Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
MỤC LỤC
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài cần nghiên cứu
Bất động sản là tài sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong toàn
xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động thì thị trường bất động sản
là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất, đóng một vai trò vô
cùng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Trong thị trường bất động sản, hàng
hóa bất động sản được giao dịch, mua bán, chuyển nhượng… thông qua các sàn
giao dịch bất động sản có quy mô, tổ chức được pháp luật quy định và cho phép.
Sàn giao dịch bất động sản là “cầu nối” giúp những người có nhu cầu thực
tiếp xúc được với những người cần bán sản phẩm. Tuy là đơn vị trung gian nhưng
nó lại đóng vai trò hết sức quan trọng trong quá trình diễn ra hoạt động mua bán,
chuyển nhượng giữa hai bên, thậm chí sàn giao dịch còn là địa chỉ “tin cậy”, nơi ký
gửi hàng hóa bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư.
Sàn giao dịch bất động sản ra đời không những đáp ứng được yêu cầu ngày
càng phức tạp của các hoạt động giao dịch bất động sản trong thị trường mà còn
thỏa mãn nhu cầu ngày một đa dạng, khó tính của khách hàng cũng như của chủ đầu
tư, phần nào góp phần khẳng định đẳng cấp. thương hiệu cho chủ đầu tư, các đơn vị
phân phối và tiếp thị dự án bất động sản. Đồng thời, sàn giao dịch bất động sản còn
là sân chơi chung cho các lĩnh vực tài chính, pháp lí, bảo hiểm khi tham gia thị
trường bất động sản. Tuy nhiên, không phải sàn giao dịch bất động sản nào cũng có
thể đảm nhiệm được vai trò và hoạt động một cách có hiệu quả, đúng theo quy định
của Bộ xây dựng đã đề ra. Thực tế cho thấy, hiện nay cả nước có trên 600 sàn giao
dịch bất động sản nhưng hoạt động của các sàn hầu như vẫn chưa được quản lí một
cách có hiệu quả và vẫn còn mắc rất nhiều sai phạm, dẫn đến tình trạng mặc dù sàn
giao dịch bất động sản mọc ra như nấm nhưng thị trường vẫn bị rối.
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, cùng với sự ra đời của một loạt
các Nghị định và Thông tư như: Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Nghị định

-Phân tích nội dung cũng như sự cần thiết của công tác quản lí và điều hành
sàn giao dịch bất động sản, những yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lí và điều
hành sàn giao dịch.
-Đánh giá thực trạng công tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản
An Lạc tại công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc, tổng hợp,
phân tích và đánh giá những kết quả đạt được cũng như những mặt còn hạn chế và
chỉ ra những nguyên nhân dẫn đến hạn chế đó.
-Trên cơ sở tổng hợp, phân tích các vấn đề lí thuyết có liên quan và thực
trạng công tác quản lí và điều hành tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc, từ đó đề
xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lí và điều hành sàn
giao dịch bất động sản phù hợp với yêu cầu thực tế hiện nay.
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Với những mục tiêu cụ thể mà chuyên đề đưa ra để giải quyết có thể thấy đối
tượng và phạm vi nghiên cứu mà chuyên đề hướng tới là hàng hóa bất động sản, sàn
giao dịch bất động sản và các hoạt động trong công tác quản lí, điều hành sàn giao
dịch bất động sản nói chung và tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc trực thuộc
công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc nói riêng.
Bên cạnh đó chuyên đề cũng sẽ đi vào tìm hiểu nghiên cứu những văn bản
pháp luật có liên quan đến các hoạt động giao dịch bất động sản và công tác quản
lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản từ khi có Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh
doanh bất động sản 2006 ra đời cho đến nay như: Nghị định số 153/NĐ-CP/2007
ngày 15-10-2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động
sản, Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21-5-2008 hướng dẫn thực hiện một số nội
dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Nghị định số 71/NĐ-CP/2010 ngày 23-6-
2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở … và một số Chỉ thị,
Thông tư, Nghị định khác.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện chuyên đề những phương pháp được sử dụng trong

Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lí và điều hành
sàn giao dịch bất động sản hiện nay.
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 5 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
LỜI CẢM ƠN
Chuyên đề thực tập hoàn thành, ngoài sự nỗ lực của bản thân người nghiên
cứu, bài viết còn nhận được sự quan tâm góp ý nhiệt tình của nhiều tổ chức, cơ
quan, tập thể, cá nhân trong và ngoài nhà trường.
Trước hết, em xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy, cô giáo trong khoa
Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, trường Đại học Kinh tế quốc dân đã hết lòng
giúp đỡ và truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong quá trình học tập tại
trường.
Đặc biệt em xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thạc sĩ Nguyễn Thị Hải
Yến, là người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện và
hoàn thành chuyên đề thực tập.
Em cũng xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới toàn thể các cán bộ công
nhân viên sàn giao dịch bất động sản An Lạc, công ty cổ phần xây dựng và đầu tư
bất động sản An Lạc, đặc biệt là ông Trần Việt Cường - giám đốc công ty cổ phần
xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc, là người đã trực tiếp giúp đỡ, hướng dẫn
em trong suốt thời gian thực tập tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc.
CHƯƠNG I
QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG
SẢN - NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 6 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
I. Khái quát chung về bất động sản
1. Khái niệm chung về bất động sản và hàng hóa bất động sản
1.1. Khái niệm chung về bất động sản
Theo Khoản 1, Điều 174 của Bộ luật dân sự 2005 thì bất động sản là các tài
sản bao gồm:

tế Chính phủ sẽ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
và dẫn chiếu theo Khoản 1, Điều 6, Luật kinh doanh bất động sản 2006, thì các loại
bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng;
b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường theo quy định của pháp luật
về đất đai;
c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Bất kì một bất động sản nào dù là nhà, công trình xây dựng hay quyền sử
dụng đất khi đưa vào kinh doanh đều phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của
pháp luật kinh doanh bất động sản 2006. Theo Điều 7, Luật kinh doanh bất động
sản 2006, thì với bất động sản là nhà, công trình xây dựng khi đưa vào giao dịch
kinh doanh trên trị trường phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, phải đảm
bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, không có tranh chấp về
quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án, không nằm trong khu vực cấm xây
dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và có hồ sơ, giấy tờ hợp pháp chứng
minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.
Đối với bất động sản là quyền sử dụng đất khi đưa vào kinh doanh trên thị
trường cũng phải đảm bảo các điều kiện: phải thuộc đối tượng được phép kinh
doanh, có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và quan trọng là quyền
sử dụng đất phải nằm trong thời hạn sử dụng đất. Trong trường hợp chuyển nhượng,
cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kĩ
thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và
tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 8 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
2. Đặc điểm cơ bản của hàng hóa bất động sản – Những vấn đề đặt ra khi giao
dịch hàng hóa bất động sản qua sàn
Khác với các hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động sản có nhiều

lâu dài. Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc, vật kiến trúc cũng
là những vật thể có tuổi thọ cao và có khả năng tồn tại tới hàng trăm năm.
Tính lâu bền của bất động sản được biểu hiện trên hai góc độ: tuổi thọ vật lí và
tuổi thọ kinh tế, song giữa hai tuổi thọ này lại thường không ngang nhau và thường
thì tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế.
Điều đó cho thấy khi đầu tư xây dựng bất động sản phải dự tính được tuổi
thọ kinh tế của bất động sản để quyết định tuổi thọ vật lí của chúng, tránh việc đầu
tư lãng phí hay đầu tư nhiều lần vào cùng một bất động sản. Muốn kinh doanh bất
động sản hoạt động có hiệu quả phải tìm biện pháp để hai yếu tố tuổi thọ trên diễn
ra song trùng nhau ở cả giai đoạn phát triển bất động sản và giai đoạn cuối chu kì
vật lí của nó.
Vấn đề đặt ra với các sàn giao dịch bất động sản là phải tận dụng được các
thông tin về tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế của bất động sản để tư vấn cho khách
hàng sử dụng và khai thác giá trị bất động sản một cách hiệu quả nhất.
2.3. Bất động sản là một tài sản có giá trị rất cao, giá trị này không bị mất đi theo
thời gian cũng như có khả năng bảo toàn và tái tạo giá trị
Nguyên nhân cơ bản là do giá trị của đất đai là rất lớn, chi phí đầu tư xây
dựng các công trình bất động sản thường cao và mang tính lâu bền. Thời gian sử
dụng vốn dài nên bỏ lỡ rất nhiều các cơ hội kinh doanh khác song lại có khả năng
bảo toàn giá trị và khả năng sinh lời trong trường hợp tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh
tế còn tồn tại. Ngoài ra, khả năng tái tạo vốn còn thể hiện ở khả năng thế chấp bất
động sản mà không cần phải cầm cố như các tài sản khác để vay vốn đầu tư trong
kinh doanh.
Do vậy, muốn đầu tư kinh doanh bất động sản phải có một nguồn vốn lớn,
vốn dài hạn đồng thời cũng phải biết khai thác các đặc tính của bất động sản có khả
năng tái tạo vốn để quay lại đầu tư cho kinh doanh.
Với các sàn giao dịch bất động sản, vấn đề đặt ra ở đây là phải nắm rõ được
giá trị to lớn của bất động sản, phân tích công năng, tác dụng và khả năng bảo toàn,
tái tạo giá trị nhằm thuyết phục người mua yên tâm khi bỏ một lượng tiền lớn để
mua bất động sản đó. Đồng thời biết cách tư vấn cho chủ đầu tư các phương án sử

Điều đó cũng cho phép việc dự báo xu hướng tăng giảm giá bất động sản dựa
vào xu hướng chung của hàng hóa bất động sản trên thị trường.
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 11 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Sàn giao dịch bất động sản có thể phân tích và dự báo xu hướng tăng giảm
giá hàng hóa bất động sản khi giao dịch với khách hàng, cập nhập và cung cấp các
thông tin kinh tế, xã hội, điều kiện môi trường tác động đến bất động sản trong
tương lai để tạo sự kì vọng cho khách hàng.
2.6. Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm
Nguyên nhân chính của sự khan hiếm hàng hóa trên thị trường là việc thiếu
thông tin về cung do hàng hóa bất động sản không có sẵn trên thị trường, cộng thêm
với sự phát triển ngày càng cao của các hoạt động kinh tế xã hội càng làm tăng sự
khan hiếm bất động sản do đất đai được dùng vào đầu tư phát triển các công trình
xây dựng là có giới hạn.
Quan hệ cung cầu bất động sản luôn mất cân đối theo hướng cầu > cung dẫn
đến tình trạng đầu cơ về bất động sản. Vì lẽ đó Nhà nước cần phải có các chính sách
phù hợp chống lại hiện tượng đầu cơ và hạn chế việc sở hữu bất động sản để giảm
thiểu sự khan hiếm hàng hóa bất động sản trên thị trường.
Vấn đề đặt ra đối với các sàn giao dịch bất động sản là phải cung cấp đầy đủ,
chính xác thông tin về hàng hóa bất động sản giao dịch qua sàn, hạn chế việc bóp
méo thông tin, nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới, tư vấn để góp
phần minh bạch hóa thị trường bất động sản.
2.7. Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội
Đặc điểm này có thể là chung cho mọi loại hàng hóa và đối với hàng hóa bất
động sản do nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu
ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lí xã hội, thậm chí còn
bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của các tầng lớp dân cư ở đó.
Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng hay kinh doanh bất động sản không thể
không quan tâm đến thị hiếu tiêu dùng, đến nhu cầu tín ngưỡng hay tâm linh của
người dân ở từng khu vực.

dịch bất động sản phải là người có năng lực quản lí bất động sản, biết cách khai thác
giá trị, công năng của các sản phẩm hàng hóa bất động sản mang vào giao dịch trên
sàn để có thể điều hành việc phân phối và marketing hàng hóa bất động sản một
cách hợp lí.
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 13 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
II. Sàn giao dịch bất động sản
1. Khái niệm và đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản
Khác với các hàng hóa thông thường, đặc điểm của hàng hoá bất động sản là
cố định và không thể di dời được, do vậy những người có hàng hoá bất động sản
cần bán không thể mang hàng hoá của mình đến “chợ” bán như các loại hàng hóa
khác. Mặt khác thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, rất thiếu
thông tin và các thông tin thường là bất đối xứng, cho nên để người bán và người
mua có thể gặp gỡ nhau, trao đổi và thương lượng với nhau về nhu cầu và giá cả
mua bán hàng hóa thì phải tổ chức các “chợ” giao dịch bất động sản. Chợ bất động
sản không giống như các chợ hàng hóa thông thường, không có sản phẩm hàng hóa
bất động sản bày bán mà chỉ có những thông tin cần thiết hoặc những ảnh chụp, bản
vẽ thiết kế … về những sản phẩm hàng hoá đó để những người quan tâm đến xem
xét, tham khảo và giao dịch. Sự khác biệt đó tạo nên các sàn giao dịch bất động sản
thay vì gọi là “chợ” như cách gọi thông thường.
Theo Khoản 5, Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản 2006: “sàn giao dịch
bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho
kinh doanh bất động sản”.
Sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và người
bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về các dịch vụ liên quan đến
hoạt động kinh doanh bất động sản. Đây là nơi mua bán giao dịch không có sự hiện
diện của các sản phẩm hàng hoá bất động sản, đồng thời, các dịch vụ đi kèm liên
quan đến các hoạt động giao dịch bất động sản qua sàn cũng rất phức tạp và đa
dạng. Có thể coi sàn giao dịch bất động sản là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó
cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến các hoạt động mua bán,

sách quy hoạch của Nhà nước, đồng thời là trung gian kết nối giữa Nhà nước với thị
trường bất động sản, góp phần xây dựng, bổ sung và hoàn thiện hệ thống chính sách
pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.
Thứ ba, đối với các tác nhân tham gia hoạt động giao dịch bất động sản trên
thị trường, sàn đóng vai trò là thanh công cụ giúp đỡ những tác nhân đó dễ dàng
tiếp cận, tra cứu, lựa chọn thông tin bất động sản cần thiết cho các hoạt động giao
dịch. Thông tin bất động sản trên sàn được đảm bảo đầy đủ về mặt pháp lý, tính sát
thực và có độ chính xác cao. Do vậy, có thể coi sàn giao dịch là kênh thông tin hữu
hiệu, đáng tin cậy, là đầu mối trực tiếp đưa hàng hóa bất động sản của các chủ đầu
tư ra thị trường đến với khách hàng.
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 15 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Thực hiện vai trò đó, sàn có khả năng nâng cao tính chuyên nghiệp và năng
lực cạnh tranh trong các hoạt động dịch vụ giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản và các trung tâm môi giới không chuyên, góp phần ngày càng hoàn thiện
cơ cấu thị trường bất động sản.
Mối quan hệ, liên kết, hợp tác giữa sàn giao dịch bất động sản với các tổ
chức tín dụng, ngân hàng, văn phòng công chứng, địa chính thường rộng và chặt
chẽ nên người tham gia giao dịch bất động sản qua sàn có khả năng nhận được sự
hỗ trợ đầy đủ của tất cả các tổ chức đó và có thể hoàn tất các thủ tục mua bán bất
động sản theo đúng nghĩa "một cửa khép kín", đồng thời rút ngắn được thời gian
giao dịch, giảm thiểu chi phí và có nhiều cơ hội được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu
đãi hoặc thế chấp bất động sản một cách thuận lợi
Thứ tư, đối với nền kinh tế vĩ mô: sàn giao dịch bất động sản đóng một vai
trò tương đối quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển
hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng. Vì nếu giá cả thị trường của bất động
sản mà cao hơn giá trị thật của bất động sản đó trên thị trường sẽ dẫn tới mọi người,
mọi thành phần kinh tế đều “đổ xô” tham gia kinh doanh bất động sản để kiếm lời
và sao lãng các hoạt động kinh doanh khác của mình làm ảnh hưởng tới hoạt động
sản xuất tạo ra sản phẩm tiêu dùng khác cho xã hội. Khi giá cả bất động sản tăng

tư vấn bất động sản chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề, thành thạo chuyên
môn nghiệp vụ, có tinh thần hoạt động và trách nhiệm cao trong công việc, giúp
khách hàng đến giao dịch yên tâm và xóa bỏ được tâm lí sợ bị lừa đảo.
Ngoài hai chức năng chính, sàn giao dịch bất động sản còn đảm nhiệm chức
năng đăng tải thông tin về các chủ thể là tổ chức hoặc cá nhân có nhu cầu tham gia
giao dịch mua bán, thuê hoặc cho thuê, chuyển nhượng các loại bất động sản. Đồng
thời, tổ chức các phiên giao dịch hàng ngày để phục vụ cho các tổ chức, cá nhân có
nhu cầu tham gia giao dịch qua sàn dưới hai hình thức:
+ Người rao bán hoặc cho thuê và người có nhu cầu mua hoặc thuê sẽ trực
tiếp tìm hiểu, thương lượng mà không phải thông qua trung gian giao dịch nào. Đây
là loại hình thu phí dịch vụ ban đầu.
+ Người rao bán hoặc cho thuê và người có nhu cầu mua hoặc thuê sẽ không
trực tiếp tìm hiểu, thương lượng mà giao dịch được thực hiện thông qua sàn giao
dịch bất động sản. Đây là loại hình thu hoa hồng môi giới.
3. Điều kiện thành lập, nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản
3.1. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 17 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Theo Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: điều kiện thành
lập sàn giao dịch bất động sản như sau:
1. Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này.
2. Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
3. Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản.
4. Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều
kiện do Chính phủ quy định.
Sàn giao dịch bất động sản phải là tổ chức có tư cách pháp nhân, cho nên
việc thành lập sàn phải thỏa mãn các điều kiện như: Là tổ chức được cơ quan có
thẩm quyền thành lập, đăng kí và công nhận; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản

tra và có được.
3.2. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định cụ thể, chi tiết nguyên
tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, tổ chức, cá nhân
khi kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập
sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá
nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản của mình.
Sàn giao dịch bất động sản được thành lập phải là pháp nhân. Trong trường
hợp doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản mà thành lập sàn giao
dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư
cách pháp nhân của doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt
động.
Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch, phải
tuân thủ các quy định của pháp luật và phải chịu trách nhiệm về mọi hoạt động giao
dịch bất động sản của sàn mình.
Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo
về việc thành lập trên các phương tiện thông tin đại chúng. Trước khi đi vào hoạt
động sàn phải thông báo trước với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
4. Quy định về tiêu chuẩn hoạt động của một sàn giao dịch bất động sản
Hiện nay Nhà nước ta chưa có một văn bản pháp luật nào quy định tiêu
chuẩn hoạt động của một sàn giao dịch bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, theo
nghiên cứu của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản về hoạt động của thị
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 19 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
trường bất động sản ở một số nước trên thế giới thì tiêu chuẩn hoạt động của một
sàn giao dịch bất động sản bao gồm các tiêu chí sau:
+ Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân có chức năng kinh doanh bất
động sản hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản.
+ Sàn có nhiệm vụ thực hiện các dịch vụ giao dịch, mua bán, chuyển nhượng,

Theo đó, quy định tại Điều 58, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cho thấy
những hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản sau được tổ chức qua sàn giao
dịch bất động sản:
+ Hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê mua bất
động sản.
+ Hoạt động môi giới bất động sản
+ Hoạt động định giá bất động sản
+ Hoạt động tư vấn bất động sản
+ Hoạt động quảng cáo bất động sản
+ Hoạt động đấu giá bất động sản
+ Hoạt động quản lý bất động sản.
Ngoài các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trên được thực hiện
qua sàn, sàn giao dịch bất động sản còn tổ chức bộ máy và quy chế hoạt động riêng.
Đó là hệ thống các quy định về quyền và nghĩa vụ của các đối tượng là tổ chức và
cá nhân tham gia giao dịch bất động sản qua sàn, của người quản lý và điều hành
sàn giao dịch trong việc tổ chức và thực hiện các giao dịch bất động sản.
6. Điều kiện, quyền lợi và nghĩa vụ của các đối tượng tham gia giao dịch bất
động sản qua sàn
6.1. Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản qua sàn
Các tổ chức, cá nhân khi tham gia giao dịch bất động sản qua sàn ngoài các
quyền và nghĩa vụ cơ bản mà luật pháp Nhà nước cho phép, họ còn có các quyền và
nghĩa vụ riêng theo quy định tại Điều 62 của Luật kinh doanh bất động sản 2006
như sau:
Có quyền yêu cầu sàn giao dịch cung cấp thông tin, các tài liệu có liên quan
đến bất động sản đang giao dịch, cung cấp các dịch vụ bất động sản mà sàn đăng kí
hoạt động, và có quyền yêu cầu sàn giao dịch bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn gây
ra trong quá trình thực hiện giao dịch.
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 21 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Có nghĩa vụ thực hiện các quy chế hoạt động của sàn, trả tiền phí dịch vụ

1.1. Khái niệm về quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 22 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Bàn về khái niệm quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản thì thực tế
hiện nay chưa có một quan điểm thống nhất nào được đưa ra. Tuy nhiên do bản chất
mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng chính là mô hình hoạt động
của một doanh nghiệp nên quản lí và điều hành sàn giao dịch cũng tương tự như
quản lí và điều hành một doanh nghiệp.
Có một số quan điểm riêng về hoạt động quản lí, ví dụ như theo quan điểm
của Fayel: "Quản lý là một hoạt động mà mọi tổ chức (gia đình, doanh nghiệp,
chính phủ) đều có, nó gồm 5 yếu tố tạo thành là: kế hoạch, tổ chức, chỉ đạo, điều
chỉnh và kiểm soát. Quản lý chính là thực hiện kế hoạch, tổ chức, chỉ đạo điều
chỉnh và kiểm soát ấy”. Hoặc theo Hard Koont: "Quản lý là xây dựng và duy trì một
môi trường tốt giúp con người hoàn thành một cách hiệu quả mục tiêu đã định"
Dựa trên những quan điểm ấy quản lí hoạt động của một doanh nghiệp được
hiểu là tổng hợp của các quá trình: xác định mục tiêu hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp; phối hợp, tổ chức, chỉ huy và điều hành những hoạt động đó để thực
hiện các mục tiêu đề ra; kiểm tra, kiểm soát các hệ thống tổ chức đã được hình
thành trong quá trình thực hiện mục tiêu đó.
Xét cho cùng, mục tiêu chung của quản lí doanh nghiệp chính là sự duy trì và
thúc đẩy các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp nhằm đảm bảo sự tồn tại và
vận hành của toàn bộ doanh nghiệp đó và hướng vào mục tiêu nâng cao hiệu quả
sản xuất kinh doanh. Còn cốt lõi của hoạt động quản lí doanh nghiệp là con người,
bởi con người luôn là chủ thể của mọi quá trình sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp.
Trên cơ sở tham chiếu các quan điểm quản lí riêng và quan điểm quản lí
doanh nghiệp nói chung, ta có thể hiểu một cách đơn giản, quản lí và điều hành sàn
giao dịch bất động sản là việc thực hiện công việc hoạch định các chiến lược kinh
doanh dịch vụ bất động sản phù hợp với thực tế nhu cầu giao dịch của thị trường và
khả năng hoạt động của cán bộ nhân viên trong sàn; phân tích các cơ hội phát triển

dịch bất động sản để quản lí và điều hành mọi dịch vụ hoạt động của sàn một cách
thống nhất, nhịp nhàng và đạt hiệu quả cao nhất.
Ba là, thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường phát triển chưa hoàn
thiện và còn khá nhiều bất cập. Sàn giao dịch bất động sản chính là pháp nhân thay
mặt Nhà nước tham gia trực tiếp vào các hoạt động giao dịch bất động sản trên thị
trường cho nên công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản cần thiết
phải có chiến lược hoạt động phù hợp với tình hình thực tế chung để giữ vững vai
trò là tấm gương hai mặt phản chiếu sức nóng của thị trường bất động sản, đồng
thời cũng là nơi tiếp nhận, sàng lọc, cung cấp và phản hồi thông tin từ thị trường bất
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 24 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
động sản đến các cơ quan quản lí Nhà nước. Tuy nhiên, để các giao dịch bất động
sản được đưa lên sàn một cách tự nguyện và công khai, sàn phải chứng tỏ được
năng lực hoạt động của mình theo hướng chuyên nghiệp, thu hút lượng khách hàng
tới giao dịch và tạo niềm tin, uy tín khi khách hàng đến giao dịch bất động sản và
yêu cầu sử dụng các dịch vụ bất động sản được kinh doanh tại sàn.
2. Nội dung công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản
Quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản cũng giống như quản lí và
điều hành hoạt động của một doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch
vụ bởi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chính là kinh doanh các dịch vụ bất
động sản liên quan đến việc mua bán, thuê, cho thuê, chuyển nhượng bất động
sản trên thị trường. Nội dung của công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất
động sản bao gồm:
Hoạch định các chiến lược kinh doanh dịch vụ bất động sản mà sàn hướng
tới như môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, tư vấn
bất động sản, quản lí bất động sản Xây dựng quy trình hoạt động cụ thể cho từng
dịch vụ bất động sản đó.
Tuyển chọn và bố trí nhân sự phù hợp, có kĩ năng và chứng chỉ hành nghề,
được đào tạo cơ bản về chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp, có kinh
nghiệm làm việc với khách hàng.