B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
NGUYN TH QUÝ GII PHÁP NÂNG CAO HIU QU HOT NG
TÍN DNG BT NG SN CA CÁC NGÂN HÀNG THNG MI
TRÊN A BÀN THÀNH PH H CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH KINH T TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
MÃ S: 60.31.12
LUN VN THC S KINH T

c trng ca th trng bt đng sn 7
1.2.3 Cu trúc ca th trng bt đng sn 8
1.2.4. Các nhân t nh hng đn th trng bt đng sn 11
1.3. Hot đng tín dng bt đng sn ca các ngân hàng thng mi 13
1.3.1. Khái nim v tín dng bt đng sn 13
1.3.2
c trng ca tín dng bt đng sn 14
1.3.3. Các ch th tham gia hot đng tín dng bt đng sn 16
1.3.4. Ch tiêu đánh giá hiu qu tín dng BS 17
1.3.5. Thm đnh tín dng BS 18
1.3.6. Ri ro tín dng trong cho vay bt đng sn 19
1.4. Cuc khng hong tín dng bt đng sn  M và bài hc kinh nghim
cho Vit Nam 23 - 2 -
CHNG 2: TÌNH HÌNH THC HIN HOT NG TÍN DNG CA
CÁC NGÂN HÀNG THNG MI TI THÀNH PH H CHÍ MINH
I VI LNH VC BT NG SN 27
2.1. Nhng bin đng v th trng bt đng sn trong thi gian qua 27
2.2. ánh giá chung v tình hình huy đng và cho vay vn ca h thng
ngân hàng thng mi 30
2.3. Thc trng hot đng tín dng bt đng sn ca các ngân hàng
th
ng mi ti thành ph H Chí Minh 33
2.3.1. Phân tích nhng bin đng v d n cho vay bt đng sn 33
2.3.2. Thc trng th chp bt đng sn 39
2.3.3. Ri ro trong cho vay BS trên đa bàn thành ph H Chí Minh 40
2.3.3.1. Phân tích v thc trng ri ro trong cho vay bt đng sn 40
2.3.3.2. Thc trng v n xu 44

nc 79
3.5. nh hng nghiên cu chính sách nh
m kim soát ri ro tín dng bt
đng sn 80

KT LUN . 82
TÀI LIU THAM KHO DANH MC CÁC BNG, BIU, HÌNH V

1. Biu đ 2.1: Tc đ tng trng ngun vn huy đng ca các NHTM trên
đa bàn đn ht tháng 9/2010 31

2. Bng 2.1: Lãi sut c bn ca Vit Nam qua các nm 32

3. Biu đ 2.2: Tc đ tng trng t trng d n cho vay/vn huy đng ca
các NHTM trên đa bàn đn ht tháng 9/2010 32

4. Biu đ 2.3: Tc đ tng d
n BS qua các nm 34

5. Bng 2.2 : C cu d n BS ca các NHTM trên đa bàn 38

6. Bng 2.3: Lãi sut cho vay theo thi gian đi vi BS ca mt s ngân
hàng ti thành ph H Chí Minh 39
7. Biu đ 2.4. T l n xu ca các NHTM trên đa bàn 45

chp nhà đt di chun  M, trong thi k hu khng hong các ngân hàng
Vit Nam đang phi t tìm ra hng đi hiu qu trong hot đng cho vay có đ
ri ro khá cao này. Vì vy tìm hiu thc trng và đ ra nhng gii pháp nhm
phát trin hiu qu ho
t đng tín dng bt đng sn là vic cn thit nhm giúp
các NHTM tng cng h thng qun tr, đm bo an toàn tài sn và n đnh
hot đng trong dài hn. Do đó tôi chn đ tài “Gii pháp nâng cao hiu qu
hot đng tín dng bt đng sn ca các ngân hàng thng mi trên đa
bàn Tp. H Chí Minh” đ làm đ tài nghiên cu. - 2 -
2. MC TIÊU NGHIÊN CU
Trên c s nghiên cu nhng vn đ mang tính lý lun v th trng bt đng
sn và tín dng bt đng sn đ tài tp trung gii quyt 3 vn đ ln:
- Làm rõ nhng vn đ v mt lý lun v bt đng sn, th trng bt đng sn
và tín dng bt đng sn
- Phân tích và đánh giá thc trng v hot đng tín dng bt đng sn ca các
ngân hàng thng mi trên đa bàn thành ph H Chí Minh đt trong mi quan h vi
các yu t v mô khác
- Phát trin hiu qu hot đng tín dng gn lin vi vic nâng cao cht lng
và hn ch ri ro.

3. I TNG VÀ PHM VI NGHIÊN CU
- i tng nghiên cu: Hot đng tín dng bt đng sn ca các ngân hàng
thng mi và th trng bt đng sn ti thành ph H Chí Minh
- Phm vi nghiên cu:  tài s dng s liu liên quan trong khong thi gian t
đu nm 2007 đn tháng 9/2010.

4. PHNG PHÁP NGHIÊN CU

- 4 -
CHNG 1
KHÁI QUÁT V TH TRNG BT NG SN VÀ
TÍN DNG BT NG SN
1.1. Khái nim bt đng sn
1.1.1. Khái nim
 mi quc gia trên th gii hin nay đu có s phân chia tài sn thành đng sn
và bt đng sn. Theo quan đim ca Vit Nam thì bt đng sn đc hiu theo ngha
bao gm:
- t đai
- Nhà , công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi
nhà , công trình xây dng đó
- Các tài sn khác gn lin vi đt đai
- Các tài sn khác do pháp lut quy đnh
Vy: bt đng sn là tài sn không có kh nng di di,bao gm đt đai và nhng tài sn
gn lin vi đt đai đc xác đnh bi v trí đa lý ca đt
1.1.2. Phân loi bt đng sn
Bt đng sn đc phân loi ph bin theo hai cách sau
Th nht: Theo Bách khoa toàn th m thì bt đng sn có th phân làm ba loi:
- Bt đng sn có đu t xây dng
Gm nhng bt đng sn chính nh sau:

khin th trng BS gp phi mt s khó khn khi tin hành giao dch. Nhng bên
cnh đó vic quy hoch đt đai gn lin vi nhng d án đu t, các công trình công
cng khác cng to điu kin làm “nóng” th trng.
+ Các quy đnh, chính sách nh quy đnh v chuyn đi mc đích s dng đt;
nhng quy đnh v chiu cao, din tích đt xây dng, ranh l gii…
- Thi gian mua, bán giao dch dài, chi phí mua bán giao dch cao: bt đng sn là
tài sn có giá tr cao vì vy giao dch mua bán phi tn nhiu thi gian, chi phí nhm - 6 -
đm bo tính thn trng và an toàn. Mt khác vic mua bán phi thông qua mt trung
gian môi gii dn đn chi phí tng cao. Vic chuyn đi mc đích s dng đt phi
tuân theo các quy đnh ca nhà nc cng là mt nhân t chi phí mua bán giao dch tài
sn bt đng sn tng cao.
- Bt đng sn có tính thích ng và chu s nh hng ln nhau: bt đng sn di
dng các công trình xây dng trong quá trình s dng có th thay đi vào tng mc
đích s dng khác nhau mà không làm thay đi đc trng ca nó và vn đm bo đáp
ng đc nhu cu ca ngi tiêu dùng. Ví d mt tòa nhà xây dng cho mc đích đ 
nhng cng có th cho thuê đ m vn phòng hot đng ca các công ty. Mt khác tài
sn bt đng sn còn có s nh hng ln nhau đc bit là mi quan h gia các công
trình thit k h tng k thut và h tng xã hi s làm tng thêm v đp và nâng cao
giá tr ca đt đai, giá tr các công trình khu vc đó. Ví d nh tài sn bt đng sn
nm gn k các khu d án, khu vui chi gii trí…
- Tính thanh khon thp: tài sn bt đng sn có giá tr rt cao và mang li li nhun
ln nhng liên quan đn nhiu th tc, vì vy vic quyt đnh mua bán rt mt thi
gian. Thc t cho thy, có nhng cá nhân s hu mt tài sn bt đng sn ln, giá tr
bng tin cao nhng khi cn tin thì h không th chia nh ngay ra đ bán đc.
- S can thip và qun lý cht ch ca nhà nc: Tài sn bt đng sn có tm quan
trng đi vi nn kinh t, chính tr, xã hi ca mt quc gia vì vy cn phi có s can
thip và qun lý ca nhà nc. iu này đc th hin thông qua h thng chính sách,

chng… BS.
- Thông tin v th trng BS.
1.2.2. c trng ca th trng bt đng sn
Th nht
:  kém hoàn ho ca th trng BS. So vi th trng ca các hàng hóa
thông thng khác thì th trng BS đòi hi s can thip nhiu hn ca nhà nc ,
đc bit là trong công tác xây dng, quy hoch, trong vic xác lp quyn và bo h - 8 -
quyn s hu tài sn BS ca các cá nhân, t chc khi thc hin các giao dch v hàng
hóa BS.
Th hai:
Quá trình giao dch BS (mua, bán, cho thuê…) khá phc tp dn đn làm
tng các chi phí v thông tin, t vn, thm đnh, thanh toán…
Th ba
: S khan him ngày càng cao ca đt đai dn đn hin tng đu c trong kinh
doanh trên th trng BS. Vic đu c bên cnh nhng mt tích cc nh kích thích
các bên tham gia th trng to lp đim cân bng mi nhng cng bc l nhng tác
đng tiêu cc mà hu qu ca nó rt nng n. Kinh nghim ca cuôc khng hong n
nhà đt di chun  M (nm 2007) cho thy vic đu c BS đã to ra tam giác n
nn gm ngân hàng, các nhà đu t kinh doanh và dân c đã dn đn nhng kt cc
khó lng trên phm vi toàn th gii.
Th t:
Th trng BS mang tính nhy cm cao trc nhng bin đng v kinh t,
chính tr, vn hóa, xã hi và b chi phi rt mnh bi yu t tâm lý.
Th nm: Là th trng giao dch loi hàng hóa BS – yu t đu vào quan trng nht
ca tt c các ngành sn xut, kinh doanh. Vì vy vic phát trin hiu qu th trng
BS s to điu kin thun li cho các nhà kinh doanh BS, các t chc s dng hàng
hóa BS vào kinh doanh trong các lnh vc ngành ngh khác nhau mt cách ti u

S dng BS th chp đòi hi phi có hot đng đnh giá BS trên c s giá c
th trng, tuy nhiên vic đnh giá BS th chp còn chu tác đng ln t hot đng
cung – cu v vn trên th trng. i vi nhng nc có th trng vn phát trin nh
Trung Quc, Singapore, các khon vay có th đc chuyn nhng. Khi các khon vay
đc chuyn nhng dn đn quyn nm gia các BS th chp cng phi thay đi
theo. i vi các khon vay không có kh nng hoàn tr khi th chp bng BS thì
ch n có quyn phát mãi BS th chp (vi giá thp hn giá th trng), đây là mt
hin tng din ra khá ph bin. Vì vy các giao dch liên quan đn BS làm tài sn
th chp hình thành nên th trng giao dch các BS làm tài sn th chp. - 10 -
- Th trng giao dch BS dùng đ góp vn liên doanh: Hin nay vic dùng
BS làm tài sn đ góp vn liên doanh (vi giá tr vn góp là giá tr ca BS) ngày
càng tr nên ph bin. Ngi có BS có th góp vn bng BS di hình thc liên
doanh hoc góp vn c phn. i vi các nc đang phát trin (trong đó có Vit Nam),
vic dùng BS làm vn góp liên doanh đ làm ngun vn đi ng thu hút các ngun
vn đu t, thu hút công ngh, tip thu kinh nghim qun lý t nc ngoài thông qua
các d án liên doanh. BS (ch yu là đt đai) dùng đ góp vn liên doanh làm hình
thành th trng giao dch BS dùng đ góp vn liên doanh.
Khi tham gia vào vic góp vn liên doanh, BS cn phi đc đnh giá trên c
s th trng, đng thi chu tác đng ca các yu t khác nh cung cu v vn, nhu
cu đu t, din bin th trng BS trong thi đim hin ti…
- Th trng các giao dch khác v BS: Ngoài các giao dch trên, hin nay
BS còn có mt s loi hình giao dch khác. Quá trình c phn hóa doanh nghip nhà
nc dn đn vic bán, chuyn dch quyn s hu các BS ca nhà nc thành BS
t nhân hoc s hu hn hp nhà nc và t nhân. Thc t hin nay nhiu doanh
nghip có giá tr BS chim t l ln trong giá tr doanh nghip. Vì vy, quá trình t
nhân hóa, c phn hóa doanh nghip nhà nc làm phát sinh nhng giao dch v BS.
1.2.3.2. Cn c vào trình t BS gia nhp th trng: thì th trng BS đc phân

nhà nc cn có nhng bin pháp nht đnh đi vi nhng d án quá thi hn mà
không cp giy ch quyn cho khách hàng nhm đm bo tính bn vng ca th trng.
i vi yu t tâm lý, ngi mua BS quan tâm đn ba li ích ch yu: li
nhun mang li sau khi mua, mua đ  và kh nng cho thuê. Theo s liu thng kê,
trong nhng nm gn đây t l khách hàng mua BS đ sinh li chim 80%, mua đ 
và cho thuê ch chim 20%. Khi lng cu v nhà  trong mt thi k nht đnh tng
hay gim không phi ch vì lý do cu v nhà  tng hay gim mà quan trng là k vng
v li nhun ca khách hàng bin đng nh th nào. Thc t cho thy trong nm 2008, - 12 -
2009 nu nhng công ty BS nào chuyn sang nhóm khách hàng mua BS đ  và
cho thuê đu hot đng rt tt bt k cuc khng hong tài tài chính lan rng vì nhu
cu nhà  và cho thuê còn rt ln. Nh vy yu t tâm lý cng to nên xu hng chn
cn h trong th trng BS hin nay. Do vy sn phm trong các d án đu t phi
phù hp vi s thích, th hiu, tp quán sinh hot, kh nng tài chính ca ngi mua có
nh vy vic tip cn vi th trng và ngi tiêu dùng mi d dàng hn.
1.2.4.2. Yu t pháp lý và tài chính
Quá trình phát trin ca th trng BS luôn đc gn lin và chu s tác đng
mnh m t nhng c ch, chính sách, pháp lut ca nhà nc. Chính vì vy các hot
đng đu t, khai thác, qun lý và kinh doanh bt đng sn là phng tin truyn ti
nhng thông tin liên quan v mt pháp lý đn th trng và đc nhà nc can thip,
điu tit bng nhng bin pháp trc tip hoc gián tip. Theo nghiên cu ca tác gi thì
hin nay cói ít nht 4 lut điu chnh liên quan đn hot đng ca th trng BS là
Lut Dân s, Lut đt đai, Lut nhà , Lut kinh doanh BS.
V yu t tài chính: D án đu t BS là nhng d án đu t dài hn nhng do
không tip cn đc các ngun vn tín dng dài hn nên các nhà đu t đã dùng ngun
vn ngn hn đ đu t vi hi vng sn phm s tiêu th nhanh, thu hi đc vn đm
bo kh nng tr lãi và gc cho ngân hàng. Vì vy khon chi phí tài chính trong các d
án BS (lãi vay) thng khá ln là mt trong nhng nguyên nhân giá sn phm tng

1.3.1. Khái nim v tín dng BS
Tín dng BS là quan h tín dng gia ngân hàng vi khách hàng có liên quan
đn hot đng BS. Hay nói cách khác, tín dng BS là vic ngân hàng cp vn cho
khách hàng cn c vào mc đích vay vn ca khách hàng liên quan đn lnh vc BS.
Trong quan h tín dng này thì ngân hàng là ngi cho khách hàng vay đ tin hành
các hot đng sau:
- Cho vay đ kinh doanh BS - 14 -
- Xây dng nhà đ bán
- Cho vay đ sa cha nhà ca
- Cho vay đ xây dng hoàn thin c s h tng các d án
- Cho vay đ mua nhà di hình thc tr góp
- Cho vay đ xây dng vn phòng cho thuê
Nh vy hot đng tín dng BS ca h thng NHTM bao gm hai ni dung:
va cho vay kinh doanh bt đng sn, va cho vay đi vi nhu cu nhà  ca các h
gia đình.
Hot đng cp tín dng cho lnh vc BS to điu kin tng kh nng giao dch,
làm cho cung và cu trên th trng gp g nhau mt cách d dàng hn. Tuy nhiên,
điu này cng đt ra yêu cu đi vi h thng NHTM trong quá trình qun lý các
khon tin cho vay mt cách có hiu qu, gim thiu nhng ri ro có th xy ra gây
thit hi cho ngân hàng.
1.3.2. c trng ca tín dng bt đng sn
BS là mt loi hàng hóa có tính cht khá đc bit nh tính thanh khon thp,
quá trình giao dch mua bán din ra khá dài… vì vy cho vay đi vi lnh vc BS có
nhng đc trng c bn sau
1.3.2.1. Là hot đng có mc đ ri ro cao. iu này xut phát t chính đi tng cho
vay là BS và th trng giao dch loi hàng hóa này. S phát trin quá nóng ca th
trng BS, s mt cân đi trong cung cu và tình trng đu c… luôn là nhng yu

bt đng sn cn vn ln nhng vn đu t s dàn tri theo tng giai đon: đn bù gii
ta đt, xây dng h tng, nn móng, xây thô và hoàn thin…. Vì th, nhà đu t cn
khon tin ln cho d án, nhng nhng khon tin này cn theo tng giai đon khác
nhau do đó nu gii ngân theo tng giai đon s gim áp lc v lãi sut. Còn nu huy
đng vn mt ln thì vn không đc s dng ngay mt lúc nhng vn phi tr lãi cho
ngi cho vay dn đn vic s dng vn không hiu qu.
- 16 -
1.3.3. Các ch th tham gia hot đng tín dng BS
Tín dng BS là mt hot đng có vai trò rt quan trng trong nn kinh t. Do
đó vic xác đnh đc các ch th tham gia s có ý ngha trong vic đnh hng nhng
gii pháp có liên quan. Các ch thm tham gia vào hot đng tín dng BS hin nay
rt đa dng do s phát trin nhanh chóng ca th trng này, tuy nhiên có th k đn
nhng ch th chính sau
Nhà nc đóng vai trò rt quan trng trong vic qun lý, giám sát, điu tit và
đnh hng hot đng tín dng BS. Nhà nc thông qua chc nng ca mình có th
làm tng trng hoc hn ch hot đng tín dng này thông qua các chính sách kinh t
v mô. Bt k quc gia nào trên th gii hin nay thì vai trò ca nhà nc cng th hin
rt rõ nét, tuy nhiên tùy tng quc gia mà s can thip ca nhà nc vào tín dng BS
là nhiu hay ít và can thip bng nhng hình thc công c nào.
Ngân hàng, là yu t quan trng và then cht góp phn thúc đy hot đng tín
dng BS. ây là ch th cung cp ngun vn ch yu cho th trng BS. Chính
sách tín dng ca mi ngân hàng thay đi lp tc s nh hng rt ln đn s thay đi
trong hot đng kinh doanh, mua bán BS.
Các ch th khác gm nhng nhà đu t kinh doanh BS, cá nhân, h gia đình
và nhng nhà môi gii. Các ch th này đóng vai trò là ngi to lp th trng BS
và là ch th chu tác đng trc tip ca chính sách tín dng đi vi lnh vc BS ca
nhà nc và h thng các NHTM. Tuy nhiên, xét  mt khía cnh khác thì các ch th

so vi ngun vn huy đng, nó còn nói lên kh nng huy đng vn ti đa phng ca
NH. Ch tiêu này ln th hin vn huy đng tham gia vào d n ít, kh nng huy đng
vn ca NH cha tt.
H s thu n ( % ) = ( Doanh s thu n / Doanh s cho vay ) * 100. Ch tiêu này
đánh giá hiu qu tín dng trong vic thu n ca NH. Nó phn ánh trong 1 thi k nào
đó, vi doanh s cho vay nht đnh thì ngân hàng s thu v đc bao nhiêu đng vn.
T l này càng cao càng tt - 18 -
T l n quá hn ( % ) = ( N quá hn / Tng s d ) * 100. Ch tiêu này cho thy
kh nng thu hi vn ca ngân hàng đi vi các kha vay. ây là ch tiêu đc dùng đ
đánh giá cht lng tín dng cng nh ri ro tín dng ti ngân hàng. T l n quá hn
càng cao th hin cht lng tín dng ngân hàng càng kém , và ngc li.
Vòng quay vn TD (vòng) = Doanh s thu n / D n bình quân
[ trong đó d n bình quân trong k = ( D n đu k + D n cui k ) / 2 ]. Ch
tiêu này đo lng tc đ luân chuyn vn tín dng ca ngân hàng, thi gian thu hi n
ca ngân hàng là nhanh hay chm. Vòng quay vn càng nhanh thì đc coi là tt và
vic đu t càng đc an toàn
Nh vy da vào các ch tiêu trên có th đánh giá đc hot đng tín dng trong
lnh vc BS có hiu qu tt hay xu  tng NHTM
1.3.5. Thm đnh tín dng BS
Khi xét duyt h s cho vay đi vi lnh vc BS, các NHTM phi xem xét và
thm đnh mt cách thn trng. i vi nhng ngân hàng cho vay trong lnh vc BS
thng là nhng ngân hàng có ngun vn dài hn và có ngun nhân lc có trình đ
chuyên môn tng đi vng trong vic đnh giá tài sn.
 mi lnh vc, ngành ngh kinh doanh khác nhau đu có nhng tiêu chí đc
thù. Trong quá trình thm đnh tín dng BS cn xem xét ti nhng ch tiêu sau
- i tng khách hàng: là các cá nhân, h gia đình, doanh nghip t nhân,
công ty và các t chc trong nn kinh t có nng lc pháp lut và nng lc hành vi dân

hàng tin hành đnh giá hoc do c quan đnh giá đc lp tin hành
1.3.6. Ri ro tín dng trong cho vay BS
Trong hot đng cho vay, ri ro tín dng là kh nng khách hàng vay vn không
thc hin đy đ ngha v đi vi ngân hàng. Hay nói cách khác các khon cho vay
ca ngân hàng tr thành các khon n xu, n khó đòi.
Trong qúa trình xét duyt h s cho vay, ngân hàng phi chú ý nhng ri ro nh
sau - 20 -
1.3.6.1. Ri ro t h thng pháp lut, chính sách ca nhà nc
Ri ro này xut phát ch yu t nguyên nhân là nhng chính sách ca nhà nc
có liên quan đn th trng BS và tín dng BS chm đc trin khai và còn nhiu
vng mc bt cp. S ra đi không kp thi ca nhng chính sách trc nhng bin
đng khó lng ca nn kinh t gây rt nhiu khó khn cho đnh hng hot đng ca
các ngân hàng. Bên cnh đó là s thay đi v chính sách vi h thng cung cp thông
tin cho các đi tng có liên quan còn quá yu kém. Do đó khi đi vào thc hin nhiu
ngân hàng còn khá bt ng và t ra lúng túng. Vì vy điu này làm gim hiu qu trong
vic m rng và kim soát ri ro tín dng.
1.3.6.2. Ri ro do s mt n đnh ca nn kinh t v mô
Bt k quc gia nào trên th gii hin nay cng đu n lc và c gng tham gia
vào nn kinh t toàn cu. Tuy nhiên, mt nn kinh t m, hi nhp sâu rng vi các
nc, các t chc trên th gii nh vy bên cnh nhng c hi cng mang li nhng
thách thc và ri ro khá ln nu nh không có nhng quyt sách đúng đn. i vi h
thng các NHTM, vic m rng hi nhp vi các t chc tài chính và các nc trên th
gii cng là mt xu th khách quan vì điu này mang li li ích khá ln cho các ngân
hàng. Mt khác cng chính điu này có kh nng làm gia tng n xu vì s tác đng t
nn kinh t bên ngoài, đc bit khi xy ra khng hong có tính chu k.
Khi cuc khng hong kinh t xy ra hai lnh vc b nh hng rt mnh là th
trng chng khoán và giá BS. Trong thi k hng thnh, sn xut và tiêu dùng đu