LỜI MỞ ĐẦU
Việt Nam là một nước đang phát triển nên đẩy mạnh các lọai hình dịch vụ trong
các lĩnh vực quan trọng, then chốt là một trong những chủ trương nhằm thúc đẩy sự tăng
trưởng của nền kinh tế của Đảng và Nhà nước ta. Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động
sản, một lĩnh vực khá năng động và nhạy cảm, có tác động trực tiếp đến nền kinh tế xã
hội thì nhu cầu được cung cấp các dịch vụ về bất động sản lại càng trở nên cần thiết.
Môi giới bất động sản là một trong những hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản
được Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định. Đây là loại dịch vụ được sử
dụng phổ biến trên thị trường và cố số lượng người hành nghề môi giới bất động sản rất
lớn. Để điều chỉnh hoạt động hành nghề môi giới bất động sản, pháp luật đã có những
quy định về điều kiện của hoạt động hành nghề môi giới bất động sản. Để hiểu rõ hơn
về hoạt động này em xin chọn đề tài:
“Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới
bất động sản. Nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đối
với hoạt động mô giới BĐS”.
NỘI DUNG
I - MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG.
1. Kinh doanh dịch vụ bất động sản.
1.1. Khái niệm.
Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam, thì bất động
sản bao gồm:
- Đất đai.
- Những công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Tại Khoản 3 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Kinh doanh dịch vụ
bất động sản và thị trường bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động
sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá
1
bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản

của nhà môi giới. Nội dung bao gồm: Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách
hàng để tham gia đàm pháp ký hợp đồng; Đại diện ủy quyền để thực hiện các công việc
liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các
2
bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản.
2.2. Đặc điểm.
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian cho việc đàm
phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng
môi giới bất động sản.
Thứ hai, hoạt động môi giới bất động sản công khai, trung thực và tuân thủ pháp
luật.
Thứ ba, tổ chức – cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời là vừa là
nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS.
II - ĐIỀU KIỆN CỦA HOẠT ĐỘNG HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG
SẢN.
Như chúng ta đã biết hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản (BĐS) là một
loại hình kinh doanh có điều kiện. Điều này có nghĩa là không phải bất kỳ tổ chức cá
nhân nào cũng được phép kinh doanh môi giới bất động sản mà chỉ có những tổ chức, cá
nhân có đủ điều kiện do pháp luật kinh doanh BĐS quy định mới được hành nghề môi
giới BĐS. Các điều kiện của hoạt động hành nghề môi giới bất động sản bao gồm các
nội dung sau:
Trước hết, phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, vốn, đăng ký kinh doanh.
Cụ thể tại khoản 2 Điều 8 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định: “ Tổ chức, cá
nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác
xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường
hợp quy định tại khoản 3 Điều này”. Đây là một điều kiện chung được áp dụng với mọi
cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản (trong đó có dịch vụ môi giới bất
động sản). Theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật hợp tác xã năm 2005,
thì tổ chức, cá nhân phải đáp ứng những điều kiện nhất định về vốn, nhân sự, quản trị,

kinh doanh BĐS năm 2006 quy định như sau “ cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới
BĐS phải có đủ các điều kiện sau đây: a, Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; b, Được
đào tạo về môi giới BĐS; c, Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS ”. Tuy nhiên
những điều kiện này mới chỉ đề cập ở mức độ còn tương đối khái quát. Vậy phải hiểu
thế nào là đã được đào tạo về môi giới BĐS?, Đối với cán bộ, công chức nhà nước thì
có được cấp chứng chỉ môi giới BĐS không? , Đối với người từng vi phạm và bị cấm
hành nghề môi giới BĐS thì có được cấp chứng chỉ không?. Câu trả lời cho những câu
hỏi trên đay không được luật kinh doanh BĐS năm 2006 đề cập. Để cụ thể hóa các quy
định về điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, Nghị định số 153/2007/ NĐ-CP
đã quy định chi tiết hơn về vấn đề này. Theo khoản 1 Điều 14 Nghị định số
153/2007/NĐ-CP thì cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS khi có đủ các điều
kiện sau đây:
a, Không phải là cán bộ, công chức nhà nước.
4
b, Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định
của cơ quan có thẩm quyền, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình
sự, chấp nhận hình phạt.
c, Cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi
giới BĐS.
d, Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS theo quy định tại khoản 2 Điều này.
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp
chứng chỉ môi giới BĐS.
Về đào tạo môi giới BĐS. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định khá chi tiết về
vấn đề này. Để có thể hoạt động đào tạo môi giới BĐS, cơ sở đào tạo phải đáp ứng được
các điều kiện sau như: có đăng ký kinh doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có
chức năng nhiệm vụ đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chức năng nhiệm vụ đào tạo
đối với các tổ chức khác; có chương trình giáo dục, tài liệu phù hợp với chương trình
khung do Bộ xây dựng ban hành; giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm
giảng dạy đáp ứng yêu cầu của các môn học. Giảng viên là các nhà giáo chuyên nghiệp,
các chuyên gia, các nhà quản lý, người có chứng chỉ kinh nghiệm trong hoạt động kinh