B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH
 OÀN QUNH PHNG

GII PHÁP NÂNG CAO CHT LNG
CHO VAY MUA BT NG SN

TI NGÂN HÀNG THNG MI C PHN Á CHÂU
LUN VN THC S KINH T
THÀNH PH H CHÍ MINH – NM 2010
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH


Tôi xin cam đoan s liu nêu trong lun vn này là chính xác và trung
thc, đã đc tôi thu thp, tng hp t nhng ngun đáng tin cy. Các gii
pháp, kin ngh là ca cá nhân tôi rút ra t quá trình nghiên cu lý lun và
thc tin.
Tôi xin cam đoan lun vn này là đ tài nghiên cu ca bn thân tôi,
không sao chép t bt c tài liu nào.

TP. H Chí Minh, ngày 19 tháng 6 nm 2010
Ngi thc hin lun vn oàn Qu
nh Phng
- ii -

LI CM N
*********
Tôi xin chân thành cm n Quý Thy – Cô, Quý Ngân hàng, gia đình và
bn bè đã giúp đ tôi hoàn thành lun vn. c bit, tôi xin gi li cm n sâu sc
ti TS. Lê Thành Lân, ngi đã trc tip hng dn tôi thc hin lun vn mt
cách tn tình.
Mc dù c gng rt nhiu song lun vn không tránh khi nhng thiu sót,
kính mong Quý Thy – Cô và các bn quan tâm đóng góp ý kin, đ tôi có th
hoàn thin.
Kính chúc Quý Th
y – Cô, bn bè sc khe, hnh phúc, may mn và thành
công.

2.1.1 Lch s hình thành và phát trin ca NHTMCP Á Châu 25
- iv -
2.1.2 Tình hình hot đng chung ca NHTMCP Á Châu trong nhng nm
gn đây 27
2.2 Thc trng hot đng cho vay mua bt đng sn ti NHTMCP Á
Châu t nm 2006 đn 6 tháng đu nm 2010 31
2.2.1 Vài nét v th trng cho vay mua bt đng sn trong nhng nm gn
đây 31
2.2.2 ánh giá cht lng tín dng thông qua tình hình hot đng cho vay
mua bt đng sn ti NHTMCP Á Châu t nm 2006 đn 6 tháng đu nm
2010 33
2.3 Phân tích nhng nhân t
 nh hng đn cht lng tín dng ca
hot đng cho vay mua bt đng sn ti NHTMCP Á Châu 53
2.3.1 Nhân t bên trong ngân hàng 53
2.3.2 Các nhân t bên ngoài ngân hàng 57
Kt lun chng 2 58
Chng 3: MT S GII PHÁP NÂNG CAO CHT LNG CHO VAY
MUA BT NG SN TI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 59
3.1 Mc tiêu, chin lc phát trin hot đng ti NHTMCP Á Châu 59
3.1.1 Mc tiêu 59
3.1.2 Chin lc 59
3.1.3 Mc tiêu, chin lc trong hot đng cho vay mua bt
đng sn ti
NHTMCP Á Châu 62
3.2 Nhóm gii pháp đi vi NHTMCP Á Châu 62
3.2.1 Ngân hàng nên đa dng nhiu hình thc huy đng ngun vn dài hn đ
h tr cho vay mua bt đng sn 63
3.2.2 iu chnh mc lãi sut phù hp đ thu hút thêm nhiu khách hàng 64
3.2.3 Tài tr nhng d án nhà  xã hi, nhà  cho ngi thu nhp thp 65

Bng 2.4 Lãi sut cho vay mua BS ti mt s
 Ngân hàng trong nm 2009 44
Bng 2.5 T l d n cho vay mua BS ti mt s NHTMCP trong nm 2009 46
Bng 2.6 T l N quá hn trên tng d n cho vay mua BS ti NHTMCP Á
Châu t nm 2006 đn 6 tháng đu nm 2010 48
Biu đ 2.1 Tình hình hot đng chung ti NHTMCP Á Châu t nm 2006 đn 6
tháng đu nm 2010 28
Biu đ 2.2 T trng d n cho vay BS theo loi hình khách hàng t
i NHTMCP
Á Châu t nm 2006 đn 6 tháng đu nm 2010 42
Biu đ 2.3 Tc đ tng trng v d n cho vay mua BS ti NHTMCP Á Châu
t nm 2006 đn 6 tháng đu nm 2010 44
Biu đ 2.4 N quá hn cho vay mua BS ti NHTMCP Á Châu t nm 2006 đn
6 tháng đu nm 2010 49
Biu đ 2.5 So sánh t l n quá hn trên tng d n cho vay mua BS và t l
n quá h
n trên tng d n cho vay ti NHTMCP Á Châu t nm 2006 đn 6
tháng đu nm 2010 51
- vii -
DANH MC CH VIT TT NHTM Ngân hàng thng mi
NHNN Ngân hàng Nhà nc
NHTMCP Ngân hàng thng mi c phn
NH Ngân hàng
NN Nhà nc
TP.HCM Thành ph H Chí Minh
UBND y Ban Nhân Dân
BS Bt đng sn

đng cho vay th chp nhà đt di chun  M, liu n xu trong cho vay mua
bt đng sn có gây bt n cho h thng ngân hàng
 Vit Nam hay không, nh
- ix -
hng ca nó nh th nào và bin pháp khc phc nhng bt n đó, tôi quyt đnh
chn đ tài “Gii pháp nâng cao cht lng cho vay mua bt đng sn ti
Ngân hàng Thng mi C phn Á Châu”. Tôi mong mun thông qua đ tài
này tìm hiu thc trng hot đng cho vay mua bt đng sn dành cho khách hàng
cá nhân, h gia đình có nhu cu ch  tht s và cht lng tín dng ca ho
t đng
cho vay này ti Ngân hàng Thng mi C phn Á Châu – mt ngân hàng đc
đánh giá có quy mô phát trin mnh. Vì vy, phm vi nghiên cu ca lun vn
đc gii hn trong hot đng cho vay bt đng sn ca Ngân hàng cho đi tng
vay là cá nhân và h gia đình.
Lun vn vn dng mt s phng pháp nghiên cu khoa hc nh :
V s liu, ly t các ngun sau:
 T
 bng cân đi k toán, báo cáo tài chính, các ch tiêu k hoch ca ngân
hàng.
 T Internet, sách báo và t các bài vit,các báo cáo t tp chí ngân hàng,
tp chí phát trin kinh t,…
V phng pháp nghiên cu, có 2 phng pháp ch yu:
 Phng pháp tng hp: t các ngun s liu thu thp đc, tin hành phân
tích-tng hp và đa ra gii pháp cho vn đ.
 Phng pháp trc tip: trc tip gp g, trao đi và tham kho ý kin ca
nhng ngi có kinh nghim, ca giáo viên trng i hc Kinh t
TP.HCM, i hc Ngân Hàng TP.HCM.
Theo đó, kt cu ni dung nghiên cu đ tài bao gm 3 chng:
Chng 1
: C s lý lun v cho vay mua bt đng sn và cht lng cho


CHNG 1

C S LÝ LUN V CHO VAY MUA BT NG SN VÀ
CHT LNG CHO VAY MUA BT NG SN
TI NGÂN HÀNG THNG MI

1.1 BT NG SN
1.1.1 Khái nim
Theo điu 174 Chng XI, B lut Dân s s 33/2005/QH11 đc Quc
hi nc Cng hòa Xã hi Ch ngha Vit Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì:
Bt đng sn (BS) là các tài sn bao gm :
- t đai;
- Nhà, công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi
nhà, công trình xây d
ng đó;
- Các tài sn khác gn lin vi đt đai;
- Các tài sn khác do pháp lut qui đnh.
Nh vy, xét theo tính cht thì BS là tài sn có tính bt đng, tính không
đng nht, tính khan him, tính bn vng.
1.1.2 Thuc tính và đc trng c bn ca bt đng sn:
BS là mt loi hàng hóa đc bit, nên thuc tính và đc trng ca loi
hàng hóa này cng khác bit so vi nh
ng loi hàng hóa thông thng trên th
trng. Nhng thuc tính và đc trng ca BS nh hng rt nhiu đn hot
đng đnh giá, thm đnh giá BS.
1.1.2.1 Các thuc tính ca bt đng sn

làm cho din tích đt nông nghip gim đáng k (do chuyn đt nông nghip thành
đt công nghip, đt th c).
_ Do nhu cu lao đng  thành th bao gi cng cao hn nông thôn dn đn
tình trng dân s  đô th tng đt bin nên nhu c
u v ch  cng tng lên, vì vy
làm phát sinh nhu cu mua bán BS, kinh doanh nhà cho thuê,…
Chính vì mt s nguyên nhân ch yu trên, v lâu dài, khi cung đt đai quá
ít so vi cu thì giá đt có xu hng ngày càng tng lên.

- 3 -
Tính bn vng
BS bao gm c đt đai và các công trình gn lin trên đt. t đai là
ngun tài nguyên thiên nhiên, là t liu sn xut đc bit không th thay th đc.
Dù vi mc đích s dng nào đi na, đt đai cng vn mang li li ích cho ch s
hu nên nó mang tính bn vng.
Hn na, các li ích do đt đai mang li và thi gian s
dng li vô hn làm
cho ý ngha ca đt đai, BS đc tng lên rt nhiu.
1.1.2.2 c trng ca bt đng sn
Kh nng co giãn ca cung bt đng sn kém
Do tng cung toàn b v đt đai t nhiên gn nh c đnh, ít thay đi và
vic cung ng đt đai phù hp vi các mc đích riêng bit là có gii hn nên nhìn
chung cung đi v
i BS là tng đi kém co giãn vi nhng thay đi giá c.
Bên cnh nhng hn ch v t nhiên nêu trên, còn có hn ch v quy hoch.
Ni bt nht là vic phân b đt đai cho nhng mc đích s dng c th phi tuân
th quy hoch s dng đt đai trong tng thi k nên thông thng không th tùy
tin chuyn mc đích s
dng đt trái vi quy hoch. Nhng thay đi v chiu
cao, din tích đt xây dng cng phi đm bo tuân theo quy hoch và quy đnh

Th trng BS là mt h thng các quan h, thông qua đó các giao dch v
BS gia các bên tham gia đc thc hin theo c ch giá c
. Th trng BS có
th phân khúc thành th trng đt sn xut nông nghip, th trng đt th c, th
trng nhà  các cp, th trng nhà xng công nghip, th trng bt đng sn
phc v hot đng thng mi, dch v, khách sn, cao c vn phòng,…
1.1.3.2 c đim ca th trng bt đng sn ti Vit Nam
Cha có th trng tp trung
ây là mt đc đim ca th trng BS ti Vit Nam. Hot đng giao dch
BS ch phát sinh theo nhu cu, ngi bán – ngi mua t do chuyn nhng, ký
kt hp đng mua bán BS, hoc vic mua bán thông qua môi gii, nhng nhng
nhà môi gii thng là nhng cá nhân không đc đào to v nghip v chuyên
môn kinh doanh theo ngành ngh
chính quy,…Vì BS mang tính c đnh, không
th di di, di chuyn đc và li có giá tr cao, đem v li nhun cao cho nhng
nhà đu t do đó phi tri qua mt quá trình giao dch phc tp nên hot đng trên
th trng BS không ch có ngi mua và ngi bán mà gia h cn có nhng
- 5 -
đn v trung gian đng ra làm cu ni, đó là hin trng  các nc có th trng
BS phát trin. Tuy nhiên, thc t  Vit Nam hin nay, hot đng ca các đn v
này vn cha chu s qun lý tp trung ca Nhà nc (cha thu thu), ngành ngh
cha đc chính thc công nhn. iu đó nh hng không tt đn hot đng đu
t cng nh qun lý, gim ngun thu ngân sách Nhà nc, tác đng xu đn tâm
lý, đi sng ca ngi dân, đc bit làm cho th trng BS tr nên kém an toàn,
tim n nhng đt song ngm, cha to s tin tng cho ngi tham gia giao dch.
Quá trình vn đng ca th trng có chu k dao đng tng t nh nhiu
th trng khác
Chu k vn đng c
a th trng BS bao gm 4 giai đon :
 Giai đon phn vinh: là giai đon th trng BS tr nên sôi đng, hp

hoàn ho ca th trng BS. Bt k Nhà nc nào cng đu can thip vào th
trng BS  các mc đ khác nhau, trong đó ch yu v đt đai đ thc hin các
mc tiêu phát tri
n chung. BS có tính d bit, tin tc th trng hn ch, đt đai
trên th trng s cp ph thuc vào quyt đnh quy hoch ca Nhà nc nên th
trng bt đng sn là th trng cnh tranh không hoàn ho.
 Vit Nam, s hiu bit v giao dch gia ngi mua – ngi bán là
không hoàn ho, do thng thiu thông tin v các giao dch trc đây trong quá
kh
. BS là ngun li, chính xác hn là tim nng sinh li ln mà không có mt
loi hàng hóa nào khác có th sánh bng, chính điu này làm ny sinh tình trng
mun khai thác, đu c. T đó, đt đai b khai thác to ra bao điu phc tp và th
trng ngm BS đã hình thành, phát trin mnh m làm cho giá c BS tng đt
bin, không phn ánh đúng giá tr thc ca nó, ny sinh giá
o, phc tp, thiu
minh bch.
Mt khác, th trng BS không hoàn ho còn do tính cht không tái to
đc ca đt, khi dân s tng lên nhng đt đai có gii hn dn đn khan him, lúc
này trên th trng bt đng sn s xut hin tình trng đc quyn, đu c nhiu
hn các th trng hàng hoá khác.
Có quan h mt thit vi th trng tài chính và v
i s phát trin kinh t
ca mt đt nc
Th trng BS có mi quan h cht ch đn nn kinh t. BS là mt yu
t “đu vào” trong bt k quy trình sn xut kinh doanh nào trong nn kinh t th
trng, chim v trí đc tôn trong nhiu lnh vc nh trng trt, chn nuôi, công
- 7 -
nghip xây dng, vt liu xây dng, khách sn nhà hàng, khu vui chi gii trí…nói
chung là các ngành cn mt bng rng đ kinh doanh. Th trng BS phát trin
s thúc đy tng trng kinh t nói chung cùng nhiu ngành kinh t riêng bit. c

quc gia cng b hao ht bi đu t (đu c)  th trng BS và s mnh dn tài
- 8 -
tr ca h thng ngân hàng cho th trng này trc đó. Ngoài ra, đa s ngi dân
bình thng và nht là nhng h gia đình mi tách ra, có nhu cu tht s v nhà ,
đã không th gánh ni mc tng giá quá cao ca BS trên th trng. iu này
không nhng thu hp sc phát trin nhà , mà còn làm hn ch s phát trin t
nhiên ca np sng gia đình mi.
Vi
c hình thành các BS cao cp hin đi không tránh khi vic s dng
vt liu ngoi nhp cng nh vic kêu gi các ngun vn đu t quc t, tt nhiên
phi gánh chu ri ro hi đoái mà ch có công c ngoi hi mi giúp phòng chng
hu hiu ri ro này.
Chu s chi phi bi pháp lut

BS là tài sn ln ca mi quc gia, là hàng hoá đc bit, các giao dch v
BS tác đng mnh m đn hu ht các hot đng kinh t - xã hi. Do đó, mi
vn đ liên quan đn BS đu chu s chi phi và điu chnh cht ch ca h
thng các quy phm pháp lut riêng v BS, đc bit là các quy phm pháp lut
v
đt đai và nhà .
c đim này đc bit đúng  nc ta do th trng đt đai cp I (th trng
s cp - giao đt và cho thuê đt) chu tác đng rt ln bi các quyt đnh ca Nhà
nc. Chính ph các nc trên th gii đu quan tâm đn BS và th trng BS,
luôn điu chnh chính sách v BS và th trng BS nh
m huy đng ngun lc
phc v các mc tiêu phát trin kinh t - xã hi.
1.1.4 S cn thit ca th trng Bt đng sn tp trung
1.1.4.1 Cp đ phát trin ca th trng Bt đng sn tp trung
 hu ht các quc gia theo kinh t th trng, th trng BS hình thành
và phát trin qua 4 cp đ: s khi, tp trung hoá, tin t

t phát trin đã qua c 4 cp đ t rt lâu. Chng hn nh  Úc và New Zealand,
các BS đã đc chng khoán hoá vi t l rt cao. Các nc có nn kinh t
chuyn đi đu ch yu áp dng liu pháp “sc”, tc là ng dng đng lot tt c
các c ch, chính sách theo chun ca các nn kinh t th trng phát trin nên
hin nay, th
 trng BS cng đã  cp đ tài chính hoá. Trung Quc cng đang
chun b chuyn qua giai đon tài chính hoá th trng BS.
Chúng ta thy rng, hin nay, th trng BS  Vit Nam mi ch  cp
đ th nht – cp đ s khi. Nh vy, vi nhng phân tích  mc a phn 1.1.2.2
- 10 -
vi đc đim ca th trng BS ti Vit Nam, nên mun phát trin, chúng ta cn
phi có mt th trng BS tp trung, tc là tng bc phát trin sang các cp đ
tip theo.
Nm bt đc vn đ đó, Lut kinh doanh Bt đng sn nm 2006 đã
tha nhn mt khái nim mi, sàn giao dch BS – ni din ra các giao dch B
S
và cung cp các dch v cho kinh doanh BS, đ quy tp các giao dch BS vào
sàn nhm lành mnh hóa và phát trin th trng BS.
1.1.4.2 Vai trò ca Sàn giao dch Bt đng sn
Vai trò ca sàn giao dch BS trong nn kinh t th trng  Vit Nam
hin nay rt quan trng, vì:
- Các giao dch BS qua sàn giúp Nhà nc qun lý đc các giao dch BS
đ t đó có nhng chính sách điu tit th
trng kp thi và chính xác.
- Hn ch ti đa nn tht thu thu do chuyn nhng, mua bán ngm bên
ngoài th trng.
- Gim đáng k s lng BS và tn sut BS giao dch o đ bình n giá
c. Khi mt BS đc giao dch nhiu s đy giá lên rt cao, hoc ngi có tin
đu c vào nhiu sn phm nay s b
 hn ch rt nhiu do giá c bình n.

Phm vi lun vn ch gii hn trong lnh vc ngân hàng cho vay mua
BS
dành cho cá nhân và h gia đình. ây là sn phm ngân hàng đa ra nhm phc v
nhu cu đi sng thit thc ca ngi dân là mua sm nhà , đt đai đ xây nhà,
an c.
Cho vay mua
BS đi vi cá nhân có th đc tài tr trc tip hoc gián
tip. Ngân hàng tài tr bng cách cho khách hàng vay trc tip, thng đi vi
nhng cn h riêng l, hoc Ngân hàng cho công ty kinh doanh
B
S
vay đ xây
nên nhng cn h chung c hoc d án nhà  liên k.
1.2.1 c trng c bn ca hot đng cho vay mua bt đng sn
Có th phân bit cho vay mua
BS vi phn ln các mc đích cho vay
khác trên mt s khía cnh ch yu sau đây :
1.2.1.1 Nhu cu vay mua bt đng sn ph thuc vào chu k vn đng ca th
trng bt đng sn
Th trng
BS, nh đã nói  trên, có quan h mt thit vi th trng tài
chính. Hot đng cho vay
BS ca ngân hàng gn lin vi nn kinh t nói chung
và vi th trng
BS nói riêng, mi bin đng trên th trng BS đu nh
hng đn hot đng cho vay ca ngân hàng.
- 12 -
Khi nn kinh t tng trng n đnh, th trng BS  giai đon phát trin
bình thng, thu nhp ca ngi dân tng đu làm tng nhu cu mua BS. Ngoài
ra, nhu cu mua BS còn tùy thuc vào đà tng dân s c hc cùng vi nhu cu

S sinh hot, nên khách hàng vay là cá nhân và h gia đình.

- 13 -

1.2.1.4 Thng đm bo cho khon vay chính là bt đng sn hình thành t
vn vay
i vi khon cho vay tiêu dùng thì dòng tin tr n đc ly t thu nhp
ca ngi đi vay. Mc thu nhp là yu t quan trng nht đ ngân hàng quyt đnh
t chi hoc chp thun cho vay.
Trong cho vay mua BS, bên cnh vic xác đnh tính n đnh ca ngun
thu nhp dành đ
tr n ca khách hàng, thì giá tr và tình trng ca tài sn bo
đm có tm quan trng th hai. Vic đánh giá chính xác giá tr tài sn bo đm là
điu quan trng trong quyt đnh cho vay, giúp ngân hàng có th bù đp ri ro khi
phi phát mi tài sn bo đm đ thu n.
Thông thng khon cho vay mua BS có tài sn bo đm là chính BS
khách hàng d tính mua, nên vic xác đnh giá tr bo đm cng nh quy
n s
hu, s dng hp pháp là mi quan tâm ca ngân hàng.
1.2.2 Cht lng tín dng ca hot đng cho vay mua bt đng sn
1.2.2.1 Cht lng tín dng
Theo tiêu chun ISO 9000 : 2008, thut ng “Cht lng” đc đnh ngha
là kh nng tha mãn các yêu cu ca khách hàng và các bên có liên quan khác
ca tp hp các đc tính vn có ca sn phm, h thng hoc quá trình.
Khái nim “Cht lng tín d
ng” là mt phm trù rng, bao hàm nhiu ni
dng, chu tác đng ca nhiu yu t, và là mt nhân t quyt đnh hiu qu hot
đng tín dng ca mt ngân hàng. Cht lng tín dng luôn t l nghch vi ri ro
tín dng; cht lng tín dng cao thì ri ro tín dng thp và ngc li.
Trong n lc tn thu li nhun, ngân hàng không th ph đnh r