MỤC LỤC
L 1
LI C 2
M U 3
1.Tính cấp thiết của đề tài 3
2. Mục tiêu nghiên cứu 4
3. Nhiệm vụ nghiên cứu 4
4. Phạm vi nghiên cứu 4
5. Phương pháp nghiên cứu 4
U 5
1.1 Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và thị trường căn hộ chung cư 5
1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 5
1.1.2 Hàng hóa bất động sản 6
1.1.3 Thị trường bất động sản 6
1.1.4 Thị trường căn hộ chung cư 11
1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư 15
1.2 Cơ sở pháp luật điều tiết thị trường chung cư 25
1.2.1. Luật đất đai (2003) 25
1.2.2 Luật xây dựng (2003) 27
1.2.3 Luật nhà ở 29
1.2.4 Luật kinh doanh bất động sản 31
1.2.5 Những bất cập về quy định nhà chung cư trong các văn bản pháp luật 33
1.3 Thị trường căn hộ chung cư ở một số nước trong khu vực 33
1.3.1 Thị trường căn hộ chung cư Trung Quốc 33
1.3.2 Thị trường căn hộ chung cư Hàn Quốc 35
1.3.3 Thị trường căn hộ chung cư Singgapore. 37
1.3.4 Thị trường căn hộ chung cư ở Việt Nam 38
T THC TRNG TH  
 47

3.3 Dự báo thị trường căn hộ chung cư quận Hoàng Mai 2015 -2020 81
3.4 Đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường căn hộ chung cư quận Hoàng Mai 81
3.4.1 Nhóm giải pháp chính sách 81
3.4.2 Nhóm giải pháp về quy hoạch 90
3.4.3 Nhóm giải pháp về đầu tư 92
3.4.4 Nhóm giải pháp về tài chính 93
3.4.5 Nhóm giải pháp về tín dụng 94
3.4.6 Nhóm giải pháp về quản lý thị trường bất động sản 95
KT LUN N NGH 98
U THAM KHO 100
DANH MỤC HÌNH
i quan h gi 20
i quan h gia nhu c p 23
3ng th ng bng s- 2013 43
 ti t - 2014 44
 s   l n kho 45
 v  i 48
 sn xun  52
u l 55
 p ca qu 58
p ca qu 59

 phng
05
CT
ng
06

 
07

Hi
08
NOCC
 
09

Th ng bng sn
10
UBND
y bam 

1

LỜI CAM ĐOAN  lit qu c ghi
 d bo v mt hc
v 
i s  cho vic thc hin lu


ng quu kin
thun li cho em trong sut thi gian thc hin.lu.

Em xin chân thành cám ơn !
3

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài
Viy mnh thc hi-Hi-
c, vi m  
th n nhu cu v   gii quyt nhu
cnh   
 d
nhu cu thc s v  vp rt nhi
v   u ln so v
gc, h thu bt c  , quy
 
Ngh quyi hi bing Cng sn Vit Nam ln th X
 th t trin th ng bng sn (
trin th ng bng s thc hin Lung, Lut
, Lut Kinh doanh bng sn vi
p giy chng nhn quyn s dtn s dt tr 
n l t ngun vn quan tr
tring sc th 
t th ng b quan h cung cu
v ng bin ch vic giao d

 qu
- c tr n khai
p trin khai.
-  xut, kin ngh mt s gi
4. Phạm vi nghiên cứu
u th  chung c 
Ni, nhng d n t n nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
- u tra, thu thu, s liu: Thu thu, s liu
v u kin t   u.
- ng hp: thng h liu tra
theo nu
- 
vi thc tin
-   liu: X u bng phn mm Micrrosof Exell
- , bi, nh chp

5

CHƢƠNG I : TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về thị trƣờng bất động sản và thị trƣờng căn hộ chung cƣ
1.1.1 Khái niệm về thị trường bất động sản
a) Bng sn
n: bao gm vc, tin, giy t  nh bng tin
c kinh t i Bng
sng sn.
Bng si i bng
sn cu thng nht bng sn bao g
n gn lin vi 

c giao dch phc
thc hin theo m t ch.
ng st mnh
   phm vi giao d c theo kinh t th 
c EU, Nh  t s        
t
c s h        c chuyn quyn s
dc s hu tp th phi chuy hc (bng
thu) mc chuyn quyn s dt.
i mu tr 
ch s hng cc
ng. (Nguy
Bng, 2005)
1.1.3 Thị trường bất động sản

Th ng bng sng
sn gin
 chch v n bng s
n gi th   
ng quyn s ng kinh
 ng bng sn.
m ca th ng bng sn
Th ng bng sn qua 4 ci, tp
n t 

7

Th nht, c i: n ca tt c m t
to l ct m 
ng sn. Trong c 

theo chun c  n kinh t th  n nay, th ng b ng sn

8

 c n b chuyn qua giai
 ng bng sn.
Trong mi c n ca th ng bng snng
ca th  k  u th 
Chu k ng ca th ng bng sn gn: phn vinh
  u hiu chng l     c hi
 t"). Chng h tng bng sc M
trong khong 1 th k (1870-1973) tri qua 6 chu k i chu
k kho ng bng sc Nht t n nay tri qua
4 chu k, mi chu k kho ng bng sn Hg t sau
chin tranh th gii th  ng, chu k ngn h
6--- ng bng sn Trung
Qu  dao
ng,  cc ngn (1992-
- 1993 ri suy sp r
Th ng bng sn p
trung, tri rn cc.
Bng st lo  di di v mt v 
u ng cu t t hiu. Trong khi 
 hiu ca my,
hong ca th ng bng sc.
M ng bng si rng 
mn cc. Sn phng sa"  
  i th ng mang
  
u giu kin t  n kinh t-

hn ch p ph thunh c
th ng bng s ng co.
M ng bng s
tc c ng bng sc quyu
 
Th ng bng sn  mt thit vi nhiu loi th ng
 ng, th ng vt ling, th ng thit b 
dng, th ng v
Bng st bao gm c  
o lp bng sng s dng mng vn ln vi
thng si ngun vng sn
 ng bng s n v
bng si quyt v 
n t, thu hi vi li nhuu

10

 ng t th ng b ng s  u ra quan trng ca th ng vn.
c li, th ng bng sn hong t  c ngun
n kinh t  ch
 ng bng sh trc tip vi th 
dc cu t ng vt li ni tht, th
ng ca th ng lan to ti s 
trin nh ca nn kinh t qung Sn - Cc
Qu)
a th ng bng sn
Th ng bng su t ng quynh tm
t ca nn kinh t.
Trong t n c  ch yu ca nn
kinh tn c nh gm n bng sn chi, chim 5 - 10%

tin, kh a th nh ca yu t i
c thu nhp, li t  cho vi 
kh 
Yu t ng, bng
sn ph thuc rt lt qu.
Yu t u t n, ng
t        n mnh m c   n
truy   ng rt ln ti yu t      n :
diaoconline.com.vn )
1.1.4 Thị trường căn hộ chung cư
 
Theo nh ca Lut  (2005) ng vi mc
  c v u sinh hot ca h gia  
n cp c
u hin m n ci sng kinh t 
t s ng h ng sn xut to
n thu nh phn lou
i theo ki n lot th,
u tng (t n 8 tng (t 9 tng tr 
   t lo   c bi   ng, bi v   
nhm gi
 t lo
t sn phm c   nh gn lin vi
 u kin kt cu h tng ca khu vi s dng
i di chuyn tp nhn tt c u kin vn

12

a khu vc ch  di chuyt
dy nhi v  ng to ra nhi ln



13

  hai tng tr  thng
 tng s dng chung cho nhiu h 
phn dic s ha tng h a ch 
phn dic s hu chung c s h
Phn s hc ch tng h 
 
+ Phn dio, bao gm c din
lin v 
+ Phn di  h
nh ct;
H thng trang thit b k thut s dn lin v, phn din
c s hLu 2005, u 70)
- i :
a B  
lo
ng 1 (cao cng s dng cao nhm
bu v quy hoch, ki tng k thut, h ti, chng
n, trang thit b u kin cung cp dch v qu dt m
o;
ng s dm bu v
quy hoch, ki tng k thut, h ti, chn, trang
thit b u kin cung cp dch v qu dt m 
ho;
ng s dm b
cu v quy hoch, ki tng k thut, h ti, chn,
trang thit b u kin cung cp dch v qu dng t m 

      y     thc hi     n
chung.
+ Chu s chi phi ca yu t  v  u chu s chi
phu chnh cht ch ca h thn quy ph
bng sc bi thn quy pht v 
.
+  ng nhy cm. Th  chi phi rt mnh bi yu
t t nhy cm v  -  i.
+ mt thit vi th ng v
li hoi mng vn lc huy
ng t th ng vn.

15

+ S tn ti ca yu t   
 lu t  
hi.
+ Tn ti 2 lo ng bng sn: th ng bng s
th ng bng sc (th ng ngm).
+  c duy nh hc
t thc chn s d  hu
(s hc, s h hu tp th 
n s h n lin v
th  chi phi bi th 
1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư
 

 t v ca bng thnh bng tng
kh ng             ng ti mt
thi mt mi hn nhnh (Ngun : 

 t, m n v
hu hn (dich s dt, quy ho, quy hong,
u v n vu t ng kinh t,
c t, s i mc
  thuc rt nhin s 
c, s n h thng kt cu h tng
Qu  ch c:
+  u nh 
i k  v ch  qung d
 nh v ng
ng cung dch chuyn mc v 
(cung gic li, vic m rng quy hoi m dng
t s ng cung dch chuy v y,
s can thiu lc nht c   
can thi  ng th ch   ng cung. Trong nhi ng hp,
nht khe c trong bi cnh lng lo ca lu
 o ra s khan him v cung m    o ra nhng k h cho
nhng k  c thc hin
quy ho d
Chng hn, mt n nc quy hoch cho sn
xu 
     cn mt quy nh v vic chuyn m   d 
 ngay lp t  
+S n ca h thng kt cu h tng:

17

S n ca kt cu h tu kin tip cng dn
n nhng s  ch chuyng
cung). S dch chuyng rt ln cung v  

th  

18

ngun c  tham gia giao dch
 c th hin m.
 n nhi tt yu v kt c
ng chuyi gi vc hong kinh t-  
 c chuyi m du
xu th  n ra vc cao, s dch chuyc hong kinh
t i dich v m d
u chnh kp thc chn s t s thiu ht v  
  s mi giu dn
n s xut hin ca nhng ngu th
thiu ht ngun cung hn cung bt hc chp
nhn.
S h n s h d i
vic tha nhi hoa th  
  ng rt lu v  
hoa th  tham gia
th u v cung. Mt th
ng honc tha nh u tit
cng b mt s th lu ti c li
nhu l to ra s khan him v u m
tt hong ca th   
ng can thip ci vi hong ca th  chung
ng ht sc quan tri vi s ng cu.
S tha nh ng hon cung v  
 ht sc quan trng m ng cho vi
th   u cn

vi nhu cu, kh u kin hong ca th ng. Cu v 
h t hi  hi t cu kin sau :
+ xut hin ca nhu c mt d
 t tho n lc sa m
+Phn l m bo kh 
nhu c  n l u mi
c chuy ng.
+Ph hong ca th  nhu c i
 u kin g      c s tr  u xut hi  
  nhu c c tr
u thc t c tho n.
-u t n c
+S ng v  n :

Trích đoạn Cầu căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai Giao dịch căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai Gián bán căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai Những mặt mạnh Những mặt yếu

---