Luận văn tốt nghiệp
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................1
CHƯƠNG 1......................................................................................................5
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ NHÀ CHUNG CƯ CŨ........................................5
1. Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội..5
1.1. Quan niệm về nhà ở.....................................................................................................5
1.2. Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội.................................................5
2. Khái niệm và vai trò của nhà chung cư.................................................8
2.1. Khái niệm.....................................................................................................................8
2.2. Vai trò nhà chung cư...................................................................................................9
3. Hoàn cảnh ra đời của nhà chung cư ......................................................9
5. Nội dung cải tạo nhà chung cư cũ.........................................................13
6. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về cải tạo các khu chung cư
cũ.................................................................................................................19
CHƯƠNG 2....................................................................................................23
THỰC TRẠNG VÀ BIỆN PHÁP CẢI TẠO CÁC KHU CHUNG CƯ CŨ
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI...................................................23
1. Các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội có ảnh hưởng
đến nhà chung cư cũ..................................................................................23
1.1. Đặc điểm tự nhiên.....................................................................................................23
1.1.1. Vị trí địa lý .........................................................................................................23
1.1.2. Đặc điểm địa hình..............................................................................................24
1.1.3. Khí hậu...............................................................................................................25
1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội..........................................................................................25
2. Thực trạng chung cư cũ và tình hình cải tạo nhà chung cư cũ trên
địa bàn thành phố Hà Nội ........................................................................27
2.1. Quá trình hình thành và phát triển khu chung cư tại thành phố Hà Nội giai đoạn
1954 – 1990......................................................................................................................28
2.1.1. Giai đoạn 1954 – 1964.......................................................................................28
2.1.2. Giai đoạn 1964 – 1975 ......................................................................................28

1.2. Quan điểm, định hướng phát triển nhà chung cư cũ trong những năm tới..............75
2. Các giải pháp cơ bản để thực hiện các phương hướng và nhiệm vụ
trên..............................................................................................................78
2.1. Giải pháp về cơ chế chính sách:................................................................................78
2.1.1. Giải pháp thu hút các nhà đầu tư.......................................................................78
2.1.2. Giải pháp về quy hoạch, kiến trúc:....................................................................79
2.1.3. Giải pháp về đất đai............................................................................................80
2.1.4. Giải pháp về tài chính.........................................................................................80
2.1.5. Giải pháp về bồi thường, bố trí tạm cư và tái định cư.......................................81
2.2. Các giải pháp khác.....................................................................................................83
3. Một số kiến nghị.....................................................................................86
3.1. Đối với Bộ Xây dựng................................................................................................86
3.2. Đối với UBND thành phố.........................................................................................87
KẾT LUẬN....................................................................................................89
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................90
Họ và tên: Phạm Thị Thắm Lớp: Địa chính 46
Luận văn tốt nghiệp
Họ và tên: Phạm Thị Thắm Lớp: Địa chính 46
Luận văn tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
KCCC: Khu chung cư cũ
GPMB: Giải phóng mặt bằng
CCC: Chung cư cũ
HĐND: Hội đồng nhân dân
UBND: Uỷ ban nhân dân
CBCNVCNN: Cán bộ công nhân viên chức Nhà nước
XHCN: Xã hội chủ nghĩa
KTCQ: Kiến trúc cảnh quan
CHDC: Cộng hoà dân chủ
CNH-HĐH: Công nghiệp hoá - hiện đại hoá

tăng, số lượng nhà ở lại có hạn nên đã gây ra áp lực về nhà ở.
Hiện nay, các đô thị Việt Nam có rất nhiều chung cư cũ (chung cư được
nhắc đến lần đầu tiên ở Luật Nhà ở 2005) mà trước đây ta gọi là các khu tập
thể được xây dựng từ trước những năm 90 của thế kỷ trước. Tình trạng xuống
cấp và hư hỏng nặng ở các khu chung cư đó ngày càng trầm trọng đòi hỏi
phải có biện pháp cải tạo và xây dựng lại hợp lý nhất phù hợp với tình hình
thực tế ở nước ta.
Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 khu chung cư cũ (4-5 tầng) với gần 1
triệu m
2
diện tích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu, trong đó có 200 nhà
lắp ghép tấm lớn với 434.332 m
2
sàn, 15.720 hộ dân và hơn 10 khu chung cư
Họ và tên: Phạm Thị Thắm Lớp: Địa chính 46
Luận văn tốt nghiệp 2
cũ thấp tầng (1-2 tầng) xây dựng xen kẽ trong các khu phố. Các khu chung cư
này chủ yếu được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những
năm 60 – 70 – 80 Thế kỷ trước, phần còn lại được xây dựng từ nguồn vốn tự
có của các tổ chức kinh tế - xã hội hoặc được tiếp quản từ chế độ cũ sau khi
giải phóng Miền Nam (năm 1975). Do nhiều nguyên nhân khác nhau: Khách
quan là do thời gian đã làm cho các khu chung cư cũ ngày một xuống cấp
trầm trọng; chủ quan phải kể đến là việc buông lỏng quản lý, thiếu kinh phí
bảo trì, làm cho quỹ nhà ở này ở trong tình trạng bị xuống cấp nghiêm trọng.
Hầu hết các khu chung cư cũ đều xảy ra tình trạng “quá tải” và xuống cấp về
chất lượng, các căn hộ bị đục phá, cơi nới, xây dựng thêm bể nước, chuồng
cọp làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, cảnh quan đô thị. Đặc biệt
có những khu chung cư cũ đã bị lún, nứt và xuống cấp trầm trọng rất dễ bị sụp
đổ do tác động bởi biến cố thiên tai như động đất, gió bão… Khi đó sẽ trở
thành những thảm họa lớn khó lường trước.

để đưa ra những bình luận, phân tích.
- Đề xuất định hướng và giải pháp để cải tạo nhà chung cư cũ ở Hà
Nội.
3. Phạm vi nghiên cứu
Vấn đề nghiên cứu: Thực trạng và biện pháp cải tạo nhà chung cư cũ
Không gian nghiên cứu: tiến hành điều tra cơ bản khu chung cư thuộc
thành phố Hà Nội.
Thời gian nghiên cứu: trước năm 2007
Phương pháp nghiên cứu:
Họ và tên: Phạm Thị Thắm Lớp: Địa chính 46
Luận văn tốt nghiệp 4
Thu thập các số liệu về nhà chung cư cũ thông qua các nguồn tư liệu
sẵn có trên sách báo, tư liệu thu thập được ở nơi thực tập và các số liệu từ
thực tế.
Từ các số liệu thống kê thu thập được ta tiến hành phân tích và tổng
hợp những số liệu đặc trưng nhất để từ đó đánh giá và rút ra những nhận xét
chính xác về hiện trạng nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4. Kết cấu nội dung của luận văn
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo
gồm 4 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về nhà chung cư cũ
Chương 2: Thực trạng nhà chung cư cũ và tình hình cải tạo các khu chung cư
cũ ở Hà Nội
Chương 3: Thực trạng cải tạo khu B Kim Liên
Chương 4: Phương hướng và giải pháp cải tạo và phát triển chung cư cũ
Họ và tên: Phạm Thị Thắm Lớp: Địa chính 46
Luận văn tốt nghiệp 5
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ NHÀ CHUNG CƯ CŨ
1. Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội

cầu về nhà ở ngày càng tăng theo thu nhập của họ. Dần dần nhà ở không chỉ
đơn thuần là nơi cư trú, nó còn thể hiện cách sống, thẩm mỹ, vị trí của chủ
nhân ngôi nhà trong xã hội.
Cùng với nền kinh tế thị trường, cuộc sống của người dân đã có những
biến đổi rất lớn về chất. Khi mà nhu cầu về ăn, mặc đã tạm đủ, nhà ở đối với
mỗi gia đình càng trở nên quan trọng. Trước kia, mỗi gia đình chỉ có chỗ ở là
đủ thì ngày nay yêu cầu về nhà ở cao hơn, mỗi người lại muốn có phòng
riêng, căn hộ phải có đủ các phòng với chức năng khác nhau, nhà ở phải có
tiện nghi hiện đại… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở của con người ngày
càng tăng lên theo thời gian, theo sự phát triển của xã hội.
Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện
trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc
tổng thể của quốc gia đó. Các chính sách về nhà ở có tác động mạnh mẽ đến
các lĩnh vực khác như phân bố dân cư, hệ thống tài chính.
Chính vì vậy, Chính phủ các nước luôn quan tâm đến sự phát triển nhà
ở thông qua hệ thống pháp luật, các chính sách phát triển và các chương trình
phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân. Mở đầu tuyên ngôn
độc lập, Bác Hồ đã khẳng định: “Tất cả mọi người đều sinh ra có quyền bình
Họ và tên: Phạm Thị Thắm Lớp: Địa chính 46
Luận văn tốt nghiệp 7
đẳng. Tạo hoá cho họ những quyền không ai có thể xâm phạm được; trong
những quyền ấy, có quyền được sống, quyền tự do và quyền mưu cầu hạnh
phúc”. Bản tuyên ngôn dân quyền của thế giới năm 1948 nêu rõ: “Mọi người
có quyền có một mức sống đủ đảm bảo sức khoẻ và hạnh phúc cho mình và
cho gia đình mình, đặc biệt là nhu cầu ăn, ở, mặc…”.
Toàn thế giới, mỗi người dân mỗi năm được tăng thêm 0,5 đến 1m
2
nhà
ở. Để đạt được thành tựu phát triển nhà ở, nâng cao phúc lợi cho nhân dân,
các nước đã dành một tỷ lệ đầu tư hàng năm nhìn chung là khoảng trên 10%

- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia
gắn liền với căn hộ đó.
+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu
riêng theo quy định của pháp luật.
+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ,
phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng.
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích
thuộc sở hữu riêng trên.
+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng
chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi
nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang
bộ, thang máy…
+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà
chung cư đó.
Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong
cùng một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà
chung cư được xây dựng trước đây.
Họ và tên: Phạm Thị Thắm Lớp: Địa chính 46
Luận văn tốt nghiệp 9
2.2. Vai trò nhà chung cư
Các khu nhà chung cư là một bộ phận quan trọng trong quá trình phát
triển nhà ở trên phương diện quan điểm thiết kế, số lượng và công nghệ xây
dựng tại các đô thị Miền bắc Việt Nam sau năm 1954, trong thời kỳ xây dựng
Chủ nghĩa xã hội ở Miền Bắc và cả những năm sau khi thống nhất Đất
nước.Các khu nhà ở chung cư theo kiểu “tiểu khu nhà ở” xuất hiện tại nhiều
đô thị như Hà Nội, Vinh, Hải Phòng, Việt Trì…. Thời kỳ này, chúng được coi
là niềm tự hào của sự nghiệp xây dựng Chủ nghĩa xã hội, căn hộ chung cư là
niềm mơ ước, là tiêu chuẩn về tiện nghi ở cao của mọi người dân. Dưới tác

được ưu tiên phát triển. Tuy nhiên, do được nhiều sự giúp đỡ của các nước
XHCN khác lúc bấy giờ như Liên Xô, Triều Tiên, Trung Quốc..., nhiều khu
chung cư của Hà Nội là sản phẩm của lý luận quy hoạch, kiến trúc và kỹ thuật
xây dựng ngoại nhập, chưa qua điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện kinh tế,
xã hội của Việt Nam.
Bối cảnh ra đời này quyết định rất nhiều đặc trưng cả về hình thái
không gian, chất lượng môi trường sống, cơ chế cung ứng nhà ở cũng như các
vấn đề bất cập nảy sinh ở những khu chung cư cũ này trong đời sống đô thị
hiện nay.
Trước năm 1960 (bắt đầu thời kỳ miền Bắc thực hiện đường lối công
nghiệp hoá XHCN) trong bối cảnh nền kinh tế vô cùng khó khăn, Hà Nội có
một số cụm, nhóm nhà ở tập thể ít tầng lần đầu tiên được xây dựng theo giải
pháp quy hoạch tiểu khu. Hình thức của các ngôi nhà ở giai đoạn này đơn
giản chỉ là chỗ ở (cao từ 1-2 tầng) xếp thành dãy, hành lang bên, cầu thang
đầu nhà, vệ sinh bố trí công cộng cho từng cụm, nhóm. Khu Nguyễn Công
Trứ khang trang hơn, gồm những dãy nhà song song cao 4 tầng, mỗi tầng có
Họ và tên: Phạm Thị Thắm Lớp: Địa chính 46
Luận văn tốt nghiệp 11
phòng riêng và nhà bếp, nhà tắm chung, đúng tinh thần tập thể - khởi đầu một
giai đoạn mới: Hà Nội xây dựng nhà ở nhiều tầng và các khu chung cư.
4. Sự cần thiết phải thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ
Nhà ở là một nhu cầu không thể thiếu được trong sự tồn tại và phát
triển của xã hội. Tại các Thủ đô vấn đề nhà ở bao giờ cũng được đặt lên là
nhiệm vụ trung tâm hàng đầu, Thủ đô Hà Nội trong những năm trước đây mặc
dù kinh tế đất nước còn nghèo, nhưng Đảng, Nhà nước và Lãnh đạo thành
phố cũng đã có sự quan tâm rất lớn tới vấn đề nhà ở, hàng triệu m
2
nhà ở đã
được xây dựng thêm 20-30 năm trở lại đây góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở
cho cán bộ, công nhân viên và nhân dân Hà Nội. Trải qua 20-30 năm sử dụng,

cầu của đa số người dân, đáp ứng được nhu cầu ở, môi trường sống của họ lúc
bấy giờ. Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thì nhu
cầu của con người về chỗ ở và môi trường sống cũng phát triển theo; con
người không chỉ cần nơi để cư trú, che mưa, che nắng… mà nhu cầu được
sống ở trong một căn hộ có diện tích lớn, thoáng mát, đầy đủ tiện nghi cùng
với không gian bên ngoài không đơn giản chỉ có cây xanh, đường giao thông,
khu vui chơi giải trí mà không gian đó phải thoáng đãng, đủ rộng, đầy đủ tiện
nghi và hiện đại… cùng với một hệ thống dịch vụ là yêu cầu tối thiểu không
thể thiếu.
Trước đây do bản chất nền kinh tế Việt Nam: Tự cung, tự cấp, những
nhu cầu thiết yếu đối với mỗi người, mỗi gia đình đều được nhà nước cung
cấp đầy đủ, chế độ bao cấp, tem phiếu… (đa số những người sống trong
KCCC đều là CBCNVCNN). Chính vì vậy khi xây dựng các KCC thời kỳ
trước họ không hề để ý đến nhu cầu về dịch vụ của người dân. Ở hầu hết các
KCCC đều không xuất hiện dịch vụ này mà ở một số nơi ngày nay xuất hiện
do những hộ gia đình, cá nhân (chủ yếu sống ở tầng 1) tự ý mở ra để đáp ứng
Họ và tên: Phạm Thị Thắm Lớp: Địa chính 46