi
bán lại – một con số kỉ lục.
- Hoạt động cho vay cầm cố rủi ro cao: Trong một vài năm trước khi xảy ra
Tài liệu: Docs.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
23
- Xếp hạng tín dụng không chính xác: Việc xếp hạng cao cho các giao dịch
chứng khoán hóa (CDO và MBS) trên cơ sở các khoản vay thế chấp dưới
chuẩn, góp hần hình thành nên bong bóng nhà đất, hiện đang nằm trong diện
điều tra của các cơ quan xếp hạng tín dụng.
Đồ thị 2.3: Nợ dưới chuẩn ở Mỹ tăng vọt 2004 - 2006
- Giám sát không chặt chẽ những công ty môi giới cầm cố: Công bố không
đúng số liệu vay vốn và gian lận cầm cố cũng góp phần gây nên cuộc khủng
hoảng. Báo cáo của Bộ tài chính Hoa Kỳ cho thấy số vụ gian lận cầm cố đã
tăng 1411% từ năm 1997 đến 2005. Theo một nghiên cứu mới đây của công ty
nghiên cứu và tư vấn bất động sản bán buôn, các công ty môi giới cầm cố ở
Mỹ đã cho vay mua nhà tới 68% với các khoản vay dưới chuẩn và Alt-A
Tài liệu: Docs.vn Hỗ trợ : Y!M minhu888
24
(khoản vay dưới chuẩn và chuẩn) chiếm 42.7% tổng khối lượng sản xuất của
các nhà môi giới vào năm 2004.
- Bảo lãnh quá mức các khoản cho vay cầm cố có rủi ro cao: Các bên bảo lãnh
quyết định mức độ rủi ro tín dụng của một người đi vay cụ thể theo các tiêu
chí nhất định – hầu hết đều rơi vào nhóm 3C: tín dụng, khả năng và thế chấp.
40% các khoản vay dưới chuẩn năm 2007 là nhờ bảo lãnh tự động.
- Khuyến khích từ chính sách của Chính phủ: Nhiều đạo luật có từ thế kỉ 20 vẫn
đang điều hành nền kinh tế thế kỉ 21 của chúng ta, đơn cử như Gramm-Leach-
Bliley – một đạo luật được ban hành từ 1999 có thể được kể đến như một tác
nhân của cuộc khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn; hoặc đạo luật CRA
(community reinvestment act) đã tạo điều kiện cho người tiêu dùng không
đáng tin cậy vay.
- Những nhầm lẫn của chính sách tiền tệ: Ngân hàng Trung ương quan tâm tới
các chính sách quản lý tiền tệ hơn là rủi ro đến từ các bong bóng nhà đất và
công ty ảo (dot com) - thể hiện ở việc ưu tiên phản ứng trước diễn biến của
để JP Morgan Chase mua lại Bear Stearns. Sau khi Bear Stearns bị phá sản,
FED mở thêm 2 công cụ tiền tệ mới là TSLF và PDCF nhằm giảm bớt rủi ro
trên bảng cân đối tài sản của các ngân hàng nhưng cơn khát thanh khoản vẫn
chưa được làm dịu. Tháng 8/2008 tình hình thanh khoản tiếp tục xấu đi và
Fannie Mae và Freddie Mac có dấu hiệu sụp đổ. Giá cổ phiếu của 1 loạt các tổ
chức tài chính rơi tự do. Đến tháng 9/2008 Lehman Brothers, ngân hàng lớn
thứ tư của Mỹ, phả sản khiến cuộc khủng hoảng thanh khoản trầm trọng hơn
Copyright: Tài liệu đại học ©